Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10576908 \ CV EXPL 23-9206
Vonnis van 7 mei 2024
in de zaak van
de stichting
Stichting Ymere,
Stichting Ymere,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R.G. Matti,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. L. Hellinga,
2. [gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna Ymere, de [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden genoemd. De [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen hierna samen gedaagden worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 20 juni 2023, met producties;
de incidentele conclusie van 29 augustus 2023 tot oproeping in vrijwaring, tevens de conclusie van antwoord van de [gedaagde 1] , met producties;
de conclusie van Ymere van 27 september 2023 in het incident tot oproeping in vrijwaring;
het tussenvonnis van 7 november 2023;
het tussenvonnis van 9 januari 2024;
de akte instellen vordering ex artikel 223 Rv Pro van Ymere van 18 januari 2024;
het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 3 april 2024 in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv Pro.
1.2.
Er is geen vrijwaringzaak aanhangig gemaakt. De mondelinge behandeling in de hoofdzaak en het incident heeft plaatsgevonden op 3 april 2024. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De kantonrechter heeft in het incident mondeling uitspraak gedaan en in de hoofdzaak vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De vader van gedaagden, [naam] , huurde de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van Ymere.
2.2.
Op [overlijdensdatum] 2021 is de vader van gedaagden overleden. Op dat moment bedroeg de huur € 649,49 en woonden gedaagden met hun vader in de woning.
2.3.
De vader van gedaagden had drie erfgenamen, te weten: gedaagden en hun zus. De zus van gedaagden heeft de nalatenschap verworpen.
2.4.
Op 18 augustus 2021 is namens de [gedaagde 1] een brief gestuurd aan Ymere waarin onder andere staat dat de vader van gedaagden op [overlijdensdatum] 2021 is overleden en dat de [gedaagde 1] van rechtswege de huurovereenkomst ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro tot zes maanden na het overlijden van de vader voortzet en binnen die termijn bij de kantonrechter voortzetting van de huur zal vorderen.
2.5.
In een brief van de bewindvoerder van de vader van gedaagden aan Ymere van 27 augustus 2021 staat onder andere dat de vader van gedaagden is overleden, dat een kopie van de overlijdensakte wordt bijgevoegd, dat de bewindvoerder heeft begrepen dat Ymere contact heeft gehad met de advocaat van de [gedaagde 1] over de voortzetting van de huurovereenkomst en dat de [gedaagde 1] de huurbetalingen over zal nemen.
2.6.
De [gedaagde 1] huurt vanaf 25 oktober 2021 een woning in [woonplaats 1] .
2.7.
Vanaf februari 2022 hebben gedaagden niet meer betaald voor de woning.
2.8.
Op 17 augustus 2022 zijn namens Ymere brieven met gelijke inhoud aan gedaagden gestuurd. In de brieven staat onder andere:
“In bovengenoemd dossier is cliënte, Ymere, geconfronteerd met het overlijden van haar huurder, de heer [naam] . (…)
“In bovengenoemd dossier is cliënte, Ymere, geconfronteerd met het overlijden van haar huurder, de heer [naam] . (…)
De huurovereenkomst is van rechtswege geëindigd op 31 oktober 2021. Cliënte heeft moeten constateren dat u de woning tot op heden niet leeg aan cliënte heeft opgeleverd. (…) Verder bestaat er een huurachterstand van € 4927.97, waar u als erfgenamen voor aansprakelijk bent.”
2.9.
Op de dag van de mondelinge behandeling was de woning nog niet ontruimd.
3.De vordering
3.1.
Stichting Ymere vordert - samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoer bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen Ymere en [naam] op 31 oktober 2021 is geëindigd en dat gedaagden ex artikel 7:268 leden Pro 6 en 8 jo. artikel 7:229 BW Pro aansprakelijk zijn voor het opleveren van het gehuurde;
II. gedaagden veroordeelt tot ontruiming van de woning;
III. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 10.897,22 aan schadevergoeding ex artikel 7:225 BW Pro, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
IV. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 649,49 voor iedere maand dat de woning na 31 mei 2023 niet ontruimd is;
V. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2.
Ymere legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Gedaagden hebben hun vader als erfgenamen onder algemene titel opgevolgd en zijn op grond van artikel 7:268 leden Pro 6 en 8 BW en artikel 7:224 BW Pro verplicht de woning leeg op te leveren en te voorzien in de betaling van de huur. Doordat gedaagden de woning niet hebben opgeleverd, heeft Ymere de woning niet opnieuw kunnen verhuren. Op grond van artikel 7:225 BW Pro zijn gedaagden gehouden de schade daarvan aan Ymere te vergoeden en deze schade is gelijk aan de achterstallige huurprijs per maand.
4.De beoordeling
4.1.
Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. Aangezien de [gedaagde 1] wel in het geding is verschenen, wordt in deze zaak op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro tussen partijen één vonnis gewezen, dat als vonnis op tegenspraak tussen alle partijen wordt beschouwd. De rechtbank zal eerst de vorderingen van Ymere jegens de [gedaagde 1] beoordelen en vervolgens de vorderingen jegens [gedaagde 2] beoordelen.
De verplichtingen van de [gedaagde 1] als erfgenaam
4.2.
De [gedaagde 1] voert als verweer ten eerste aan dat hij vanaf 25 oktober 2021 niet meer in de woning woont, dat hij met [gedaagde 2] heeft afgesproken dat zij de huurbetaling zou overnemen en dat hij de sleutels bij [gedaagde 2] heeft ingeleverd, zodat hij geen toegang meer heeft tot de woning. Sinds zijn vertrek uit de woning heeft hij geen contact meer met [gedaagde 2] en hij weet niet waar zij verblijft. Hij wist totdat hij de brief van Ymere van 17 augustus 2022 ontving niet beter dan dat [gedaagde 2] de huur zou betalen.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter kunnen de omstandigheden die de [gedaagde 1] noemt geen afbreuk doen aan zijn verplichtingen als erfgenaam van zijn vader. Niet in geschil is dat gedaagden de huur van de woning niet hebben voortgezet en dat daarom de huur op grond van artikel 7:268 lid 6 BW Pro op 31 oktober 2022 is geëindigd. De [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn op grond van artikelen 3:80 BW en 4:182 BW als erfgenamen van rechtswege hun overleden vader opgevolgd onder algemene titel. Dit betekent dat bij het overlijden van de vader van gedaagden de verplichtingen uit de huurovereenkomst met Ymere op gedaagden zijn komen te rusten. Dit geldt ook voor de verplichting op grond van artikel 7:224 lid 1 BW Pro om de woning bij het einde van de huur weer ter beschikking te stellen aan Ymere. Aan die verplichting hebben gedaagden niet voldaan. Dit heeft tot gevolg dat Ymere in beginsel op grond van artikel 7:225 BW Pro over de tijd dat de woning niet is opgeleverd een vergoeding van gedaagden kan vorderen gelijk aan de huurprijs.
Schadebeperkingsplicht
4.4.
Ten tweede voert de [gedaagde 1] als verweer aan dat Ymere als verhuurder op grond van artikel 6:101 BW Pro een schadebeperkingsplicht heeft en dat zij daaraan niet heeft voldaan. De [gedaagde 1] wijst erop dat Ymere al in augustus 2021 wist dat haar huurder – de vader van gedaagden – was overleden en geen actie heeft ondernomen, ook niet toen de termijn van zes maanden ex artikel 7:268 lid 2 BW Pro was verstreken en de huur niet meer betaald werd vanaf februari 2022. Ymere had volgens de [gedaagde 1] al veel eerder rechtsmaatregelen moeten treffen en bijvoorbeeld in kort geding de ontruiming kunnen vorderen.
4.5.
Ymere stelt zich op het standpunt dat zij pas in juli 2022 op de hoogte is geraakt van het overlijden van de vader van gedaagden. Tevens wijst zij erop dat de bewindvoerder in de brief van 27 augustus 2021 liet weten dat de [gedaagde 1] de huurbetalingen zou overnemen. Ter zitting heeft Ymere aangevoerd dat het op de weg van de [gedaagde 1] had gelegen om de oplevering van de woning goed te regelen met [gedaagde 2] en, toen dat niet lukte, schadebeperkend op te treden door rechtsmaatregelen te treffen. Ymere wijst erop dat zij de onderhavige procedure in juni 2023 is gestart en hoopte op een snelle oplossing. De procedure duurt echter onder andere door het vrijwaringsincident langer dan verwacht.
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 6:101 BW Pro houdt onder andere een schadebeperkingsplicht in. Zoals hiervoor al is overwogen rust op gedaagden als erfgenamen de plicht om de woning bij het einde van de huur te ontruimen. De kantonrechter is het met Ymere eens dat het op de weg lag van de [gedaagde 1] om de oplevering van de woning goed te regelen met [gedaagde 2] . Daar staat tegenover dat van Ymere als grote professionele verhuurder op grond van artikel 6:101 BW Pro de nodige voortvarendheid mag worden verwacht. Zij kan niet gedurende een lange tijd passief blijven en vervolgens onbeperkt aanspraak maken op de vergoeding ex artikel 7:225 BW Pro.
4.7.
In de brieven van 18 augustus 2021 en 27 augustus 2021, waarvan Ymere de ontvangst niet betwist, is vermeld dat de vader van gedaagden is overleden en dat de [gedaagde 1] de huurovereenkomst wenst over te nemen. Ymere is dus in augustus 2021 met deze omstandigheden bekend geworden. Voor de voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder geldt op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro een termijn van zes maanden om een daartoe strekkende vordering in te stellen bij de kantonrechter. Deze termijn liep af op 6 februari 2022. Toen deze datum voorbij was gegaan zonder dat Ymere een dagvaarding had ontvangen van de [gedaagde 1] , had het voor Ymere duidelijk kunnen en moeten zijn dat de huur van de woning niet zou worden voortgezet en dat het gebruik ervan daarna dus zonder recht of titel plaatsvond. Dat in voornoemde brieven werd vermeld dat de [gedaagde 1] de huurbetalingen zou overnemen en dat de [gedaagde 1] niet aan Ymere heeft laten weten dat hij uit de woning vertrok, maakt dat niet anders. Bovendien hebben gedaagden vanaf februari 2022 niet meer betaald voor de woning.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter had van Ymere als grote professionele verhuurder verwacht mogen worden dat zij na 6 februari 2022 voortvarend gedaagden zou aanschrijven en vervolgens bij het uitblijven van de ontruiming, de nodige rechtsmaatregelen zou treffen om een spoedige ontruiming te bewerkstelligen. Ymere heeft echter in het geheel niet voortvarend gehandeld. Zij heeft gedaagden pas na ruim zes maanden, op 17 augustus 2022, aangeschreven. Vervolgens heeft het nog bijna een jaar geduurd totdat Ymere de dagvaarding uitbracht op 20 juni 2023 en daarna ruim een half jaar totdat zij op 18 januari 2024 een provisionele vordering instelde tot ontruiming van de woning (die inmiddels is toegewezen). De vertraging door het vrijwaringsincident van de [gedaagde 1] valt in het niet bij de vertraging die is ontstaan door de trage handelwijze van Ymere. Daarbij komt dat naar het oordeel van de kantonrechter op Ymere als grote professionele verhuurder een zwaardere schadebeperkingsplicht – en daarmee een zwaardere verantwoordelijkheid om (rechts)maatregelen te treffen - rust dan op de [gedaagde 1] als natuurlijk persoon.
4.9.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de billijkheid op grond van artikel 6:101 lid 1 BW Pro, in het licht van alle omstandigheden van het geval, eist dat de schade bestaande uit de vergoeding ex artikel 7:225 BW Pro vanaf augustus 2022 ten laste van Ymere komt. Bij de vaststelling van deze datum is de kantonrechter uitgegaan van een redelijke termijn waarbinnen Ymere een ontruiming bewerkstelligd had kunnen hebben als zij vanaf 6 februari 2022 voortvarend had gehandeld. Op grond van het door Ymere overgelegde overzicht van achterstallige betalingen, dat [gedaagde 1] niet heeft betwist, bedraagt de betalingsachterstand tot en met juli 2022 € 3.911,07.
Gedeeltelijke toewijzing vordering ex artikel 7:225 BW Pro
4.10.
Het voorgaande betekent dat de gevorderde schadevergoeding ex artikel 7:225 BW Pro zoals vermeld in het petitum onder III wordt toegewezen tot een bedrag van € 3.911,07, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening. De gevorderde vergoeding ex artikel 7:225 BW Pro zoals vermeld in het petitum onder IV wordt afgewezen.
Toewijzing verklaring voor recht en ontruiming
4.12.
Aangezien vaststaat dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 31 oktober 2021, wordt de vordering tot ontruiming toegewezen.
De vorderingen jegens [gedaagde 2]
4.13.
Ten opzichte van [gedaagde 2] als niet verschenen partij geldt dat de vorderingen in beginsel worden toegewezen, tenzij deze de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Op grond van vaste rechtspraak kunnen de verweren die de [gedaagde 1] heeft gevoerd en de kantonrechter heeft aanvaard alleen in het voordeel van [gedaagde 2] werken als tussen gedaagden sprake is van een processueel ondeelbare rechtsbetrekking die verplicht tot een voor alle gedaagden gelijke beslissing. [1]
4.14
De rechtsverhouding tussen Ymere en beide gedaagden is gelijk, zodat tussen gedaagden sprake is van een processueel ondeelbare rechtsbetrekking. Gedaagden hebben namelijk gemeenschappelijk als erfgenamen onder algemene titel hun vader opgevolgd. Dit heeft tot gevolg dat zij gezamenlijk de huurovereenkomst die bestond tussen hun vader en Ymere hebben voortgezet totdat deze van rechtswege eindigde, dat zij gezamenlijk op grond van artikel 7:224 BW Pro verplicht waren de woning bij het einde van de huur op te leveren en dat zij gezamenlijk de vergoeding op grond van artikel 7:225 BW Pro verschuldigd zijn. Daarom moet de beslissing voor de [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gelijk zijn.
Hoofdelijke veroordeling tot betaling
4.15.
De veroordeling tot betaling van een schadevergoeding ex artikel 7:225 BW Pro wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het bedrag te betalen en dat als de éen het bedrag heeft betaald, de ander niet meer hoeft te betalen.
Compensatie van proceskosten
4.16.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.2.
veroordeelt gedaagden om deze onroerende zaak met alwie en alwat zich daarin vanwege gedaagden moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in redelijke staat ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen,
5.3.
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Rodriguez Galvis en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.