ECLI:NL:GHAMS:2023:1742 - Gerechtshof Amsterdam - Vaststelling erfpachtcanon na deskundigenbericht met bepa...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.095.136/02

zaak-/rolnummer rechtbank Alkmaar: 123722/HA ZA 10-938

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023

inzake

[appellante] BEHEER B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen:

DE STAAT DER NEDERLANDEN,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.F. Mesu-Abbekerk te Den Haag.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en de Staat genoemd.

Het hof heeft in deze zaak op 24 mei 2022 een zevende tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.

Bij het zevende tussenarrest heeft het hof op de voet van artikel 194 lid 5 BW Pro bepaald dat een zitting zou plaatsvinden waarop de deskundigen een toelichting op hun rapport konden geven. Deze zitting heeft op 13 februari 2023 plaatsgevonden. Ter zitting hebben de deskundigen mr. [naam 1] en dr. [naam 2] aan de hand van door hen overgelegde spreekaantekeningen gereageerd op hetgeen in het zevende tussenarrest onder 2.2 is overwogen. Vervolgens hebben zij vragen van het hof en van partijen beantwoord.

Ten slotte is weer arrest gevraagd.

2.Verdere beoordeling

2.1

In hun deskundigenbericht van 24 mei 2019 hebben de deskundigen verklaard dat een canon van € 6.882,05 per jaar per 1 april 2010 een gelijkwaardige tegenprestatie is voor het genot van de erfpachtzaak met betrekking tot het perceel [straatnaam] 180 te [plaats] . Deze canon is gebaseerd op een marktwaarde van de grond van € 185.500,= (k.k.) en een canonpercentage van 3,71% per die datum.

2.2

In het laatste tussenarrest heeft het hof de bezwaren die [appellante] heeft aangevoerd tegen het door de deskundigen berekende canonpercentage verworpen. Hetzelfde geldt voor de bezwaren van [appellante] tegen de geadviseerde grondwaarde, voor zover die zagen op de rekenregel VE=BE+EP, de aanwezigheid van waardeverlagende eigenschappen, de (niet) gekozen referenties en de zonering. Het hof blijft bij die overwegingen. Hetgeen [appellante] daartegen heeft aangevoerd, heeft het hof niet overtuigd van de onjuistheid daarvan.

2.3

Ten slotte heeft het hof in het laatste tussenarrest overwogen dat [appellante] terecht heeft aangevoerd dat op dit moment nog niet voldoende duidelijk is of de deskundigen in hun rapport de door hen zelf noodzakelijk geachte depreciatie van de grondwaarde (op de juiste manier) hebben toegepast, omdat de twee erfpachtobjecten aan de [straatnaam] 182 en 188 niet de basis hebben gevormd voor de gevonden grondwaarde, maar slechts hebben gediend als controle achteraf en de aanvaardbaarheid van de bij die controle gevonden grondquote niet is gemotiveerd, terwijl die een zeer grote bandbreedte heeft.

2.4

Ter zitting hebben de deskundigen [naam 1] en [naam 2] , op basis van vooroverleg met de derde deskundige [naam 3] , naar voren gebracht dat de analyse van de referenties voor zone 1, vier percelen bouwgrond en twee erfpachtobjecten nabij [straatnaam] 180, in samenhang heeft plaatsgevonden en niet achter elkaar. Het is onjuist dat de percelen bouwgrond het uitgangspunt waren voor de waardebepaling en de gevonden waarde achteraf is getoetst aan de referentieobjecten nabij [straatnaam] 180, zoals [appellante] stelt. De percelen bouwgrond en de erfpachtobjecten nabij [straatnaam] 180 waren voor de analyse van gelijkwaardig belang, aldus de deskundigen. Met betrekking tot de grondquote hebben de deskundigen naar voren gebracht dat zij de gevonden hoogte aanvaardbaar achten omdat het bij [straatnaam] 182 en 188 gaat om (relatief) kleine huizen op (relatief) grote percelen, waarbij een hogere grondquote past. De door de deskundigencommissie Van der Werf genoemde bandbreedte van 25 tot 45% geldt volgens de deskundigen voor normale eengezinswoningen in Nederland en niet voor zulke grote percelen als de referenties [straatnaam] 182 en 188.

2.5

Hetgeen de deskundigen ter zitting, ook in antwoord op vragen, naar voren hebben gebracht heeft het hof niet ervan overtuigd dat de erfpachtobjecten in de analyse werkelijk een zelfstandige rol hebben gespeeld. Zuiver rekenkundig bezien is de gevonden grondwaarde het gemiddelde van de vier percelen bouwgrond in volle eigendom. Op bladzijde 11 van het rapport staat letterlijk: “Als gemiddelde prijs voor zone 1 hanteren de deskundigen het gemiddelde van de vier referenties zoals hierboven omschreven”. Die referenties zijn de vier percelen bouwgrond. De prijs van zone 2 is afgeleid van de gevonden prijs van zone 1. In het rapport staat vervolgens op bladzijde 12: “De deskundigen hebben de waarden van de grondcomponenten [van de objecten [straatnaam] 182 en 188; hof] op basis van de zoneringssystematiek getoetst van de verhouding tussen de waarde van de grondcomponenten en de transactieprijzen. Deze verhoudingen zijn 36% respectievelijke 56% voor de referentietransacties (…), dit vinden de deskundigen acceptabel”. Hieruit kan het hof slechts afleiden dat de waarde van de erfpachtobjecten diende als controle achteraf.

2.6

Die controle achteraf heeft vervolgens niet tot een andere uitkomst geleid. Dit betekent dat de gevonden waarde van grond in volle eigendom feitelijk niet is gedeprecieerd, althans dat de depreciatie 0% is. Ter zitting heeft de deskundige [naam 2] verklaard dat de deskundigen alleen artikel 5 lid 8 van Pro de erfpachtsvoorwaarden (de verplichting toegang te verlenen aan bepaalde personen) hebben gevonden als een belemmering die tot depreciatie zou moeten leiden, maar dat de invloed daarvan zo beperkt is dat die niet was te kwantificeren. Gevraagd naar meer ongrijpbaarder beperkingen, zoals de voorkeur van een koper voor volle eigendom in plaats van erfpacht, heeft [naam 2] verklaard dat die afkeer juist de reden was dat de beide erfpachtpercelen in de vergelijking waren betrokken.

2.7

Het hof acht het niet ondenkbaar dat de specifieke omstandigheden van het geval ertoe zouden kunnen leiden dat een depreciatiepercentage van 0% op zijn plaats is. Het hof kan echter niet vaststellen dat die situatie zich hier voordoet. De bandbreedte van 36 tot 56% in de gevonden verhouding tussen de transactieprijzen en de waarde van de grondcomponenten is zodanig ruim, dat die als toetsingscriterium voor de berekende grondwaarde op het eerste oog al niet erg nauwkeurig lijkt. Dit klemt temeer nu de beide erfpachtreferenties in gewogen vierkante meters ongeveer even groot zijn, maar toch nogal uiteenlopende grondquotes hebben. Daarbij komt dan nog dat de deskundigen aanvaarden dat een grondquote onder normale omstandigheden ligt tussen 25% en 45%. Het lijkt logisch dat, zoals de deskundigen stellen, bij grotere percelen zoals de beide referentieobjecten in erfpacht de grondquote hoger is, maar dat 56% nog een acceptabele hoogte is, acht het hof door de deskundigen niet voldoende gemotiveerd. Ten slotte is het hof opgevallen dat de verkoopprijzen voor de beide referentieobjecten aan de [straatnaam] zijn gerealiseerd in 2016 respectievelijk 2012, maar dat in het onderzoek niet is gecorrigeerd voor geldontwaarding of prijsstijgingen of -dalingen van vastgoed in de jaren tussen 2010 en 2016 respectievelijk 2012. Ook die omstandigheid maakt dat moet worden getwijfeld aan de betekenis van de controle achteraf van de gevonden grondprijzen aan de hand van de transactieprijzen voor erfpachtobjecten. Ten slotte is het aannemelijk dat de looptijd en andere voorwaarden van het erfpachtrecht invloed hebben op de mate van depreciatie. Welke invloed die voorwaarden in dit concrete geval hebben gehad, zowel op de prijs van de referentieobjecten aan de [straatnaam] als op de grondwaarde van [straatnaam] 180, is evenwel onduidelijk gebleven.

2.8

De deskundige [naam 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling zijn standpunt dat in deze zaak niet hoeft te worden gedeprecieerd, verklaard door erop te wijzen dat in andere zaken waarover deskundigencommissies hebben geoordeeld de omstandigheden anders waren en dat in de loop van de tijd de benadering is veranderd. In welk opzicht die omstandigheden anders waren en welk effect dat heeft gehad, is het hof echter niet duidelijk geworden. Verder is het hof niet gebleken dat tegenwoordig anders wordt gedacht over de noodzaak van depreciatie dan in het verleden. Dat de prijs van grond in volle eigendom moet worden gedeprecieerd om als basis te kunnen dienen voor de canonberekening, is in het verleden in de jurisprudentie en de literatuur vrij algemeen aanvaard. De commissie [X] , waarvan de deskundige [naam 2] deel uitmaakte, heeft in haar rapport “Groene Erfpacht in Balans” uit 2009, waarin tevens in het bijzonder naar de situatie op de Wadden is gekeken, bijvoorbeeld gerekend met een depreciatie van 40%. Percentages in die orde van grootte zijn gehanteerd in verscheidene door [appellante] in haar memorie na deskundigenbericht genoemde uitspraken en deskundigenberichten. De door de deskundigen gegeven toelichting verklaart niet dat desondanks in dit geval moet worden afgezien van depreciatie.

2.9

Het hof acht het niet aanvaardbaar om in deze zaak, die al zeer lang loopt, nogmaals deskundigenonderzoek te laten plaatsvinden naar een juist depreciatiepercentage. Hierbij speelt een rol dat de te berekenen canon in beginsel slechts voor vijf jaar geldt, waarna de canon wederom kan worden aangepast, zodat het financiële belang beperkt is, zeker in verhouding tot de kosten van deskundige voorlichting. Het hof zal daarom zelf een depreciatiepercentage vaststellen. Het hof zal dat percentage vaststellen op 40%, in aansluiting bij de door [appellante] genoemde rapporten en uitspraken. Dat dat percentage in deze zaak te hoog zou zijn is het hof niet gebleken. Hierbij heeft het hof betrokken dat het onderhavige erfpachtrecht een betrekkelijk korte looptijd heeft (dertig jaar) en dat de canon iedere vijf jaar opnieuw kan worden berekend, wat tot onzekerheid kan leiden.

2.1

Het voorgaande betekent dat de canon per 1 april 2010 wordt vastgesteld op € 185.500 x 0,6 x 3,71% = € 4.129,23 per jaar.
Grief 2slaagt dus in zoverre, evenals de
grieven 10 en 11. [appellante] zal overeenkomstig de in hoger beroep vermeerderde vordering van de Staat worden veroordeeld tot betaling van de vastgestelde canon over de periode van 1 april 2010 tot en met 31 maart 2014, vermeerderd met de contractuele rente van één procent per maand voor ieder ingegane maand van verzuim. Het hof neemt daarbij tot uitgangspunt dat [appellante] ondanks het geschil over de canonhoogte en ondanks deze procedure steeds gehouden was tot betaling van canon, zodat het hij bij uitblijven van die betaling in verzuim was

2.11

Grief 12bestrijdt de veroordeling van [appellante] in de kosten van de conventie in eerste aanleg. Nu de canon door het hof op een aanmerkelijk lager bedrag wordt vastgesteld dan door de Staat primair gevorderd, zal het hof de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie compenseren.

Slotsom en kosten

2.12

Het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen zal worden vernietigd. De canon per 1 april 2010 zal worden vastgesteld op € 4.129,23 per jaar. [appellante] zal worden veroordeeld tot betaling daarvan over de periode tot en met 31 maart 2014. De proceskosten in conventie zullen worden gecompenseerd. Het vonnis in reconventie wordt bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt de Staat veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, waaronder die van het deskundigenbericht; de helft van die kosten, die voorlopig bij [appellante] in rekening is gebracht, moet door de Staat aan haar worden vergoed.

3.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis van de rechtbank te Alkmaar van 6 juli 2011, voor zover in conventie gewezen;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de canon voor het perceel grond, kadastraal bekend [gemeente] , sectie A, [perceelnummer] , groot 12 a 40 ca, met ingang van 1 april 2010 € 4.129,23 bedraagt;

veroordeelt [appellante] tot betaling aan de Staat van de achterstallige canon ten bedrage van € 4.129,23 per jaar over de periode van 1 april 2010 tot en met 31 maart 2014, te verhogen met de contractuele rente van één procent van de achterstallig gebleven som voor iedere ingegane maand van verzuim;

wijst af het door de Staat meer of anders gevorderde;

compenseert de proceskosten van het geding in conventie in eerste aanleg aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het besteden vonnis van de rechtbank te Alkmaar van 6 juli 2011, voor zover in reconventie gewezen;

veroordeelt de Staat in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 12.392,73 aan verschotten en € 3.549,= voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en M.W. Speksnijder en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.