ECLI:NL:RBAMS:2023:7752 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling canon erfpacht op grond van AB2000 na deskun...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10541470 CV EXPL 23-8235

vonnis van: 14 november 2023

fno.: 33806

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats] , Bulgarije

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. L.E. de Geer

t e g e n

de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Amsterdam

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: de Gemeente

gemachtigden: mrs. D.J.L. van Ee en K.M.V. Zournas

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

- het verzoekschrift met producties van [eiser] , ingekomen op 13 maart 2023;

- brief namens de Gemeente met het verzoek om te bevelen dat de procedure wordt voortgezet als een dagvaardingsprocedure, ingekomen op 19 april 2023;

- reactie van [eiser] , ingekomen op 20 april 2023;

- reactie namens de Gemeente, ingekomen op 9 mei 2023:

- vonnis van 6 juni 2023 waarin op grond van artikel 69 Rv Pro is bevolen dat de procedure wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure;
- antwoord/eis in reconventie met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2023. [eiser] wordt vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder is aan zijn zijde aanwezig [naam 1] (voorzitter van Stichting Erfpachters Belang Amsterdam, hierna: Seba). De Gemeente is vertegenwoordigd door [naam 2] en [naam 3] , vergezeld door de gemachtigden. Partijen hebben nadere producties ingediend. Partijen hebben hun standpunt toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

Bij notariële akte van 20 maart 2003 (hierna: de splitsingsakte) is het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente Amsterdam, gelegen aan de [locatie 1] , kadastraal bekend als gemeente Sloten, [sectie + nummer] , met de rechten van de erfpachter van de zich op die grond bevindende opstallen, bestaande uit elf huizen, plaatselijk bekend als [locatie 2] , gesplitst in appartementsrechten.

1.2.

In de splitsingsakte is ten aanzien van bekende met betrekking tot de onroerende zaak bestaande bijzondere lasten en beperkingen uitdrukkelijk verwezen naar een akte houdende splitsing erfpachtsrecht van 7 juli 1987.

1.3.

Op de erfpacht zijn thans de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (hierna: de AB2000) van toepassing. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

artikel 11 - Wijzigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak

1 Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe

grondwaarde en nieuwe jaarlijkse en vaste canons.

2 Bij de aanvang van een nieuw tijdvak vindt herziening van de canon plaats. De canon wordt door de Gemeente vastgesteld op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en de canonpercentages, geldende in het desbetreffende kwartaal van het jaar van kennisgeving als bedoeld in lid 1.

3 Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van:

a. de bij de aanvang van het nieuwe tijdvak toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen;

b. een redelijke toedeling van een deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel;

c. de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat.

4 Bericht de erfpachter schriftelijk dat hij akkoord gaat met de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van zijn keuze binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon van kracht worden. Doet de erfpachter binnen dit tijdsbestek geen mededeling daaromtrent, dan zullen de nieuwe grondwaarde en de nieuwe canon op basis van jaarlijkse canonaanpassing van kracht worden.

5 Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canons, doet hij hiervan binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving schriftelijk mededeling aan Burgemeester en Wethouders. In dat geval worden de grondwaarde, de canonpercentages en canons met inachtneming van het bepaalde in de leden 2 en 3 vastgesteld door deskundigen. De door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentages en canons worden zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de Gemeente en de erfpachter ter kennis gebracht.

6 Wijzigingen, overeenkomstig het bepaalde in voorgaande leden tot stand gekomen, treden in werking telkenmale op het tijdstip waarop een tijdvak is verlopen.

7 Herziening van de canon wordt binnen zes maanden na de kennisgeving als bedoeld in lid 1, respectievelijk binnen zes maanden na de kennisgeving van deskundigen als bedoeld in lid 5, geconstateerd bij notariële akte; in de akte worden daaromtrent in ieder geval vermeld:

a. de kadastrale aanduiding, de oppervlakte van het perceel en, waar

mogelijk, de plaatselijke aanduiding;

b. het bedrag van de canon en de ingangsdatum;

c. de bestemming en het toegestane gebruik;

d. de maximaal toegestane bebouwing.

8 Indien Burgemeester en Wethouders tweeëneenhalf jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak nog niet hebben voldaan aan het bepaalde in lid 1, is de erfpachter bevoegd, de Gemeente schriftelijk te verzoeken dat hem alsnog wordt medegedeeld, of eventuele nieuwe Algemene Bepalingen na het

lopende tijdvak van toepassing zullen zijn, alsmede of de canon wordt herzien. Aan het verzoek van de erfpachter dient de Gemeente binnen drie maanden te voldoen.

9 Niet-inachtneming van de termijn, vermeld in lid 1, doet het recht van de Gemeente tot van toepassing verklaren van nieuwe Algemene Bepalingen met herziening van de canon, respectievelijk het recht tot opzegging van de erfpacht door de erfpachter niet teniet, zelfs niet indien de kennisgeving geschiedt na het verstrijken van het lopende tijdvak. Tenzij de erfpachter hierdoor wordt benadeeld, heeft te late kennisgeving tot gevolg dat voor de toepassing van dit artikel en art. 25 het Pro lopende tijdvak geacht wordt te eindigen drie jaar na verzending van de kennisgeving. Tot de aanvang van het nieuwe tijdvak blijven de geldende canon, de algemene en de bijzondere bepalingen van toepassing.

(…)

artikel 34 - Deskundigen

1 Wanneer in deze bepalingen sprake is van deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie.

2 Indien de Gemeente voornemens is een geschil ter beslissing voor te leggen aan deskundigen en een verzoek tot aanwijzing van deskundigen uit te brengen, geven Burgemeester en Wethouders de erfpachter schriftelijk kennis van dit voornemen. Burgemeester en Wethouders stellen gedurende een

maand na dagtekening van gemeld schrijven de erfpachter in de gelegenheid voor geschilbeslechting door de bevoegde rechter te kiezen. Laat de erfpachter deze termijn ongebruikt voorbijgaan, dan wordt hij geacht in te stemmen met beslechting van het geschil door deskundigen.

1.4.

[eiser] is eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de derde verdieping, met bijbehorende berging op de begane grond van het gebouw, plaatselijk bekend als [adres] .

1.5.

Bij brief van 15 oktober 2010 heeft de Gemeente met toepassing van artikel 11 AB20000, de herziening van de canon naar € 649,00 per jaar aangezegd per 16 januari 2014. [eiser] is in de brief gewezen op de deskundigenprocedure indien hij het niet eens is met de door de Gemeente voorgestelde nieuwe canon.

1.6.

Bij brief van 15 maart 2012 heeft de gemachtigde van [eiser] onder overlegging van een volmacht van [eiser] aan de Gemeente bericht dat [eiser] zich achter de door Seba jegens de Gemeente aanhangig gemaakte procedure heeft geschaard. Zij stellen zich op het standpunt dat de Gemeente de canon niet mag herzien.

1.7.

Bij brief van 22 maart 2012 heeft de gemachtigde van [eiser] de Gemeente bericht dat de erfpachters op wie de Gemeente de AB2000 van toepassing heeft verklaard, waaronder [eiser] , bereid is om hangende de procedure zijn medewerking te verlenen aan vaststelling door drie deskundigen.

1.8.

In overleg hebben Seba en de Gemeente vervolgens een deskundigencommissie, met deskundigen A. Roos, R. van Trappen en P.G. Jager, benoemd om de nieuwe canon op grond van artikel 34 AB2000 bindend vast te stellen. Het definitieve deskundigenrapport is vastgesteld op 13 september 2013. Onder verwijzing naar de grondwaarde en canonberekening in bijlage 2 bij het rapport is de aanvangscanon voor het volgende tijdvak door de deskundigen vastgesteld op € 539,00 (artikel 7 AB2000).

1.9.

Bij brief van 17 september 2013 heeft de Gemeente [eiser] vervolgens een jaarlijkse geïndexeerde canon aangezegd van € 539,00.

1.10.

Met het arrest van het gerechtshof Den Haag van 19 september 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:2894) is de procedure van Seba inhoudelijk geëindigd.

1.11.

De Gemeente had eerder nagelaten [eiser] te wijzen op de gang naar de rechter, zoals is bepaald in artikel 34 lid Pro 2 AB2000. Bij brief van 1 september 2022 heeft de Gemeente [eiser] alsnog in de gelegenheid gesteld om de herziening van de canon voor te leggen aan de rechter.

Vordering

In conventie

2. [eiser] vordert dat de tussen partijen vanaf 16 januari 2014 geldende canon conform de artikelen 11 en 34 lid 2 van de AB2000 wordt vastgesteld op € 372,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. [eiser] stelt daartoe dat het bindend deskundigenadvies is komen te vervallen, nu [eiser] heeft gekozen voor de optie om het geschil door de rechter te laten beslissen. Volgens [eiser] blijkt uit nieuw grondwaardebeleid van de gemeente van medio 2017 dat de canon door de deskundigen te hoog is vastgesteld. Daarbij wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van 2015 met als peildatum 1 januari 2014. Op deze WOZ-waarde wordt vervolgens een buurtstraatquote (hierna: BSQ) van 16% toegepast. Uitgaande van een WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2011 van € 152.000,00, een BSQ van 16% en een depreciatie van 40% komt de grondwaarde uit op € 14.592. Op basis van het gehanteerde canonpercentage voor het vierde kwartaal van 2010 van 2,55% komt de canon dan uit op € 372,00.

3. De Gemeente voert verweer. Daarop zal, voor zover van belang, op worden ingegaan.

In reconventie

4. In reconventie vordert de Gemeente dat de door [eiser] verschuldigde canon voor het nieuwe tijdvak op grond van artikel 11 AB2000 en overeenkomstig het deskundigenrapport van 13 september 2013 wordt vastgesteld op € 539,00 per jaar.

5. [eiser] voert verweer. Daarop zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.

Beoordeling

In conventie

Beslissing door de rechter

6. De Gemeente voert aan dat tussen [eiser] en de Gemeente is afgesproken de nieuwe canon door een onafhankelijke deskundigencommissie te laten vaststellen. Dit is ook gebeurd en dient door [eiser] te worden aanvaard. Al daarom dient de vordering te worden afgewezen.

7. De kantonrechter overweegt hierover als volgt. De Gemeente heeft [eiser] bij brief van 1 september 2022 in de gelegenheid gesteld om de herziening van de canon alsnog voor te leggen aan de rechter. Van deze mogelijkheid is door [eiser] ook daadwerkelijk gebruik gemaakt. Daarmee zijn partijen terug gekomen van de mogelijkheid om door middel van bindende advisering en het op grond daarvan gegeven deskundigenadvies hun geschil te beslechten. Het is nu aan de rechter om het geschil tussen partijen aangaande de canonvaststelling te beslechten. Hierbij is de rechter niet gebonden aan het gegeven deskundigenadvies.

Toepasselijkheid AB2000

8. De kantonrechter dient, ook in het geval sprake is van erfpachtvoorwaarden, ambtshalve te onderzoeken of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn). Partijen hebben zich hier tijdens de mondelinge behandeling ook over uit gelaten.

9. De Richtlijn is uitsluitend van toepassing op overeenkomsten waarbij de wederpartij van de verkoper een consument is. Uit artikel 4 lid 1 van Pro de Richtlijn volgt dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding van een overeenkomst alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking worden genomen. Later intredende omstandigheden, waaronder dus ook een opvolgende verkrijging door een consument, zijn niet relevant. Verder is het zo dat alleen overeenkomsten ambtshalve dienen te worden getoetst op oneerlijke bedingen vanaf 31 december 1994. Dat is de datum waarop de Richtlijn in het Nederlandse recht geïmplementeerd had moeten zijn. Dit volgt uit artikel 4 lid 1 jo Pro. 10 lid 1 van de Richtlijn.

10. Door de Gemeente is gesteld dat de akte houdende splitsing erfpachtrecht is gesloten voorafgaand aan 31 december 1994 met een rechtsvoorganger van [eiser] . Deze rechtsvoorganger was geen consument. Nu deze stellingen niet, althans niet gemotiveerd, zijn betwist door [eiser] wordt hier vanuit gegaan. Dit betekent dat de kantonrechter de onderhavige bedingen niet ambtshalve dient te toetsen.

Berekening van de canon

11. De kantonrechter zal bij de vaststelling van de canon een beslissing nemen met inachtneming van de toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen. In artikel 11 lid Pro 1, 2 en 3 AB2000 is uiteengezet hoe de canon dient te worden vastgesteld. Door beide partijen wordt ook erkend dat dit artikel het uitgangspunt dient te zijn.

11. [eiser] heeft de door hem berekende canon gebaseerd op grondwaardebeleid van de Gemeente uit 2017, de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2011, een canonpercentage van 2,55% met een daarop toegepaste depreciatiefactor van 40%.

13. Deze berekening van [eiser] is door de Gemeente gemotiveerd betwist onder verwijzing naar artikel 11 lid 2 jo Pro. lid 1 AB2000. Op grond daarvan moet volgens de Gemeente worden uitgegaan van de berekening door de deskundigen in het rapport van 13 september 2013 op basis van de grondwaarde en de canonpercentages in het vierde kwartaal van 2010 en het destijds geldende beleid. Bij het bepalen van een grondwaarde wordt aansluiting gezocht bij een WOZ-waarde en daarbij wordt een depreciatiefactor van 10% gehanteerd. [eiser] beroept zich ten onrechte op een voor hem gunstige WOZ-waarde met daarbij, in afwijking van het beleid, een depreciatiefactor van 40%. Op grond van artikel 11 lid Pro 1 AB2000 moet worden uitgegaan van 15 oktober 2010 als peildatum voor de herziening van de canon. Voor het jaar 2010 is geen WOZ-waarde beschikbaar en evenmin is voor dat jaar door de Gemeente een BSQ vastgesteld, aldus de Gemeente.

14. De kantonrechter overweegt als volgt. Door [eiser] wordt een rekenwijze toegepast die pas in 2017 is vastgesteld door de Gemeente. Hij gebruikt deze methode voor de berekening van de canon einde tijdvak per 16 januari 2014, met peildatum 15 oktober 2010. Dit leidt tot een aantal problemen omdat het beleid niet is bedoeld om met terugwerkende kracht te worden toegepast. In het beleid staat de zogenoemde WOZ-BSQ-methode opgenomen aan de hand waarvan de gemeente grondwaarden kan bepalen die door de Gemeente worden gehanteerd bij erfpacht. Hierbij wordt een WOZ-waardevaststelling en een depreciatiefactor van 10% gehanteerd. [eiser] hanteert een WOZ-waarde met waardepeildatum van 1 januari 2011. Deze WOZ-waarde is echter niet door de Gemeente vastgesteld. Ook wordt door hem een BSQ-waarde gehanteerd die niet is vastgesteld door de Gemeente.

15. Verder hanteert [eiser] een, voor hem gunstige, grondwaarde depreciatie van 40%. Waarom dit percentage in dit geval en bij de door hem gehanteerde rekenmethode moet worden gehanteerd is door [eiser] niet, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd, uiteengezet. Dit percentage is volgens [eiser] nodig om tot een redelijke uitkomst te komen. Uit de door [eiser] overgelegde informatie (de door de Gemeente gegeven omschrijving van de methode voor het bepalen van de erfpachtgrondwaarde) volgt echter niet dat dit percentage daartoe moet worden gehanteerd. Volgens [eiser] is 41,5% de altijd door de Gemeente gehanteerde depreciatie factor maar dit wordt door de Gemeente uitdrukkelijk betwist. Een onderbouwing van voornoemde stelling is door [eiser] uitsluitend gegeven door te verwijzen naar de jurisprudentie (waaronder gerechtshof Amsterdam van 1 juli 2023 ECLI:NL:GHAMS:2023:1742 ro. 2.9) en naar een processtuk van de Gemeente in een andere procedure welke heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 13 januari 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:63). De kantonrechter kan uit deze arresten niet een lijn ontlenen waaruit volgt dat een depreciatiefactor van 40% zo gebruikelijk is dat dit, ook bij het gebruik van de WOZ/BSQ-methode, geen nadere onderbouwing behoeft. Integendeel, het gerechtshof overweegt in voornoemd arrest dat een deskundigenonderzoek naar het juiste depreciatiepercentage de aangewezen methode is en ziet hier alleen van af gelet op de al zeer lange looptijd van de procedure en de beperkte duur van het canontijdvak (vijf jaar). Door de Gemeente wordt uitdrukkelijk betwist dat een dergelijk depreciatiemethode dient te worden gehanteerd omdat al een depreciatie-percentage in de WOZ/BSQ-methode is verdisconteerd. Alleen in het geval een erfpachter vrijwillig overstapt op een erfpacht met een tijdvak met oneindige uitloop en er dus geen canonherziening einde tijdvak meer bestaat wordt nog een dergelijke depreciatiefactor of korting gehanteerd, bij wijze van aansporing om een dergelijke overstap te maken, aldus de Gemeente.

16. Kortom, uit het voorgaande volgt dat er nogal wat bedenkingen bestaan bij de door [eiser] voorgestane berekening. In essentie maakt [eiser] een subjectieve berekening waarbij hij het grondwaardebeleid van de Gemeente uit medio 2017 centraal stelt om de canon met een peildatum uit oktober 2010 te berekenen. Hij stelt hierbij zelf een WOZ-waarde en een BSQ-percentage vast en hanteert zonder afdoende onderbouwing een depreciatiefactor van 40%. Opvalt dat de door [eiser] gemaakte berekening verder ook niet is geschraagd door een deskundige. Dit terwijl uit het voorgaande volgt dat de door [eiser] gekozen rekenmethodiek arbitrair is en daarbij de methodiek niet een zodanig vaststaand gegeven is dat dit makkelijk zelf te berekenen is. De kantonrechter kan die methode daarom ook niet volgen en wijst het primair gedane verzoek af.

17. Om dan toch te komen tot een in goede justitie vastgestelde canon ligt het in beginsel in de rede om een deskundige aan te wijzen. In dit specifieke geval bestaat er echter aanleiding hiervan af te zien. Er bestaat immers al een deskundigenrapport. Dit is geen rapport dat is opgesteld door deskundigen die zijn benoemd door de rechter en evenmin heeft dit rapport, gelet op hetgeen is overwogen in ro. 7, de status van een bindend advies. Maar dat betekent niet dat dit rapport geen waarde heeft. Het is opgesteld door deskundigen die zijn aangesteld in overleg tussen partijen en op onpartijdige en onafhankelijke wijze de grondwaarde en de herziene canon hebben berekend. Alvorens het rapport vast is gesteld is hoor en wederhoor toegepast. Het rapport wordt door de kantonrechter als inhoudelijk concludent beoordeeld. Dat er van alles zou schorten aan het deskundigenrapport is door [eiser] niet gespecificeerd en ook niet nader onderbouwd. De kantonrechter zal daarom de conclusies van de deskundigen overnemen.

18. In de berekening in het deskundigenrapport wordt uitgegaan van een grondwaarde van € 32.952,00 op basis van waardepeildatum 2010, een depreciatie van 40% in verband met voortdurend gebruik en een canonpercentage van 2,73%. Uiteindelijk is de door [eiser] verschuldigde canon vastgesteld op € 539,00 per jaar. De kantonrechter neemt deze vaststelling over.

19. Nu de kantonrechter al in goede justitie de canon heeft vastgesteld heeft de Gemeente geen belang meer bij de vordering in reconventie en wordt die vordering dan ook afgewezen.

20. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

stelt de door [eiser] verschuldigde canon voor het nieuwe tijdvak op grond van artikel 11 AB2000 vast op € 539,00 per jaar;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, aan de zijde van de gemeente tot heden begroot op € 528,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;