Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/749039 / KG ZA 24-294 VVV/MV
Vonnis in kort geding van 16 mei 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [plaats] ,
eiseres bij dagvaarding van 19 april 2024,
advocaten mr. M.J.R. Scheepers en A.M.E. van Dijk te Eindhoven,
tegen
1. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Duits recht
MAGNIS DOMIBUS GMBH,
gevestigd te Chemnitz (Duitsland),
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom te Rotterdam.
Partijen worden hierna ook [eiseres] , Magnis Domibus en [gedaagde 2] genoemd.
1.De procedure
Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 2 mei 2024 heeft [eiseres] de dagvaarding toegelicht. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd. De dagvaarding richt zich tevens tegen de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Duits recht Magnus Domibus GmbH, gevestigd te Chemnitz (Duitsland). Gebleken is dat deze vennootschap niet bestaat en dus niet in rechte kan optreden.
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig:
aan de zijde van [eiseres] : [naam 1] en [naam 2] met
mr. Scheepers en mr. Van Dijk;
mr. Scheepers en mr. Van Dijk;
aan de zijde van Magnis Domibus en [gedaagde 2] : [gedaagde 2] met mr. Borsboom.
Na verder debat is vonnis bepaald op 16 mei 2024.
2. De feiten2.1. [eiseres] is een investeringsmaatschappij. Zij maakt deel uit van een holdingstructuur waarin [naam 1] en [naam 2] de uiteindelijke bestuurders en de enige aandeelhouders zijn.
Na verder debat is vonnis bepaald op 16 mei 2024.
2. De feiten2.1. [eiseres] is een investeringsmaatschappij. Zij maakt deel uit van een holdingstructuur waarin [naam 1] en [naam 2] de uiteindelijke bestuurders en de enige aandeelhouders zijn.
2.2.
Magnis Domibus is een Duitse vastgoedonderneming, opgericht op 24 juni 2021. [gedaagde 2] is enig bestuurder en enig aandeelhouder van Magnis Domibus.
2.3.
Op 30 november 2021 hebben [eiseres] en Magnis Domibus een investeringsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is Magnis Domibus aangeduid als Magnus Domibus. In de investeringsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
1. InvesteringDe investeerder[ [eiseres] , vzr.]
verstrekt de ondernemer[Magnis Domibus, vzr.]
een bedrag van €444.290 euro (…) als investering voor de aankoop van een tweetal vastgoedobjecten. Deze investeringsovereenkomst gaat in op of voor 30 november 2021 na ontvangst van de gelden op de rekening van Magnus Domibus GmbH en loopt af voor of uiterlijk op 30 november 2022.2. ZekerhedenHet geïnvesteerde bedrag is bestemd voor de aankoop, renovatie en gereed maken voor verhuur van het volgende object:(…)Adres: [object 1]Investering: €220.815,-(…)Adres: [object 2]
1. InvesteringDe investeerder[ [eiseres] , vzr.]
verstrekt de ondernemer[Magnis Domibus, vzr.]
een bedrag van €444.290 euro (…) als investering voor de aankoop van een tweetal vastgoedobjecten. Deze investeringsovereenkomst gaat in op of voor 30 november 2021 na ontvangst van de gelden op de rekening van Magnus Domibus GmbH en loopt af voor of uiterlijk op 30 november 2022.2. ZekerhedenHet geïnvesteerde bedrag is bestemd voor de aankoop, renovatie en gereed maken voor verhuur van het volgende object:(…)Adres: [object 1]Investering: €220.815,-(…)Adres: [object 2]
Investering: €223.475,-De ondernemer geeft de investeerder de twee bovengenoemde objecten als zekerstelling en onderpand; op deze woning ligt het recht van eerste hypotheek voor de investeerder. (…)3. Plan van aanpak en einddatum investeringMet het geïnvesteerde kapitaal door de investeerder wordt door de ondernemer bovengenoemde woningen aangekocht, gerenoveerd en teruggebracht naar de markt voor de verhuur. De verwachte doorlooptijd voor de aankoop en renovatie bedraagt maximaal 12 maanden waarna de woningen beschikbaar gesteld worden voor de verhuur.Op basis van de nieuwe marktwaarde en de huurinkomsten kan de woning worden geherfinancierd door een lokale bank. Het geïnvesteerde bedrag door de investeerder komt op deze manier weer vrij en kan worden geretourneerd naar de investeerder of ingezet worden om een volgend object aan te kopen in de samenwerking met Magnus Domibus GmbH.De opbrengsten, als nettorendementen op bovengenoemde objecten, worden gelijk verdeeld (50-50) tussen de investeerder en de ondernemer. Hieronder vallen de huurinkomsten en de overwaarde van de bovengenoemde woningen.De investeerder geeft het bedrijf voldoende tijd om de herfinanciering te realiseren. Opgemerkt moet worden dat de continuïteit van de bedrijfsvoering en het onroerend goed nooit in gevaar mag komen. Het blijft ten alle tijden een optie om bovengenoemd objecten te verkopen om geïnvesteerde gelden vrij te maken voor het terugbetalen van de geïnvesteerde bedragen.
2.4.
Onder punt 4 van de investeringsovereenkomst is opgenomen dat het te investeren bedrag in termijnen moet worden voldaan (€ 200.000,- in november 2021, € 105.000,- in februari 2022, € 100.000,- in mei 2022 en € 39.290,- in augustus 2022). [eiseres] heeft de eerste drie termijn (in totaal
€ 405.000,-) voldaan, de laatste termijn heeft zij niet voldaan.
€ 405.000,-) voldaan, de laatste termijn heeft zij niet voldaan.
2.5.
Bij e-mails van 26 maart 2024 heeft [eiseres] Magnis Domibus en [gedaagde 2] in persoon in gebreke gesteld. Volgens de e-mail had het bedrag van
€ 405.000,- uiterlijk op 30 november 2022 terugbetaald moeten zijn. [eiseres] maakt aanspraak op terugbetaling van dit bedrag (inclusief wettelijke rente € 494.753,26) op uiterlijk 1 april 2024.
€ 405.000,- uiterlijk op 30 november 2022 terugbetaald moeten zijn. [eiseres] maakt aanspraak op terugbetaling van dit bedrag (inclusief wettelijke rente € 494.753,26) op uiterlijk 1 april 2024.
2.6.
Op 30 maart 2024 hebben Magnis Domibus en [gedaagde 2] in de vorm van een memo gereageerd op de ingebrekestelling. Hierin is opgenomen dat [eiseres] in gebreke is gebleven de laatste termijn van € 39.920,- te voldoen. Verder staat in het memo dat [gedaagde 2] de renovatiekosten en de doorlooptijden van de projecten heeft onderschat en niet van te voren kon weten dat (bijvoorbeeld) de bouwkosten en de rentestanden zouden stijgen. Tot slot staat in het memo dat een herfinanciering de geïnvesteerde bedragen zou vrijmaken, maar dat dat tot op heden niet is gelukt, en dat een beëindiging van de overeenkomst niet kan plaatsvinden vóór afronding van het project.
2.7.
Op 17 april 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 1] en [naam 2] en [gedaagde 2] . Beide partijen hebben daar een gespreksverslag van gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 405.000,-, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, primair vanaf 30 november 2022, subsidiair vanaf 2 april 2024 en meer subsidiair vanaf de dag van dagvaarding,
2. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
1. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 405.000,-, te vermeerderen met wettelijke handelsrente, primair vanaf 30 november 2022, subsidiair vanaf 2 april 2024 en meer subsidiair vanaf de dag van dagvaarding,
2. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiseres] stelt hiertoe – samengevat weergegeven – het volgende. [naam 1] en [naam 2] hebben in 2021 voor € 50.000,- een opleiding gevolgd bij The Great Property Experience (GPE). GPE verzorgt opleidingen en trainingen in investeren en ondernemen. [gedaagde 2] was indirect aandeelhouder en bestuurder van GPE. Hij was tevens docent en werd de persoonlijke investeringscoach van [naam 1] en [naam 2] , die geen ervaring hadden in het investeren in onroerend goed. [gedaagde 2] heeft hen overgehaald om de investeringsovereenkomst te sluiten en heeft hierbij misbruik gemaakt van vertrouwen en van de naïviteit van [naam 1] en [naam 2] . De investeringsovereenkomst is door [gedaagde 2] opgesteld en staat op naam van een vennootschap die niet bestaat (Magnus Domibus GmbH). [eiseres] acht de kans reëel dat het niet om een verschrijving gaat (Magnis – Magnus), maar dat sprake is van oplichting. Op grond van de investeringsovereenkomst is een bedrag geïnvesteerd van € 405.000,- met een looptijd van twaalf maanden. Uiterlijk 30 november 2022 had dit bedrag terug moeten worden betaald. Magnis Domibus en [gedaagde 2] zijn die verplichting niet nagekomen en [gedaagde 2] reageerde ontwijkend op informatieverzoeken van de kant van [eiseres] . Hij verschool zich met name achter onvoorziene hoge bouwkosten en een veel langere looptijd van de beoogde renovatie. Hij heeft nooit inzage gegeven in de kosten en evenmin is [eiseres] informatie verstrekt over taxaties, verkoopmogelijkheden of huurinkomsten. Het eerste recht van hypotheek is nooit ten gunste van [eiseres] gevestigd. Ook blijkt Magnis Domibus meerdere schuldeisers te hebben. [eiseres] beschikt over concrete aanwijzingen dat [gedaagde 2] een frauduleuze piramideconstructie heeft opgetuigd waarvan [eiseres] het slachtoffer is geworden. Ook is inmiddels gebleken dat GPE cursusgelden aan verschillende cursisten heeft moeten terugbetalen omdat een rechter heeft geoordeeld dat sprake was van misleidende handelspraktijken. Andere cursisten zijn eveneens het slachtoffer geworden van door [gedaagde 2] gepleegde fraude met investeringen.
3.3.
Magnis Domibus en [gedaagde 2] hebben – samengevat weergegeven – het volgende verweer gevoerd. Er is geen sprake van fraude of een piramidespel. Wat is aangevoerd over GPE is oud nieuws. Het door [eiseres] geïnvesteerde bedrag is niet verdwenen. De renovatie van de twee panden heeft alleen langer geduurd dan beoogd, onder meer omdat gaandeweg het traject is besloten om energieneutrale woningen te creëren. De woning aan de [adres] is na renovatie (die is afgerond eind 2024) getaxeerd op € 530.000,- en de woning aan de [adres] is na renovatie (die reeds is afgerond) getaxeerd op € 920.000,-. Partijen hebben op 17 april 2024 gesproken over verkoop van de woning aan de [adres] om op die manier geld vrij te krijgen om de investering van [eiseres] terug te betalen. Gezien de tekst van de investeringsovereenkomst is de vordering van [eiseres] pas opeisbaar wanneer de woning aan de [adres] daadwerkelijk is verkocht. Magnis Domibus maakt dan ook bezwaar tegen ongeclausuleerde toewijzing van de vordering. [eiseres] heeft geen grondslag aangevoerd (althans een onduidelijke grondslag) om de vordering jegens [gedaagde 2] toe te wijzen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft de bevoegdheid van de voorzieningenrechter van deze rechtbank gebaseerd op artikel 7 lid 1 van de Brussel I bis-Verordening omdat – kort gezegd – de rechter van de plaats waar de verbintenis moet worden uitgevoerd bevoegd is en het terugbetalen onder de investeringsovereenkomst moet worden gedaan in de woonplaats van de schuldeiser (artikel 6:116 lid 1 BW). [eiseres] heeft de toepasselijkheid van Nederlands recht gebaseerd op artikel 4 lid 2 Rome I Verordening omdat – kort gezegd – de investeringsovereenkomst wordt beheerst door het recht van het land waar de partij die de kenmerkende prestatie moet verrichten (in dit geval [eiseres] ) haar gewone verblijfplaats of zetel heeft. Magnis Domibus en [gedaagde 2] hebben noch de bevoegdheid van de voorzieningenrechter noch het toepasselijk recht betwist. Op de gronden die door [eiseres] zijn aangevoerd is de voorzieningenrechter bevoegd om van dit geschil kennis te nemen en is Nederlands recht van toepassing.
4.2.
Een geldvordering is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij hierbij een spoedeisend belang bij heeft.
4.3.
In dit kort geding, dat zich niet leent voor een nader onderzoek naar de feiten, kan er niet van worden uitgegaan dat Magnis Domibus en/of [gedaagde 2] zich schuldig hebben gemaakt aan fraude, oplichting of aan het optuigen van een piramideconstructie. Evenmin kan zonder nader onderzoek naar de feiten worden vastgesteld dat [gedaagde 2] misbruik heeft gemaakt van het vertrouwen of de naïviteit van [naam 1] en [naam 2] . [gedaagde 2] heeft ter zitting verklaard dat hij zich heeft vergist in de spelling van de naam van de vennootschap (Magnus – Magnis) en die verklaring zou juist kunnen zijn. Dit vormt dus niet zonder meer een aanwijzing voor fraude. Dat [gedaagde 2] in het verleden betrokken is geweest bij GPE en die vennootschap door de rechter is veroordeeld op grond van misleidende handelspraktijken, maakt niet zonder meer dat de investeringsovereenkomst die partijen hebben gesloten berust op fraude of oplichting.
4.4.
De investeringsovereenkomst wordt erdoor gekenmerkt dat het rendement (dat theoretisch gezien ook een negatief rendement zou kunnen zijn) 50/50 verdeeld wordt tussen [eiseres] en Magnis Domibus. Tegelijkertijd wordt er in de investeringsovereenkomst vanuit gegaan dat [eiseres] haar investering na één jaar hoe dan ook terugkrijgt. Wel geldt daarbij dat die termijn van één jaar niet absoluut is, omdat [eiseres] Magnis Domibus voldoende tijd moet geven om een herfinanciering te realiseren en omdat [eiseres] (met het terugvragen van haar investering) de continuïteit van de bedrijfsvoering niet in gevaar mag brengen. Tot slot is van belang dat in de investeringsovereenkomst is opgenomen dat het te allen tijde een optie is om de panden te verkopen, om zodoende de geïnvesteerde bedragen terug te kunnen betalen. Bij de uitleg van de investeringsovereenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan deze overeenkomst mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Eventuele onduidelijkheden of tegenstrijdigheden in de tekst van de investeringsovereenkomst strekken ten nadele van Magnis Domibus omdat die tekst (in hoofdzaak) is opgesteld door [gedaagde 2] (als bestuurder van Magnis Domibus).
4.5.
De termijn van één jaar is reeds verstreken op 30 november 2022. De voorzieningenrechter legt de investeringsovereenkomst voorshands zo uit het geïnvesteerde bedrag
in beginselop dat moment had moeten worden terugbetaald. Echter, niet kan worden uitgesloten dat Magnis Domibus een plausibele verklaring heeft voor het uitlopen van de renovatie. Zo is (volgens Magnis Domibus) gaandeweg het traject gekozen voor duurzamere oplossingen (zoals een warmtepomp, waarvoor een levertijd gold van acht maanden) en ook is bekend dat de levering van bouwmaterialen langer op zich liet wachten, mogelijk als gevolg van de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. Voorshands kon [eiseres] dan ook redelijkerwijs haar investering niet terug verlangen op 30 november 2022. Thans is de situatie anders omdat sinds 30 november 2022 een periode van anderhalf jaar is verstreken en naar eigen zeggen van Magnis Domibus de investering op betrekkelijk korte termijn kan worden terugbetaald uit de verkoopopbrengst van het pand aan de [adres] , waarvan de renovatie gereed is en welk pand volgens het door Magnis Domibus in het geding gebrachte voorblad van een taxatierapport een aanzienlijke waarde vertegenwoordigt. Zoals opgenomen in de pleitnota van haar advocaat wil Magnis Domibus zich graag conformeren aan verkoop van de [adres] en heeft Magnis Domibus die optie ook aangeboden aan [eiseres] tijdens het gesprek op 17 april 2024. Er is dan niet langer sprake van een situatie dat de continuïteit van de bedrijfsvoering in gevaar komt, als gevolg van het moeten terugbetalen van de investering. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij terugbetaling van haar investering omdat de termijn die
in beginselgold voor terugbetaling al geruime tijd is verstreken en [eiseres] niet als zekerheid een recht van eerste hypotheek heeft verkregen op de panden, zoals wel is overeengekomen. De geldvordering jegens Magnis Domibus voldoet dan ook aan het onder 4.2 weergegeven criterium en zal worden toegewezen.
in beginselop dat moment had moeten worden terugbetaald. Echter, niet kan worden uitgesloten dat Magnis Domibus een plausibele verklaring heeft voor het uitlopen van de renovatie. Zo is (volgens Magnis Domibus) gaandeweg het traject gekozen voor duurzamere oplossingen (zoals een warmtepomp, waarvoor een levertijd gold van acht maanden) en ook is bekend dat de levering van bouwmaterialen langer op zich liet wachten, mogelijk als gevolg van de coronacrisis en de oorlog in Oekraïne. Voorshands kon [eiseres] dan ook redelijkerwijs haar investering niet terug verlangen op 30 november 2022. Thans is de situatie anders omdat sinds 30 november 2022 een periode van anderhalf jaar is verstreken en naar eigen zeggen van Magnis Domibus de investering op betrekkelijk korte termijn kan worden terugbetaald uit de verkoopopbrengst van het pand aan de [adres] , waarvan de renovatie gereed is en welk pand volgens het door Magnis Domibus in het geding gebrachte voorblad van een taxatierapport een aanzienlijke waarde vertegenwoordigt. Zoals opgenomen in de pleitnota van haar advocaat wil Magnis Domibus zich graag conformeren aan verkoop van de [adres] en heeft Magnis Domibus die optie ook aangeboden aan [eiseres] tijdens het gesprek op 17 april 2024. Er is dan niet langer sprake van een situatie dat de continuïteit van de bedrijfsvoering in gevaar komt, als gevolg van het moeten terugbetalen van de investering. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij terugbetaling van haar investering omdat de termijn die
in beginselgold voor terugbetaling al geruime tijd is verstreken en [eiseres] niet als zekerheid een recht van eerste hypotheek heeft verkregen op de panden, zoals wel is overeengekomen. De geldvordering jegens Magnis Domibus voldoet dan ook aan het onder 4.2 weergegeven criterium en zal worden toegewezen.
4.6.
De vordering zal niet worden toegewezen jegens [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft terecht aangevoerd dat de grondslag om hem in persoon aansprakelijk te stellen niet deugdelijk in de dagvaarding is uiteengezet. In ieder geval kan niet op voorhand worden uitgegaan van fraude of oplichting, gepleegd door [gedaagde 2] (zie onder 4.3 van dit vonnis).
4.7.
Voor toewijzing van de rente zal aansluiting worden gezocht bij de datum die voortvloeit uit de ingebrekestelling (zie 2.5). De rente wordt derhalve toegewezen met ingang van 2 april 2024. Zoals gevorderd is de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW van toepassing, omdat het hier een overeenkomst om baat betreft. In zoverre is de situatie anders dan die in het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank van 1 september 2023 waarop Magnis Domibus zich heeft beroepen (ECLI:NL:RBAMS:2023:5696). Daar was sprake van een overeenkomst om niet.
4.8.
Magnis Domibus zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 113,54
- griffierecht 6.617,00
- salaris advocaat
1.107,00
1.107,00
Totaal € 7.837,54
Omdat [gedaagde 2] geacht wordt niet zelfstandig kosten te hebben gemaakt, is er onvoldoende aanleiding om ten gunste van hem een kostenveroordeling uit te spreken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Magnis Domibus om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 405.000,- (vierhonderd vijfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag met ingang van 2 april 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Magnis Domibus in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 7.837,54, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Magnis Domibus in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 178,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 92,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze kosten met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2024. [1]