Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/739583 / HA ZA 23-850
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beiden te [woonplaats 1] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen in enkelvoud te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beiden te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.L.M. Frantzen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 september 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het tussenvonnis van 17 april 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte vermeerdering van eis van [eiser] , met producties,
- de mondelinge behandeling van 14 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] was eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats 1] . [gedaagde] heeft de woning laten verbouwen en uitbouwen door ProBass Bouw- en aannemingsbedrijf (hierna: Probass).
2.2.
[gedaagde] heeft de woning op 25 maart 2019 via [naam makelaardij 1] te koop aangeboden op de website Funda voor een vraagprijs van € 1.950.000. In de advertentie staat onder meer het volgende:
‘Onderhoud:
Binnen: uitstekend
Buiten: uitstekend
(…)
* Geheel gerenoveerd woonhuis (…)’
2.3.
[eiser] heeft de woning bezichtigd en op 27 maart 2019 een bod uitgebracht op de woning ter hoogte van de vraagprijs. Een dag later heeft [naam makelaardij 1] aan [eiser] bericht dat [gedaagde] het bod heeft aanvaard.
2.4.
Op 4 april 2019 is de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] ondertekend. Uit deze overeenkomst volgt onder meer dat [gedaagde] zijn aanspraken op Probass met betrekking tot de verbouwing van de woning aan [eiser] heeft overgedragen.
2.5.
De heer Th. Grundmann van EP Bouwadvies heeft op verzoek van [eiser] op 9 april 2019 een bouwkundige keuring verricht.
2.6.
Op 13 juni 2019 heeft [gedaagde] de woning geleverd aan [eiser] .
2.7.
Op 7 oktober 2019 heeft [eiser] een e-mail aan [naam makelaardij 1] gestuurd met een takenlijst voor Probass, en verzocht om deze door te sturen. Probass heeft daarna diverse (herstel)werkzaamheden in de woning uitgevoerd.
2.8.
Op 21 januari en 26 mei 2020 heeft [eiser] e-mails aan [naam makelaardij 1] gestuurd waarin hij klaagt over de vloer van het souterrain, de geluidsoverlast en het energieverbruik van de warmtepomp, de elektrische installatie en het schilderwerk aan de achtergevel.
2.9.
Bij e-mail van 22 juni 2020 heeft [naam makelaardij 1] het volgende aan [eiser] geschreven:
‘As soon as I have that quote I assume the seller wants me to give you an offer to settle both floor and warmtepomp.’
2.10.
Op 2 september 2020 hebben [naam makelaardij 1] en Probass de klachten van [eiser] mondeling met [gedaagde] besproken. [naam makelaardij 1] was ook bij dit gesprek aanwezig en heeft in zijn e-mail van 4 september 2020 een verslag van het gesprek gedeeld met [eiser] . Uit deze e-mail volgt de reactie van [gedaagde] op de klachten over onder meer het souterrain en de warmtepomp.
2.11.
Op 8 oktober 2020 heeft Caviro Elektro onderzoek gedaan naar de elektrische installaties (door partijen aangeduid als: Scope 8 onderzoek).
2.12.
Bij e-mail van 12 november 2020 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de problemen aan de woning en de schade die hij daardoor lijdt.
2.13.
Bij e-mail van 19 november 2020 heeft [naam makelaardij 1] – mede namens [gedaagde] – op de aansprakelijkstelling gereageerd.
2.14.
Op 9 december 2020 heeft Technisch Bureau Afbouw (hierna: TBA) op verzoek van [eiser] onderzoek gedaan naar de gietvloer in het souterrain.
2.15.
[eiser] heeft Starre Advies gevraagd om onderzoek te doen naar de warmtepompinstallatie. Op 24 december 2020 heeft zij haar rapport hierover uitgebracht.
2.16.
[eiser] heeft bouwkundig adviesbureau dba in maart 2021 ingeschakeld om de gebreken aan de woning te onderzoeken. Starre Advies naar de warmtepomp). Dba heeft de bevindingen van voornoemde bedrijven betrokken in het op 12 december 2022 uitgebrachte adviesrapport.
2.17.
[gedaagde] heeft ook onderzoeken laten verrichten. Op verzoek van [gedaagde] heeft AET op 28 januari 2021 onderzoek gedaan naar de elektrische installatie, en Knook Totaal Techniek op 11 maart 2021 naar de vloerverwarming en Van Driel op 13 maart 2021 en 22 mei 2021 onderzoek gedaan naar de gietvloer in het souterrain.
2.18.
[eiser] heeft aan aannemingsbedrijf Koers opdracht gegeven om bepaalde herstelwerkzaamheden aan de woning uit te voeren. In de week van 29 maart 2021 is Koers met de uitvoering hiervan begonnen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair
I. voor recht verklaart dat de woning non-conform is, omdat deze niet aan de koopovereenkomst beantwoordt;
II. de koopovereenkomst partieel ontbindt, in die zin dat de destijds overeengekomen koopprijs wordt verminderd met € 305.598, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2020;
subsidiair
III. voor recht verklaart dat de woning non-conform is, omdat deze niet aan de koopovereenkomst beantwoordt;
IV. de koopovereenkomst partieel vernietigt op grond van dwaling en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 305.598, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2020;
primair en subsidiair
V. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de gevolgschade, bestaande uit ontruimingskosten, verhuiskosten en verblijfskosten van in totaal € 25.834,73, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 november 2020;
VI. [gedaagde] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van expertisekosten, kosten verzamelen bewijs en juridische kosten van in totaal € 61.584,97, ter vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 september 2023.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eiser] heeft van [gedaagde] een woning gekocht die gebreken vertoonde aan de vloer in het souterrain, de warmtepomp, de elektrische installatie en het casco. Dat maakt dat de woning niet is wat [eiser] mocht verwachten. Door de gebreken is de waarde van de woning aanzienlijk lager dan de betaalde koopprijs. [eiser] vordert primair dat de koopovereenkomst partieel wordt ontbonden, in die zin dat de overeengekomen koopprijs wordt verminderd met de waardevermindering van de woning als gevolg van de gebreken. De waardevermeerdering bestaat uit de kosten om de gebreken te herstellen. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eiser] ten grondslag dat als hij bekend was met de gebreken, hij nooit akkoord was gegaan met overeengekomen koopprijs. [gedaagde] moet ter opheffing van het aan deze dwaling verbonden nadeel de waardevermindering van de woning aan hem vergoeden.
Daarnaast moet [gedaagde] de gevolgschade en de kosten voor het vaststellen van de gebreken betalen. Als gevolg van de gebreken en het herstellen daarvan was [eiser] genoodzaakt om de woning te ontruimen en vierenhalve maand in een huurwoning te verblijven.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde] vordert dat de rechtbank [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van € 38.341,64, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten.
3.6.
[gedaagde] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij vanwege de aansprakelijkheidsstelling van [eiser] kosten heeft moeten maken. Die bestaan aan advocaatkosten en de kosten voor het inschakelen van makelaars [naam makelaardij 1] en [naam makelaardij 2] .
3.7.
[eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Toetsingskader
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de door [eiser] gekochte woning beantwoordt aan de koopovereenkomst.
4.2.
Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst voldoen. [1] Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. [2] In het algemeen mag een koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Onder het normale gebruik van een woning valt dat daarin (duurzaam) kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast is en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Wat de koper mag verwachten wordt nader ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en alle overige omstandigheden van het geval. Niet elke onvolkomenheid aan een woning leidt ertoe dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt. [3]
4.3.
Op [eiser] rust de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe leiden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De rechtbank zal hierna eerst ingaan op de gestelde gebreken en daarna de vraag beantwoorden of deze de woning non-conform maken.
De gietvloer in het souterrain, de warmtepomp en de elektrische installatie leveren een gebrek op
gietvloer in het souterrain
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gietvloer van het souterrain scheuren en vochtplekken bevat, maar partijen verschillen van mening over de omvang en de oorzaak van die problemen.
4.5.
[eiser] heeft het rapport van dba overlegd waarin staat de vochtplekken zijn ontstaan doordat de onderdorpel van de schuifpui los op de constructie is aangebracht en er een gebrekkige waterkering aanwezig is. De scheurvorming is volgens dba ontstaan doordat de betonnen drempel tot onder de topvloer is aangebracht en geen dilataties en krimpnet zijn toegepast.
4.6.
[gedaagde] heeft hierna deskundige Van Driel ingeschakeld om onderzoek te doen naar de gietvloer. Van Driel heeft geconstateerd dat de vochtplekken zijn ontstaan doordat de afwerklaag van gietvloer te dun is aangebracht. Volgens [gedaagde] is via de kit tussen de kozijnen van de harmonicadeuren schade aan de afwerklaag van de gietvloer ontstaan. De vochtplekken zouden daarna groter zijn geworden doordat de bolroosters zijn verwijderd waardoor de afvoeren van het wolfseind verstopt zijn geraakt en de pomp buiten werking is (geweest).
4.7.
[eiser] heeft met het rapport van dba voldoende gemotiveerd waardoor de vochtproblemen en scheuren in de vloer zijn ontstaan. [gedaagde] heeft dat op zijn beurt onvoldoende bestreden. Van Driel heeft weliswaar geconstateerd dat de toplaag van de gietvloer te dun is, maar de andere oorzaken en problemen zoals omschreven in het rapport van dba zij hiermee niet weersproken. Daarmee is vast komen te staan dat de scheuren en vochtplekken in de vloer zijn ontstaan zoals dba in haar rapport heeft beschreven. Verder heeft dba in een nadere reactie weersproken dat de problemen met de vloer (mede) zijn ontstaan door het verwijderen van de bolroosters en het niet werken van de pomp. Dat [eiser] uiteindelijk alleen de afwerklaag van de topvloer heeft vervangen en de overige door dba geconstateerde problemen niet hersteld hoefden te worden, heeft [eiser] op zitting onder verwijzing naar de werkzaamheden in bijlage 3 bij productie 1 bij dagvaarding bestreden.
4.8.
De conclusie van het voorgaande is dat de scheuren en vochtplekken in de gietvloer in het souterrain zijn ontstaan zoals dpa heeft geconstateerd en dat dat een gebrek oplevert.
warmtepomp
4.9.
[eiser] stelt dat de warmtepomp gebrekkig is en verwijst daarbij naar het rapport van Starre Advies. Zij heeft geconstateerd dat de plaatsing van de warmtepomp op het dak niet juist is en zelfs gevaarlijk is, in verband met de te hoge windbelasting en het houten dak. Verder heeft Starre Advies geconstateerd dat de isolatie van de leidingen is aangetast, de buitenunit is beschadigd, de interne transportleidingen te klein zijn, foutieve verdeelunits zijn gebruikt, de geluidsoverlast te hoog is en leidingen in de technische ruimte niet zijn geïsoleerd.
4.10.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat een gecertificeerd bedrijf de warmtepomp heeft geplaatst, zodat de locatie wel juist is. Volgens [gedaagde] werkte de warmtepomp op het moment van levering naar behoren en blijkt dat ook uit de bouwkundige keuring die [eiser] heeft laten uitvoeren. [gedaagde] meent dat Starre Advies slechts aanbevelingen heeft gedaan om de werking van de warmtepomp te verbeteren.
4.11.
De enkele stelling dat de warmtepomp door een gecertificeerd bedrijf is geplaatst, sluit niet uit dat de plaatsing van de warmtepomp in deze concrete situatie niet juist is. [gedaagde] is ook niet ingegaan op hoe de plaatsing moet worden gezien in verband met het door Starre Advies aangewezen ongelukkige combinatie van een houten dak en de hoge windbelasting. De overige gebreken aan de warmtepomp heeft [gedaagde] in het geheel niet bestreden, anders dan dat het slechts om aanbevelingen zou gaan. De rechtbank kan op basis van het rapport van Starre Advies niet opmaken dat het slechts om aanbevelingen zou gaan. Dat betekent dat is komen vast te staan dat aan de warmtepomp de gebreken kleven zoals Starre Advies heeft omschreven. De omstandigheid dat deze gebreken niet zijn geconstateerd bij de bouwkundige keuring, staat daaraan niet in de weg. Voor zover [gedaagde] hiermee een beroep doet op de onderzoeksplicht van [eiser] , betrekt de rechtbank dat in haar beoordeling in nummer 4.25 hierna.
elektrische installatie
4.12.
[eiser] heeft met het Scope8 rapport onderbouwd dat aan de elektrische installatie gebreken kleven. In dat rapport staat dat geen aarding van de gehele installatie aanwezig is, de schakelaar in de doucheruimte op de eerste verdieping is aangebracht in een zone waar dat niet is toegestaan, de armaturen boven het bad in de grote badkamer niet voldoen en de hotelschakelingen in het trappenhuis en souterrain niet naar behoren functioneren. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat deze situatie ertoe heeft geleid dat er kortsluiting in de badkamer is geweest.
4.13.
[gedaagde] heeft deskundige AET ingeschakeld om de elektrische installatie te beoordelen. AET heeft in haar rapport geschreven dat Probass moet aantonen dat er geen sprake is van vreemd geleidende delen in de badkamer zodat er geen aarding noodzakelijk is.
4.14.
[gedaagde] heeft de gebreken in het Scope8 rapport niet afzonderlijk bestreden, maar meer in het algemeen betoogd dat het niet nodig was om de installaties te aarden omdat geen gebruik is gemaakt van vreemd geleidende delen. Zoals de deskundige van [gedaagde] zelf opmerkt, moet dan wel inzichtelijk worden gemaakt dat in de badkamer inderdaad geen gebruik is gemaakt van vreemd geleidende delen. Daarvan is niet gebleken. [gedaagde] heeft alleen de blote stelling ingenomen dat gebruik is gemaakt van Uponor MLC buizen en dat die niet als aarding gebruikt mogen worden en daarom ook niet geaard zijn, maar deze stelling niet met een verklaring van Probass of andere stukken onderbouwd. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de overige genoemde problemen. De conclusie is dat de elektrische installatie gebrekkig is op de eerdergenoemde punten.
schilderwerk binnen
4.15.
[eiser] stelt dat vanwege de herstelwerkzaamheden aan de warmtepomp wanden geopend moesten worden en stucwerk hersteld moest worden. Als gevolg daarvan moesten een aantal wandel opnieuw gesausd en geschilderd worden in verband met kleurverschil.
4.16.
[gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen het schilderwerk in de woning, anders dan dat de installatie niet gebrekkig is. Omdat de rechtbank heeft geoordeeld dat de warmtepomp gebrekkig is, staat vast dat [eiser] als gevolg van het herstel daarvan ook schilderwerk aan de binnenkant van de woning opnieuw heeft moeten laten uitvoeren.
schilderwerk buiten
4.17.
[eiser] stelt dat hij kort na de levering van de woning heeft geconstateerd dat het schildwerk aan de buitenkant van de woning van slechte kwaliteit is. [eiser] heeft Probass aangesproken om het schilderwerk aan de buitenkant van de woning te herstellen. Kort daarna bleek het schilderwerk opnieuw niet van goede kwaliteit en daarom spreekt [eiser] nu [gedaagde] aan.
4.18.
[gedaagde] betwist dat het buitenschilderwerk van onvoldoende kwaliteit is. [eiser] heeft herstelwerkzaamheden aan het schilderwerk laten verrichten en dat moet volgens [gedaagde] voor eigen rekening en risico van [eiser] komen.
4.19.
Vaststaat dat [eiser] Probass herstelwerkzaamheden aan het buitenschilderwerk heeft laten uitvoeren. Wat de staat van het schilderwerk daarna is, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht en niet onderbouwd. Dat betekent dat de rechtbank niet kan vaststellen dat het buitenschilderwerk gebrekkig is.
badkamers op de eerste en tweede verdieping en de verblijfsruimte op de eerste verdieping
4.20.
Bij akte van 14 augustus 2024 heeft [eiser] zijn eis vermeerderd en ook gebreken gesteld in de badkamers op de eerste en tweede verdieping en de verblijfsruimte op de eerste verdieping. De advocaat van [gedaagde] heeft op zitting verzocht om schriftelijk op de eisvermeerdering te mogen reageren, omdat hij door de vakantieperiode niet in staat was om met [gedaagde] en Probass te overleggen. [eiser] heeft zich ten aanzien van het nemen van een akte gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank. De rechtbank stelt [gedaagde] in de gelegenheid om zich schriftelijk uit te laten over de gebreken zoals genoemd in de akte vermeerdering van eis.
De gebreken staan aan normaal gebruik van de woning in de weg
4.21.
De rechtbank volgt [eiser] in zijn stelling dat de hiervoor vastgestelde gebreken tezamen maken dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Daarbij is onder meer van belang dat de vastgestelde gebreken aan de gietvloer in het souterrain ertoe hebben geleid dat de gehele vloer verwijderd moest worden waardoor deze verdieping – waar de keuken zich bevindt – lange tijd niet bruikbaar was. Dit gebrek heeft dus in de weg gestaan aan een normaal gebruik van de woning. Verder heeft [eiser] als gevolg van de overige gebreken onder meer alsnog in alle badkamers aardingsvoorzieningen moeten aanbrengen en de (leidingen van de) warmtepomp moeten verplaatsen. Gelet op de mededelingen in de verkoopadvertentie dat de woning geheel is gerenoveerd en het onderhoud van de woning uitstekend is, zie 2.2, hoefde [eiser] met dit alles geen rekening te houden.
4.22.
Uitgangspunt is dat [gedaagde] hiervoor als verkoper aansprakelijk is. Dat is anders als [eiser] voornoemde gebreken zelf had kunnen en moeten ontdekken als koper (onderzoeksplicht) of als hij hierover niet tijdig bij [gedaagde] heeft geklaagd (klachtplicht).
[eiser] heeft zijn onderzoeksplicht niet geschonden
4.23.
Volgens [gedaagde] kan hij als verkoper niet worden aangesproken, omdat [eiser] zijn onderzoeksplicht als koper geschonden heeft. Zo waren voorafgaand aan de koop de plaatsing en staat van de warmtepomp en de werking van de elektrische installatie zichtbaar. [eiser] had de gebreken dus zelf kunnen waarnemen of hier nader onderzoek naar kunnen laten doen, zodat hij [gedaagde] niet uit hoofde van non-conformiteit kan aanspreken.
4.24.
Er is niet gebleken dat [eiser] niet aan de op hem rustende onderzoeksverplichting heeft voldaan. [eiser] heeft een (visuele) bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Anders dan [gedaagde] aanvoert, gaat de onderzoeksplicht niet zo ver dat [eiser] meer concreet onderzoek had moeten laten doen naar de hoge windbelasting in combinatie met de houten dakconstructie waar de warmtepomp op staat en is niet gebleken van aanknopingspunten op grond waarvan [eiser] had moeten twijfelen aan de deugdelijkheid van (het leidingwerk van) de installatie. Uit het rapport van de bouwkundige keuring blijkt dat (deels visueel) onderzoek is gedaan naar de badkamer en de groepenkast. Aan de hand van dat rapport ziet de rechtbank evenmin aanknopingspunten dat [eiser] nader onderzoek naar de elektrische installatie had moeten doen.
klachtplicht
4.25.
[gedaagde] heeft ten aanzien van alle vastgestelde gebreken aangevoerd dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn klachtplicht en hem ook om die reden er niet voor kan aanspreken dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Volgens [eiser] heeft hij wel steeds tijdig geklaagd en heeft hij [gedaagde] toegelaten tot het doen van onderzoek naar de gebreken, maar waren zij het onderling niet eens over de omvang en het herstel van de gebreken.
4.26.
De vraag of binnen bekwame tijd door koper is geklaagd, moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. [4] Bij deze afweging is in belangrijke mate bepalend of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Het ligt op de weg van [eiser] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat en wanneer hij bij [gedaagde] heeft geklaagd. Het is echter aan [gedaagde] om – in het kader van zijn bevrijdende verweer – te stellen en zo nodig te bewijzen dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd en dat hij daardoor in zijn belangen is geschaad.
4.27.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] in het begin contact heeft gezocht met makelaar [naam makelaardij 1] en dat [eiser] voor bepaalde problemen eerst Probass heeft aangesproken uit hoofde van de garantieverplichting uit de koopovereenkomst. Uit de e-mail van 22 juni 2020 blijkt echter dat [naam makelaardij 1] [gedaagde] vanaf dat moment ook betrokken heeft in de correspondentie. [naam makelaardij 1] schrijft namelijk dat hij ervan uitgaat dat [gedaagde] [eiser] na het ontvangen van een offerte een aanbod wil doen voor de vloer en warmtepomp, zie 2.9. Voor zover het daarbij, zoals [gedaagde] aanvoert, slechts ging om een door [naam makelaardij 1] zelf uitgesproken verwachting van wat de verkoper eventueel kan doen, is tussen partijen niet in geschil dat [eiser] [gedaagde] in ieder geval op 2 september 2020 voor de problemen heeft aangesproken. Dat [eiser] reeds voor die bespreking al onderzoek had laten doen naar (een deel van) de gebreken, is niet relevant. [gedaagde] is immers hierna zelf in staat gesteld om onderzoek te laten uitvoeren door Van Driel, AET en Knook. Niet gebleken is dat ten tijde van die onderzoeken in opdracht van [eiser] reeds (herstel)werkzaamheden waren uitgevoerd. Vervolgens is tussen partijen een discussie ontstaan over de (vermeende) gebreken en de omvang ervan.
4.28.
De rechtbank is het met [gedaagde] eens dat [eiser] niet duidelijk heeft gecommuniceerd welke herstelwerkzaamheden hij hierna heeft laten uitvoeren. Uit de correspondentie blijkt echter wel dat [eiser] [gedaagde] voor die werkzaamheden reeds had betrokken bij het onderzoek dat hij heeft laten uitvoeren ofwel [gedaagde] zelf in staat is gesteld om onderzoek te laten doen. Dat [eiser] hierna heeft besloten om onderlinge overeenstemming over de oplossing voor deze problemen niet langer af te wachten en bepaalde herstelwerkzaamheden uit te laten voeren, doet daar niet aan af. [gedaagde] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat [eiser] niet tijdig heeft geklaagd en hij bij die gang van zaken in zijn belangen is geschaad.
waardevermindering woning door non-conformiteit
4.29.
De conclusie van het voorgaande is dat de verklaring voor recht dat de woning non-conform is, vooruitlopend op de nadere akte van [gedaagde] , reeds toewijsbaar is. [eiser] vordert primair dat de koopovereenkomst partieel wordt ontbonden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met waardevermindering van de woning als gevolg van non-conformiteit. [eiser] heeft de hoogte van dat bedrag onderbouwd met het rapport van dba waarin een kostenopgave voor het herstel van de gebreken is opgenomen van € 305.598.
4.30.
[gedaagde] bestrijdt dat (al) het herstelwerk zoals genoemd in het rapport van dba is uitgevoerd, de hoogte van de herstelkosten en dat bij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst de waardevermindering van de woning gelijk staat aan de hoogte van de begrote herstelkosten.
4.31.
De rechtbank volgt [gedaagde] ten aanzien van het laatste standpunt. De rechtbank overweegt dat de waardevermindering van de woning niet per definitie gelijk is aan de herstelkosten die [eiser] heeft moeten maken, maar dat van belang is wat de woning waard was op het moment van verkoop met inachtneming van de vastgestelde gebreken. De rechtbank heeft onvoldoende gegevens om de waarde van de woning zelf te begroten en zal daartoe – nadat [gedaagde] zich bij akte heeft uitgelaten over de vermeende gebreken aan de badkamers op de eerste en tweede verdieping en de verblijfsruimte op de eerste verdieping en de rechtbank heeft vastgesteld of dit daadwerkelijk gebreken zijn – een deskundige benoemen. In een later stadium worden partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de naam van de deskundige en de te stellen vragen, waarna de rechtbank een deskundige zal benoemen.
4.32.
Omdat de primaire vordering (deels) toewijsbaar is, komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire vordering van [eiser] .
gevolgschade
4.33.
[eiser] vordert vergoeding van gevolgschade die bestaat uit ontruimingskosten, verhuiskosten en verblijfskosten van in totaal € 25.834,73. [eiser] stelt dat hij voor de werkzaamheden in het souterrain en aan de elektrische installatie de woning tijdelijk heeft moeten verlaten en een andere woning heeft moeten huren.
4.34.
[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat hij de woning tijdelijk heeft moeten verlaten in verband met het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Voor de verhuiskosten heeft [eiser] facturen van Student Verhuis Service van € 708,72 en [bedrijf 1] van € 1.200 overgelegd. [gedaagde] heeft (de hoogte van) deze facturen niet bestreden, zodat deze toewijsbaar zijn. [gedaagde] heeft de noodzaak om vierenhalve maand in een huurwoning te verblijven wel bestreden. [eiser] heeft op zijn beurt niet gemotiveerd dat de werkzaamheden dusdanig lang duurden dat hij voor die periode huur heeft betaald. [eiser] heeft in dat kader één enkele bankafschrijving van € 22.500 overgelegd, zonder omschrijving en zonder dat daaruit volgt naar wie [eiser] dat bedrag heeft overgemaakt en waarom. Het gevorderde bedrag aan verblijfskosten is daarom niet toewijsbaar. Hoewel vaststaat dat [eiser] zijn meubels heeft moeten verplaatsen voor de herstelwerkzaamheden, is niet gebleken dat hij de woning (voor enige maanden) heeft moeten verlaten en kosten heeft gemaakt om een andere woning te huren. De niet met stukken onderbouwde kosten voor de opslag van de inboedel zijn om die reden evenmin toewijsbaar.
buitengerechtelijke incassokosten
4.35.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten die bestaan uit expertisekosten, kosten voor het verzamelen van bewijs en juridische kosten.
4.36.
De expertisekosten heeft [eiser] onderbouwd door het overleggen van een aantal facturen. [gedaagde] heeft de hoogte van de totale kosten weersproken. De facturen van Caviro Elektro voor het Scope8 onderzoek van € 975,84, tba van € 1.264,45 en [bedrijf 2] van € 297,96 zijn toewijsbaar, omdat [eiser] deze kosten heeft moeten maken voor het vaststellen van de schade. De factuur van Vattenfall is niet toewijsbaar, omdat deze factuur niet ziet op expertisekosten maar op stroomverbruik. Ook de factuur van [bedrijf 3] is niet toewijsbaar, omdat [eiser] niet heeft onderbouwd waar deze factuur op ziet en niet is gebleken dat het om expertisekosten gaat die voor vergoeding in aanmerking komen. De factuur van Starre advies is grotendeels zwart gemaakt en daardoor niet leesbaar, zodat de rechtbank niet kan beoordelen waar deze factuur op ziet. Dat klemt te meer, omdat het factuurbedrag veel hoger is dan het factuurbedrag voor de andere onderzoeksrapporten. Omdat wel vaststaat dat [eiser] dit bedrijf onderzoek heeft laten verrichten en hij hiervoor kosten heeft gemaakt, zal de rechtbank deze kosten in lijn met de overige (wel leesbare) facturen begroten op € 1.000,-.
4.37.
[eiser] maakt verder aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het besluit) van toepassing is omdat het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar overeenkomstig het in het Besluit genoemde tarief. De kosten voor het verzamelen van bewijs en juridische kosten komen niet afzonderlijk voor vergoeding in aanmerking.
in reconventie
4.38.
[gedaagde] vordert vergoeding van de kosten die hij heeft moeten maken om deskundigen in te schakelen en voor juridisch advies om zich te verweren tegen de aanspraken van [eiser] . De rechtbank overweegt dat het gaat om nevenvorderingen die zien op de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten, maar [gedaagde] heeft geen hoofdvordering ingesteld. De rechtbank begrijpt de vordering van [gedaagde] echter zo dat hij zich op het standpunt stelt dat hij nodeloos kosten heeft moeten maken om zich te verweren tegen de aanspraken van [eiser] . Die kosten komen slechts zelfstandig voor vergoeding in aanmerking indien en voor zover vaststaat dat [eiser] misbruik heeft gemaakt van de bevoegdheid om [gedaagde] in rechte te betrekken. Dat heeft [gedaagde] niet gesteld en is ook niet gebleken. Daarom zal de gevraagde schadevergoeding worden afgewezen.
5.De beslissing
in conventie
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 20 november 2024voor het nemen van een akte door [gedaagde] over wat onder 4.20 staat en vervolgens op de rol voor vonnis;
woensdag 20 november 2024voor het nemen van een akte door [gedaagde] over wat onder 4.20 staat en vervolgens op de rol voor vonnis;
in conventie en in reconventie
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024