Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10876665 \ KK EXPL 24-20
Vonnis in kort geding van 16 februari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
1.[gedaagde] ,
te [woonplaats 2] ,
gemachtigde: mr. K.R. Stephan,
2.
ON TIME HOUSING B.V.,
2.
ON TIME HOUSING B.V.,
te Amsterdam,
voor wie is verschenen [naam 1] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde] en On Time Housing.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 9 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 9 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[eiser] is met ingang van 10 maart 2022 een huurovereenkomst aangegaan met On Time Housing, voor een kamer van ongeveer 15 m² in een woning aan de [adres] (hierna: de kamer), voor een bedrag van € 925,- per maand. [gedaagde] is eigenaar van deze woning. In de huurovereenkomst staat het volgende.
“(…)
a. Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor een vastgestelde periode van 12 maanden, ingaande op 10-03-2022 en eindigt derhalve op 10-03-2023 Gedurende deze periode kan de huurder de overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen. Indien deze periode is verstreken kan de huurder gebruik maken van eventuele verlenging van de woning.
b. Na een periode van 12 maanden van bewoning heeft de huurder het recht de huurovereenkomst te beëindigen of te verlengen zonder kosten, door de huur schriftelijk of per mail aan de verhuurder op te zeggen met inachtneming van één kalendermaand opzegtermijn.
(…)”
2.2.
Bestuurder van On Time Housing is On Time Holding, van wie [naam 1] enig bestuurder is.
2.3.
In een brief van [gedaagde] aan (onder meer) [eiser] staat het volgende.
“(…)
Beste huurders,
Wij zijn [gedaagde] en [naam 2] eigenaren van het pand dat jullie huren. Wij hebben problemen met onze onderhuurder [naam 1] en willen dat jullie vanaf maart de huur direct op onze rekening storten.
(…)”
2.4.
[eiser] heeft vanaf maart 2023 de huur direct aan [gedaagde] betaald.
2.5.
Op 26 juni 2023 heeft de Huurcommissie een verzoek van [eiser] ontvangen om de overeengekomen huurprijs te beoordelen.
2.6.
Op 28 september 2023 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De kern van de uitspraak is dat de huurprijs van € 925,- per maand niet redelijk is, dat een huurprijs van € 228,66 per maand wel redelijk is, en dat vanwege een ernstig gebrek (de kamer is niet voorzien van een slot) de huurprijs per 10 maart 2022 tijdelijk wordt verlaagd tot € 45,73 per maand.
2.7.
[eiser] is van 6 tot en met 27 december 2023 in Italië geweest. Toen hij terugkwam bleek een zekere [naam 3] in zijn kamer te wonen, die zei een huurovereenkomst van een jaar te zijn aangegaan. De spullen van [eiser] waren verdwenen. [naam 1] zei hem dat zijn spullen waren opgeslagen in een garage van [gedaagde] . [eiser] heeft zijn spullen bij [gedaagde] opgehaald, maar een aantal (waardevolle) zaken ontbraken.
2.8.
Bij brief van 29 december 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd [eiser] binnen één week zijn kamer ter beschikking te stellen, en als dat niet mogelijk was een andere kamer ter beschikking te stellen aan [eiser] .
2.9.
Bij e-mail van 31 december 2023 heeft [gedaagde] de gemachtigde verwezen naar [naam 1] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - [gedaagde] en On Time Housing hoofdelijk te veroordelen om binnen een week na betekening van dit vonnis hem zijn oude kamer aan de [adres] ter beschikking te stellen, dan wel een andere vergelijkbare kamer in Amsterdam-Noord, waarbij [gedaagde] en On Time Housing aansprakelijk zijn voor de huurprijs voor zover die hoger is dan € 228,66 per maand, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] en On Time Housing in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] en On Time Housing voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
[eiser] heeft een spoedeisend belang bij zijn vordering, nu het gaat om woonruimte, die [eiser] thans niet heeft. Hij verblijft noodgedwongen in een hostel, waar hij niet overdag kan verblijven.
4.3.
In de tweede plaats moet worden vastgesteld wie de verhuurder van [eiser] is, en of de huurovereenkomst na 10 maart 2023 is verlengd of niet. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het pand waarin de kamer zich bevindt heeft verhuurd aan On Time Housing, welke vennootschap voor eigen rekening en risico (onder)huurovereenkomsten sluit met derden. Vanwege een geschil tussen [gedaagde] en On Time Housing hebben die partijen afgesproken dat hetgeen On Time Housing aan [gedaagde] verschuldigd was zou worden voldaan middels betaling door derden (waaronder [eiser] ). Daarmee is geen huurovereenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] heeft daarin gelijk. Dat betekent dat On Time Housing de verhuurder is, zoals door haar ter zitting ook erkend.
4.4.
On Time Housing heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst in maart 2023 is geëindigd, dat zij de huurovereenkomst niet wilde verlengen omdat [eiser] altijd problemen veroorzaakt. Dit standpunt wordt niet gevolgd. In de huurovereenkomst staat weliswaar dat de overeenkomst eindigt op 10 maart 2023, maar On Time Housing heeft [eiser] niet schriftelijk laten weten dat de huur op die datum zou eindigen, hetgeen wel is vereist. Dit volgt uit art. 7:271 lid 1 onder b. tweede volzin BW. Ook zijn geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat [eiser] problemen zou veroorzaken met andere huurders en dat hij daar door On Time Housing op is aangesproken. On Time Housing heeft [eiser] bovendien na 10 maart 2023 in de kamer laten wonen en [eiser] is ook de huur blijven betalen, die door [gedaagde] steeds zonder protest is gehouden. Op grond van artikel 7:230 van het Burgerlijk Wetboek geldt in het geval de huurder na afloop van de huurovereenkomst met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de huurovereenkomst daardoor stilzwijgend wordt verlengd voor onbepaalde tijd.
4.5.
On Time Housing is dan ook gehouden om het gehuurde, dan wel een vergelijkbare kamer aan [eiser] ter beschikking te stellen voor een huurbedrag dat niet hoger is dan € 228,66 per maand. Voor zover de huurprijs van de aan [eiser] aangeboden kamer hoger is dan € 228,66 dient On Time Housing zelf het meerdere te betalen. De vordering zal dan ook in zoverre jegens On Time Housing worden toegewezen.
4.6.
De vorderingen zijn jegens [gedaagde] niet toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen is hij niet de verhuurder van [eiser] . Voor zover [eiser] de vordering jegens [gedaagde] heeft gegrond op een onrechtmatige daad is daarvan onvoldoende gebleken. Dat [gedaagde] de spullen van [eiser] heeft verwijderd uit de kamer is niet aannemelijk geworden. Hij heeft de spullen weliswaar opgeslagen, omdat hij van [naam 1] had begrepen dat [eiser] zou verhuizen, maar niet al zijn spullen in één keer mee kon nemen en er een nieuwe huurder was. Het opslaan van de spullen van [eiser] valt niet als onrechtmatig handelen aan te merken, noch is het ontbreken van een aantal van die spullen aan hem toe te rekenen
4.7.
De conclusie is dat de vorderingen jegens On Time Housing zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als volgt.
4.8.
On Time Housing is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van [eiser] . Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt On Time Housing veroordeeld tot betaling aan [eiser] van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
4.9.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
68,00
Totaal
€
698,00
4.10.
[eiser] is in het ongelijk gesteld voor zover zijn vordering was gericht tegen [gedaagde] . Daarom moet [eiser] de proceskosten van [gedaagde] betalen, die worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
68,00
Totaal
€
611,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt On Time Housing binnen een week na betekening van dit vonnis ofwel de oude kamer aan de [adres] weer beschikbaar te stellen, ofwel een andere kamer in Amsterdam-Noord, die wat grootte en prijs betreft vergelijkbaar is met de kamer aan de [adres] , waarbij On Time Housing, voor zover de huurprijs een bedrag van € 228,66 per maand te boven gaat, aansprakelijk is voor het meerdere,
5.2.
veroordeelt On Time Housing om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 100,00 voor iedere dag dat zij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt On Time Housing in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , begroot op € 698,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , begroot op € 611,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2024.
7561