ECLI:NL:RBAMS:2024:2297

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10876630 KK EXPL 24-18

vonnis van: 24 april 2024

func.: 8622

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. E. Swart

t e g e n

1. de besloten vennootschap [gedaagde 1] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. J. Groenewoud

2. de besloten vennootschap Torenberg Exploitatie I B.V.

gevestigd te Laren

gedaagde

nader te noemen: Torenberg

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 januari 2024 met bijlagen heeft [eiseres] een aantal voorzieningen gevorderd.

Ter terechtzitting van 17 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is haar gemachtigde verschenen. Namens [gedaagde 1] is de heer [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Torenberg is niet verschenen. De verschenen partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde 1] heeft spreekaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Met ingang van 8 maart 1995 verhuurt [gedaagde 1] aan [eiseres] de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] (verder: het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment
€ 593,95 per maand.

1.2.

Tussen partijen is op 17 oktober 2023 afgesproken dat [gedaagde 1] dubbel glas zou plaatsen in het gehuurde, tegen een huurverhoging van € 22,78 per maand.

1.3.

Op 14 december 2023 heeft de door [gedaagde 1] ingeschakelde glaszetter de werkzaamheden voor plaatsing van dubbel glas afgerond.

1.4.

Op 18 december 2023 is Torenberg eigenaar geworden van het gehuurde. [gedaagde 1] heeft zich in de onderlinge verhouding met Torenberg verbonden om de werkzaamheden af wikkelen. Dit is ook aan [eiseres] kenbaar gemaakt.

1.5.

Op 19 december 2023 heeft de heer [naam 2] (verder: [naam 2] ) namens het door [eiseres] ingeschakelde Woon! een bezoek gebracht aan het gehuurde. In een e-mail met zijn bevindingen schrijft hij onder meer:
Het geplaatste dubbel glas in de achtergevel van de woning ziet er goed uit. (…)De plaatsing van dubbel glas in de voorgevel is niet goed gegaan. De ramen kunnen niet meer in goede orde geopend worden, de bewegende delen zijn niet meer gangbaar. (…) Daarbij zijn er aan de buitenkant grote kieren tot 12 mm onder de schuiframen zichtbaar, hierdoor komt tocht en vocht de woning binnen. De ramen sluiten aan de bovenkant ook niet aan op het houtwerk waardoor ook daar vocht en tocht de woning binnen kan komen. Daarbij is bij plaatsing van het dubbel glas de bestaande vensterbank aan de binnenkant van de woning verwijderd een ander deel van het houtwerk van de kozijnen is losgekomen, dit is niet terug geplaatst of op een andere manier hersteld en afgewerkt waardoor er nu een ‘uitgesloopte aanblik’ is ontstaan.Naar aanleiding van dit verslag heeft de gemachtigde van [eiseres] op 20 december 2023 [gedaagde 1] aangeschreven met het verzoek op zo kort mogelijke termijn herstelwerkzaamheden te verrichten.

1.6.

Nadien (en nadat de dagvaarding was uitgebracht) heeft [gedaagde 1] de ramen aan de voorzijde van het gehuurde weer gangbaar gemaakt.

1.7.

Vervolgens heeft [naam 2] op 13 maart 2024 een nieuwe opname verricht. Hij heeft zijn bevindingen als volgt weergegeven:
1. De twee schuiframen links en rechts in de woonkamer zijn inmiddels voldoende gangbaar. (…)2. Aan de binnenkant van de woning in de voorkamer sluiten de beide schuiframen aan de bovenkant niet aan op het houtwerk waardoor ook daar vocht en tocht de woning binnen kan komen. Deze kieren zijn bij beide schuiframen nu aan de bovenkant afgedekt met deurborstels. Deze deurborstels houden de koude van buiten maar gedeeltelijk tegen, boven de borstels is nog steeds koude te voelen. Daarbij zitten de borstels precies in het zicht van de gehele voorkamer. (…)3. Aan de buitenkant van de woning zitten er boven, onder en aan de zijkanten van de schuiframen flinke kieren (tot 12 mm). Door deze kieren kan koude van buiten in de woning komen. (…)4. Er zijn boven en onder de schuiframen tocht-strips geplaatst, deze strips houden de koude niet volledig buiten. Voornamelijk omdat de kieren gedeeltelijk te breed zijn voor een tocht-strip. (…)5. Aan de buitenkant van de woning zijn er boven de bovenlichten van de beide ramen kieren (tot 8 mm) zichtbaar. Door deze kieren kan koude de woning binnen komen.(…)7. Afwerking:Bij de plaatsing van dubbel glas is een bestaande vensterbank aan de binnenkant van de woning verwijderd en een deel van het houtwerk van het binnenkozijn is losgekomen, dit is niet hersteld of afgewerkt waardoor er nu een ‘uitgesloopte aanblik’ is ontstaan. (…)

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert – kort gezegd en na vermindering van eis – dat [gedaagde 1] en Torenberg bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zullen worden tot herstel van de kieren onder en boven de ramen aan de voorzijde van het gehuurde, alsmede tot het terugplaatsen van een vensterbank, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [eiseres] van [gedaagde 1] een voorschot op schadevergoeding van € 500,00 voor toegenomen stookkosten. Tevens vordert [eiseres] van [gedaagde 1] en Torenberg een voorlopige huurkorting van 40% vanaf 1 december 2023, met terugbetaling van het teveel betaalde door [gedaagde 1] . Ten slotte vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde 1] en Torenberg in de proceskosten.

3. [eiseres] legt aan de vorderingen ten grondslag dat het gehuurde na het plaatsen van dubbel glas gebreken heeft. Omdat [gedaagde 1] de werkzaamheden heeft laten uitvoeren is zij aansprakelijk voor de extra stookkosten.

4. [gedaagde 1] voert verweer. Daarop zal hierna waar nodig worden ingegaan.

Beoordeling

5. In een kort geding geeft de kantonrechter een voorlopig oordeel. De centrale vraag die hij in deze zaak moet beantwoorden is of er sprake is van gebreken aan de nieuwe ramen in het gehuurde die door [gedaagde 1] en/of Torenberg moeten worden verholpen. Daarmee hangt samen of er aanspraak bestaat op schadevergoeding en huurkorting.

Torenberg

6. Torenberg is niet verschenen, terwijl zij wel goed is gedagvaard. Tegen Torenberg zal daarom verstek worden verleend. Omdat [gedaagde 1] wel is verschenen wordt het vonnis als een vonnis op tegenspraak beschouwd.

7. Omdat Torenberg niet is verschenen moet ten aanzien van haar enkel worden nagegaan of [eiseres] voldoende feiten heeft gesteld om tot een toewijzing van het gevorderde te kunnen komen. De door [gedaagde 1] gevoerde verweren werken niet in het voordeel van Torenberg (Hoge Raad 28 mei 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2911). Dat [gedaagde 1] en Torenberg onderling afspraken hebben gemaakt over de afwikkeling van dit geschil heeft geen werking tegenover [eiseres] . Van een ondeelbare rechtsverhouding is ook geen sprake, omdat Torenberg als verhuurder wordt aangesproken, terwijl [gedaagde 1] wordt aangesproken omdat zij zich heeft verbonden om de werkzaamheden af te ronden. Omdat [eiseres] aan haar stelplicht heeft voldaan terwijl het gevorderde de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zullen de vorderingen tegen Torenberg worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal echter worden afgewezen, omdat de huurkorting voldoende aansporing moet geven om het gevorderde herstel te verrichten. Die huurkorting zal vanaf 20 december 2023 worden toegewezen, voor de periode daaraan voorafgaand is geen grond aangevoerd.

[gedaagde 1]

8. De tegen [gedaagde 1] ingestelde vorderingen zullen worden afgewezen. Het volgende is daarvoor de reden.

9. Volgens [eiseres] waren de vensterbanken waarvan zij herstel vordert al in 1995 zo slecht dat haar echtgenoot er een ombouw omheen heeft geplaatst. Volgens [gedaagde 1] waren de vensterbanken bij aanvang van de huur nog goed. Juist het plaatsen van de ombouw heeft er voor gezorgd dat de vensterbanken zijn verrot, omdat vocht niet weg kon, aldus [gedaagde 1] . Een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt. Omdat de huurovereenkomst tussen partijen voor 2003 tot stand is gekomen geldt hier dan allereerst de regel dat vermoed wordt dat [eiseres] het gehuurde (en dus ook de vensterbanken) in goede staat in gebruik heeft genomen (artikel 7A:1599 Burgerlijk Wetboek (oud)). Dat de vensterbanken al bij aanvang zo slecht waren is door [eiseres] wel gesteld, maar onvoldoende onderbouwd om genoemd vermoeden te ontkrachten. Op de door [eiseres] overgelegde foto’s is in ieder geval niet te zien dat de vensterbanken al verrot waren, zoals [eiseres] stelt. Dat betekent dat er in het kader van dit kort geding vanuit wordt gegaan dat de schade aan de vensterbanken in de loop van de huurovereenkomst is ontstaan. Dit leidt vervolgens tot het vermoeden dat deze schade door [eiseres] is veroorzaakt (artikel 7:218 lid 2 BW). Ook dat vermoeden kan [eiseres] weerleggen, maar dat heeft zij tot nu toe onvoldoende gedaan. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen ruimte, zodat de vordering op dit punt zal worden afgewezen.

10. De geplaatste schuiframen met dubbel glas zijn inmiddels gangbaar, dit staat tussen partijen niet ter discussie. De vraag is of er rond die ramen sprake is van kieren en tocht in die mate dat sprake is van een gebrek. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat onvoldoende vast komen te staan. Om te beginnen is het gehuurde een woning uit (ongeveer) 1930. Daarvan mag een huurder niet verwachten dat de ramen net zo goed aansluiten als in een modern geconstrueerde nieuwbouwwoning. Daarnaast heeft [eiseres] onvoldoende weersproken dat schuiframen een zekere ruimte nodig hebben om te kunnen functioneren. Die ruimte moet vervolgens wel zoveel mogelijk tochtdicht worden afgewerkt. Uit de door [eiseres] in het geding gebrachte verslagen van [naam 2] blijkt dat tochtwerende maatregelen zijn getroffen. Volgens [naam 2] houden deze de kou niet volledig, althans gedeeltelijk buiten. Dat is echter onvoldoende voor de conclusie dat van een gebrek sprake is. Mogelijk zou een onafhankelijk deskundigenbericht een ander licht op de tochtwerende maatregelen werpen, maar ook daarvoor bestaat in dit kort geding geen ruimte. De vorderingen tegen [gedaagde 1] zijn dan ook niet toewijsbaar.

proceskosten

11. Torenberg krijgt ongelijk en moet de proceskosten van [eiseres] betalen. De proceskosten zullen tussen [eiseres] en [gedaagde 1] gecompenseerd worden, omdat [eiseres] de procedure wel met goede reden is begonnen: [gedaagde 1] heeft de ramen immers pas na dagvaarding gangbaar gemaakt.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt Torenberg om over te gaan tot herstel van de volgende gebreken:
- kieren tussen de ramen en vensterbanken in de voorgevel
- ramen in de voorgevel sluiten niet aan op het houtwerk aan de bovenzijde van het kozijn

- het ontbreken van een vensterbank binnen aan de voorzijde van het gehuurde;

bepaalt dat bij wege van voorlopige maatregel de huurprijs vanaf 20 december 2023 tot aan de dag dat de onder I genoemde gebreken hersteld zijn zal worden gesteld op 40% van de geldende maandelijkse huurprijs;

veroordeelt Torenberg in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
salaris € 543,00
griffierecht € 87,00
-----------------
totaal € 630,00
voor zover van toepassing, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis;

veroordeelt Torenberg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis;

compenseert de proceskosten tussen [eiseres] en [gedaagde 1] ;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het gevorderde voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024 in aanwezigheid van de griffier.