ECLI:NL:RBAMS:2024:773

• Datum uitspraak: 15 februari 2024
• Publicatiedatum: 14 februari 2024
• Zaaknummer: 10780968 CV EXPL 23-14204
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: E.J. Otten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Erfgrensgeschil in nieuwbouwwijk met betrekking tot erfdienstbaarheid en overschrijding van erfgrens

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, betreft het een erfgrensgeschil tussen twee buren die beide een perceel hebben gekocht voor de bouw van een woning in een nieuwbouwproject. De eiser, eigenaar van een woning, stelt dat de uitbouw van de gedaagde, die op het aangrenzende perceel woont, deels op zijn perceel staat. De gedaagde heeft een uitbouw gerealiseerd zonder expliciete toestemming van de eiser, wat leidt tot een geschil over de erfgrens en de vraag of er een erfdienstbaarheid is gevestigd die de gedaagde het recht geeft om de uitbouw te realiseren.

De procedure begon met een tussenvonnis van 21 december 2023 en een mondelinge behandeling op 26 januari 2024. De eiser heeft tijdens deze behandeling aanvullende producties overgelegd. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de kadastrale erfgrens inmiddels is vastgelegd, maar dat de exacte ligging van de erfgrens op basis van de beschikbare gegevens niet kan worden vastgesteld. De eiser heeft de bewijslast om aan te tonen dat de uitbouw van de gedaagde op zijn perceel staat.

De gedaagde betwist dat zijn uitbouw op het perceel van de eiser staat en stelt dat hij heeft voldaan aan de eisen die zijn gesteld in de akte van levering. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de gedaagde moet bewijzen wat de meerwerkopties waren voor zijn uitbouw en of deze voldoen aan de voorwaarden die in de akte zijn opgenomen. De zaak is aangehouden voor verdere bewijslevering en zal op 21 maart 2024 opnieuw worden behandeld.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 10780968 \ CV EXPL 23-14204

Vonnis van 15 februari 2024 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 december 2023

- de mondelinge behandeling van 26 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling aanvullende producties overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Partijen hebben beiden een perceel gekocht bestemd voor de bouw van een woning in het kader van het nieuwbouwproject [naam project] , fase 2B2.

2.2.

[eiser] is eigenaar van de woning aan [adres 1] .

2.3.

[gedaagde] is eigenaar van de aangrenzende woning aan [adres 2] .

2.4.

[gedaagde] heeft een akte van levering overgelegd van een bouwperceel, bestemd voor de bouw van zijn woning. In de akte van levering zijn de leveringsvoorwaarden opgenomen die van toepassing zijn op het nieuwbouwproject [naam project] , fase 2B2 en hierin staat, voor zover relevant, het volgende:

“(…)

5. De juiste grootte van het geleverde zal bij de kadastrale inmeting worden bepaald.

(…)

G. Lasten en beperkingen

Voor wat betreft bekende lasten en beperkingen (…) wordt ten deze in het bijzonder verwezen naar een algemene akte op dertig juni tweeduizendeenentwintig verleden (…) waarin staat vermeld:

“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN/OPLEGGING KWALITATIEVE

VERPLICHTINGEN/BIJZONDERE BEPALINGEN

Verkoper en GEM verklaren dat zij voorafgaande aan de eigendomsoverdrachten aan de kopers:

(…)

b. de navolgende erfdienstbaarheden te vestigen;

(…)

Erfdienstbaarheden

Onder de opschortende voorwaarde van Juridische levering aan de kopers en onder de

navolgende bepalingen en bedingen om niet te vestigen,

(…)

e. uitbouw: indien een eigenaar op grond van het huidige bouwplan de mogelijkheid heeft aan zijn woning een uitbouw of aanbouw – te (doen) realiseren, dient de realisatie te geschieden binnen de grenzen van de wet en de gemeentelijke verordeningen.

Voorts wordt ten behoeve van de uitbouw de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:

de verplichting van de eigenaar van het dienend erf om te dulden dat:

a.
de eigenaren van de heersende erven, een uitbouw aan de achterzijde van de woning over de volle breedte daarvan aanleggen, zulks conform de meerwerkopties;

b.
de eigenaren van de heersende erven de aan te leggen uitbouw gedurende de bouw van de woningen doch ook na oplevering daarvan, zulks conform de meerwerkopties, tot maximaal vijfentwintig centimeter (25 cm) op het aangrenzend perceel aanleggen;

c.
de eigenaren van een op een naastgelegen perceel gebouwde woning – wanneer zij later alsnog gebruik maken van hun recht een uitbouw aan te leggen – ten behoeve van de realisatie van de uitbouw (onder meer) een deel van het buitenspouwblad doen verwijderen; zij hebben dan tevens het recht om hun uitbouw – indien hun beoogde uitbouw dieper is dan de reeds bestaande uitbouw op het aangrenzend erf – conform sub b. op het aangrenzend erf aan te leggen, zulks conform de meerwerkopties;

(…)

g.
voor geen enkele van de hierboven genoemde verplichtingen mag enige vergoeding worden gevraagd; zulks onder de volgende voorwaarden:

- de uitbouw wordt gerealiseerd conform de meerwerkopties die door de ondernemer gedurende de bouwperiode worden aangeboden;

(…)”

2.5.

[eiser] heeft bij de bouw van het huis gekozen voor de aangeboden meerwerkoptie om meteen een uitbouw mee te laten bouwen. Deze uitbouw is 1,80 meter diep.

2.6.

Het huis van [gedaagde] is gebouwd zonder uitbouw. [gedaagde] heeft in maart 2023 aan [eiser] kenbaar gemaakt dat hij een uitbouw achter zijn huis wil realiseren.

2.7.

Bij Whatsapp bericht van 2 mei 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat de uitbouw deels op de grond van [eiser] komt.

2.8.

De door [gedaagde] gerealiseerde uitbouw is 2,50, althans 2,60 meter diep.

2.9.

Bij Whatsapp bericht van 27 mei 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] het volgende meegedeeld:

“(…) De hovenier en [naam 1] hebben deze week (los van elkaar) geconcludeerd dat jullie uitbouw deels op onze grond staat: 20cm * 70cm. We moeten dit binnenkort even bespreken. (…)”

2.10.

Diezelfde dag heeft [gedaagde] per Whatsapp bericht als volgt op [eiser] gereageerd:

“(…) [naam 1] heeft toen der tijd jullie uitbouw ook op onze grond gebouwd omdat dit volgens de wet mag. Wij hebben het nog netjes gehouden niet een extreem stuk genomen zoals jullie tijdens de bouw. [naam 2] heeft zelf de kleine stokjes de kleine stokjes geplaatst voor de erfgrens. Tevens heeft de hovenier niets met de erfgrens te maken. (…)”

2.11.

Bij e-mail van 13 december 2023 heeft [eiser] aan [naam 1] Bouw (de projectuitvoerder van het nieuwbouwproject [naam project] ) het volgende geschreven:

“(…) Het gaat om de buurman op [adres 2] , het is een hoekhuis.

Ik zou graag willen weten welke opties hij had qua uitbouw op de meer-minderwerk lijst. Kon hij bijv. kiezen uit een uitbouw van de woonkamer van 0.90 met, of 1.00 meter, 1,80 meter of 2.00 meter? (…)”

2.12.

Diezelfde dag heeft de service coördinator van [naam 1] Bouw per e-mail als volgt op [eiser] gereageerd:

“(…) Ik heb dit even nagekeken, uw buurman had kunnen kiezen uit 0.90 m1 of 1.80 m1. (…)”

3. Het geschil

3.1.

De kantonrechter begrijpt dat [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan een notariële akte op kosten van [gedaagde] voor het vestigen van een erfdienstbaarheid op het perceel van [eiser] – het dienende erf – ten behoeve van het heersende erf van [gedaagde] voor het deel van de uitbouw van [gedaagde] dat op het perceel van [eiser] staat, op straffe van een dwangsom als [gedaagde] niet meewerkt;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.150,00 als schadeloosstelling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 oktober 2023;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 440,00;

[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] inbreuk heeft gemaakt op zijn eigendomsrecht. [gedaagde] heeft de uitbouw deels zonder toestemming van [eiser] op het perceel van [eiser] laten plaatsen. [gedaagde] heeft de exacte kadastrale erfafscheiding niet gecontroleerd. Nu [gedaagde] de uitbouw heeft laten realiseren zonder verder onderzoek te hebben gedaan, kan hem schuld worden verweten, aldus [eiser] .

3.3.

[gedaagde] betwist allereerst dat hij de uitbouw op het perceel van [eiser] heeft laten plaatsen. Voor zover het deels wel op het buurperceel staat, heeft hij voldaan aan alle eisen die zijn gesteld aan de uitbouw volgens de akte van levering. Omdat de kadastrale erfafscheiding gegevens ten tijde van het realiseren van de uitbouw nog niet bekend waren, heeft [gedaagde] [eiser] juist al vroegtijdig in het bouwproces heeft betrokken. Hij heeft [eiser] al voor het bouwproces is begonnen op de hoogte gesteld van de uitbouw en [eiser] heeft hem mondeling toestemming gegeven voor het realiseren van de uitbouw, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het geschil in deze zaak draait om de vraag of met de door [gedaagde] gerealiseerde uitbouw de erfgrens tussen de percelen van partijen is overschreden. Voor zover dat het geval is, draait het geschil verder om de vraag of al met een eerdere notariële akte een erfdienstbaarheid is gevestigd onder de opschortende voorwaarde van de realisatie van een uitbouw.

Is de erfgrens overschreden?

4.2.

Voor de beantwoording van de eerste vraag zal eerst moeten worden vastgesteld waar de erfgrens ligt. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat de kadastrale erfgrens inmiddels is vastgelegd. Volgens [eiser] blijkt uit de kadastrale kaart dat de uitbouw van [gedaagde] op zijn perceel staat. Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit op basis van de weinig gedetailleerde kadastrale kaart van de hele straat echter niet worden vastgesteld.

4.3.

Nu [eiser] zich beroept op de rechtsgevolgen van de bouw over de erfgrens, rust op hem daarvan ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslast. Omdat de kadastrale inmeting inmiddels heeft plaatsgevonden wordt [eiser] daarom opgedragen te bewijzen dat de door [gedaagde] gerealiseerde uitbouw deels op zijn perceel is geplaatst.

Is al een erfdienstbaarheid gevestigd?

4.4.

Voor zover komt vast te staan dat de uitbouw van [gedaagde] wel deels op het perceel van [eiser] staat, heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij voldaan heeft aan de eisen die zijn gesteld aan de uitbouw volgens de akte van levering en aan de wettelijke en gemeentelijke verordeningen. [eiser] betwist dit. Volgens [eiser] had [gedaagde] op basis van de meerwerkopties een uitbouw van maximaal 1,80 meter diep mogen laten realiseren. Hij wijst op de regeling in de akte van levering waarin staat dat die regeling alleen geldt voor een uitbouw die is gebouwd overeenkomstig de meerwerkopties.

4.5.

De uitbouw van [gedaagde] is 2,50 meter diep. Onbetwist is dat volgens wettelijke en gemeentelijke eisen een uitbouw – op het eigen perceel – van 2,5 meter diep is toegestaan. Verder bevat de overgelegde akte van levering bepalingen uit een eerdere akte over het gehele project waar ook erfdienstbaarheden op buurpercelen zijn opgenomen als op een perceel een uitbouw wordt gerealiseerd. Beide partijen erkennen dat die bepalingen uit de eerdere akte op hen beiden van toepassing zijn. Het gaat hier om artikel G lid e van de eerdere akte, zoals geciteerd onder 2.4.

4.6.

Beide partijen lezen het artikel anders, zodat de kantonrechter het artikel moet uitleggen. Omdat partijen niet zelf hebben meeonderhandeld en het artikel bovendien in een notariële akte staat, is de in de akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de daarbij betrokken partijen beslissend. Dat leidt in dit geval tot een taalkundige uitleg van het artikel.

4.7.

Uit het artikel volgt dat op voorhand al erfdienstbaarheden zijn gevestigd voor het geval een eigenaar van het ene erf kiest voor een uitbouw die – voor zover hier relevant – dieper is dan de uitbouw op het buurerf. En wel voor het bouwen op het buurerf van de afsluitende zijmuur van de uitbouw (in de akte het buitenspouwblad genoemd). Dit artikel blijft gelden, ook als de uitbouw pas later wordt gebouwd, zo bepaalt sub c van artikel G lid e. Maar uit artikel G lid e volgt ook dat die erfdienstbaarheid voor de uitbouw beperkt blijft tot de meerwerkopties die bij de bouw zijn aangeboden. Dat volgt uit de afsluitende zin van artikel G lid e: “
zulks onder de volgende voorwaarden: - de uitbouw wordt gerealiseerd conform de meerwerkopties die door de ondernemer gedurende de bouwperiode worden aangeboden; ”

4.8.

Dat betekent dat de bepaling in de akte waar [gedaagde] zich op beroept, alleen geldt voor een uitbouw met een diepte die als meerwerkoptie bij de bouw werd aangeboden. In andere woorden: alléén voor een uitbouw met een diepte waar bij de bouw uit gekozen kon worden, is een erfdienstbaarheid gevestigd.

4.9.

Voor de beoordeling van dit geschil is dan ook van belang hoe diep de uitbouw volgens de meerwerkopties bij de bouw maximaal had mogen zijn. Want als de uitbouw van [gedaagde] een grotere diepte heeft dan waar hij bij de bouw uit had kunnen kiezen, is géén erfdienstbaarheid gevestigd. [eiser] heeft een e-mailcorrespondentie van 13 december 2023 overgelegd, geciteerd onder 2.12, waar uit zou moeten blijken waaruit [gedaagde] had kunnen kiezen. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat hij deze uitbouw heeft voorgelegd aan de notaris en die verklaarde dat het volgens de akte mag.

4.10.

Omdat [gedaagde] zich beroept op de rechtsgevolgen uit de akte van levering, rust op hem daarvan ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de bewijslast. [gedaagde] wordt opgedragen te bewijzen wat de meerwerkopties voor de uitbouw waren van [adres 2] en of zijn gerealiseerde uitbouw wat betreft de diepte daaraan voldoet.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

draagt [eiser] op te bewijzen dat de door [gedaagde] gerealiseerde uitbouw deels op zijn perceel is geplaatst,

5.2.

draagt [gedaagde] op te bewijzen wat de meerwerkopties waren van [adres 2] ten aanzien van de uitbouw en of de gerealiseerde uitbouw wat betreft de diepte daaraan voldoet,

5.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
donderdag 21 maart 2024 voor uitlatingen:

- door [eiser] ; en

- door [gedaagde] ;

of ieder van hen bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.4.

bepaalt dat, als [eiser] en/of [gedaagde] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken wil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,

5.5.

bepaalt dat, als [eiser] en/of [gedaagde]
getuigen wil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
april en mei 2024 dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald en bepaalt dat
alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, in aanwezigheid van de griffier, mr. M. Hillebrink, en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2024.

Fno: 51447