Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10941656 \ CV EXPL 24-1819
Vonnis van 5 september 2024(bij vervroeging)
in de zaak van
[partij],
te [plaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij] ,
gemachtigde: mr. M. Westerveld,
tegen
RVG VASTGOED NEDERLAND B.V.,
te Rheden,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: RVG Vastgoed,
gemachtigden: mr. B. Martens en mr. R.C. Verhoeff.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2024. Voorafgaand aan de zitting heeft [partij] nadere producties ingebracht. [partij] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Voor RVG Vastgoed is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. RVG Vastgoed heeft een pleitnota voorgedragen. Ten slotte is vonnis gevraagd en is de datum daarvan op vandaag bepaald.
2.De feiten
2.1.
RVG Vastgoed is eigenaar van een aantal appartementsrechten aan de [adres] . Eén van deze appartementsrechten op de begane grond heeft de huisnummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . In een notariële leveringsakte uit 2007 en in een notariële akte ‘wijziging splitsing’ uit 2017 is het gebruik van dit appartementsrecht aangeduid als huisartsenpraktijkruimte.
2.2.
Veel eerder, met ingang van 1 augustus 1995, heeft een rechtsvoorganger van RVG Vastgoed met [naam 2] en [naam 3] een huurovereenkomst gesloten voor die ruimte. De huurovereenkomst vermeldt als adres [adres] en luidt – voor zover relevant – verder:
“
1.2 Huurder za1 het gehuurde uitsluitend gebruiken als
1.2 Huurder za1 het gehuurde uitsluitend gebruiken als
Praktijkruimte medische beroepen met dienstwoning.
(…)”
2.3.
[naam 2] heeft de huurovereenkomst voor hemzelf opgezegd in 2002 en het gehuurde verlaten. [partij] is volgens de Basisregistratie personen (Brp) per 10 januari 2002 ingeschreven op adres van het gehuurde.
2.4.
[naam 3] ( [naam 3] ) heeft met [partij] twee kinderen gekregen, een dochter in 2004 en een zoon in 2014.
2.5.
De contacten tussen RVG Vastgoed en [naam 3] als huurster verlopen via een door RVG Vastgoed ingeschakelde beheerder. De contactpersoon bij de beheerder is [naam 4] ( [naam 4] ).
2.6.
Met een e-mail van 18 januari 2022 aan [naam 4] heeft [naam 3] verzocht om [partij] aan te merken als medehuurder. Na enige e-mailcorrespondentie over en weer heeft [naam 4] [partij] op 6 september 2022 de volgende e-mail gestuurd:
“
Geachte heer [partij] ,
Geachte heer [partij] ,
Ik mag u namens de eigenaresse van de door u gehuurde woning, RVG Vastgoed Nederland BV, bevestigen dat u als medehuurder aangemerkt mag worden.
Binnenkort zullen wij u de stukken ter ondertekening toezenden.
Met vriendelijke groet,
[naam 4]
[besloten vennootschap]
(…)”
2.7.
Met de e-mail van 22 februari 2023 heeft [naam 4] aan [naam 3] geschreven dat ondanks de eerdere toezegging van hem, RVG Vastgoed afziet van medehuurderschap en daarom geen stukken ter ondertekening worden toegestuurd.
2.8.
In dezelfde maand heeft RVG Vastgoed een aanbod aan [naam 3] gedaan om met een vaststellingsovereenkomst de huurovereenkomst te beëindigen per 1 januari 2026, waarbij [naam 3] de mogelijk houdt om de huur eerder te beëindigen met een opzegtermijn van 1 maand. [naam 3] heeft dit aanbod aanvaard met een e-mail van 20 april 2023. In deze vaststellingsovereenkomst staat onder meer:
“
(…) U staat er voor in dat u enig huurder bent; (…) U stemt (beiden) in met een beëindiging van de huurovereenkomst(…)”.
(…) U staat er voor in dat u enig huurder bent; (…) U stemt (beiden) in met een beëindiging van de huurovereenkomst(…)”.
2.9.
Enige maanden later, met de brief van 20 juni 2023, heeft [naam 3] de huur opgezegd per 1 juli 2023 met verwijzing naar de vaststellingsovereenkomst. Zij schrijft verder in de brief: “
Zoals ik begrepen heb, blijft mijn ex-partner (…) [partij] de woning huren. (…)”. [naam 3] heeft vervolgens het gehuurde verlaten.
Zoals ik begrepen heb, blijft mijn ex-partner (…) [partij] de woning huren. (…)”. [naam 3] heeft vervolgens het gehuurde verlaten.
2.10.
In het gehuurde zijn ten tijde van de zitting [partij] en de onder 2.4 genoemde dochter ingeschreven in de Brp.
3.Het geschil
de vordering van [partij] (de vordering in conventie)
3.1.
[partij] vordert na eisvermindering op de zitting – samengevat – een verklaring voor recht dat hij medehuurder is geworden van de woonruimte aan het adres [adres] en, primair, de huur van die woonruimte van rechtswege heeft voortgezet per 1 juli 2023 of, subsidiair, zal voortzetten per 1 januari 2026.
3.2.
Volgens [partij] heeft RVG Vastgoed de ruimte altijd als woning gezien en is zij pas na het verzoek om medehuurderschap zich op het standpunt gaan stellen dat het een bedrijfs- en woonruimte is. Verder is hij door de toezegging van [naam 4] namens RVG Vastgoed medehuurder geworden, zodat [naam 3] niet namens hem de vaststellingsovereenkomst kon sluiten of de huurovereenkomst kon opzeggen.
3.3.
RVG Vastgoed betwist dat de ruimte alleen een woning is. Verder betwist zij dat [partij] medehuurder is geworden. [naam 4] was namelijk niet bevoegd om zulke uitspraken te doen. Daarnaast is geen aanvullende huurovereenkomst hierover gesloten. Verder is sprake van dwaling, omdat [partij] en [naam 3] op dat moment al wisten dat ze hun gemeenschappelijk huishouding op korte termijn zouden beëindigen.
de tegenvordering van RVG Vastgoed (de vordering in reconventie)
3.4.
RVG Vastgoed vordert – samengevat – allereerst dat [partij] het gehuurde binnen vier maanden na wijzen van het vonnis ontruimt. Voor zover RVG Vastgoed wel met [partij] een huurovereenkomst heeft, vordert RVG Vastgoed een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in een bedrijfsruimte op huisnummer [huisnummer 1] en een woonruimte op huisnummer [huisnummer 2] , waarbij de bedrijfsruimte rechtsgeldig opgezegd kan worden met ontruiming tegen 1 augustus 2025 met halvering van de huur voor het woonruimtedeel.
3.5.
Volgens RVG Vastgoed is [partij] geen medehuurder geworden, zodat na [naam 3] huuropzegging, [partij] zich zonder recht of titel in de ruimte bevindt. Voor zover nog wel een huurovereenkomst bestaat, is volgens RVG Vastgoed sprake van een gemengde huurovereenkomst. En wel van enerzijds een woonruimte en anderzijds een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Op het woonruimtegedeelte moet daarom de wetgeving over woonruimte toegepast worden en op het bedrijfsruimtegedeelte het bedrijfsruimteregime van artikel 7:230a BW.
3.6.
Het verweer van [partij] komt neer op wat hij in conventie heeft gesteld.
4.De beoordeling
4.1.
Omdat de vordering van [partij] en de tegenvordering van RVG Vastgoed met elkaar verweven zijn, beoordeelt de kantonrechter beide vorderingen gelijktijdig.
4.2.
In conventie vordert [partij] onder meer om voor recht te verklaren dat het gehuurde een woning is. Bij dit onderwerp vordert RVG Vastgoed in reconventie juist om voor recht te verklaren dat dat sprake is van gemengde huurovereenkomst, omdat volgens haar de ruimte deels voor wonen en deels als bedrijfsruimte wordt verhuurd. Gezien deze stellingen over en weer moet de kantonrechter daarom eerst beoordelen wat met de overeenkomst uit 1995 verhuurd is; een woonruimte of deels woonruimte, deels bedrijfsruimte.
Wat is verhuurd ?
4.3.
Om te bepalen wat verhuurd is, moeten de betreffende bepalingen van de huurovereenkomst uit 1995 uitgelegd worden. Daarbij moet niet alleen gekeken worden naar de tekst van die bepalingen en hoe die taalkundig uitgelegd moet worden. Ook moet betrokken worden wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij hierover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat niemand op de zitting aanwezig was, die betrokken was bij de totstandkoming van de huurovereenkomst in 1995. Evenmin hebben partijen verklaringen in het geding gebracht van degenen die in 1995 bij het sluiten van de overeenkomst betrokken waren, namelijk de toenmalige verhuurder, [naam 3] of [naam 2] . Degene die nog het dichtstbij komt, is [partij] . Weliswaar was hij ongeveer twintig jaar lang de partner van [naam 3] , maar ook hij schreef zich pas ongeveer zes-en-een-half jaar ná het sluiten van de overeenkomst in op het adres.
4.5.
Dat neemt niet weg dat toch het een en ander vastgesteld kan worden van wat bijna 30 jaar geleden – in 1995 – de situatie was. Allereest heeft [partij] onbetwist gesteld dat de toenmalige verhuurder de ruimte aan twee studenten heeft verhuurd, namelijk [naam 3] en [naam 2] . Eveneens onbetwist is dat de ene toen film- en televisiewetenschappen studeerde en de andere politicologie. Verder vermeldt de huurovereenkomst dat de ruimte uitsluitend gebruikt mag worden als praktijkruimte voor medische beroepen met dienstwoning. Twaalf jaar later en 22 jaar later staat in twee notariële akten over die ruimte dat het een appartementsrecht omvat voor het gebruik als huisartsenpraktijkruimte. Bij een van die akten zit een plattegrond van de ruimte. Die geeft twee losse, identieke, maar gespiegelde woningen weer.
4.6.
Weliswaar staat in de huurovereenkomst dat de ruimte deels gebruikt moest worden als praktijkruimte voor medische beroepen, maar geen van de twee huurders studeerden toen voor een medisch beroep. Dit geeft een sterke aanwijzing dat partijen in 1995 niet meer bedoeld hadden dan de ruimte als woonruimte te verhuren. Dit wordt versterkt doordat [naam 1] van RVG Vastgoed op de zitting heeft verklaard dat hij niet weet of ooit in de ruimte een huisartsenpraktijk – of een andere praktijkruimte voor een medisch beroep – heeft gezeten. Maar RVG Vastgoed stelt juist dat in 1995 een deel als bedrijfsruimte voor dat doel verhuurd werd. Van haar had daarom verlangd mogen worden dat zij deze stelling meer had uitgewerkt of onderbouwd. Alleen verwijzen naar de tekst van de huurovereenkomst, de twee – van ver na het sluiten van de huurovereenkomst gedateerde – notariële akten en de stelling – voor zover juist – dat de inrichting van de ruimte geschikt is voor het voeren van een praktijkruimte is daarvoor te weinig. Temeer omdat juist bij een van de notariële akten van jaren na het sluiten van de huurovereenkomst nog een plattegrond van de ruimte is toegevoegd, waarop te zien is dat het om twee losse woningen gaat.
4.7.
Verder blijkt nergens uit dat [naam 3] en [naam 2] in 1995 al de bedoeling hadden een deel van de ruimte dan of in de toekomst te gebruiken als een praktijkruimte voor een medisch beroep. Onbetwist is immers dat ze er toen niet voor werden opgeleid. Dat [naam 3] wellicht jaren later een bedrijf voor pilates is begonnen en – voor zover juist – in de ruimte lessen heeft gegeven, is hierbij niet relevant. Relevant is namelijk wat bij het sluiten van de overeenkomst de partijen voor ogen stond.
4.8.
Hoewel de tekst van de huurovereenkomst uit 1995 anders luidt, kan uit de hiervoor vastgestelde feiten over situatie in 1995 niets anders afgeleid worden dan dat de rechtsvoorganger van RVG Vastgoed bedoeld had om de ruimte toen te verhuren als woning aan twee studenten en dat [naam 3] en [naam 2] toen bedoeld hebben de ruimte te huren om er alleen in te wonen. Dat betekent dat de bepalingen in de huurovereenkomst over wat verhuurd werd zo uitgelegd moeten worden dat de contractsluitende partijen alleen de huur en verhuur van een woonruimte overeen zijn gekomen.
Is sprake van medehuurderschap ?
4.9.
De volgende te beantwoorden vraag is of [partij] aangemerkt kan worden als medehuurder van [naam 3] .
4.10.
Hierover stelt [partij] dat hij en [naam 3] een verzoek hebben gedaan aan [naam 4] van RVG Vastgoed, vervolgens bewijsstukken hebben ingediend en toen van [naam 4] een e-mail kregen dat de verhuurder instemde met het medehuurschap.
4.11.
RVG Vastgoed betwist allereerst dat het medehuurderschap tot stand is gekomen, omdat [naam 4] niet bevoegd is om deze mededeling te doen. Maar op de zitting heeft [naam 1] van RVG Vastgoed verklaard dat de contacten met [naam 3] als huurster verlopen via een beheerder en dat [naam 4] voor die beheerder werkt. Verder heeft hij op de zitting verklaard dat [naam 3] en [naam 4] al langer contact met elkaar hadden over diverse verhuurderszaken en dat dit soort verzoeken ook via [naam 4] moeten worden ingediend. Dat betekent dat met de e-mail van 18 januari 2022 van [naam 4] , geciteerd onder 2.6, [partij] en [naam 3] er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat RVG Vastgoed had ingestemd met [partij] ’s medehuurderschap. Temeer omdat [naam 4] in die e-mail nadrukkelijk schrijft dat hij dit namens eigenaresse meedeelt en ook in een eerdere e-mail hierover liet weten dat hij eerst de eigenaresse nog moest benaderen.
4.12.
RVG Vastgoed betoogt verder dat ondanks deze toezegging, gelet op het gebruik tussen deze partijen, de medehuur pas tot stand komt als ook een aanvulling op de huurovereenkomst is getekend. Dat volgt ook in de e-mail van [naam 4] . Maar die aanvulling op de overeenkomst is nooit getekend, zodat het medehuurderschap niet tot stand gekomen is, aldus RVG Vastgoed.
4.13.
De kantonrechter volgt RVG Vastgoed niet, omdat in artikel 7:267 lid 1 BW is bepaalt dat de enkele, schriftelijke instemming van de verhuurder volstaat. Evenmin blijkt dat de toenmalige verhuurder en huurders of later RVG Vastgoed en [naam 3] of [partij] al dan niet door gewoonte overeen zijn gekomen dat desondanks steeds een door beide partijen getekende aanvulling op de huurovereenkomst nodig is om een afspraak door te voeren. De enkele zin in de e-mail van 18 januari 2022 van [naam 4] is te karig om daaraan een voor het normale rechtsverkeer afwijkende en dusdanig verstrekkende gewoonte tussen deze partijen aan op te hangen.
4.14.
Ten slotte is volgens RVG Vastgoed sprake van dwaling, zodat zij de gegeven instemming kon vernietigen. [partij] en [naam 3] wisten bij het verzoek om medehuurderschap al dat ze uit elkaar gingen, aldus RVG Vastgoed, maar zij hebben dat haar niet gemeld. Hierdoor stelt RVG Vastgoed dat zij heeft gedwaald omdat de duurzame gemeenschappelijke huishouding niet naar de toekomst gericht was. Had zij dat geweten, had zij niet ingestemd met de medehuur.
4.15.
De vraag die RVG Vastgoed hier opwerpt, is of na het voeren van een jarenlange duurzame gemeenschappelijke huishouding, daar toch geen sprake van is als [naam 3] en [partij] voornemens zijn om binnenkort uit elkaar te gaan. Naar het oordeel van de kantonrechter is het voornemen om uit elkaar te gaan in deze situatie niet van invloed op de duurzame gemeenschappelijke huishouding van [partij] en [naam 3] . Hier is namelijk sprake van een jarenlange duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:267 lid 1 BW. Niet betwist is immers dat [partij] ongeveer twintig jaar in de woning staat ingeschreven. Voor zover betwist, komt ook voor de kantonrechter vast te staan dat hij daar steeds met [naam 3] heeft gewoond, hij met [naam 3] in die tijd twee kinderen heeft gekregen en die kinderen daar met [naam 3] heeft opgevoed. Dit geldt eens temeer omdat ook RVG Vastgoed kennelijk tot de conclusie kwam dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, gelet op de instemming met het medehuurderschap. Gelet op de duur dat die duurzame gemeenschappelijke huishouding zich heeft afgespeeld, hadden [partij] en [naam 3] zich al jaren eerder met succes op het medehuurderschap kunnen beroepen. Daaruit volgt dat RVG Vastgoed in dit geval dit tegen zich moet laten gelden, zodat zij zich niet op dwaling kan beroepen.
4.16.
De conclusie is dus dat [partij] met de e-mail van 18 januari 2022 medehuurder is geworden.
Is de huurovereenkomst met [partij] geëindigd ?
4.17.
RVG Vastgoed voert aan dat met de vaststellingsovereenkomst [naam 3] ook namens [partij] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst per 2026. [partij] betwist dit.
4.18.
Voor zover hier relevant staat in artikel 7:267 lid 5 BW – kort gezegd – dat de huurder en medehuurder ieder afzonderlijk in moeten stemmen met het beëindigen van de huurovereenkomst. [partij] is op 18 januari 2022 medehuurder geworden. De vaststellingsovereenkomst is [naam 3] aangeboden in februari 2023 en zij heeft in april 2023 daarmee ingestemd. [partij] was dus toen al medehuurder. Dat betekent dat [partij] afzonderlijk had moeten instemmen met de vaststellingsovereenkomst om de huurovereenkomst met hem te beëindigen. Niet in geschil is dat dit niet is gebeurd. Dat betekent dat de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2026 alleen met [naam 3] overeengekomen is. Hetzelfde geldt voor [naam 3] huuropzegging per 1 juli 2023. Die is ook alleen door haar gedaan en niet door [partij] .
4.19.
Dat betekent dat [partij] per 1 juli 2023 als huurder moet worden aangemerkt en dat de huurovereenkomst tussen [partij] en RVG Vastgoed niet per 1 januari 2026 zal eindigen.
Conclusie
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat op de ruimte alleen het woonruimteregime van toepassing is. Verder is [partij] door de huuropzegging van [naam 3] per 1 juli 2023 van rechtswege huurder geworden en eindigt de huurovereenkomst tussen [partij] en RVG Vastgoed niet per 1 januari 2026. Dat betekent dat de door [partij] gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Daaruit volgt ook dat de vordering in reconventie moet worden afgewezen.
4.21.
RVG Vastgoed is in conventie en in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij] worden in conventie begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
832,97
4.22.
Gelet op de sterke samenhang van het geschil in conventie en in reconventie, worden de proceskosten van [partij] in reconventie begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [partij] medehuurder is geworden van de door RVG Vastgoed aan [naam 3] verhuurde woonruimte aan het adres [adres] ,
5.2.
verklaart voor recht dat [partij] de huurovereenkomst woonruimte betreffende
de woning aan het adres [adres] tussen RVG Vastgoed en [naam 3] van rechtswege heeft voortgezet,
5.3.
veroordeelt RVG Vastgoed in de proceskosten van € 832,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als RVG Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van RVG Vastgoed af,
5.7.
veroordeelt RVG Vastgoed in de proceskosten begroot op nihil,
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2024 in tegenwoordigheid van mr. R. Boerlage, griffier.
761