Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10433110 CV EXPL 23-4850
vonnis van: 18 januari 2024
fno.: 561
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1.
Adomex International B.V.
Adomex International B.V.
gevestigd te Aalsmeer
2.
Akkus Blumen- und Pflanzen- Im- und Export B.V.
Akkus Blumen- und Pflanzen- Im- und Export B.V.
gevestigd te Aalsmeer
3.
v.o.f. [eiseres 3]
v.o.f. [eiseres 3]
gevestigd te [vestigingsplaats 1]
4.
Bouwman Snijder Importservices (B.S.I.) B.V.
Bouwman Snijder Importservices (B.S.I.) B.V.
gevestigd te De Kwakel
5.
De Haas Road Cargo B.V.
De Haas Road Cargo B.V.
gevestigd te Aalsmeer
6.
De Mooij Import B.V.
De Mooij Import B.V.
gevestigd te Amersfoort
7.
Directflor B.V.
Directflor B.V.
gevestigd te Zwaanshoek
8.
Eurose & Greens B.V.
Eurose & Greens B.V.
gevestigd te Aalsmeer
9.
Farm Direct B.V.
Farm Direct B.V.
gevestigd te Aalsmeer
10.
Florigreens B.V.
Florigreens B.V.
gevestigd te Aalsmeer
11.
Fresco Flowers B.V.
Fresco Flowers B.V.
gevestigd te Hoofddorp
12.
Global Flower Service B.V.
Global Flower Service B.V.
gevestigd te De Kwakel
13.
Goedegebuure Natural Decorations B.V.
Goedegebuure Natural Decorations B.V.
gevestigd te Aalsmeer
14.
The Green Corner B.V.
The Green Corner B.V.
gevestigd te Rijsnburg
15.
Green Flor B.V.
Green Flor B.V.
gevestigd te Aalsmeer
16.
Hans Visser Bloemen B.V.
Hans Visser Bloemen B.V.
gevestigd te Aalsmeer
17.
Hans Visser Plantenexport Aalsmeer B.V.
Hans Visser Plantenexport Aalsmeer B.V.
gevestigd te Aalsmeer
18.
Helios Bloemenexport B.V.
Helios Bloemenexport B.V.
gevestigd te Aalsmeer
19.
Van den Hoven & De Mooij B.V.
Van den Hoven & De Mooij B.V.
gevestigd te Rijnsburg
20.
IN BLOOM B.V.
IN BLOOM B.V.
gevestigd te Spanbroek
21.
J.P. Hogewoning Bloemengroothandel B.V.
J.P. Hogewoning Bloemengroothandel B.V.
gevestigd te Rijnsburg
22.
Koning Nieuwendijk Bloemen en Planten B.V.
Koning Nieuwendijk Bloemen en Planten B.V.
gevestigd te De Goorn
23.
[eiseres 23] V.O.F.
[eiseres 23] V.O.F.
Gevestigd te [vestigingsplaats 1]
24.
Line B.V.
Line B.V.
gevestigd te Aalsmeer
25.
Nelson Flowers B.V.
Nelson Flowers B.V.
gevestigd te Hoofddorp
26.
Nijssen junior B.V.
Nijssen junior B.V.
gevestigd te Velsen
27.
Nosa Flora B.V.
Nosa Flora B.V.
gevestigd te Haarlemmermeer
28.
Nudim B.V.
Nudim B.V.
gevestigd te Haarlemmermeer
29.
Oldenburger Transport B.V.
Oldenburger Transport B.V.
gevestigd te Rotterdam
30.
PP Export B.V.
PP Export B.V.
gevestigd te Aalsmeer
31.
Quattro Plant B.V.
Quattro Plant B.V.
gevestigd te Aalsmeer
32.
Rotoflowers B.V.
Rotoflowers B.V.
gevestigd te Aalsmeer
33.
Salaba Bloemen- en Plantenexport B.V.
Salaba Bloemen- en Plantenexport B.V.
gevestigd te Zoeterwoude
34.
Sassen B.V.
Sassen B.V.
gevestigd te Nieuwveen
35.
Slaghek Export B.V.
Slaghek Export B.V.
gevestigd te Aalsmeer
36.
Trans-Fleur B.V.
Trans-Fleur B.V.
gevestigd te Aalsmeer
37.
Verbeek Bloemenexport B.V.
Verbeek Bloemenexport B.V.
gevestigd te Rijsenhout
38.
[eiseres 38] V.O.F.
[eiseres 38] V.O.F.
gevestigd te [vestigingsplaats 5]
39.
Vooren B.V.
Vooren B.V.
gevestigd te Aalsmeer
40.
Inter Bloemen Service B.V.
Inter Bloemen Service B.V.
gevestigd te Akersloot
41.
[eiseres 41] C.V.
[eiseres 41] C.V.
gevestigd te [vestigingsplaats 6]
42.
[eiseres 42] h.o.d.n. [handelsnaam 3]
[eiseres 42] h.o.d.n. [handelsnaam 3]
wonende te [vestigingsplaats 4]
43.
[eiseres 43] h.o.d.n. [handelsnaam 1]
[eiseres 43] h.o.d.n. [handelsnaam 1]
wonende te [vestigingsplaats 2]
44.
Fresh Connect B.V.
Fresh Connect B.V.
gevestigd te Aalsmeer
45.
Profitplant B.V.
Profitplant B.V.
gevestigd te Aalsmeer
46.
Valstar Handling B.V.
Valstar Handling B.V.
gevestigd te Kwintsheul
47.
[eiseres 47] h.o.d.n. [handelsnaam 2]
[eiseres 47] h.o.d.n. [handelsnaam 2]
wonende te [vestigingsplaats 3]
48.
Greenservice B.V.
Greenservice B.V.
gevestigd te Aalsmeer
49.
De Jet Set B.V
De Jet Set B.V
gevestigd te Kudelstaart
50.
International Flex Job B.V.
International Flex Job B.V.
gevestigd te De Zilk
eiseressen
en
IBH EXPORT B.V.
gevestigd te De Kwakel
gevoegde partij
nader gezamenlijk te noemen: Adomex e.a.
gemachtigde: mr. F.M.L. Dekkers en mr. M.A. Lasschuit
t e g e n
de coöperatie Coöperatie Royal Floraholland U.A.
gevestigd te Aalsmeer
gedaagde
nader te noemen: RFH
gemachtigden: mr. W.B.J. van Overbeek en mr. N. Amiel
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 24 augustus 2023 is een vonnis in het voegingsincident gewezen. Daarbij is in de hoofdzaak een datum bepaald voor de (reeds eerder gelaste) mondelinge behandeling. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben beide partijen nog aanvullende producties in het geding gebracht.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 september 2023. Van de zijde van Adomex e.a. was aanwezig [naam 1] , bijgestaan door de gemachtigden. Van de zijde van RFH waren aanwezig [naam 2] , [naam 3] , [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] , bijgestaan door de gemachtigden.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht, beide aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Adomex e.a. huren alle bedrijfsruimte van RFH op de bloemenveiling te Aalsmeer. Zij zijn alle kopers, handelaren en exporteurs van sierteeltproducten. De ruimte die zij ieder huren is een boxruimte, die zich bevindt in grotere hallen op het terrein van RFH. In die boxen verzamelen en verwerken de huurders van die boxen – waaronder Adomex e.a. – hun gekochte producten.
1.2.
Op alle huurcontracten van Adomex e.a. zijn de ‘Algemene bepalingen voor huur- en verhuur van bedrijfs- en verwerkingsruimte’ van RFH van toepassing. Artikel 7.20 van die algemene bepalingen over huurverhoging luidt als volgt:
“De huurprijs wordt jaarlijks per 1 januari verhoogd. Zulks met een percentage dat gelijk is aan het indexcijfer van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde Consumentenprijsindexcijfer (CBI) voor totaal bestedingen (2006=100) onder de kolom jaarmutatie CPI bij de maand juli, van het direct voorgaande jaar. Een jaarlijkse verhoging met dezelfde index geldt ook voor de servicekosten. Indien de publicatie van het hiervoor genoemde prijsindexcijfer door het CBS wordt beëindigd, zal het in overleg met de VGB/VGB Commissie van de Handel hiervoor door het CBS in de plaats gestelde nieuwe prijsindexcijfer worden toegepast. De indexering zal nimmer tot huurverlaging leiden. Naast het recht om de huurprijs middels de omschreven indexering aan te passen, heeft verhuurder het recht om de huurprijs aan te passen middels een door de verhuurder na in overleg met de Vereniging van Groothandelaren in Bloemkwekerijprodukten (VGB)/VGB commissie van de handel vast te stellen huurprijsaanpassing.”
1.3.
De consumentenprijsindex (CPI) voor de maand juli van 2022 met basisjaar 2006 (2006=100) bedroeg 10,3%.
1.4.
RFH heeft in 2022 aangekondigd dat de huurprijs op grond van voornoemd artikel per 1 januari 2023 zal stijgen met 10,3%. Zij heeft toegezegd dat Adomex e.a. over 2023 een eenmalige teruggave (cashback) ontvangen van 2% van de jaarhuur.
1.5.
Bij brief van 22 december 2022 hebben Adomex e.a. bezwaar gemaakt tegen deze aangekondigde huurverhoging, betoogd dat de indexering 3,7% zou moeten bedragen (gelijk aan de kerninflatie), een voorstel gedaan voor een huurprijswijziging voor de komende jaren en verzocht om overleg.
1.6.
RFH heeft in reactie daarop meegedeeld dat en toegelicht waarom zij de eerder gecommuniceerde huurverhoging niet zal aanpassen.
1.7.
Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft de rekenmethode om de CPI te bepalen met ingang van juni 2023 gewijzigd.
Vordering en verweer
2. Adomex e.a. vorderen dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht verklaart dat de huurprijsindex met ingang van 1 januari 2023 voor alle eisers 4,3%, althans 4,8%, althans een door de kantonrechter te bepalen percentage van minder dan 10,3% bedraagt, met veroordeling van RFH in de proceskosten.
3. Adomex e.a. stellen daartoe dat de huurverhoging van 10,3% met ingang van 1 januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) niet in de beoogde omvang mag worden doorgevoerd omdat zij leidt tot onaanvaardbare gevolgen. Zij vragen de kantonrechter verder de indexeringsclausule in de overeenkomst zo uit te leggen dat de prijsverhogingen van voedsel en energie buiten beschouwing worden gelaten. Tot slot stellen Adomex e.a. dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de indexering per 1 januari 2023 niet volledig moet worden doorgevoerd.
4. RFH voert verweer tegen de vordering. Zij betwist dat de doorvoering van de contractueel afgesproken indexering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. RFH betwist voorts dat het de bedoeling van partijen is geweest dat alleen de echte (kern)inflatie wordt doorgevoerd. Tot slot is volgens RFH ook geen sprake van een onvoorziene omstandigheid die maakt dat de huurovereenkomst op dit punt partieel ontbonden moet worden.
5. Op hetgeen partijen ter onderbouwing van deze standpunten hebben aangevoerd, zal, voor zover voor de beoordeling relevant, hieronder nader worden ingegaan.
Beoordeling
6. Niet in geschil is dat op grond van de huurovereenkomst de huur per 1 januari 2023 met 10,3% verhoogd mag worden. In geschil is of er aanleiding is om daar in dit geval vanaf te zien.
Is sprake van een onvoorziene omstandigheid?
7. Adomex e.a. stellen dat de inflatie, en dus de indexering, met name zo is opgelopen door de toegenomen energieprijzen. Die zijn weer een gevolg van de oorlog in Oekraïne. Deze oorlog is een onvoorziene omstandigheid, waarmee bij het opstellen van de huurovereenkomst volgens hen geen rekening is gehouden. Op grond van deze onvoorziene omstandigheid zou de indexering per 1 januari 2023 niet volledig moeten worden doorgevoerd, aldus Adomex e.a.
8. Het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval in Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, is, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, naar het oordeel van de kantonrechter geen onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule. Partijen hebben met die clausule immers juist een voorziening getroffen voor de situatie dat prijzen stijgen en daardoor sprake is van inflatie, zowel voor het geval de inflatie laag is, als voor het geval dat die, zoals in dit geval, hoog is. De mogelijkheid van een hoge inflatie is hierdoor dus juist wel verdisconteerd in de huurovereenkomst. Van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW op grond waarvan ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mocht worden verwacht, is dan ook geen sprake.
Kerninflatie in plaats van CPI?
9. Adomex e.a. vragen de kantonrechter verder de indexeringsclausule in de overeenkomst zo uit te leggen dat de prijsverhogingen van voedsel en energie buiten beschouwing worden gelaten. De bedoeling van de contractuele indexering is volgens hen immers dat de echte inflatie, oftewel de kerninflatie wordt doorgevoerd. Exclusief energie en voedsel zou de (kern)inflatie over 2022 volgens de cijfers van het CBS uitkomen op 4,3%, en in juli 2022 op 4,8%.
10. Ook deze stelling gaat niet op. Nergens blijkt uit – en Adomex e.a. hebben ook niet toegelicht waaruit dat zou moeten blijken – dat het bij het aangaan van de overeenkomst de bedoeling van partijen was om aan te sluiten bij de inflatie zonder energie en voedsel. Uit het feit dat partijen in de overeenkomst expliciet kiezen voor koppeling aan de CPI blijkt eerder het tegendeel: in de CPI zijn immers wel de kosten van energie en voedingsmiddelen begrepen. Bovendien heeft, zoals RFH onweersproken heeft gesteld, de huurprijswijziging in het verleden ook nooit plaatsgevonden aan de hand van de inflatie minus de kosten van energie en voedsel.
Huurverhoging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
11. Volgens Adomex e.a. is verder de huurverhoging van 10,3% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Zij wijzen er in dat kader onder meer op dat ook het CBS zelf heeft ingezien dat de in 2022 gepubliceerde maandcijfers geen goede maatstaf geven voor de berekening van de reële inflatie. Het CBS heeft daarom voorgesteld een andere rekenmethode te gaan hanteren voor de berekening van de CPI en heeft die nieuwe methode voor het eerst in juni 2023 toegepast. Met die nieuwe rekenmethode zou de inflatie in juli 2022 uitkomen op 7,4% tot 8,6% in plaats van
10,3 %, aldus Adomex e.a. De eenmalige cashback is volgens hen niet voldoende compensatie, omdat de indexering van 10,3% blijft staan en doorwerkt in de huurprijs van de volgende jaren door indexering op indexering.
10,3 %, aldus Adomex e.a. De eenmalige cashback is volgens hen niet voldoende compensatie, omdat de indexering van 10,3% blijft staan en doorwerkt in de huurprijs van de volgende jaren door indexering op indexering.
12. RFH betwist dat de huurverhoging van 10,3% naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij is van mening dat zij de huurders voor het jaar 2023 al op passende wijze is tegemoetgekomen met de eenmalige teruggave van 2% van de jaarhuur. Dat de piekinflatie doorwerkt is nu eenmaal een gevolg van de keuze voor een bepaalde maand (in dit geval juli) als referentiemaand. Het feit dat het CBS vanaf juni 2023 een nieuwe rekenmethode voor de berekening van de CPI hanteert, wil nog niet zeggen dat de in 2022 gepubliceerde maandcijfers geen goede maatstaf voor de reële inflatie geven. Als het CBS die mening zou zijn toegedaan, had zij de tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers immers wel herzien en dat heeft het CBS juist niet gedaan, aldus, nog steeds, RFH.
12. Partijen zijn overeengekomen dat de jaarlijkse huurverhoging wordt gekoppeld aan een cijfer voor inflatie met het kennelijke doel de huurprijs te corrigeren voor het geval sprake is van inflatie. Hierbij hebben zij gekozen voor de door de CBS gepubliceerde CPI, waarbij zij als referentiewaarde de maand juli hebben genomen.
14. Het CBS heeft voor juli 2022 de CPI vastgesteld op 10,3%. Maar het CBS heeft tevens medio 2022 aangekondigd dat zij de berekeningsmethode voor de CPI gaat aanpassen, omdat de gehanteerde methode onvoldoende rekening houdt met het feit dat er naast nieuwe energiecontracten met een hoge prijs voor energie, ook nog langlopende energiecontracten bestonden met een goedkopere prijs voor energie. De CPI gaf daardoor de daadwerkelijke inflatie te grofmazig weer, wat in de zomer van 2022 leidde tot relatief een te hoge weergave van de inflatie op dat moment, aldus het CBS. De nieuwe berekeningsmethode is ingegaan per juni 2023. Het CBS heeft geen aanleiding gezien om de oude CPI-cijfers te herzien, onder andere omdat die oude rekenmethode niet evident fout is en de CPI veel gebruikt wordt door anderen die daarmee ook hun getallen moeten herzien, wat voor onrust kan zorgen. Wel heeft het CBS gepubliceerd wat de CPI in 2022 zou zijn als toen al de nieuwe rekenmethode was toegepast. RFH heeft niet betwist dat dit voor de maand juli 2022 met de nieuwe rekenmethode uit zou komen op een CPI tussen 7,4% en 8,6%, zodat ook de kantonrechter daar vanuit gaat.
15. Uit het voorgaande volgt dat de, conform de oude methode berekende, gepubliceerde CPI van juli 2022 van 10,3% ook volgens het CBS een niet geheel adequate weergave is voor de daadwerkelijke inflatie op dat moment.
16. Dat betekent dat toepassing van de gepubliceerde CPI van de maand juli 2022 voor Adomex e.a. dus leidt tot een huurprijsverhoging van 10,3% in 2023, terwijl die hogere huurprijs niet gerechtvaardigd wordt door de daadwerkelijke inflatie in de maand juli 2022. Een onverkorte toepassing van de gepubliceerde CPI leidt dus niet tot het kennelijk doel dat partijen voor ogen hadden; een huurprijs die jaarlijks gecorrigeerd wordt met alleen de inflatie. Het handhaven van de huurprijsverhoging van 10,3% is daarom in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
17. RFH heeft dat kennelijk ook ingezien en heeft daarom jegens alle huurders een betaalkorting van 2% toegepast over het huurbedrag van 2023. Met die betaalkorting wordt – zo heeft RFH op de zitting verklaard – de huur voor 2023 wel met 10,3% verhoogd, maar 2% van het huurbedrag hoeft niet betaald te worden.
18. Deze huurkorting biedt naar het oordeel van de kantonrechter echter geen soelaas. Met die korting komt hetgeen Adomex e.a. in 2023 uiteindelijk aan huur moeten betalen wel uit in de bandbreedte van wat zij hadden moeten betalen als was uitgegaan van de CPI in juli 2022 volgens de nieuwe rekenmethode. De huur wordt namelijk met 10,3% verhoogd en van die uitkomst gaat 2% af, ofwel 98% van 110,3% moet betaald worden. Dat komt uit op een te betalen huur die 8% is verhoogd ten opzichte van 2022, wat precies het gemiddelde is van de bandbreedte van 7,4% tot 8,6% die de CPI in juli 2022 zou zijn met de nieuwe rekenmethode. Alleen blijft in deze korting-constructie de huurindexatie van 10,3% voor 2023 bestaan. Adomex e.a. merken daar in 2023 niets van – vanwege de betaalkorting – maar in 2024 wel. Het gevolg is namelijk dat de indexatie voor 2024 relatief hoger uitpakt, hoger dan de reële inflatie rechtvaardigt. Het CBS heeft in een toelichting bij de berekeningsmethodewijziging vermeld dat de effecten van de relatief hoge CPI over enkele jaren heen uitdempen, maar dat neemt niet weg dat Adomex e.a. enige jaren ten opzichte van de reële inflatie een relatief te hoge huur betalen, omdat alleen voor 2023 een betaalkorting bestaat.
19. Gelet op al het voorgaande is de huurkorting van 2023 van 2% geen adequate tegemoetkoming. Het oordeel is dan ook dat de huurverhoging van 10,3% voor 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Conclusie
20. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de huurprijsverhoging van 2023 voor Adomex e.a. geen stand kan houden.
21. De kantonrechter zal de indexatie van de huur over 2023 bepalen op 8%, namelijk het gemiddelde van 7,4% en 8,6% (de bandbreedte van de CPI van juli 2022 als het CBS al met de nieuwe methode zou hebben gerekend).
22. Voor de goede orde wordt vermeld dat deze huurverhoging dus in de plaats komt van de door RFH toegepaste huurverhoging van 10,3% met een betaalkorting van 2%. RFH dient dus een huurverhoging van 8% toe te passen en – voor zover te veel huur is betaald – de te veel betaalde huur terug te betalen. Daarnaast kunnen Adomex e.a. geen aanspraak maken op de in 2023 gegeven betaalkorting van 2% en – voor zover zij in 2023 te weinig huur hebben betaald – moeten zij dit nabetalen.
23. RFH wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de huurprijsindex met ingang van 1 januari 2023 voor Adomex e.a. 8% bedraagt;
veroordeelt RFH in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Adomex e.a. begroot op:
exploot € 109,44
salaris € 398,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 635,44
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 109,44
salaris € 398,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 635,44
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt RFH in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.