Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/721115 / HA ZA 22-598
Vonnis van 7 februari 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,4. [eiser 4] ,
allen wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: “Kopers”,
advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: “Verkopers”,
advocaat: mr. J.A.J. Heikens te Amsterdam.
Waar gaat deze zaak over?
In het tussenvonnis van 20 september 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:5899 (hierna: het tweede tussenvonnis) is overwogen dat verkopers hun spreekplicht hebben geschonden door het rapport dat zij in 2010 over de fundering hadden laten maken niet te verstrekken. Nadat partijen zich over de persoon van de te benoemen deskundige en de te stellen vragen hebben uitgelaten wordt nu een deskundige benoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tweede tussenvonnis,
- de akte uitlating deskundige van kopers,
- de akte uitlating benoeming deskundige van verkopers.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. Het zoeken van een deskundige heeft onvoorzien meer tijd gekost dan verwacht. Verschillende deskundigen die benaderd werden bleken niet beschikbaar, waardoor het vonnis moest worden uitgesteld.
2. De beoordeling
2.1.
De rechtbank heeft in het tweede tussenvonnis onder 2.6 de volgende te stellen vraag aan partijen voorgelegd.
Was er bij verkoop in maart 2021 van het pand aan de [locatie] verschil in waarde tussen enerzijds de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan (zie de vaststaande feiten in het tussenvonnis onder 2.2, 2.4, 2.5, 2.6) en anderzijds de situatie dat bovendien het rapport Lankelma (zoals vermeld in het tussenvonnis onder 2.3) aan de aspirant-kopers zou zijn verstrekt? Zo ja, welk verschil in waarde is er dan?
2.2.
Partijen stemmen in met deze vraagstelling. Wel hebben kopers benadrukt dat de deskundige volledig onafhankelijk te werk moet gaan en dat in rechtsoverweging 4.45 van het eerste tussenvonnis geen bandbreedte mag worden gelezen.
2.3.
De rechtbank merkt daarover op dat de deskundige inderdaad volkomen onafhankelijk is. Dit wordt ook benadrukt in de onder 3.7 genoemde Gedragscode en Leidraad.
De genoemde rechtsoverweging 4.45 bouwt voort op rechtsoverweging 4.30 en herinnert partijen er aan dat de schade niet gelijk is aan de gevorderde herstelkosten, maar aan het verschil in waarde tussen het al dan niet verstrekken van het rapport Lankelma. Dat laatste is ook het uitgangspunt van de vraagstelling zoals vermeld onder 2.1, waarmee partijen instemmen.
De genoemde rechtsoverweging 4.45 bouwt voort op rechtsoverweging 4.30 en herinnert partijen er aan dat de schade niet gelijk is aan de gevorderde herstelkosten, maar aan het verschil in waarde tussen het al dan niet verstrekken van het rapport Lankelma. Dat laatste is ook het uitgangspunt van de vraagstelling zoals vermeld onder 2.1, waarmee partijen instemmen.
2.4.
Kopers achten het van belang dat de deskundige kennis neemt van het vonnis, maar ook van het volledige Lankelma-rapport en van de verkoopbrochure.
2.5.
Het is juist dat deze stukken relevant zijn. De nadruk ligt bij de beoordeling van de deskundige niet op de taxatie van het pand maar op de vergelijking van de waarde in twee situaties, te weten zonder of met het Lankelma-rapport. De deskundige zal bij die beoordeling voornamelijk moeten putten uit zijn ervaring in soortgelijke situaties. Daarbij zal een bezichtiging van het pand waarschijnlijk niet nodig en niet zinvol zijn, mede gezien de verbouwing die inmiddels heeft plaatsgevonden. Dit is echter aan de beoordeling van de deskundige overgelaten. Indien de deskundige het pand wil bezoeken zullen kopers daaraan mee moeten werken. Beide partijen kunnen in dat geval aanwezig zijn en mogen opmerkingen maken.
2.6.
Kopers hebben de voorkeur uitgesproken voor een door de rechtbank gekozen deskundige. Verkopers stellen voor dat elk van partijen een deskundige aanwijst, die samen een derde deskundige aanwijzen. Zowel kopers als verkopers hebben de naam van een deskundige genoemd, die volgens hen geschikt zou zijn.
2.7.
De rechtbank acht één deskundige voldoende en zal nu de genoemde namen niet met elkaar overeenstemmen zelf een deskundige benoemen.
Hoe nu verder?
2.8.
In het tweede tussenvonnis is al aangekondigd en toegelicht dat de kopers het voorschot op de kosten van de deskundige moeten betalen.
2.9.
Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen of verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.
2.10.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3.De beslissing
De rechtbank
benoeming deskundige
3.1.
beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vraag:
Was er bij verkoop in maart 2021 van het pand aan de [locatie] verschil in waarde tussen enerzijds de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan (zie de vaststaande feiten in het tussenvonnis onder 2.2, 2.4, 2.5, 2.6) en anderzijds de situatie dat bovendien het rapport Lankelma (zoals vermeld in het tussenvonnis onder 2.3) aan de aspirant-kopers zou zijn verstrekt? Zo ja, welk verschil in waarde is er dan?
Met het tussenvonnis zoals in deze vraag genoemd wordt bedoeld het eerste tussenvonnis van 7 juni 2023.
3.2.
benoemt tot deskundige:
De heer L. Cornelisse
verbonden aan: Ameo Makelaars & Taxateurs – Zuid
correspondentieadres: [adres]
telefoon: [telefoonnummer]
e-mailadres: [e-mailadres]
3.3.
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
het voorschot
3.3.
bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:
- de deskundige moet binnen twee weken na de datum van deze beslissing een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,
- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen,
- partijen kunnen desgewenst binnen twee weken na dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,
- als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,
- als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechtbank worden vastgesteld,
3.4.
bepaalt dat kopers het voorschot dienen over te maken binnen twee weken na de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
het onderzoek
3.5.
bepaalt dat kopers - na vaststelling van het voorschot – de volgende onderdelen van het procesdossier in afschrift aan de deskundige moeten toesturen:
- de in deze zaak gewezen vonnissen,
- de in deze zaak gewezen vonnissen,
- het rapport Lankelma,
- de verkoopbrochure,
- de door verkoopmakelaar aan de aankoopmakelaar op 1 maart 2021 toegezonden stukken uit het gemeentelijk bouwarchief over het pand (zie het eerste tussenvonnis onder 2.6)
indien de deskundige na lezing van deze stukken nog andere stukken van belang acht:
- de door de deskundige opgevraagde stukken.
- de door de deskundige opgevraagde stukken.
3.6.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen en dat als de deskundige daarvoor bezichtiging van het pand [locatie] nodig acht dit zal plaatsvinden op een op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd,
3.7.
wijst de deskundige erop dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),
- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
3.8.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,
het schriftelijk rapport
3.9.
draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,
3.10.
wijst de deskundige erop dat:
- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,
3.11.
bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
3.12.
bepaalt dat de zaak op de parkeerrol zal komen van
3 april 2024,
3 april 2024,
3.13.
draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen:
- als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of
- na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van zowel kopers als verkopers op een termijn van vier weken,
3.14.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.