Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11214402 \ CV EXPL 24-8847
Vonnis van 14 januari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.H. Edens,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie, eiseres in reconventie,
hierna te noemen: Rochdale,
gemachtigde: mr. L.C. Strating.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 juni 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties.
- de conclusie van antwoord, met producties.
1.2.
Vervolgens is een tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Deze heeft plaatsgevonden op 21 november 2024. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn moeder en bijgestaan door zijn gemachtigde. Voor Rochdale is [naam] (verhuurconsulent) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam huurder] ( [naam huurder] ), geboren in 1929, huurde van (de rechtsvoorganger van) Rochdale de woning gelegen aan de [adres] (de woning). Het gaat om een sociale huurwoning met vijf kamers.
2.2.
[eiser] , geboren in 1979, staat vanaf 19 augustus 2002 op het adres van de woning ingeschreven.
2.3.
Op [overlijdensdatum] 2024 is [naam huurder] op 94-jarige leeftijd overleden.
2.4.
Bij brief van 2 april 2024 heeft Rochdale aan de erven van [naam huurder] – voor zover van belang – medegedeeld dat de huurovereenkomst met [naam huurder] per 30 april 2024 van rechtswege zal eindigen.
2.5.
Met de brief van 29 april 2024 heeft Rochdale aan de erven van [naam huurder] medegedeeld dat zij bereid is om de einddatum van de huurovereenkomst naar 12 juli 2024 te verplaatsen.
2.6.
Met de brief van 11 juni 2024 heeft Rochdale het verzoek van [eiser] om de huurovereenkomst met hem voort te zetten afgewezen. Rochdale wijst er in de brief onder andere op dat [eiser] niet heeft aangetoond dat hij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met wederkerigheid heeft gevoerd. Verder staat in deze brief dat [eiser] tot 12 juli 2024 in de woning mag blijven wonen.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert in conventie te bepalen dat hij de huurovereenkomst die tussen [naam huurder] en Rochdale heeft bestaan met betrekking tot de woning aan de [adres] als huurder voortzet. Verder vordert [eiser] de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] baseert zijn vordering op artikel 7:268 lid 2 BW. Volgens [eiser] voerde hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [naam huurder] . Dit volgt uit het feit dat hij, toen hij 23 jaar oud was, bij [naam huurder] is ingetrokken om [naam huurder] te ondersteunen en te verzorgen. Zij deden veel samen, zoals eten en televisie kijken. [eiser] deed de boodschappen en het huishouden. Ook betaalde [eiser] aan [naam huurder] een bijdrage voor de kosten van de huishouding. Vanaf 2021 betaalde hij stelselmatig de huur. Er was sprake van wederkerigheid. [naam huurder] was voor [eiser] een informele pleegvader en zijn raad en daad in het leven. [eiser] stelt verder dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor het betalen van de huur en dat hij in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.
3.3.
Rochdale betwist dat [eiser] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [naam huurder] voerde. Volgens Rochdale heeft [eiser] niet voldaan aan de verzwaarde stelplicht die in dat verband geldt. Daarnaast komt [eiser] niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Volgens Rochdale moet de vordering dan ook worden afgewezen.
In reconventie
3.4.
Omdat [eiser] volgens Rochdale niet aan de eisen van artikel 7:268 lid 2 BW voldoet en dus zonder recht of titel in de woning verblijft, vordert Rochdale in reconventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeling van [eiser] tot ontruiming van de woning. Dit met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.5.
[eiser] betwist deze vordering in reconventie onder verwijzing naar zijn standpunt in conventie.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] vanaf medio augustus 2002 tot heden zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). De kern van het geschil betreft dus de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW.
4.2.
Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve factoren, zoals de feitelijke duur die de gemeenschappelijke huishouding heeft gekend, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van betrokkenen, van belang. Alle omstandigheden van het geval moeten in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om tot het oordeel te komen dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.4.
Hierbij is van belang dat [eiser] , gelet op de betwisting van Rochdale, onvoldoende heeft aangetoond dat sprake was van het gemeenschappelijk dragen van de kosten van de huishouding. [eiser] betaalde naar eigen zeggen een bijdrage van € 175,- per maand in de kosten van de huishouding en vanaf 2021 ook regelmatig de huur. Hiervoor nam hij contant geld op om dit vervolgens aan [naam huurder] te geven om te helpen met de vaste lasten. Ook zorgde hij voor vervanging van de koelkast en andere apparatuur in de woning. Hij heeft ter onderbouwing daarvan (slechts) een beperkt gedeelte van zijn bankafschriften tussen 2021 en 2022 overgelegd, maar daaruit blijkt niet dat sprake is geweest van een financiële verstrengeling tussen [eiser] en [naam huurder] . Op de overgelegde bankafschriften zijn afschrijvingen vermeld van gemeentelijke belastingen, maar dit is onvoldoende om daaruit af te leiden dat [eiser] structureel heeft bijgedragen in de kosten voor de huishouding. Het had op de weg van [eiser] gelegen zijn aandeel in die kosten, zoals de uitgaven voor de boodschappen of apparatuur voor de woning nader te onderbouwen met bankafschriften, pintransacties of andere bewijsmiddelen. Daarnaast is gesteld noch gebleken waar op de overgelegde bankafschriften terug te zien is dat [eiser] contant geld heeft opgenomen en hoe die contante geldopnamen hebben bijgedragen aan de kosten van de (gestelde) gemeenschappelijke huishouding van [eiser] en [naam huurder] .
4.5.
Tijdens de periode van samenwonen deelden [eiser] en [naam huurder] lief en leed. [eiser] heeft toegelicht dat [naam huurder] zijn raad en daad was in het leven. Ook aten zij samen en keken samen televisie. In de eerste jaren dat [eiser] en [naam huurder] samen woonden deden zij soms ook samen de boodschappen. Naarmate [naam huurder] ouder werd, werd de zorg van [eiser] voor [naam huurder] intensiever. [eiser] kookte voor [naam huurder] en deed de boodschappen en het huishoudelijk werk, aldus [eiser] . Deze omstandigheden zijn echter onvoldoende voor het oordeel dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. [eiser] en [naam huurder] zullen weliswaar onderling nauw betrokken zijn geweest, en zij woonden in hetzelfde huis, maar dat is nog niet hetzelfde als het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Daar is meer voor nodig.
4.6.
[eiser] heeft ter zitting toegelicht dat [eiser] en [naam huurder] verder geen gezamenlijke uitstapjes of andere gezamenlijke activiteiten deden. Op welke wijze zij gezamenlijk invulling hebben gegeven aan hun vrije tijd en sociaal verkeer, anders dan door samen te eten en televisie te kijken, heeft [eiser] ook niet over het voetlicht gebracht. De door [eiser] opgestelde verklaringen die door buren zijn ondertekend leiden ook niet tot de conclusie dat zij een gemeenschappelijke huishouding voerden.
4.7.
Ook kan niet worden vastgesteld dat op het gebied van zorg sprake was van wederkerigheid, in die zin dat [eiser] en [naam huurder] elkaar over en weer verzorgden. Uit de overgelegde verklaringen van de moeder van [eiser] en de schoonzus van [naam huurder] volgt het beeld dat [eiser] voor [naam huurder] zorgde, en niet (ook) andersom. Het ontbreken van wederkerigheid is een belangrijke aanwijzing dat geen sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding, maar meer van een zorgrelatie waarbij [eiser] [naam huurder] heeft verzorgd.
4.8.
Verder heeft [eiser] te weinig gesteld om aan te kunnen nemen dat het samenwonen duurzaam was. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij bij [naam huurder] is gaan wonen om hem te kunnen helpen en ook gedeeltelijk voor hem te kunnen zorgen. Hiervan uitgaande en mede gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden in verband met de hoge leeftijd van [naam huurder] , is van een bedoeling van [eiser] om duurzaam met [naam huurder] te gaan samenwonen naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken.
4.9.
De kantonrechter begrijpt de wens van [eiser] om de huur voort te zetten en het moeten verlaten van de woning zal voor [eiser] zeker ingrijpend zijn. Dat is echter geen grond om tot een ander oordeel te komen. De reden daarvan houdt mede verband met het volgende. Een instelling als Rochdale heeft de taak om sociale huurwoningen op een rechtvaardige wijze toe te wijzen aan personen op de wachtlijst die op grond van de geldende regels daarvoor in aanmerking komen. De wachtlijst voor een sociale huurwoning in [woonplaats] is, zoals algemeen bekend, zeer lang. Het verkrijgen van voorrang op de personen die al zeer lange tijd op deze wachtlijst staan kan alleen in bijzondere omstandigheden plaatsvinden. Dat dergelijke omstandigheden hier aan de orde zijn is onvoldoende concreet toegelicht.
4.10.
Overigens is ter zitting nog aan de orde geweest of aan [eiser] voor de woning een huisvestingsvergunning zou kunnen worden verleend. Gelet op de omstandigheid dat het hier gaat om een vijf-kamerwoning van ongeveer 65 m², welke woning volgens Rochdale met voorrang moet worden toegewezen aan een gezin met minimaal één minderjarig kind, en dat [eiser] een alleenstaande man is, is niet aannemelijk geworden dat aan [eiser] een huisvestigingsvergunning voor de woning zal worden verleend.
4.11.
De conclusie van het voorgaande is dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW voldoet om de huur van de woning van [naam huurder] voort te zetten. De vorderingen die gericht zijn op voortzetting van de huur zullen dan ook worden afgewezen.
4.12.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in conventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
476,00
In reconventie
4.13.
Nu de vordering van [eiser] wordt afgewezen, verblijft [eiser] zonder recht of titel in de woning. De vordering van Rochdale tot ontruiming van de woning zal worden toegewezen. Er bestaat aanleiding een ontruimingstermijn te hanteren van één maand na betekening van het vonnis. Gelet op het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW wordt de veroordeling tot ontruiming van de woning niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in reconventie (inclusief nakosten) betalen. Deze proceskosten aan de zijde van Rochdale worden, gelet op de samenhang met de vordering in conventie, vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
wijst de vordering van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
In reconventie
5.4.
veroordeelt [eiser] de woning aan de [adres] uiterlijk één maand na betekenis van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
5.5.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op nihil,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.