ECLI:NL:RBAMS:2024:8762

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

Zaaknummer: C/13/759270 / KG ZA 24-919 MDvH/EK

Vonnis in kort geding van 18 december 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,

eiser in conventie bij dagvaarding van 13 november 2024,

verweerder in reconventie,

advocaat: mr. F.J. Hordijk te Naaldwijk,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gemeente [gemeente 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart, te Alphen aan den Rijn.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] (in mannelijk enkelvoud) worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 25 november 2024 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd, en een vordering in reconventie ingesteld. [eiser] heeft de vordering in reconventie bestreden. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.

1.2.

Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:

aan de zijde van [eiser] : [naam 1] , directeur en enig aandeelhouder, [naam 2] , financial controller bij [eiser] , en [naam 3] , makelaar, met mr. Hordijk.
aan de zijde van [gedaagde] : [naam 4] , directeur en enig aandeelhouder, samen met zijn echtgenote, met mr. C. Teibes, als waarnemer van mr. Uittenbogaart.

1.3.

Na verder debat is de zaak pro forma aangehouden om partijen de gelegenheid te geven in onderling overleg een schikking te treffen. Zij zijn hierin niet geslaagd. Bij bericht van 2 december 2024 heeft mr. Uittenbogaart de voorzieningenrechter bericht over de BTW-belaste levering – met betrekking tot het perceel grond waar dit kort geding over gaat – met verklaringen van de makelaar en accountant van [gedaagde] als bijlagen, op basis van de instructie die aan partijen zou zijn gegeven om zich hierover uit te laten. Hoewel die instructie niet aan partijen was gegeven, heeft de voorzieningenrechter [eiser] om een reactie gevraagd. Vervolgens heeft mr. Hordijk op 4 december 2024 hierop gereageerd namens [eiser] , eveneens met een verklaring van zijn makelaar, en heeft hij verzocht om vonnis te wijzen. De voorzieningenrechter heeft partijen op 4 december 2024 bericht dat vonnis is bepaald op 18 december 2024.

2.De feiten

2.1.

[eiser] maakt onderdeel uit van de ‘ [naam B.V.] ’, een groep bedrijven die zich richt op de productie, teelt en verkoop van tulpen.

2.2.

[gedaagde] heeft een rozenkwekerij, op een perceel van circa 0,1 ha. Hij heeft inmiddels een groot deel van zijn (andere) percelen verkocht.

2.3.

Op 11 augustus 2023 hebben [eiser] en [gedaagde] twee koopovereenkomsten gesloten met betrekking tot de verkoop door [gedaagde] aan [eiser] van meerdere percelen grond:

een perceel onbebouwde grond, bestemd voor bebouwing, gelegen aan de [adres 1] , gemeente [gemeente 2] , van in totaal 1,7120 ha (hierna te noemen: het onroerend goed). Aanvankelijk bedroeg de koopsom hiervoor € 1.200.000,00 (exclusief BTW).

een perceel tuinland, met inbegrip van een al aanwezige kwekerij, gelegen aan de [adres 2] . De koopprijs hiervoor bedroeg € 4.167.000,00 (exclusief BTW).

2.4.

Deze zaak ziet uitsluitend op een geschil tussen [eiser] en [gedaagde] over de verkoop van het hiervoor onder 2.3 (onder 1) bedoelde onroerend goed. De koop en levering van het (onder 2 bedoelde) perceel tuinland heeft op 1 december 2023 plaatsgevonden.

2.5.

[eiser] heeft deze beide percelen gekocht om een tulpenbroeierij te realiseren. Hij wil op deze percelen een speciale kas realiseren voor de kweek van de tulpen en daarnaast, op het onroerend goed, een verwerkingshal voor de verpakking van de tulpen.

2.6.

Vanwege mogelijke aanwezigheid van verontreiniging hebben partijen de koopprijs voor het onroerend goed verlaagd van € 1.200.000,00 naar € 1.000.000,00 (exclusief BTW). Dit is vastgelegd in een addendum bij de koopovereenkomst van 22 november 2023.

2.7.

Op 30 september 2024 heeft de makelaar van [eiser] de makelaar van [gedaagde] voorgesteld om de juridische levering en betaling plaats te laten vinden, conform overeenkomst, op 1 december 2024, maar de feitelijke levering pas op 1 juli 2025. [gedaagde] is niet met dit voorstel akkoord gegaan.

2.8.

Op grond van artikel 4.2 van de koopovereenkomst moest [eiser] op 1 oktober 2024, twee maanden voor de datum van levering op 1 december 2024, een waarborgsom onder de notaris storten. De notaris zond [eiser] op 1 oktober 2024 hierover het volgende bericht:

“(…)

Inzake bovenvermelde onroerende zaak attendeer ik u op de afspraken om de waarborgsom ad 10% van de koopprijs, alsmede de restant-koopprijs over te boeken naar ons kantoor. Verkoper heeft zich bij ons gemeld met de vraag of die gelden reeds door ons zijn ontvangen.

(…)”.

2.9.

Diezelfde dag heeft [eiser] geantwoord dat deze verplichting aan zijn aandacht is ontsnapt en dat het in orde zou worden gemaakt. [eiser] heeft de notaris gevraagd op welk rekeningnummer het bedrag kan worden gestort.

2.10.

De notaris antwoordde op 1 oktober 2024 als volgt:

“(…)

Hiermee bericht ik u dat de koopsom ad € 1.000.000,00 kan worden overgemaakt naar onze derdengeldenrekening (…).”

2.11.

Op 2 oktober 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] een ingebrekestelling naar [eiser] gestuurd omdat hij nog niet had voldaan aan de verplichting uit de koopovereenkomst tot het storten van de waarborgsom onder de notaris. [gedaagde] heeft [eiser] hiervoor een termijn gegeven van acht dagen na dagtekening van de brief, dat wil zeggen tot 10 oktober 2024.

2.12.

Op 7 oktober 2024 heeft [eiser] het bedrag van € 1.000.000,00 onder de notaris gestort.

2.13.

De notaris heeft vervolgens de ontvangst van het bedrag van € 1 miljoen bevestigd, maar daarbij aan [eiser] bericht dat zij helaas over het hoofd heeft gezien dat de verschuldigde omzetbelasting ter hoogte van 21% van de koopsom, dus € 210.000,00, ook moet worden gestort.

2.14.

[eiser] dacht dat hiervoor een BTW factuur nodig was en heeft [gedaagde] gevraagd om die op te maken. De notaris heeft dit verzoek eveneens aan [gedaagde] voorgelegd op 8 en 10 oktober 2024. [gedaagde] was echter van mening dat hiervoor geen factuur nodig was en dat [eiser] de overboeking kon doen op grond van de koopovereenkomst.

2.15.

Op 11 oktober 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] [eiser] bericht dat hij niet volledig aan de sommatie van de brief van 2 oktober 2024 had voldaan, omdat het BTW bedrag nog niet was betaald. [eiser] kreeg hiervoor nog een termijn van vijf dagen en als hij niet aan die sommatie zou voldoen, zou [gedaagde] de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete. [gedaagde] heeft daarbij ook een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht voor zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.

2.16.

Op diezelfde dag, 11 oktober 2024, één dag na de door [gedaagde] gegeven termijn in zijn brief van 2 oktober 2024 (zie 2.11), heeft [eiser] ook het bedrag van € 210.000,000 (de over de koopsom verschuldigde BTW) onder de notaris gestort.

2.17.

Op 15 oktober 2024 heeft de advocaat van [eiser] gereageerd op brief van de advocaat van [gedaagde] van 11 oktober 2024. De advocaat van [eiser] heeft [gedaagde] gevraagd in welke belangen hij zou zijn geschaad doordat de waarborgsom één dag later onder de notaris is gestort, nu [gedaagde] met de storting zekerheid heeft voor volledige nakoming door [eiser] , ruim voor de datum van levering. Voor zover [gedaagde] meent dat [eiser] door deze te late betaling in verzuim is komen te verkeren, heeft [eiser] het verzuim gezuiverd met het alsnog storten van het bedrag aan BTW. Daarbij heeft [eiser] betaling aangeboden van (eventueel) verschuldigde schadevergoeding en kosten, aldus steeds de brief van de advocaat.

2.18.

De advocaat van [gedaagde] heeft de advocaat van [eiser] op 18 oktober 2024 (onder meer) bericht dat [eiser] inderdaad zijn verzuim kan zuiveren, als [eiser] akkoord gaat met het betalen van een boetebedrag van € 121.000,00. Partijen hebben volgens [gedaagde] in de koopovereenkomst namelijk de schade op voorhand gefixeerd op een boete ter hoogte van 10% van de koopsom (artikel 13 koopovereenkomst).

2.19.

Op 21 oktober 2024 heeft de advocaat van [eiser] de advocaat van [gedaagde] (samengevat) geantwoord dat hij betwist dat de boete kwalificeert als schade en dat [gedaagde] geen aanspraak kan maken op deze boete. Hij heeft verder aangegeven dat [gedaagde] de koopovereenkomst dus niet kan ontbinden en sommeert [gedaagde] om volledige medewerking te verlenen voor de werkzaamheden die nodig zijn voor de levering.

2.20.

Op 23 oktober 2024 heeft de advocaat van [gedaagde] [eiser] geschreven dat hij de koopovereenkomst ontbindt.

2.21.

Partijen hebben vervolgens nog over en weer gecorrespondeerd over bovenstaande standpunten. Zij hebben daarover geen overeenstemming bereikt.

2.22.

De geplande levering van het onroerend goed op 1 december 2024 is na de mondelinge behandeling en pro forma aanhouding van dit kort geding niet doorgegaan.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

I. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om al datgene te doen om te bewerkstelligen dat conform de koopovereenkomst het onroerend goed zo spoedig mogelijk, in elk geval binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, door [gedaagde] aan [eiser] juridisch wordt geleverd;

II. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om met [eiser] door te onderhandelen over een sloper en met goedkeuring van [eiser] een sloper te kiezen en opdracht te geven voor de uitvoering van het gevorderde onder III;

III. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot het afbreken, verwijderen en afvoeren van de op het onroerend goed bevindende opstanden, betonvloeren, funderingen, erfverhardingen en overige toebehoren, behoudens de drainage met put en pomp en openbare (nuts)leidingen en/of kabels, zodat het onroerend goed binnen 60 dagen na betekening van het vonnis geheel gevlakt/licht geëgaliseerd is;

IV. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen om uiterlijk vijf dagen voor datum juridische levering van het onroerend goed aan te (doen) vangen met de voldoening van het onder III. gevorderde;

subsidiair

V. die voorlopige voorzieningen te treffen die de voorzieningenrechter in goede justitie nodig acht;

primair als subsidiair

VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] heeft de volledige koopsom inclusief verschuldigde BTW ruim voor de datum van juridische levering, die was gepland op 1 december 2024, gestort onder de notaris. [gedaagde] heeft daarom zekerheid voor volledige nakoming door [eiser] voor betaling van de koopprijs. [gedaagde] weigert echter medewerking te verlenen aan de levering. Hij beroept zich op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de BTW één dag te laat onder de notaris is gestort. [eiser] meent dat dit beroep niet opgaat en vordert daarom in deze procedure nakoming van de koopovereenkomst: [gedaagde] moet meewerken het onroerend goed aan [eiser] te leveren. Het onder III gevorderde vloeit daaruit voort.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. primair te bepalen dat van de onder notaris gestorte gelden het boetebedrag ter hoogte van € 121.000,00 aan [gedaagde] dient te worden uitgekeerd en het restant wordt gerestitueerd aan [eiser] ;

II. subsidiair, indien de voorzieningenrechter de vordering tot levering zal toewijzen, te bepalen dat de koopsom wordt vermeerderd met het boetebedrag ter hoogte van € 121.000,00 en dat als voorwaarde voor de levering geldt dat [eiser] € 121.000,00 extra stort onder notaris en dat in totaal € 1.331.000,00 (€ 1.210.000,00 + € 121.000,00) aan [gedaagde] dient te worden uitgekeerd;

III. [eiser] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.6.

[gedaagde] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen onder de koopovereenkomst. Op grond van artikel 4.1 en 4.2 van de koopovereenkomst moest [eiser] uiterlijk 1 oktober 2024 de waarborgsom, bestaande uit de volledige koopsom inclusief BTW, onder de notaris te storten. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Vervolgens heeft [gedaagde] [eiser] in gebreke gesteld en hem 10 dagen gegeven om alsnog het bedrag te storten. [eiser] heeft toen wel op 7 oktober 2024 de koopsom exclusief BTW onder de notaris gestort, maar pas op 11 oktober 2024 de over de koopsom verschuldigde BTW. [eiser] heeft vervolgens dit verzuim niet (correct) gezuiverd omdat [eiser] de overeengekomen contractuele boete van € 121.000,00 (10% van de koopprijs), die hij verschuldigd is vanwege het te laat storten, niet wil betalen. Daarom heeft [gedaagde] de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden en maakt hij aanspraak op de verschuldigde boete.

3.7.

[eiser] voert verweer.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen samen en zullen daarom gezamenlijk worden besproken.

4.2.

[eiser] stelt dat [gedaagde] niet meewerkt aan de levering van het onroerend goed. Hij heeft in beginsel voldoende spoedeisend belang bij (de beoordeling van) zijn vorderingen. Dat [eiser] zelf heeft voorgesteld – maar [gedaagde] heeft geweigerd – om de feitelijk levering een half jaar uit te stellen (zie 2.7) doet daar niet aan af. Dat is inmiddels achterhaald. [eiser] heeft immers zoals hiervoor weergegeven twee koopovereenkomsten gesloten: het onroerend goed (waar dit geschil over gaat) en een perceel tuinland dat al aan [eiser] is geleverd. [eiser] heeft al een heel plan klaar liggen om een tulpenbroeierij en direct daaraan grenzend een verwerkingshal te realiseren. Daarom heeft [eiser] belang bij spoedige levering en kan [eiser] in dit kort geding worden ontvangen.

Geen grond voor ontbinding koopovereenkomst en betaling boete

4.3.

[gedaagde] heeft ter zitting desgevraagd aan de voorzieningenrechter verklaard dat hij spijt heeft van de transactie door allerlei dingen die zijn voorgevallen na ondertekening van de koopovereenkomst. Hij heeft geen vertrouwen meer in zijn wederpartij [eiser] . Dat is vanzelfsprekend geen (juridisch relevante) reden om de koopovereenkomst niet te hoeven nakomen. [gedaagde] vindt evenwel ook dat hij niet hoeft mee te werken aan de levering van het onroerend goed, omdat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Deze stelling zal daarom eerst worden beoordeeld. Daarvoor moet voldoende aannemelijk zijn dat zijn stelling dat de koopovereenkomst is ontbonden ook in een bodemprocedure zal slagen.

Geen tekortkoming van artikel 4.2 koopovereenkomst

4.4.

De eerste tekortkoming die [gedaagde] aan de ontbinding ten grondslag legt, is dat [eiser] de verplichting van artikel 4.2 van de koopovereenkomst niet/niet op tijd is nagekomen: het storten van (het restant van) de koopsom als waarborgsom onder de notaris. Artikel 4.2 luidt als volgt:

“Voorts dient koper twee maanden vóór aanvang datum juridische levering van het verkochte, tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze koopovereenkomst en in aanvulling op de hierboven genoemde waarborgsom, bij de notaris als aanvullende waarborgsom een bedrag te storten ter grootte van de restant koopsom, inclusief de verschuldigde B.T.W.”

4.5.

Op 1 oktober 2024 had [eiser] inderdaad nog niet aan deze verplichting voldaan. [gedaagde] heeft [eiser] daarom gesommeerd om de waarborgsom alsnog uiterlijk 10 oktober 2024 te storten. Na het bericht van de notaris op 1 oktober 2024 waarin zij [eiser] erop wijst dat hij € 1.000.000,00 moest storten heeft hij dit bedrag alsnog gestort op 7 oktober 2024. Over de over de koopsom verschuldigde BTW bestond echter onduidelijkheid (zie 2.13 en 2.14). Daarom heeft [eiser] deze pas op 11 oktober 2024 betaald.

4.6.

Als het één dag te laat storten van de BTW over de koopsom onder de notaris al als een tekortkoming kan worden aangemerkt (en deze niet correct zou zijn gezuiverd), dan rechtvaardigt deze geringe tekortkoming – zoals [eiser] terecht heeft aangevoerd – niet de ontbinding van de koopovereenkomst. Slechts het bedrag aan BTW is één dag te laat gestort, maar sindsdien bevindt de volledige koopsom inclusief BTW zich onder de notaris. Dit was ruim voor de geplande datum van levering, waardoor [gedaagde] volledige zekerheid heeft dat [eiser] zijn verplichting tot betaling van de koopprijs kan nakomen. [gedaagde] heeft op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat hij door het één dag te laat storten van de BTW enige schade of ander nadeel heeft geleden.

4.7.

Bovendien volgt hieruit evenmin dat [gedaagde] van [eiser] kon eisen dat hij minimaal een schadevergoeding moest betalen ter grootte van een boete van € 121.000,00. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende toegelicht waarom [eiser] alleen het verzuim had kunnen zuiveren door akkoord te gaan met de betaling van de contractuele boete en dat het door hem geleden nadeel de hoogte van de contractuele boete zou zijn. Omdat [eiser] wel heeft aangeboden om eventueel verschuldigde schadevergoeding en kosten van [gedaagde] te betalen (zie 2.17), is het dus voorshands aannemelijk dat [eiser] zijn verzuim – voor zover nodig – wel correct heeft gezuiverd.

Geen contractuele boete verschuldigd

4.8.

[gedaagde] vordert voorts veroordeling van [eiser] tot betaling van de contractuele boete. Een vordering tot betaling van een geldsom in een kort geding kan alleen wordt toegewezen als de afspraak tot het betalen van dat geldbedrag en de omvang daarvan voldoende aannemelijk zijn. Dat is hier niet het geval. [gedaagde] is geen boete verschuldigd vanwege het te laat storten van (een gedeelte van) de waarborgsom.

4.9.

[gedaagde] stelt dat de boete is verschuldigd op grond van artikel 13.3 van de koopovereenkomst:

“Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke levering en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij voorts ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van de boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding.”

4.10.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van deze bepaling. Deze bepaling ziet volgens de voorzieningenrechter echter duidelijk (en slechts) op verzuim dat betrekking heeft op
voldoening van de koopprijsen [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit zou (moeten) volgen dat deze bepaling anders moet worden uitgelegd. Het is dan ook niet aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het storten van een waarborgsom hetzelfde is als ‘voldoening van de koopprijs’ en dat [eiser] voor het te laat storten van de BTW over de koopprijs een boete is verschuldigd. Dit betekent dat de vordering van [gedaagde] dat [eiser] de contractuele boete is verschuldigd, zowel primair als subsidiair, zal worden afgewezen.

Geen tekortkoming van artikel 4.1 van de koopovereenkomst

4.11.

De andere tekortkoming die [gedaagde] aan de ontbinding ten grondslag legt, is dat [eiser] de verplichting van artikel 4.1 van de koopovereenkomst niet is nagekomen. Artikel 4.1 luidt als volgt:

“Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht binnen tien dagen nadat de ontbindende voorwaarden in artikel 14. en 15. zijn vervallen, bij de notaris als waarborgsom een bedrag te storten ter grootte van 10% van de koopsom.”

4.12.

[gedaagde] stelt dat [eiser] niet heeft voldaan aan de verplichting van artikel 4.1 omdat [eiser] niet 10% van de koopprijs als waarborgsom onder de notaris heeft gestort, terwijl de ontbindende voorwaarden van de artikelen 14 en artikel 15 wel zijn komen te vervallen. [eiser] heeft echter terecht als verweer gevoerd dat niet relevant is of deze ontbindende voorwaarden (van artikel 14 en 15) nu wel of niet zijn komen te vervallen. Hij heeft immers 100% van de koopprijs onder de notaris gestort en (daarmee) dus ook de 10% waar dit artikel 4.1 op ziet. Het is duidelijk dat de artikelen 4.1 en 4.2 in samenhang moeten worden gelezen. Niet valt in te zien waarom artikel 4.1 zo zou moeten worden gelezen dat er een
aparte(aanvullende) verplichting bestaat tot storten van
10% extravan de koopsom, als een ontbindende voorwaarde is vervallen. In artikel 4.2 staat bovendien de verplichting tot het storten van ‘het restant’ van de koopsom. De 10% van artikel 4.1 is dus onderdeel van de storting van de totale (100% van de) koopprijs onder de notaris. [eiser] heeft de totale koopprijs als waarborgsom gestort, zodat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van artikel 4.1 van de koopovereenkomst. Dit levert dus ook geen grond op voor ontbinding van de koopovereenkomst

4.13.

Bovendien lijkt deze gestelde tekortkoming een gezocht argument, want dit is niet eerder door [gedaagde] aangevoerd. Daarnaast dient dit argument ook geen enkel doel want de volledige waarborgsom is op dit moment onder de notaris aanwezig.

[gedaagde] moet meewerken aan de levering

4.14.

Nu niet aannemelijk is dat [gedaagde] van de koopovereenkomst kan ontbinden, kan hij zich niet op een opschortingsrecht beroepen en moet hij de overeenkomst in beginsel nakomen.

BTW kwestie

4.15.

Dat betekent dat [gedaagde] moet meewerken aan de levering van het onroerend goed. Er bestaan bij hem echter twijfels over de wijze van levering van de grond; of het als onbebouwde grond kan worden geleverd en BTW-belast is, of als bebouwde grond en overdrachtsbelasting is verschuldigd.

4.16.

In de koopovereenkomst is in artikel 5 (samengevat) afgesproken dat de gebouwen die nu nog op het onroerend goed staan, voor de levering gesloopt moesten worden door de verkoper, overeenkomstig het scenario a. uit de door [gedaagde] op 3 december 2024 overgelegde e-mail van zijn makelaar [naam 5] . In dat geval zou de situatie overzichtelijk zijn; het onroerend goed kan dan als onbebouwde grond geleverd worden en is BTW-belast.

4.17.

Voor de sloop zijn meerdere zaken nodig: een omgevingsvergunning, asbestinventarisatie, het kiezen van een sloper en daaraan opdracht geven. Dit alles is er nog niet. In het midden kan blijven aan wie dat is te wijten, omdat [eiser] een werkbaar alternatief heeft voorgesteld. [eiser] wil graag dat de grond
BTW-belast wordt geleverd, maar hij stelt dat het voldoende is dat is ‘aangevangen met de sloop’. Daarvoor is volgens [eiser] alleen nodig dat er een asbestinventarisatie en een sloopmelding is gedaan. [eiser] stelt dat [gedaagde] hier ook aan moet meewerken en dat ten onrechte niet wil doen.

4.18.

[gedaagde] lijkt hier met name niet aan mee te willen werken omdat hij de vrees heeft dat op deze manier niet kan worden bereikt dat levering van het onroerend goed BTW-belast is, omdat er op het moment van de levering nog niet daadwerkelijk is gesloopt. [gedaagde] is bang dat hij hier achteraf gedoe mee krijgt via een claim van de Belastingdienst of van [eiser] .

4.19.

Het is voorshands echter voldoende aannemelijk (op grond van de opinies van de makelaars en accountant die beide partijen hebben ingediend) dat het voorstel van [eiser] voldoet aan de manier waarop de grond onbebouwd kan worden geleverd en dat op deze manier alleen BTW is verschuldigd (en geen overdrachtsbelasting). Ook de door [gedaagde] overgelegde verklaring van zijn makelaar [naam 5] bevestigt dat in zijn scenario b. De advocaat van [eiser] heeft toegelicht dat onduidelijkheid kan zijn ontstaan doordat in de koopovereenkomst een oud artikel uit de Wet Omzetbelasting (artikel 11.4) is opgenomen op basis waarvan dit nog niet mogelijk was. Maar (de advocaat van) [eiser] heeft voldoende toegelicht dat er nu een andere bepaling in de Wet Omzetbelasting staat (artikel 11.6) en dat op grond van deze nieuwe bepaling in combinatie met het Don Bosco arrest^[1]een perceel als onbebouwde grond kan worden geleverd als vóór juridische levering maar een aanvang is gemaakt met de sloop met het oog op de toekomstige bebouwing.

4.20.

Bovendien kan de vrees van [gedaagde] door iemand aansprakelijk te worden gesteld worden weggenomen. Ten eerste gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat de notaris bij de levering zal checken of de grond kwalificeert als onbebouwd of bebouwd om te bepalen welke belasting is verschuldigd (BTW of overdrachtsbelasting). Ten tweede komt het risico of BTW of overdrachtsbelasting is verschuldigd voor rekening en risico van koper: [eiser] . Dat is ook in de artikel 2.2 van de koopovereenkomst vastgelegd: als toch overdrachtsbelasting is verschuldigd, komt dit voor rekening van koper en is dat niet in de prijs inbegrepen.

4.21.

Wat [eiser] nu voorstelt is weliswaar anders dan in de koopovereenkomst is afgesproken maar wel in de geest van hetgeen is afgesproken, en uiteindelijk juist minder belastend voor [gedaagde] . Elk risico dat deze manier van levering met zich mee brengt, financiële gevolgen of ander nadeel, komt voor rekening en risico van [eiser] . Dat heeft [eiser] op zitting ook beaamd.

4.22.

Dit betekent dat [gedaagde] moet mee werken aan de levering en ook de (voorbereidende) handelingen ten behoeve van de verkoop als onbebouwde grond moet verrichten. De vorderingen zoals die dit moment door [eiser] zijn ingestoken lijken echter niet te passen bij wat hij nu wenst. De voorzieningenrechter begrijpt dat voor een BTW-belaste levering van het onroerend goed als onbebouwde grond nodig is dat is ‘aangevangen met de sloop’ en dat [gedaagde] daarvoor moet meewerken aan:

opdracht geven aan een sloper naar keuze van [eiser] , en

de uitvoering van een asbestinventarisatie (door een door [eiser] aan te wijzen partij) waarvoor [eiser] toegang tot het terrein dient te krijgen.

Hiertoe zal [gedaagde] dan ook worden veroordeeld. Voor het opleggen van dwangsommen is vooralsnog geen aanleiding, omdat partijen, met hun advocaten en makelaars, worden geacht hier samen uit te kunnen komen en dit praktisch te regelen. Als dit vervolgens is gebeurd, kan de levering worden gepland en kan daarna de sloop plaatsvinden.

Proceskosten

4.23.

[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

115,19

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.088,19

4.24.

[gedaagde] heeft ook in reconventie ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. De kosten aan de zijde van [eiser] worden echter gelet op de samenhang met de vorderingen in conventie begroot op nihil.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] mee te werken aan de (voorbereidende) handelingen ten behoeve van de levering van het onroerend goed zoals nader omschreven onder 4.22, en, als dat is geregeld, aan de levering van het onroerend goed zelf,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.088,19, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

weigert de gevraagde voorzieningen,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] tot heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.^[2]