Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/749637 / KG ZA 24-329 MDvH/MV
Vonnis in kort geding van 5 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 2 mei 2024,
verweerster in reconventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.P.A.M. van Balen te Amsterdam,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BAS BOTERBLOEM BEHEER B.V.,gevestigd te Amsterdam,
gevoegde partij aan de zijde van eiseres,
advocaat mr. B.J.M van Meer te Arnhem,
BAS BOTERBLOEM BEHEER B.V.,gevestigd te Amsterdam,
gevoegde partij aan de zijde van eiseres,
advocaat mr. B.J.M van Meer te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SANDSTENEN PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.G. van der Steenhoven te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] , Bas Boterbloem en Sandstenen Projecten worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 22 mei 2024 heeft [eiser] de dagvaarding en de akte vermeerdering van eis toegelicht. Sandstenen Projecten heeft mede aan de hand van een vooraf ingediende akte verweer gevoerd en een vordering in reconventie ingesteld, die door [eiser] is bestreden. [eiser] en Sandstenen Projecten hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.2.
Bas Boterbloem heeft een incidentele conclusie tot voeging aan de zijde van [eiser] ingediend. [eiser] en Sandstenen Projecten hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt en de voeging is toegestaan.
1.3.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
aan de zijde van [eiser] : [naam 1] (indirect bestuurder en aandeelhouder) en [naam 2] (manager operations) met mr. Van Balen;
aan de zijde van Sandstenen Projecten: [naam 3] (bestuurder en enig aandeelhouder) met mr. Van der Steenhoven;
aan de zijde van Bas Boterbloem: [naam 4] (bestuurder en enig aandeelhouder) met mr. Van Meer.
aan de zijde van Bas Boterbloem: [naam 4] (bestuurder en enig aandeelhouder) met mr. Van Meer.
1.4.
Na verder debat is vonnis bepaald op 5 juni 2024.
2.De feiten
2.1.
[eiser] , Sandstenen Projecten en Bas Boterbloem zijn de vennoten in een vennootschap onder firma, genaamd [bedrijf] V.O.F. (hierna de vof). Door middel van de vof zijn zij gezamenlijk eigenaar van de panden aan de [bedrijf] te [plaats] met de nummers [adres 1] , [adres 2] , [adres 3-6] (oneven nummers) (hierna de gemeenschap). Het aandeel van [eiser] in de vof is 50%, het aandeel van Sandstenen Projecten is 25% en het aandeel van Bas Boterbloem is eveneens 25%. De vof is opgericht op 5 september 2014. Er is geen (ondertekende) schriftelijke vennootschapsovereenkomst. [eiser] voert de administratie van de vof.
2.2.
Op de gemeenschap rust een hypotheekrecht van de Rabobank. Met die bank is een hypothecaire geldlening aangegaan.
2.3.
Bij brief van 6 december 2022 heeft [eiser] aan Sandstenen Projecten en Bas Boterbloem het voorstel gedaan om tot beëindiging van de samenwerking in de vof te komen, dan wel door overname van hun beider aandeel, dan wel door vereffening en verdeling van de gemeenschap (splitsing). Nadien is hierover gesproken en gecorrespondeerd tussen partijen, maar zij zijn niet tot overeenstemming gekomen.
2.4.
Bij brief van 12 april 2023 heeft [eiser] de vof opgezegd. Nadien is wederom gesproken en gecorrespondeerd tussen partijen over verdeling en vereffening van de gemeenschap, maar zij zijn wederom niet tot overeenstemming gekomen. Er heeft onder meer op 30 augustus 2023 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden. Namens Sandstenen Projecten was hierbij alleen haar advocaat aanwezig.
2.5.
Op 31 augustus 2023 heeft de advocaat van [eiser] een zogenoemd stappenplan opgesteld om tot vereffening en verdeling van (het vermogen van) de vof/de gemeenschap te komen. Bas Boterbloem heeft hiermee ingestemd. Sandstenen Projecten heeft op 11 september 2023 als reactie op het stappenplan voorgesteld dat zij twee van de acht panden met voorrang mag kiezen, omdat zij de panden heeft aangebracht. [eiser] en Bas Boterbloem hebben hier niet mee ingestemd. Nadien is wederom over verdeling en vereffening van de gemeenschap gesproken en gecorrespondeerd.
2.6.
Bij brief van 7 maart 2024 heeft de advocaat van [eiser] aan de advocaat van Sandstenen Projecten – kort gezegd – bericht dat Sandstenen Projecten de verdeling blokkeert en dat een laatste poging wordt gedaan om tot minnelijke overeenstemming te komen. In dat kader is een aantal vragen gesteld met het verzoek die binnen tien dagen te beantwoorden. Bij e-mail van 28 maart 2024 heeft de advocaat van Sandstenen Projecten onder meer geantwoord:
“Ik heb met verbazing en afkeuring kennisgenomen van de vele onjuiste standpunten in uw e-mail. (…) Bovendien zou op 30 augustus een redelijk overleg zijn gehouden waar alle partijen hun inbreng hadden en zou zelfs overeenstemming zijn bereikt. Die stellingen zijn volstrekt bezijden de waarheid.”
2.7.
Onder punt 30 van de dagvaarding is het volgende opgenomen:
[eiser] vordert de wijze van verdeling en vereffening op de volgende wijze te bepalen:
1. Waardering vastgoedHertaxatie door Cushman & Wakefield, op alle recente kenmerken en omstandigheden van het vastgoed, waardoor dat een geheel nieuwe waardering betreft. Cushman & Wakefield dient de nieuwe waardering zodanig in te richten dat daaruit de waarde ontwikkeling per verhuurbare eenheid ten opzichte van de taxatie van 1 oktober 2021 op navolgbare wijze kan worden herleid. Cushman & Wakefield zal daarvoor alle panden en woningen bezoeken en wijzigingen in de huur, erfpachtstatus, bouwkundige staat etc. meenemen. Partijen conformeren zich aan de uitkomst van de hertaxatie.
2. Verdeling vastgoedOp basis van de hertaxatie zullen partijen in goed gezamenlijk overleg en uiterlijk binnen één (1) maand na het vaststellen van de vastgoedwaarden tot overeenstemming trachten te komen over de verdeling van de verschillende panden, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:
a) Verdeling van de panden naar rato van het aandeel in de vof van ieder van de vennoten (50/25/25);
b) De panden worden per pand/opgang tussen de vennoten verdeeld;
c) Verdeling per vennoot door aaneengesloten panden/opgangen;
d) Bij over- of onderbedeling vindt verrekening tussen de vennoten plaats.
Indien niet binnen één (1) maand tot overeenstemming over de onderlinge verdeling van de panden is gekomen, dan wordt de onderlinge verdeling van de panden door middel van loting bepaald, met inachtneming van de onder a t/m d bepaalde uitgangspunten. Ieder afzonderlijk lot vertegenwoordigt in dat geval twee (2) aaneengesloten panden (maximaal 4 loten, zijnde: [adres 1] / [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ), waarbij conform het onder c bepaalde [eiser] twee naast elkaar gelegen “loten” (en dus 4 aaneen gesloten panden/opgangen) krijgt toegewezen. Loting vindt uiterlijk op de laatste werkdag binnen één (1) maand na hertaxatie plaats, door de notaris verbonden aan het kantoor DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht te Amsterdam.
3. Batig saldo en financieringHet batig saldo op de bankrekening van de vof wordt aangewend ter – gedeeltelijke – aflossing van de hypotheekschuld aan de Rabobank en vindt gelijktijdig plaats met de verdeling (juridische levering) van de panden.
4. Gebruik van leegstaande bedrijfsruimtenHet huidige gebruik door Sandstenen Projecten van de bedrijfsruimte [adres 6] wordt ten behoeve van de vereffening en verdeling beëindigd. De vennoten hebben op de dag van de vereffening en in de toekomst geen recht of aanspraak op gebruik van de leegstaande ruimten.
1. Waardering vastgoedHertaxatie door Cushman & Wakefield, op alle recente kenmerken en omstandigheden van het vastgoed, waardoor dat een geheel nieuwe waardering betreft. Cushman & Wakefield dient de nieuwe waardering zodanig in te richten dat daaruit de waarde ontwikkeling per verhuurbare eenheid ten opzichte van de taxatie van 1 oktober 2021 op navolgbare wijze kan worden herleid. Cushman & Wakefield zal daarvoor alle panden en woningen bezoeken en wijzigingen in de huur, erfpachtstatus, bouwkundige staat etc. meenemen. Partijen conformeren zich aan de uitkomst van de hertaxatie.
2. Verdeling vastgoedOp basis van de hertaxatie zullen partijen in goed gezamenlijk overleg en uiterlijk binnen één (1) maand na het vaststellen van de vastgoedwaarden tot overeenstemming trachten te komen over de verdeling van de verschillende panden, waarbij de volgende uitgangspunten gelden:
a) Verdeling van de panden naar rato van het aandeel in de vof van ieder van de vennoten (50/25/25);
b) De panden worden per pand/opgang tussen de vennoten verdeeld;
c) Verdeling per vennoot door aaneengesloten panden/opgangen;
d) Bij over- of onderbedeling vindt verrekening tussen de vennoten plaats.
Indien niet binnen één (1) maand tot overeenstemming over de onderlinge verdeling van de panden is gekomen, dan wordt de onderlinge verdeling van de panden door middel van loting bepaald, met inachtneming van de onder a t/m d bepaalde uitgangspunten. Ieder afzonderlijk lot vertegenwoordigt in dat geval twee (2) aaneengesloten panden (maximaal 4 loten, zijnde: [adres 1] / [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ), waarbij conform het onder c bepaalde [eiser] twee naast elkaar gelegen “loten” (en dus 4 aaneen gesloten panden/opgangen) krijgt toegewezen. Loting vindt uiterlijk op de laatste werkdag binnen één (1) maand na hertaxatie plaats, door de notaris verbonden aan het kantoor DUDOK Bouw- en Vastgoedrecht te Amsterdam.
3. Batig saldo en financieringHet batig saldo op de bankrekening van de vof wordt aangewend ter – gedeeltelijke – aflossing van de hypotheekschuld aan de Rabobank en vindt gelijktijdig plaats met de verdeling (juridische levering) van de panden.
4. Gebruik van leegstaande bedrijfsruimtenHet huidige gebruik door Sandstenen Projecten van de bedrijfsruimte [adres 6] wordt ten behoeve van de vereffening en verdeling beëindigd. De vennoten hebben op de dag van de vereffening en in de toekomst geen recht of aanspraak op gebruik van de leegstaande ruimten.
3.Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
[eiser] vordert
in conventie- na vermeerdering van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. de verdeling en vereffening van de gemeenschap te gelasten op de wijze die is uiteengezet onder nummer 30 van de dagvaarding, alsmede Sandstenen Projecten te veroordelen om medewerking te verlenen aan inschrijving van de ontbinding van de vof in het handelsregister van de Kamer van Koophandel;
ii. Sandstenen Projecten te veroordelen om haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen – en zich daartoe schriftelijk bereid te verklaren – aan de verdeling en vereffening conform het bepaalde onder i.;
iii. Sandstenen Projecten te veroordelen al het nodige te doen om onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle rechtshandelingen te verrichten die nodig zijn voor de verdeling en vereffening conform het bepaalde onder i., waaronder in ieder geval alle rechtshandelingen die benodigd zijn voor de levering van de panden na de verdeling daarvan;
iv. Sandstenen Projecten te veroordelen tot betaling van een dwangsom van
€ 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de vorderingen onder ii. en iii. voldoet, met een maximum van € 1.000.000,00;
v. te bepalen dat, indien Sandstenen Projecten niet of niet tijdig aan het gevorderde onder ii. een iii. heeft voldaan of haar medewerking aan de levering van de panden op een door de notaris te bepalen tijdstip niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van Sandstenen Projecten, zodat de levering van de panden zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
vi. Sandstenen Projecten te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
in conventie- na vermeerdering van eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. de verdeling en vereffening van de gemeenschap te gelasten op de wijze die is uiteengezet onder nummer 30 van de dagvaarding, alsmede Sandstenen Projecten te veroordelen om medewerking te verlenen aan inschrijving van de ontbinding van de vof in het handelsregister van de Kamer van Koophandel;
ii. Sandstenen Projecten te veroordelen om haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen – en zich daartoe schriftelijk bereid te verklaren – aan de verdeling en vereffening conform het bepaalde onder i.;
iii. Sandstenen Projecten te veroordelen al het nodige te doen om onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle rechtshandelingen te verrichten die nodig zijn voor de verdeling en vereffening conform het bepaalde onder i., waaronder in ieder geval alle rechtshandelingen die benodigd zijn voor de levering van de panden na de verdeling daarvan;
iv. Sandstenen Projecten te veroordelen tot betaling van een dwangsom van
€ 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de vorderingen onder ii. en iii. voldoet, met een maximum van € 1.000.000,00;
v. te bepalen dat, indien Sandstenen Projecten niet of niet tijdig aan het gevorderde onder ii. een iii. heeft voldaan of haar medewerking aan de levering van de panden op een door de notaris te bepalen tijdstip niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van Sandstenen Projecten, zodat de levering van de panden zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
vi. Sandstenen Projecten te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Sandstenen Projecten vordert
in reconventie[eiser] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:
i. aan Sandstenen Projecten een kopie te verstrekken van de volledige administratie van de gemeenschap, waaronder alle facturen en offertes met betrekking tot iedere verbouwing aan enig pand in de gemeenschap, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
ii. in de kosten van dit geding en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
in reconventie[eiser] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:
i. aan Sandstenen Projecten een kopie te verstrekken van de volledige administratie van de gemeenschap, waaronder alle facturen en offertes met betrekking tot iedere verbouwing aan enig pand in de gemeenschap, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag met een maximum van € 100.000,00;
ii. in de kosten van dit geding en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.3.
[eiser] stelt ter onderbouwing van haar vordering in conventie – samengevat weergegeven – het volgende. Pas op 11 september 2023 (dus na de bespreking op 30 augustus 2023, zie 2.4) heeft Sandstenen Projecten voor het eerst een verzoek gedaan om bij de verdeling van de acht panden met voorrang twee panden te mogen kiezen, omdat zij de panden zou hebben aangebracht. [eiser] en Bas Boterbloem hebben dit voorkeursrecht afgewezen omdat dit nooit is overeengekomen, er geen enkele juridische grondslag voor is en het onjuist is dat Sandstenen Projecten panden zou hebben aangebracht. Als alternatief heeft [eiser] loting voorgesteld, waar Bas Boterbloem zich in kon vinden, maar ook daar heeft Sandstenen Projecten niet mee ingestemd. Voor [eiser] en Bas Boterbloem is de handelwijze van Sandstenen Projecten niet langer aanvaardbaar. Sandstenen Projecten zegt tot een spoedige verdeling te willen komen, maar tegelijkertijd blokkeert zij dit op onzuivere gronden. Zij neemt onder andere het onredelijke standpunt in dat zij niet bij de bespreking van 30 augustus 2023 aanwezig is geweest en zij dus niet met hetgeen daar is besproken heeft ingestemd, terwijl haar advocaat daarbij wel aanwezig was. Alle partijen hebben toen hun input kunnen geven voor het opstellen van het stappenplan. Voor zover de weigering van Sandstenen Projecten voortkomt uit een ruzie met Bas Boterbloem over een andere vastgoedportefeuille staat [eiser] daar volledig buiten.
De door [eiser] gevorderde verdeling van de gemeenschap zoals weergegen onder punt 30 van de dagvaarding is redelijk en billijk. [eiser] heeft bij de afwikkeling van de vof een spoedeisend belang. Zij is al 1,5 jaar bezig om tot een verdeling te komen terwijl de samenwerking tussen de vennoten niet goed verloopt. De onderlinge taakverdeling is onduidelijk en de communicatie verloopt stroef. Alle beheerswerkzaamheden worden door [eiser] uitgevoerd zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Sandstenen Projecten maakt gebruik van leegstaande ruimten, zonder daar een vergoeding voor te betalen. Tot slot is van belang dat de Rabobank haar rente heeft verhoogd, terwijl [eiser] op veel gunstiger voorwaarden haar eigen financiering zou kunnen aantrekken.
De door [eiser] gevorderde verdeling van de gemeenschap zoals weergegen onder punt 30 van de dagvaarding is redelijk en billijk. [eiser] heeft bij de afwikkeling van de vof een spoedeisend belang. Zij is al 1,5 jaar bezig om tot een verdeling te komen terwijl de samenwerking tussen de vennoten niet goed verloopt. De onderlinge taakverdeling is onduidelijk en de communicatie verloopt stroef. Alle beheerswerkzaamheden worden door [eiser] uitgevoerd zonder dat daar een vergoeding tegenover staat. Sandstenen Projecten maakt gebruik van leegstaande ruimten, zonder daar een vergoeding voor te betalen. Tot slot is van belang dat de Rabobank haar rente heeft verhoogd, terwijl [eiser] op veel gunstiger voorwaarden haar eigen financiering zou kunnen aantrekken.
3.4.
Sandstenen Projecten heeft – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Verdeling dient te geschieden voor de bodemrechter, met name nu het een gecompliceerd geschil betreft waarbij drie vennoten zijn betrokken. Bovendien heeft [eiser] geen spoedeisend belang bij een verdeling in kort geding. Sandstenen Projecten verzet zich tegen de dwingende wijze waarop [eiser] de verdeling wil opleggen door vast te houden aan het stappenplan. Die verdeling is met name voordelig voor [eiser] en pakt voor Sandstenen Projecten onbillijk uit. Op redelijke verzoeken van Sandstenen Projecten wordt niet ingegaan. Daarbij is van belang dat Sandstenen Projecten de panden wel degelijk heeft aangebracht en bijzondere inspanningen heeft verricht om de panden te verwerven, dus is het billijk dat Sandstenen Projecten een voorkeursrecht toekomst om als eerste één of twee panden te kiezen. Ook de door [eiser] voorgestane wijze van hertaxeren door Cushman & Wakefield is voor Sandstenen Projecten onbillijk. Een transparante verdeling (en taxatie) is met name van belang omdat Sandstenen Projecten al jaren in het duister tast over de exacte staat van de panden en over verbouwingen aan de panden. Sandstenen Projecten vordert daarom op grond van artikel 3:171 BW in reconventie inzage in de volledige administratie van de gemeenschap.
3.5.
Bas Boterbloem heeft zich in haar incidentele conclusie tot voeging en tijdens de mondelinge behandeling geschaard aan de zijde van [eiser] en sluit zich geheel aan bij hetgeen door haar naar voren is gebracht.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Uitgangspunt is artikel 3:178 BW dat bepaalt dat ieder der deelgenoten van een gemeenschap te allen tijde de verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen en dat in beginsel niemand tegen zijn wil gehouden kan zijn deel uit te maken van een gemeenschap. Indien deelgenoten over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen, gelast de rechter de wijze van verdeling of stelt hij zelf de verdeling vast, naar billijkheid rekening houdende met zowel de belangen van partijen als met het algemeen belang (artikel 3:185 BW).
4.2.
Dat [eiser] haar vorderingen in een kort geding heeft ingesteld (en niet in een bodemprocedure) staat niet zonder meer aan toewijzing van die vorderingen in de weg. Uit het arrest van de Hoge Raad van 31 maart 2023 [1] volgt dat een veroordeling van een van de deelgenoten op vordering van een andere deelgenoot om mee te werken aan de verkoop en levering van een tot een gemeenschap behorend goed, in kort geding in beginsel mogelijk is. Ook hier bestaat de gemeenschap (louter) uit onroerend goed. Voor toewijzing van een dergelijke veroordeling in kort geding is wel vereist dat de eisende partij hierbij een spoedeisend belang heeft.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij verdeling en vereffening. Zij doet al anderhalf jaar pogingen om de samenwerking te beëindigen en uit de in het geding gebrachte correspondentie volgt voorshands dat Sandstenen Projecten, die weliswaar zegt te willen meewerken, zich niet bepaald constructief opstelt. Ook de andere argumenten van [eiser] die zien op het spoedeisend belang (zie onder 3.3) snijden hout. Dat Sandstenen Projecten zich niet constructief opstelt, lijkt in grote mate voort te vloeien uit de ruzie tussen [naam 3] (van Sandstenen Projecten) en [naam 4] (van Bas Boterbloem) die ziet op andere kwesties. [eiser] staat hier buiten en mag hier niet de dupe van worden. In dit kader is nog van belang dat [eiser] tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft bevestigd dat er geen enkele afspraak is gemaakt tussen haar en Bas Boterbloem. Het is dus voorshands niet aannemelijk dat zij onder één hoedje samen optrekken tegen Sandstenen Projecten.
Partijen moeten uit elkaar. Dit betekent dat de wijze van verdeling in dit kort geding kan worden vastgesteld. Bovendien geldt dat, mocht een bodemrechter oordelen dat de wijze van verdeling door de voorzieningenrechter niet ‘billijk’ is, die onbillijkheid eenvoudig kan worden opgelost met een (bij)betaling in geld.
Partijen moeten uit elkaar. Dit betekent dat de wijze van verdeling in dit kort geding kan worden vastgesteld. Bovendien geldt dat, mocht een bodemrechter oordelen dat de wijze van verdeling door de voorzieningenrechter niet ‘billijk’ is, die onbillijkheid eenvoudig kan worden opgelost met een (bij)betaling in geld.
4.4.
Het springende punt op grond waarvan Sandstenen Projecten haar medewerking weigert aan de door [eiser] voorgestelde verdeling, is het voorkeursrecht waarop Sandstenen Projecten aanspraak maakt. Bij de verdeling wil zij als eerste een of twee panden kunnen kiezen. Door [eiser] en Bas Boterbloem is voorshands terecht aangevoerd dat Sandstenen Projecten een dergelijk recht niet toekomt. Een voorkeursrecht is niet overeengekomen tussen partijen en Sandstenen Projecten heeft hiervoor ook geen juridische grondslag aangevoerd, anders dan de in artikel 3:185 BW opgenomen ‘billijkheid’. Voorshands valt niet in te zien waarom die billijkheid zou vereisen dat aan Sandstenen Projecten het door haar gewenste voorkeursrecht toekomt. Dat Sandstenen Projecten de panden heeft aangebracht, wordt uitdrukkelijk bestreden door [eiser] . De gang van zaken bij aankoop van de panden is volgens haar anders gegaan dan Sandstenen Projecten heeft geschetst. Wat hiervan ook zij, ook als in dit kort geding zou kunnen worden vastgesteld dat Sandstenen Projecten de panden heeft aangebracht, betekent dit niet dat zij hieraan een voorkeursrecht zou kunnen ontlenen. Dat is typisch een (van een gelijke verdeling zoals de wet voorstaat) afwijkende afspraak die in een overeenkomst zou moeten worden vastgelegd om daar rechten aan te kunnen ontlenen. Tot slot is in dit kader van belang dat Sandstenen Projecten pas in een zeer laat stadium het voorkeursrecht ter sprake heeft gebracht, te weten op 11 september 2023 (na de bespreking op 30 augustus 2023, zie 2.5).
4.5.
De vraag die vervolgens voorligt is of de door [eiser] voorgestelde wijze van verdeling (zie 2.7) een verdeling is die aan de vereisten van billijkheid in de zin van artikel 3:185 BW voldoet. Deze vraag wordt voorshands bevestigend beantwoord. Dit is een verdeling die leidt tot een ‘eerlijke’ en praktische verdeling van de (onroerende zaken in de) gemeenschap die elk van de vennoten in staat lijkt te stellen haar investering verder te exploiteren (of te verkopen). Bovendien is dit voorstel tussen partijen besproken op 30 augustus 2023 en hebben partijen hier in grote lijnen overeenstemming over bereikt. Weliswaar was [naam 3] van Sandstenen Projecten hierbij niet aanwezig maar in de e-mail van 11 september 2023 heeft hij eigenlijk alleen het voorkeursrecht naar voren gebracht. Voorts heeft Sandstenen Projecten tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding (voor het eerst) bezwaar gemaakt tegen het eerste punt van het voorstel (de waardering van het vastgoed door Cushman & Wakefield). Dat bezwaar is niet steekhoudend, mede gezien het feit dat zij hiermee reeds akkoord is gegaan in een e-mail van 16 oktober 2023 en dat tijdens de mondelinge behandeling van de zijde van [eiser] is bevestigd dat Cushman & Wakefield te werk zal gaan op de wijze die Sandstenen Projecten in die e-mail uiteen heeft gezet. Dat Sandstenen Projecten een informatieachterstand zou hebben wordt juist ondervangen door de onafhankelijke taxatie door Cushman & Wakefield op die wijze (daadwerkelijk bezoeken van de gerenoveerde panden, wijzigingen in de huur meenemen etc.). Ook wordt vooralsnog geen aanleiding gezien om een tweede taxateur aan te wijzen die samen met Cushman & Wakefield tot een bindende waardebepaling zou moeten komen. Verder is het juist billijk dat loting bepaalt wie welk pand krijgt, indien partijen daar niet binnen één maand alsnog uitkomen. Ook de uitgangspunten die hierbij in het voorstel worden gehanteerd komen billijk voor. Dat de verdeling op de voorgestelde wijze met name voordelig is voor [eiser] en voor Sandstenen Projecten onbillijk uitpakt, heeft Sandstenen Projecten onvoldoende toegelicht. Met de punten 3 en 4 heeft Sandstenen Projecten reeds ingestemd. Het batig saldo zal worden aangewend ter aflossing van de hypotheekschuld en voor zover dat niet voldoende is, zullen partijen die schuld naar rato aflossen op het moment van de verdeling. Indien de schuld bij Rabobank wordt afgelost, wat de bedoeling is van partijen, kan Rabobank de verdeling niet tegenhouden.
4.6. Gezien het bovenstaande zijn de vorderingen i., ii. en iii. in conventie toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing (onder 5.1 en 5.2) vermeld. Gezien de tot nu toe weinig constructieve opstelling van Sandstenen Projecten – en de omstandigheid dat zij ook tijdens de behandeling van dit kort geding er geen blijk van heeft gegeven vrijwillig te zullen gaan meewerken – wordt ook aanleiding gezien dwangsommen op te leggen (vordering iv.), zij het dat – ook om executiegeschillen te voorkomen – deze pas worden verbeurd indien Sandstenen Projecten aan een volgens [eiser] voor de verdeling en vereffening vereiste (rechts)handeling, nadat [eiser] Sandstenen Projecten schriftelijk heeft verzocht/gesommeerd deze te verrichten, haar medewerking niet verleent, op de wijze als in de beslissing vermeld. Het gevorderde onder v. voert te ver, omdat er nog vele (rechts)handelingen moeten worden verricht voordat de daadwerkelijke overdracht van de panden aan de orde is.
4.6. Gezien het bovenstaande zijn de vorderingen i., ii. en iii. in conventie toewijsbaar op de wijze zoals in de beslissing (onder 5.1 en 5.2) vermeld. Gezien de tot nu toe weinig constructieve opstelling van Sandstenen Projecten – en de omstandigheid dat zij ook tijdens de behandeling van dit kort geding er geen blijk van heeft gegeven vrijwillig te zullen gaan meewerken – wordt ook aanleiding gezien dwangsommen op te leggen (vordering iv.), zij het dat – ook om executiegeschillen te voorkomen – deze pas worden verbeurd indien Sandstenen Projecten aan een volgens [eiser] voor de verdeling en vereffening vereiste (rechts)handeling, nadat [eiser] Sandstenen Projecten schriftelijk heeft verzocht/gesommeerd deze te verrichten, haar medewerking niet verleent, op de wijze als in de beslissing vermeld. Het gevorderde onder v. voert te ver, omdat er nog vele (rechts)handelingen moeten worden verricht voordat de daadwerkelijke overdracht van de panden aan de orde is.
4.7.
Sandstenen Projecten zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 115,12
- griffierecht 688,00
- salaris advocaat
1.107,00
1.107,00
Totaal € 1.910,12
4.8.
Omdat Bas Boterbloem zich terecht aan de zijde van [eiser] heeft gevoegd, wordt Sandstenen Projecten tevens veroordeeld in de proceskosten van Bas Boterbloem. Deze kosten worden begroot op € 1.795,00 (griffierecht € 688,00 en salaris advocaat € 1.107,00).
in reconventie
4.9.
De vordering in reconventie is reeds niet toewijsbaar omdat niet is gebleken dat eerder om de administratie is verzocht, laat staan dat [eiser] hiervoor in gebreke is gesteld. Bovendien is zeer aannemelijk dat [eiser] met het in het geding brengen van de nagekomen producties 28 tot en met 32 reeds aan de vordering heeft voldaan, althans in belangrijke mate. Tot slot lijkt Sandstenen Projecten ook minder – of geen – belang meer te hebben bij deze administratie nu de vereffening en verdeling aanstaande is en Cushman & Wakefield in dat kader (het onroerend goed in) de gemeenschap in de huidige staat zal gaan waarderen.
4.10.
Sandstenen Projecten zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. Gezien de geringe aandacht die aan de vordering in reconventie is besteed, worden die kosten begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
gelast de verdeling en vereffening van de gemeenschap op de wijze die is uiteengezet onder punt 30 van de dagvaarding (hiervoor weergegeven onder 2.7),
5.2.
gebiedt Sandstenen Projecten aan die vereffening en verdeling haar medewerking te verlenen en alle (rechts)handelingen te verrichten die daarvoor nodig zijn,
5.3.
veroordeelt Sandstenen Projecten om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat zij haar medewerking niet verleent aan een voor de vereffening en verdeling benodigde (rechts)handeling binnen zeven (7) dagen nadat zij door [eiser] schriftelijk is verzocht/gesommeerd aan die (rechts)handeling haar medewerking te verlenen, tot een maximum van € 100.000,00 per (rechts)handeling is bereikt en een maximum van € 1.000.000,00 in totaal,
5.4.
veroordeelt Sandstenen Projecten in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.910,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald,
5.5.
veroordeelt Sandstenen Projecten in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van [eiser] begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis,
5.6.
veroordeelt Sandstenen Projecten in de proceskosten, aan de zijde van Bas Boterbloem tot op heden begroot op € 1.795,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald,
5.7.
veroordeelt Sandstenen Projecten in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van Bas Boterbloem begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.10.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.11.
veroordeelt Sandstenen Projecten in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024. [2]