ECLI:NL:RBAMS:2024:1546

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10898515 KK EXPL 24-43

vonnis van: 5 maart 2024

func.: 454

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: verhuurder

gemachtigde: mr. L. Hennink

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: huurder

gemachtigde: mr. S.J. van der Aart

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding met producties van 30 januari 2024 heeft de verhuurder een voorziening gevorderd.

Ter terechtzitting van 27 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Huurder heeft voorafgaand aan de zitting producties in het geding gebracht. Namens de verhuurder is verschenen mr. J.E. Soomers, kantoorgenoot van de eveneens verschenen gemachtigde mr. L. Hennink. Huurder is verschenen, bijgestaan door een tolk en zijn gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen.

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende

1.1.

Verhuurder heeft de woning staande en gelegen aan het adres [adres] sinds 4 december 2019 verhuurd aan huurder. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte 2018 van Woningstichting Rochdale (hierna de algemene voorwaarden).

1.2.

In de algemene voorwaarden is onder het volgende bepaald:

- De huurder dient het gehuurde te gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt (artikel 6.3);

- Het is de huurder niet toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk (tijdelijk) onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (artikel 6.6.);

- De huurder dient ervoor te zorgen dat aan omwonenden geen onrechtmatige overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder of derden die zich in relatie tot de huurder in, rondom of in directe nabijheid van het gehuurde bevinden (artikel 6.7);

- De huurder mag geen hennep kweken of andere activiteiten verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld (artikel 6.8).

1.3.

Op 8 november 2023 heeft de politie in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal van 14 november 2023 vermeldt onder meer het volgende:
“Verbalisant zag op de zolderkamer op de vierde verdieping en welke is gekoppeld aan het adres [adres] een wietplantage welke in werking was geweest met 14 lampen en ruim 200 bakken met aarde. Tevens zagen verbalisanten een uitgebreid schakelbord met 14 transformatoren en klimaatbeheersing apparatuur. Tevens twee afzuigers aanwezig. Later bleek de stroom illegaal afgetapt.

(…)”

1.4.

Bij brieven van 17 november 2023, 24 november 2023 en 8 januari 2024 heeft verhuurder kort gezegd aan huurder geschreven dat zij de huurovereenkomst niet wenst te handhaven en zij verzoekt huurder de huurovereenkomst zelf op te zeggen, alvorens zij rechtsmaatregelen zal nemen.

1.5.

Naar aanleiding van voornoemde brieven heeft huurder bij brief van 9 januari 2024 kort gezegd uitgelegd dat hij in september 2023 de zolder aan een voor hem onbekende derde heeft onderverhuurd omdat deze persoon dakloos was en hij de inkomsten van de onderhuur goed kon gebruiken om zijn ouders in Syrië te kunnen onderhouden.

Vordering

2. Verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, kosten rechtens.

3. Verhuurder stelt daartoe – kort gezegd – dat huurder door het kweken van hennep in het gehuurde zich niet heeft gedragen als een goed huurder ex artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) dan wel is tekortgeschoten in nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (artikel 6.3., 6.7. en 6.8 van de algemene huurvoorwaarden). Het is volgens verhuurder een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de buurt op een negatieve manier beïnvloedt. Het kweken van hennep brengt grote risico’s met zich mee, onder ander brandgevaar en schade. Naast de grote omvang van de kwekerij was er ook sprake van diefstal van elektriciteit in de zolderkamer. Daardoor is het risico op het ontstaan van brand in de woning toegenomen, en daarmee ook de gevaar zettende situatie voor (de woning van) omwonenden, aldus verhuurder. Verhuurder hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van huurders die in strijd met de Opiumwet handelen.

4. Het verweer dat niet hij, maar een derde aan wie hij de zolder van het gehuurde zou hebben onderverhuurd de hennep heeft gekweekt, kan huurder niet baten. Verhuurder betwist primair dat huurder niet zelf de hennep heeft gekweekt. Daarvan heeft hij geen afdoende bewijs geleverd. Subsidiair, als er al van uit zou moeten worden gegaan dat niet de huurder maar een derde de hennepkwekerij heeft geïnstalleerd, dan is huurder tekortgeschoten omdat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op het gehuurde. Huurder is volgens verhuurder aansprakelijk voor gedragingen van derden die met zijn goedvinden gebruik van de woning maken (artikel 7:219 BW).

Verweer

5. Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering. Er is misbruik gemaakt van zijn goedheid. Hij heeft kort gezegd aangevoerd dat een collega met de naam [naam 1] hem heeft benaderd. Deze collega sprak hem aan omdat een kennis van deze collega met de naam [naam 2] een plek zocht om te slapen. [naam 2] was dakloos vanwege problemen met zijn vrouw en sliep in zijn auto, aldus de collega. Met zijn eigen ervaring als Syrische vluchteling in het achterhoofd heeft hij [naam 2] willen helpen en hem een dak boven zijn hoofd aangeboden. Hij heeft vervolgens een afspraak met [naam 2] gemaakt dat hij de zolderkamer een aantal dagen mocht gebruiken als slaapplek. [naam 2] heeft bij wijze van voorschot eenmalig € 150,00 aan huurder betaald. Hij zou daarna maandelijks een klein bedrag aan huur betalen, maar heeft dat nooit gedaan. [naam 2] mocht alleen gebruik maken van de zolderkamer. De kamer was leeg, er stond geen bed maar [naam 2] zou zelf iets regelen. [naam 2] kon niet gebruik maken van het sanitair in de woning van huurder.

6. [naam 2] heeft kennelijk het gehuurde gebruikt voor de exploitatie van hennep. Dit wist huurder niet. Huurder was zelf veel afwezig in verband met zijn werk. Als hij wel in de woning was, dan was [naam 2] daar niet aanwezig. Hij reageerde niet op telefoontjes en huurder kreeg hem niet te spreken. Huurder heeft [naam 2] slechts 1 of 2 maal gesproken. Huurder had geen toegang tot de zolderkamer omdat [naam 2] een eigen slot op de deur heeft gezet. Huurder kwam daar pas achter toen de politie hem vroeg de zolderkamer te openen. Omdat er stroom illegaal is afgetapt dient huurder ruim € 7.000,00 te betalen aan Liander.

7. Er is door de politie geen werkende hennepplantage aangetroffen. Het openbaar ministerie is ten aanzien van huurder tot de conclusie gekomen dat er onvoldoende bewijs bestaat voor het feit dat huurder wist of moest vermoeden dat er een hennepplantage in zijn woning was aangelegd. De strafzaak tegen client is daarom geseponeerd. [naam 2] is eveneens gehoord door de politie, maar ook tegen hem is de strafzaak geseponeerd.

8. Niet is komen vast te staan dat huurder op wat voor manier dan ook op de hoogte had moeten zijn van de hennepplantage. Hierdoor is het de vraag of de tekortkoming, gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder zijn persoonlijke omstandigheden, een ontbinding en in dit kort geding dus ontruiming, kan rechtvaardigen. Zijn woonbelang dient te prevaleren boven het belang van verhuurder, nu hij zonder de woning op straat komt te staan, aldus huurder. De gevolgen van het misbruik van zijn goedheid zijn groot. Als hij dakloos wordt dan kan dit gevolgen hebben voor zijn werk. Huurder heeft geen familie in Nederland waar hij op terug kan vallen.

Beoordeling

9. De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft. Gelet op de in deze procedure vaststaande feiten en omstandigheden met betrekking tot de in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij en in aanmerking genomen het door verhuurder gevoerde (en naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid te voeren) zerotolerance beleid in dit soort gevallen, heeft verhuurder een spoedeisend belang om de vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen.

10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de verhuurder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

11. Huurder heeft niet betwist dat er in de zolderkamer een hennepkwekerij, zoals beschreven in het proces-verbaal van politie van 14 november 2023, is ontmanteld. Huurder heeft weliswaar betwist dat er sprake is geweest van een werkende hennepplantage maar uit het proces-verbaal volgt dat de politie een wietplantage heeft aangetroffen “
welke in werking was geweest met 14 lampen en ruim 200 bakken met aarde”.De omstandigheid dat zich op het moment van het onderzoek door de politie geen hennepplanten in de 200 bakken bevonden, acht de kantonrechter voorshands niet relevant, want de ruimte was gebruiksklaar en ook een gebruiksklare plantage zonder planten is in strijd met de Opiumwet.

12. Huurder heeft aangevoerd dat hij niet zelf de hennepkwekerij heeft opgezet, maar dat een onderhuurder dat heeft gedaan. Van belang is dat de gemachtigde van huurder ter zitting heeft verklaard dat de politie de onderhuurder heeft gehoord en dat de strafzaak jegens hem eveneens is geseponeerd, zodat de kantonrechter er voorshands vanuit zal gaan dat de hennepkwekerij inderdaad door de onderhuurder in de zolderkamer is geïnstalleerd. Uitgaande van deze veronderstelling geldt het volgende.

13. Dat het Openbaar Ministerie heeft geoordeeld dat voor het begaan van strafbare feiten door huurder of de onderhuurder onvoldoende bewijs is, betekent niet dat aan huurder civielrechtelijk niet het verwijt kan worden gemaakt dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen en/of voldoende toezicht op de zolderkamer heeft gehouden. Van belang is de vraag of huurder met betrekking tot gedragingen van derden, die zich met instemming in het gehuurde bevinden, ook zelf is tekortgeschoten, bijvoorbeeld door niet in te grijpen of onvoldoende toezicht te houden. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde (HR 22 juni 2007 ECLI:NL:HR:2007:AZ8743). Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

14. Huurder heeft een deel van het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurd aan een onbekend persoon, die in het gehuurde een aanzienlijke hennepkwekerij heeft geïnstalleerd. Huurder heeft immers verklaard dat hij in september 2023 aan een voor hem onbekende dakloze persoon zijn zolderkamer tegen betaling ter beschikking heeft gegeven. Huurder stelt dat hij slechts 1 of 2 keer contact heeft gehad met de onderhuurder en slechts een aanbetaling van € 150,00 te hebben ontvangen. Volgens huurder reageerde de onderhuurder niet op telefoontjes en huurder kreeg hij hem niet te spreken. Dit betekent dat huurder een voor hem onbekend persoon maandenlang zijn zolderkamer heeft laten gebruiken zonder wezenlijk contact. Het had op de weg van huurder gelegen om enige controle uit te oefenen op zolderkamer. Helemaal nadat onderhuurder niets meer van zich liet horen. Huurder heeft nadat hij geen contact kreeg met zijn onderhuurder echter geen onderzoek gedaan en heeft niet in de gaten gehouden welk gebruik de onderhuurder maakte van de ongemeubileerde zolderkamer zonder sanitair. De onderhuurder heeft de zolderkamer kennelijk zonder dat huurder dat wist door middel van een slot afgesloten. Daardoor had huurder geen zicht meer op hetgeen in deze zolderkamer gebeurde en heeft hij gelegenheid gegeven het gehuurde feitelijk te (laten) gebruiken voor de kweek van hennep. Huurder heeft door de zolderkamer af te staan zonder enig contact met de onderhuurder en/of controle laten gebeuren dat door de onderhuurder een hennepkwekerij werd aangelegd. Nog los van het feit of hij wel of niet op de hoogte was van de plannen van de onderhuurder om een hennepkwekerij te installeren, door onvoldoende toezicht te houden op hetgeen zich in de zolderkamer afspeelde valt de exploitatie van de hennepkwekerij hem aan te rekenen. Daarnaast was er ook sprake van diefstal van elektriciteit. Daardoor is het risico op het ontstaan van brand in de woning toegenomen, en daarmee ook de gevaar zettende situatie voor (de woning van) omwonenden.

15. Huurder beroept zich er op dat deze tekortkoming, mede gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, niet zodanig zijn dat dit (ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en daarop vooruitlopend) thans een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter deelt deze mening niet. De hierboven genoemde tekortkoming is op zich zelf zeer ernstig en zeker niet gering te noemen. Bovendien is onvoldoende aannemelijk geworden dat het verlies van de woning ontoelaatbare gevolgen heeft voor huurder. Weliswaar zijn gevolgen van het verlies van de woning voor huurder groot, maar – gelet op de aard van de tekortkoming en de gevaar zettende situatie die dat met zich heeft meegebracht – dient daaraan naar voorlopig oordeel van de kantonrechter minder gewicht te worden gehecht dan aan het belang van verhuurder bij handhaving van actief en strikt beleid tegen de kweek van hennep in haar huurwoningen. Bij deze stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat de kans groot is dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarop vooruitlopend zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. Een ontruimingstermijn van 14 dagen na betekening van het vonnis acht de kantonrechter redelijk.

16. Gelet op de afloop van de procedure wordt huurder veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van de verhuurder.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt huurder om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van verhuurder te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt huurder in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
exploot € 135,97
salaris € 543,00
griffierecht € 130,00
-----------------
totaal € 808,97
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt huurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.