ECLI:NL:RBAMS:2024:713

• Datum uitspraak: 6 februari 2024
• Publicatiedatum: 9 februari 2024
• Zaaknummer: 10552432 \ CV EXPL 23-8499
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. Kruisdijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik afgewezen; privacy van huurders bij beveiligingscamera's gewaarborgd

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 6 februari 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de huurovereenkomst van een woning. [eiser] vorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, omdat zijn dochter behoefte had aan een zelfstandige woonruimte. De kantonrechter oordeelde echter dat het belang van de dochter van [eiser] niet gelijkstaat aan een eigen belang van [eiser] zelf, en dat er onvoldoende bewijs was dat gedaagden andere passende woonruimte konden verkrijgen. De vordering tot ontbinding werd dan ook afgewezen.

Daarnaast was er een tegenvordering van gedaagden met betrekking tot de beveiligingscamera's die door [eiser] waren geplaatst. De kantonrechter oordeelde dat de huidige opstelling van de camera's in strijd was met de privacywetgeving. [eiser] mocht camera's ophangen, maar deze moesten zo worden geplaatst dat gedaagden in staat waren om hun woning te betreden zonder in beeld te komen. De kantonrechter heeft de vordering van gedaagden toegewezen en [eiser] gelast de camera's binnen veertien dagen te verwijderen of aan te passen. De proceskosten werden gecompenseerd, waarbij iedere partij zijn eigen kosten droeg.

De uitspraak benadrukt het belang van zowel het recht op eigen gebruik van een verhuurder als de privacy van huurders, en de noodzaak om beide belangen zorgvuldig af te wegen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 10552432 \ CV EXPL 23-8499

Vonnis van 6 februari 2024

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verweerder in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. P.C. Veerman,

tegen

1.
[gedaagde 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] (enkelvoud) dan wel gedaagden,

gemachtigde: mr. J.H. Tonino.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties

- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties
- het tussenvonnis van 15 augustus 2023

- de conclusie van antwoord in reconventie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 januari 2024, waarbij door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Eiser is in persoon verschenen, vergezeld door zijn dochter [naam] , en de gemachtigde. Gedaagden zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben hun standpunten uiteengezet, [eiser] aan de hand van spreekaantekeningen, en zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de datum voor vonnis bepaald op heden.

De feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[eiser] is de oudere broer van [gedaagde 1] . In 2002 heeft [gedaagde 1] het pand aan de [adres] (hierna: het pand) verkocht aan [eiser] voor een bedrag van € 200.000,00.

1.2.

In de destijds tussen partijen opgemaakte koopovereenkomst staat dat [eiser] aan gedaagden voor onbepaalde tijd de woning op de derde verdieping zal aanbieden en dat de huurprijs en de nadere afspraken bij afzonderlijke overeenkomst worden vastgelegd.

1.3.

Op 16 april 2011 hebben partijen een huurovereenkomst getekend, waarin is vastgelegd dat [eiser] de derde verdieping van het pand (hierna: het gehuurde) aan gedaagden zal verhuren vanaf 1 mei 2011, tegen een huurprijs van € 105,00 per maand.

1.4.

[gedaagde 1] woont met zijn echtgenote (gedaagde sub 2) op de derde verdieping van het pand. [eiser] woont op de tweede verdieping. De eerste verdieping is verhuurd aan een derde. De begane grond wordt gebruikt als opslagruimte.

1.5.

[eiser] werkte in de broodjeszaak van [gedaagde 1] . In 2013 is [eiser] in dezelfde steeg een eigen broodjeszaak begonnen. De arbeidsrelatie met [eiser] is toen beëindigd en partijen zijn op persoonlijk en zakelijk vlak gebrouilleerd geraakt. Zij hebben meerdere juridische procedures tegen elkaar gevoerd.

1.6.

In 2014 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik, omdat zijn zoon een woning nodig had. [gedaagde 1] heeft daarmee niet ingestemd. Een vordering van [eiser] in kort geding tot ontruiming, vooruitlopend op beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, is door de kantonrechter afgewezen en dat vonnis is in hoger beroep door het hof bekrachtigd. Hierna heeft [eiser] de huurovereenkomst meerdere keren opgezegd om verschillende redenen. Gedaagden hebben niet ingestemd met de opzeggingen.

1.7.

In 2018 heeft [eiser] drie bewakingscamera’s opgehangen in en rond het pand. Gedaagden hebben [eiser] gesommeerd de camera’s te verwijderen. [eiser] heeft aangifte gedaan van vernieling van de camera’s door [gedaagde 1] , die – volgens [eiser] – verf heeft gespoten op de camera’s.

1.8.

[eiser] heeft hierna gedaagden verzocht in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. Hiermee hebben zij niet ingestemd. Een vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst omdat gedaagden zich niet als goed huurders hadden gedragen, is door de kantonrechter afgewezen. Dat vonnis is in hoger beroep door het hof bekrachtigd.

1.9.

Bij brief van 23 maart 2023 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Gedaagden hebben hiermee niet ingestemd.

Het geschil

2. [eiser] vordert - samengevat - beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming van de woning. De reden hiervoor is dat de inwonende dochter van [eiser] de behoefte heeft om zelfstandig te gaan wonen. Zij zal blijven wonen in de woning op de tweede verdieping, wat betekent dat [eiser] het gehuurde nodig heeft om daar zelf te gaan wonen.

3. Gedaagden voeren verweer. Zij betwisten dat de kinderen inwonen bij [eiser] . Zelfs als de dochter wel bij [eiser] woont, levert dit geen dringend eigen gebruik op. Bovendien is er geen passende woonruimte beschikbaar voor gedaagden. In reconventie vorderen zij dat [eiser] de door hem geplaatste beveiligingscamera’s verwijdert of dat deze zo worden geplaatst, dat gedaagden in staat zijn om het gehuurde in en uit te gaan zonder in beeld te komen. Ook vorderen zij een verklaring voor recht dat [eiser] aan zijn vordering feiten ten grondslag heeft gelegd die in strijd met de waarheid zijn. Zij vinden dat er een einde moet komen aan de kansloze procedures die [eiser] aanhangig maakt en ze willen daarom dat [eiser] op straffe van een dwangsom in de toekomst geen juridische procedure mag starten waaraan hij onjuiste feiten ten grondslag legt. Ook willen zij dat [eiser] een schadevergoeding betaalt vanwege zijn gedrag.

4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De beoordeling

In conventie

5. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen als [eiser] aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst blijft bestaan. Hierbij moeten de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen worden. Ook moet gebleken zijn dat gedaagden andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

Geen dringend eigen gebruik

6. [eiser] heeft aangevoerd en ter zitting herhaald, dat hij het gehuurde zelf wil gaan bewonen, zodat zijn dochter zelfstandig op de tweede verdieping kan wonen en zij zo een eigen gezinsleven kan opbouwen. De kantonrechter overweegt dat ook gebruik door een ander het eigen belang van de verhuurder kan dienen. Maar in deze zaak gaat het enkel om het belang van de dochter van [eiser] , en dat levert geen eigen belang van [eiser] op (zie HR 9 december 1983, NJ 1984/307). Weliswaar is de dochter gebaat bij deze constructie, maar [eiser] heeft niet onderbouwd dat hiermee ook zijn eigen belang gediend is. Het enkele feit dat [eiser] zich – begrijpelijkerwijs – de toekomstplannen van zijn kinderen aantrekt, is onvoldoende om een eigen belang van [eiser] aan te nemen. Van dringend eigen gebruik is dan ook geen sprake.

Geen passende woonruimte

7. Daar komt bij dat niet is gebleken dat gedaagden andere, passende woonruimte kunnen verkrijgen. [eiser] stelt weliswaar dat gedaagden een eigen appartement ter beschikking hebben, maar gedaagden hebben hier tegenin gebracht dat dit een bedrijfswoning is die bewoond wordt door hun zoon. Dat deze ook recent nog op internet wordt aangeboden voor kortdurend verblijf, wordt gemotiveerd betwist door gedaagden. Dat de woning beschikbaar is voor bewoning door gedaagden, heeft [eiser] dan ook onvoldoende onderbouwd. Eiser heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat gedaagden elders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.

8. Dit betekent dat de vorderingen in conventie zullen worden afgewezen.

Proceskosten

9. [eiser] is in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Voor een veroordeling in de daadwerkelijk gemaakte proceskosten, zoals gevorderd door gedaagden, ziet de kantonrechter geen aanleiding. Dit is alleen mogelijk wanneer sprake is van misbruik van recht: wanneer een partij tegen beter weten in een procedure start, terwijl hij weet dat er geen kans van slagen is. Dat daarvan hier sprake is, is onvoldoende gesteld.

10. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten in conventie aan de zijde van gedaagden als volgt vastgesteld:

- salaris gemachtigde

- nakosten

€

€

398,00

68,00

(2 punten à € 199,00)

totaal:

€

466,00

In reconventie

Beveiligingscamera’s

11. Ten aanzien van de vordering van gedaagden met betrekking tot de beveiligingscamera’s oordeelt de kantonrechter als volgt.

12. [eiser] mag camera’s ophangen in het pand, maar hij moet daarbij wel rekening houden met de privacy van anderen (vgl. de Algemene verordening gegevensbescherming). Op grond van die verordening mag een verhuurder onder bepaalde voorwaarden, als dat noodzakelijk is, een bewakingscamera ophangen in een gebouw om de eigendommen en bewoners te beschermen. Dit is ook de reden die [eiser] noemt voor het plaatsen van de beveiligingscamera’s in het pand. De inbreuk op de privacy van de huurders, waaronder gedaagden, moet dan wel zo klein mogelijk zijn. Daarbij moet onder andere beoordeeld worden of er geen andere mogelijkheid is om het doel te bereiken, die minder ingrijpend is voor de privacy.

13. De kantonrechter oordeelt dat het plaatsen van de drie beveiligingscamera’s zoals deze nu zijn opgesteld, te ver gaat. Om het doel van [eiser] te bereiken kan worden volstaan met beveiligingscamera’s die op de toegangsdeuren van de appartementen op 1- en 2-hoog en op de garage op de begane grond zijn gericht, waarbij de camera’s zo worden geplaatst dat het voor gedaagden mogelijk is om de trap op en af te gaan zonder in beeld te komen. De vordering van gedaagden zal daarom als hierna vermeld worden toegewezen.

14. De gevorderde dwangsom wordt niet betwist en de kantonrechter acht deze redelijk. Deze zal worden toegewezen.

Schadevergoeding

15. De vordering tot betaling van een schadevergoeding van in totaal € 10.000,00 wijst de kantonrechter af, omdat deze onvoldoende onderbouwd. Dat er sprake is van lichamelijke en psychische klachten en spanningen wil de kantonrechter aannemen. Maar dat gedaagden schade hebben geleden, laat staan dat die te begroten valt op € 10.000,00, gaat de kantonrechter te ver, vooral ook omdat een nadere onderbouwing ontbreekt.

Overige vorderingen

16. Ten aanzien van de verklaring voor recht oordeelt de kantonrechter dat er voldoende samenhang is met de huurkwestie, aangezien deze vordering ziet op de huurverhouding tussen de broers.

17. De kantonrechter constateert dat uit de door gedaagden overgelegde producties blijkt dat [eiser] meerdere keren heeft verklaard alleen in de woning op de tweede verdieping te wonen. Maar het enkele feit dat [eiser] elders anders verklaart, betekent nog niet dat de door hem gestelde feiten onjuist zijn. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

18. Ook de vordering dat [eiser] op straffe van verbeurte van een dwangsom in de toekomst geen juridische procedure mag starten waaraan hij onjuiste feiten ten grondslag legt, wijst de kantonrechter af. Deze vordering is zo algemeen opgesteld dat het [eiser] de mogelijkheid tot procederen ontneemt. Toewijzing van deze vordering zou betekenen dat [eiser] geraakt wordt in zijn elementaire mensenrechten om op te komen voor zijn rechten en kan daarom niet worden toegewezen.

Proceskosten

19. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter

in conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 466,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

gelast [eiser] de drie camera’s aanwezig in het trappenhuis aan de [adres] binnen veertien dagen na vandaag te verwijderen en geen nieuwe camera’s op te hangen, tenzij deze enkel de toegangsdeur van het appartement op 2-hoog en/of 1-hoog en/of de garage op de begane grond in beeld brengen en deze camera’s eisers in reconventie in staat stellen zonder in beeld te komen hun woning op de derde etage te betreden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag als niet aan dit gebod is voldaan, tot een maximum van € 50.000,00;

compenseert de proceskosten van partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.

57327