ECLI:NL:RBAMS:2023:8548

• Datum uitspraak: 19 december 2023
• Publicatiedatum: 10 januari 2024
• Zaaknummer: AWB - 23 _ 471
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R. Hirzalla
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak in Amsterdam

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 19 december 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen eiseres, een eigenaar van een restaurant/café in Amsterdam, en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam over de vastgestelde WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2021. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 525.000,-, waartegen eiseres bezwaar had gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2022 werd het bezwaar ongegrond verklaard, waarna eiseres beroep instelde.

De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen het eens zijn over de gehanteerde waarderingsmethode en de huurwaarde, maar niet over de hoogte van de WOZ-waarde. Eiseres betoogde dat de kapitalisatiefactor te hoog was vastgesteld en dat de korting op de WOZ-waarde onjuist was toegepast, vooral in het licht van de coronacrisis. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor correct had vastgesteld en dat de WOZ-waarde voor elk jaar opnieuw moet worden bepaald, los van eerdere waarderingen.

Eiseres voerde verder aan dat de heffingsambtenaar een andere berekeningswijze voor cafés en restaurants zou moeten hanteren, vergelijkbaar met hotels. De rechtbank volgde deze redenering niet en concludeerde dat de heffingsambtenaar een andere waarderingsmethodiek toepast voor hotels, wat niet onterecht was. Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, wat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 525.000,- in stand blijft.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 23/471

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , te Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: mr. R.C.M. Dullemans),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 december 2021 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 525.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar onder meer ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 december 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 23 november 2023. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [naam 1] . Ook aanwezig was [naam 2] , taxateur.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een restaurant/café met een oppervlakte van ongeveer 112 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van het object. Eiseres vindt dat de waarde van het object vastgesteld moet worden op € 476.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar is voor de primaire ruimte uitgegaan van een bruto huurwaarde van

€ 504,- per m² per jaar. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 15. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

3. De rechtbank stelt vast dat partijen het eens zijn over de waarderingsmethode en de huurwaarde.

Kapitalisatiefactor

4. Eiseres voert allereerst aan dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld. Door de coronacrisis is de marktliquiditeit in Amsterdam van winkels, restaurants en cafés vrijwel tot stilstand gekomen. Dit wordt bevestigd in de verkooptransacties, die allemaal voor de coronaperiode tot stand zijn gekomen, namelijk in 2018 en 2019.

5. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op de waardepeildatum waren in Nederland nog geen maatregelen tegen het coronavirus van toepassing. Dat op de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten ook nog geen maatregelen van kracht waren, sluit hierop aan. Daarnaast zijn de kapitalisatiefactors van de geselecteerde vergelijkingsobjecten (ruim) hoger dan de kapitalisatiefactor van de woning. Ook hieruit volgt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.

Toepassing van de korting

6. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar de korting op de WOZ-waarde onjuist heeft toegepast. De WOZ-waarde van het object is namelijk met 5,84% gestegen ten opzichte van de WOZ-waarde over het belastingjaar 2020. De gemeente Amsterdam heeft toegelicht dat, zonder corona, de waarde van het object zou zijn gestegen met 10%. Het is eiseres een raadsel dat de gemeente ondanks de bijzondere omstandigheid van de ernstige maatschappelijke en economische disruptie door corona een waardestijging van 10% (exclusief de daling van 4%) heeft voorzien.

7. Ook dit standpunt slaagt niet. Volgens vaste rechtspraak komt aan de vastgestelde WOZ-waarde voor een eerder belastingjaar geen bijzondere betekenis toe. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald. Daarbij wordt voorbijgegaan aan de waarden die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak zijn toegekend. ^[1] Dit betekent dat de heffingsambtenaar terecht de WOZ-waarde voor het jaar 2021 los van het belastingjaar 2020 heeft berekend en daar 4% (€ 21.913,-) van heeft afgetrokken. Dat de WOZ-waarde ten opzichte van het belastingjaar 2020 is gestegen, betekent niet dat de heffingsambtenaar de korting onjuist heeft toegepast.

Hotels

8. Eiseres betoogt tot slot dat de heffingsambtenaar voor cafés en restaurants eenzelfde manier van berekenen moet aanhouden als bij hotels. Bij hotels gaat het om een vermindering van 11%, waarbij de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar als uitgangspunt wordt genomen.

9. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hotels een ander marktsegment zijn. Bij hotels wordt een andere waarderingsmethodiek toegepast, aldus de heffingsambtenaar. Vanwege de moeilijkheidsgraad wordt het vertaald in de huurwaardekapitalisatiemethodiek. Eiseres heeft deze toelichting van de heffingsambtenaar niet weersproken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om hieraan te twijfelen. De grond slaagt niet.

Conclusie

10. Het beroep is ongegrond. De heffingsambtenaar hoeft geen griffierecht of proceskosten te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Hirzalla, rechter, in aanwezigheid van

mr. T.W. Steenhoff, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

19 december 2023.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen ” op
www.rechtspraak.nl . Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Zie bijvoorbeeld het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 9 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:3949.