Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/5425
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ [1] -waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 556.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser met de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2023 ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 mei 2024 op zitting behandeld. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning van 72 m². Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld.
2.2.
De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [2]
2.3
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Gebruik van de vergelijkingsmethode
3.1.
Eiser voert het volgende aan. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning van eiser voor belastingjaar 2021 aanvankelijk vastgesteld op € 552.000,-. Nadat eiser daartoe bezwaar had ingediend, heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar
€ 459.000,-. Eiser ontving op 25 februari 2023 een aanslag van de heffingsambtenaar, waarin de waarde van zijn woning voor belastingjaar 2022 werd vastgesteld op € 556.000,-, met daarin de vermelding dat het om een verhoging van 0,72% zou gaan. Volgens eiser is de heffingsambtenaar in deze aanslag ten onrechte uitgegaan van de aanvankelijk vastgestelde waarde van belastingjaar 2021 van € 552.000,-. Als de heffingsambtenaar de verhoging van 0,72% had toegepast op het juiste bedrag, namelijk de verlaagde waarde van € 459.000,-, dan had de waarde moeten worden vastgesteld op € 462.304,-.
€ 459.000,-. Eiser ontving op 25 februari 2023 een aanslag van de heffingsambtenaar, waarin de waarde van zijn woning voor belastingjaar 2022 werd vastgesteld op € 556.000,-, met daarin de vermelding dat het om een verhoging van 0,72% zou gaan. Volgens eiser is de heffingsambtenaar in deze aanslag ten onrechte uitgegaan van de aanvankelijk vastgestelde waarde van belastingjaar 2021 van € 552.000,-. Als de heffingsambtenaar de verhoging van 0,72% had toegepast op het juiste bedrag, namelijk de verlaagde waarde van € 459.000,-, dan had de waarde moeten worden vastgesteld op € 462.304,-.
3.2.
De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [3] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Uit het systeem van de WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Hierbij moet voorbij worden gegaan aan de waarden die op eerdere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld door recente verkopen van vergelijkbare woningen te vergelijken. De waardestijging of -daling ten opzichte van andere waardepeildata doet dan ook niet ter zake. [4]
3.4.
Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank eiser niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de verhoging van 0,72% had moeten toepassen op de (in tweede instantie lager) vastgestelde waarde van € 459.000,- voor belastingjaar 2021. Dat de heffingsambtenaar in de aanslag van 25 februari 2023 abusievelijk de aanvankelijk vastgestelde waarde voor belastingjaar 2021 van € 552.000,- heeft genoemd, maakt het voorgaande niet anders. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar het percentage van 0,72% slechts heeft genoemd ter illustratie. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank niet het vertrouwen gewekt of enige toezegging gedaan dat de waarde van de woning voor belastingjaar niet met meer dan 0,72% zou worden verhoogd. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.
3.5
De beroepsgrond van eiser dat de verhoging van 0,72% eigenlijk had moeten worden toegepast op een bedrag van € 446.000,-, omdat uit een intern onderzoek naar de WOZ-waarde van 2021 bleek dat de waarde van de woning over 2021 op dit bedrag moest worden vastgesteld, slaagt ook niet. De rechtbank heeft hiervoor reeds overwogen dat waardes van voorgaande jaren niet bruikbaar zijn voor een waardebepaling. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het in deze beroepszaak gaat om de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank kan niet oordelen over de waarde van de woning in belastingjaar 2021.
Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde
WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 556.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 1] [huisnummer 3] en [adres 2] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 556.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 1] [huisnummer 3] en [adres 2] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook qua type en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank vindt de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
4.4.
De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het overzicht taxatiewaarden blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoud van zijn woning op slecht zou moeten worden gekwalificeerd. De door hem aangevoerde omstandigheid dat de woning door gaskachels verwarmd wordt en geen centrale verwarming heeft, is daartoe onvoldoende. Met het overzicht taxatiewaarden heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten ook verder inzichtelijk gemaakt. Uit dit overzicht taxatiewaarden blijkt bovendien dat de heffingsambtenaar de m²-prijs van de woning (€ 9.021,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 9.981,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie en gevolgen
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2024.
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.