Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/5573
uitspraak van de enkelvoudige kamer op 25 juli 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] [huisnummer 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 4.336.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiser deelgenomen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van
[heffingsambtenaar] , vergezeld door [naam] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een grachtenpand in het centrum van Amsterdam met een woonoppervlakte van 649 m2.
3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
4. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld. Dit blijkt uit de verkoop van een vergelijkbaar pand aan de [adres 2] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Daarnaast wijst eiser op de verkoop van de panden aan het adres [adres 1] [huisnummer 4] en [adres 1] [huisnummer 5] . Deze panden zijn volgens eiser beter vergelijkbaar met de woning dan de panden die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd.
5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 4.336.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 3] [huisnummer 6] , [adres 4] [huisnummer 7] en [adres 5] [huisnummer 8] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van [adres 2] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] zijn volgens de heffingsambtenaar niet geschikt als referentie. Het gaat hier om een object dat uit twee appartementen bestaat en waarvan één als appartement werd verhuurd. Verder bestaat een groot deel van het object uit een souterrain. In verband met de beperkte gebruiksmogelijkheden geldt hiervoor een lagere waarde. Met betrekking tot de andere door eiser genoemde panden stelt de heffingsambtenaar dat deze niet gelijk zijn aan de woning. [adres 1] [huisnummer 5] is veel kleiner (225 m²) dan de woning (649 m²) en daardoor minder geschikt ter onderbouwing van de waarde. Deze woning is op
28 maart 2023 verkocht voor € 1.480.000. [adres 1] [huisnummer 4] is ook kleiner (467 m²). Deze woning is op 17 juli 2023 verkocht voor € 2.225.000. Beide verkopen hebben anderhalf jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden en ook om die reden zijn deze panden niet geschikt als vergelijkingsobjecten, aldus de heffingsambtenaar.
28 maart 2023 verkocht voor € 1.480.000. [adres 1] [huisnummer 4] is ook kleiner (467 m²). Deze woning is op 17 juli 2023 verkocht voor € 2.225.000. Beide verkopen hebben anderhalf jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden en ook om die reden zijn deze panden niet geschikt als vergelijkingsobjecten, aldus de heffingsambtenaar.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
6. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de Wet WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. [2]
7. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Het staat de heffingsambtenaar vrij om vergelijkingsobjecten te selecteren om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken. De vergelijkingsobjecten betreffen alle drie grachtenpanden met een vergelijkbaar bouwjaar (1899 en 1890). Voor zover er verschillen bestaan tussen de woning en de vergelijkingsobjecten met betrekking tot oppervlakte, kwaliteit en onderhoud, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden. De kwaliteit en ligging van de woning is goed en het onderhoud is gemiddeld. De vergelijkingsobjecten scoren op deze drie aspecten goed, behalve het vergelijkingsobject aan de [adres 3] [huisnummer 6] die uitstekend scoort op ligging en [adres 4] [huisnummer 7] die uitstekend scoort op kwaliteit. Uit de taxatiematrix volgt een gemiddelde gecorrigeerde neutrale – dat wil zeggen onafhankelijk van kwaliteit, ligging en onderhoud – m2-prijs van € 7.634 voor de vergelijkingsobjecten. Dit is hoger dan de getaxeerde m2-prijs van de woning (€ 5.493). Er bestaat dus een marge van € 2.141,- per m2 om de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten te compenseren (in totaal
€ 1.389.509 en rekening houdend met de 60%-regel: € 2.315.848). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
€ 1.389.509 en rekening houdend met de 60%-regel: € 2.315.848). De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Nu de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank niet toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat er mogelijk beter vergelijkbare objecten voorhanden zijn, doet aan de keuzevrijheid van de heffingsambtenaar niet af. Om diezelfde reden is de heffingsambtenaar er niet toe gehouden om de door eiser genoemde objecten te betrekken in de vaststelling van de waarde van de woning. [4] Deze zijn naar het oordeel van de rechtbank bovendien minder goed vergelijkbaar met de woning dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, vanwege het verschil in oppervlakte en het feit dat deze objecten niet zijn verkocht rond de waardepeildatum. Het pand aan de [adres 2] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] bestond bovendien uit twee appartementen waarvan er één werd verhuurd, wat ook invloed heeft op de waarde.
10. Uit het voorgaande volgt dat het beroep van eiser niet slaagt.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G. Elfferich, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.J. van 't Hoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
25 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.