Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/718497 / HA ZA 22-455
Vonnis van 15 februari 2023
in de zaak van
de vereniging van eigenaars,
[eiseres],
gevestigd te [plaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.W. van der Sloot te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.G.C. Scheurink te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 oktober 2022 waarin de rechtbank de vordering om zich onbevoegd te verklaren heeft afgewezen,
- het tussenvonnis van 16 november 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 januari 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[gedaagde] woont met twee (voorheen drie) vriendinnen in het appartement op de [adres] (hierna: de vriendinnen en het appartement). [gedaagde] en de vriendinnen delen de woonkosten. Zij hebben ieder een eigen kamer en delen de woonkamer, de keuken en het sanitair.
2.2.
Vanaf 15 augustus 2019 huurde [gedaagde] het appartement van haar vader voor € 2.460,00 per maand, totdat zij op 30 maart 2021 eigenaar werd.
2.3.
Het appartement is onderdeel van een pand dat op 25 mei 2018 bij notariële akte in appartementsrechten is gesplitst (hierna: de splitsingsakte). Daarbij is de VvE opgericht als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 onder e Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
2.4.
De splitsingsakte bepaalt onder meer het volgende:
(…)
G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten
Artikel 25
1. (…)
Een gebruik dat afwijkt van de in deze akte nader gegeven bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)
3. Een privégedeelte dat betrekking heeft op een woning is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin; verhuur en/of ingebruikgeving per kamer en/of bed, alsmede onderverhuur en/of onder-ingebruikgeving is niet toegestaan(…)
(…)
H. Het door een eigenaar zelf in gebruik nemen van zijn privégedeelte
Artikel 34
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privégedeelte.
2. Een eigenaar behoeft geen toestemming om met zijn huisgenoten zijn privégedeelte in gebruik te nemen, of om een tot dusver niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.
3. Ten aanzien van het in gebruik geven van een privé gedeelte aan andere personen dan die onder lid 2 genoemd, heeft de eigenaar de schriftelijke toestemming van het bestuur van de[VvE]
nodig en is het in de artikelen 35 tot en met 38 bepaalde van toepassing.
nodig en is het in de artikelen 35 tot en met 38 bepaalde van toepassing.
I. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privégedeelte aan een gebruiker
Artikel 35
1. Een eigenaar mag de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten –
slechts met schriftelijke toestemming van het bestuur van de[VvE] – door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakt en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
slechts met schriftelijke toestemming van het bestuur van de[VvE] – door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakt en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijk reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.
(…)
3.Het geschil
in conventie
3.1.
De VvE vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I voor recht te verklaren dat de wijze waarop [gedaagde] haar appartement gebruikt – verhuur dan wel ingebruikgeving aan drie medebewoners – in strijd is met (artikel 25 van) de splitsingsakte,
II [gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden, althans een in goede justitie te bepalen termijn, het met de splitsingsakte strijdige gebruik van haar appartement te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom,
III [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing voert de VvE – kort gezegd – aan dat [gedaagde] in strijd handelt met de splitsingsakte door kamers te verhuren of in gebruik te geven aan de vriendinnen. Zonder toestemming van het bestuur van de VvE is dat verboden in artikel 25 splitsingsakte. Voor huisgenoten kent artikel 34 lid 2 splitsingsakte weliswaar een uitzondering, maar de vriendinnen kwalificeren niet als huisgenoten aangezien daarmee slechts partners of andere gezinsleden worden bedoeld, aldus de VvE.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen met een veroordeling van de VvE in de proceskosten en nakosten. Volgens [gedaagde] beoogt de splitsingsakte niet dat het gebruik van [gedaagde] zelf wordt beperkt, maar slechts dat commerciële kamerverhuur wordt tegengegaan. Daarvan is geen sprake, aangezien [gedaagde] er zelf woont en dus geen externe pandjesbaas is. De vriendinnen zijn huisgenoten die zonder toestemming van de VvE bij haar mogen inwonen, zo voert [gedaagde] aan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
Indien de vorderingen van de VvE worden toegewezen, vordert [gedaagde] :
I aan haar een vervangende machtiging te verlenen om met drie vriendinnen haar privégedeelte in gebruik te hebben/nemen, of om drie vriendinnen bij zich te doen inwonen onder de voorwaarde dat de in artikel 35 splitsingsakte bedoelde gebruikersverklaring door hen worden ondertekend en afgegeven aan het bestuur van de VvE,
II de VvE te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.5.
De VvE voert verweer tegen de voorwaardelijke reconventie en concludeert tot het ontzeggen van de vordering van [gedaagde] met – uitvoerbaar bij voorraad – een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.
3.6.
[gedaagde] is zich ervan bewust dat een verzoek uit hoofde van artikel 5:121 BW met een verzoekschrift moet worden ingeleid, maar [gedaagde] voelt zich genoodzaakt om het verzoek als tegenvordering in te dienen. Nu de rechtbank zich in het bevoegdheidsincident bevoegd heeft verklaard en de zaak dus niet naar de kantonrechter is verwezen, moet de reconventie alsnog afgesplitst verwezen worden naar de kantonrechter. Dat volgt uit artikel 138 lid 2 Rv, maar ook uit de toepassing van artikel 71 Rv bij een verwijzing, aldus steeds [gedaagde] .
3.7.
Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat de rechtbank in geen geval toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de voorwaardelijke reconventie: niet bij afwijzing van de conventie, maar ook niet bij toewijzing. Dit klopt, omdat het verzoek van [gedaagde] bij de kantonrechter thuishoort. De VvE is het daar ook mee eens. Daarom zal de rechtbank de materiële stellingen en verweren in de voorwaardelijke reconventie niet beoordelen. De rechtbank zal wel een beslissing nemen over de formele route die hierna moet worden doorlopen.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kern van de zaak ziet op de vraag of [gedaagde] haar appartement gebruikt op een wijze die in strijd is met de splitsingsakte. De beantwoording van die vraag vergt een uitleg van de splitsingsakte tegen de achtergrond van de woonsituatie van [gedaagde] .
De woonsituatie van [gedaagde]
4.2.
Tussen [gedaagde] en de vriendinnen bestaat volgens de VvE een huurrelatie. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij met de vriendinnen woont zolang zij studeert, waarbij ieder een slaapkamer heeft en de andere ruimtes worden gedeeld. Volgens [gedaagde] is er helemaal geen sprake van een huurovereenkomst; [gedaagde] en de vriendinnen wonen eenvoudigweg samen in het appartement en delen de kosten.
4.3.
Het in gebruik geven van (een deel van) een appartement in ruil voor een vergoeding, zoals hier, is juridisch gezien een huurovereenkomst. Dit is los van de vraag hoe [gedaagde] en de vriendinnen de situatie noemen en of er een schriftelijk contract is. Juridisch gezien verhuurt [gedaagde] kamers aan de vriendinnen.
Hoe moet de splitsingsakte worden uitgelegd?
4.4.
De splitsingsakte bevat bepalingen over het gebruik van de appartementen (zie onder 2.4). De reikwijdte van die bepalingen hangt af van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden vastgesteld, waardoor slechts de gegevens meewegen die voor derden kenbaar zijn. [1] De splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers en zo voor derden kenbaar, waardoor de daarin gekozen structuur en bewoordingen belangrijk zijn. De correspondentie tussen de VvE en (de vader van) [gedaagde] , de overgelegde processtukken uit eerdere procedures en de vergadernotulen zijn niet voor derden kenbaar en wegen dus niet mee bij de uitleg van de splitsingsakte. In een geval waarin de splitsingsakte voor verschillende uitleg vatbaar is, moet worden vastgesteld welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. [2]
4.5.
De rechtbank stelt het volgende voorop. Het verbod op het in gebruik geven of verhuren per kamer is onderdeel van artikel 25 splitsingsakte dat gaat over de bestemming van de appartementen. Daarin staat dat de appartementen zijn bestemd om te worden bewoond door “de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin” (zie onder 2.4). Expliciet is daarbij vermeld dat de appartementen niet voor het in gebruik geven of verhuren van kamers zijn bestemd. Slechts met toestemming van de vergadering van eigenaars kan van die bestemming worden afgeweken.
4.6.
De situatie van kamerverhuur wordt onderscheiden van de situatie waarin het volledige appartement aan een gebruiker (en eventueel diens gezin) wordt verhuurd. Dat gebruik wijkt niet af van de bestemming en laat artikel 25 splitsingsakte dus toe zonder dat daarvoor toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. Er is dan slechts toestemming van het VvE-bestuur vereist volgens de artikelen 34 lid 3 en 35 splitsingsakte.
4.7.
Daarnaast bepaalt 34 lid 2 splitsingsakte dat het een eigenaar vrijstaat om een huisgenoot te laten inwonen. De term huisgenoot is niet afzonderlijk in de splitsingsakte gedefinieerd. De termen gebruiker en eigenaar wel. Volgens de definitiebepaling van de splitsingsakte valt een huurder onder de term gebruiker en valt een appartementsrechthebbende onder de term eigenaar.
Toegespitst op de situatie van [gedaagde]
4.8.
Volgens de lezing van de VvE brengt het onderscheid tussen eigenaren, gebruikers en huisgenoten mee dat dit niet dezelfde personen zijn. Een huurder is een gebruiker en daarmee niet een huisgenoot. Bij de term huisgenoot moet worden gedacht aan gezinsleden en dat zijn de vriendinnen niet. De splitsingsakte staat toe dat een gebruiker in het appartement woont, maar dat is bewust in enkelvoud verwoord en kan er dus maar één zijn. De vriendinnen zijn kamerhuurders en dat mag niet zonder toestemming van de vergadering van eigenaars, zo voert de VvE aan.
4.9.
Volgens de lezing van [gedaagde] maakt het een wezenlijk verschil dat zij zelf in het appartement woont en de kamers niet op commerciële basis als externe pandjesbaas verhuurt. [gedaagde] voert aan dat artikel 34 lid 2 splitsingsakte als lex specialis voorrang geniet boven artikel 25 splitsingsakte. Dat betekent dat het [gedaagde] vrijstaat om de vriendinnen bij haar te laten inwonen, omdat de vriendinnen vallen onder de algemene betekenis van de term huisgenoot. Het is immers niet de bedoeling geweest dat de splitsingsakte een appartementseigenaar beperkt in de vrijheid om te kunnen bepalen met wie hij of zij wil samenwonen, aldus steeds [gedaagde] .
4.10.
De rechtbank acht de volgende uitleg het meest aannemelijk door de structuur en gekozen bewoordingen in de splitsingsakte. Artikel 25 splitsingsakte verbiedt de verhuur van kamers. Voor de toepasselijkheid van artikel 25 splitsingsakte maakt het niet uit dat [gedaagde] van gebruiker naar eigenaar is veranderd met de overdracht van het appartement (zie onder 2.2). Beide hoedanigheden worden immers in artikel 25 splitsingsakte genoemd. In het verlengde daarvan maakt het ook niet uit of [gedaagde] zelf in het appartement woont. De bestemming zoals omschreven onder 4.5, wordt daardoor niet anders. Het appartement is bestemd om te worden bewoond door [gedaagde] of een gebruiker, al dan niet met gezinsleden. Daarbij is het [gedaagde] dus niet toegestaan om kamers in gebruik te geven of te verhuren, ongeacht of dat gebeurt op commerciële of nietcommerciële basis.
4.11.
Artikel 34 lid 2 splitsingsakte verandert dat verbod niet. Dit artikel maakt expliciet dat geen toestemming van de VvE is vereist als een huisgenoot bij een eigenaar komt inwonen. Aannemelijk is dat bij de term huisgenoot moet worden gedacht aan bijvoorbeeld een partner of kind, in ieder geval aan anderen dan huurders, omdat huurders onder de term gebruikers vallen. Dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen huisgenoten en gebruikers (huurders) blijkt ook uit het verschil tussen lid 2 en lid 3 van artikel 34: voor huisgenoten is geen toestemming nodig, voor gebruikers (huurders) wel. Dit is de meest aannemelijk uitleg, hoewel aan [gedaagde] moet worden toegegeven dat de opstellers van de splitsingsakte ook de term gezinsleden in plaats van huisgenoten hadden kunnen gebruiken. De lezing van [gedaagde] zou echter betekenen dat een huisgenoot in feite ook een kamerhuurder kan zijn. Dat druist geheel in tegen de onmiskenbare bedoeling om kamerverhuur te verbieden en is daarmee dus onaannemelijk.
4.12.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat ook al uit artikel 25 splitsingsakte volgt dat gezinsleden zijn toegestaan, waardoor deze lezing artikel 34 lid 2 splitsingsakte zinledig maakt. Dat is niet zo, vanwege de structuur van de splitsingsakte. Artikel 34 lid 2 splitsingsakte geeft nadere regels aan de verschillende woonvormen die in lijn met de bestemming zijn.
4.13.
Kortom, het is [gedaagde] als eigenaar toegestaan om met gezinsleden in het appartement te wonen of om het gehele appartement te verhuren met inachtneming van de artikelen 34 lid 3 en 35 splitsingsakte. Het is [gedaagde] niet toegestaan om kamers in gebruik te geven of te verhuren aan derden, zoals de vriendinnen, zolang de vergadering van eigenaars geen toestemming heeft gegeven voor die afwijkende bestemming.
4.14.
Door dat wel te doen handelt [gedaagde] in strijd met het verbod op het in gebruik geven of verhuren per kamer. De gevorderde verklaring voor recht onder 3.1 (I) zal daarom worden toegewezen. Gelet op het voornemen van [gedaagde] om vervangende toestemming aan de kantonrechter te vragen, zal de rechtbank in de verklaring voor recht tot uitdrukking brengen dat [gedaagde] in strijd handelt met de splitsingsakte zolang zij geen (vervangende) toestemming heeft.
Dwangsom
4.15.
De VvE vordert dat [gedaagde] het met de splitsingsakte strijdige gebruik van haar appartement staakt en gestaakt houdt, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00.
4.16.
[gedaagde] betwist dat deze dwangsom passend is. Daarbij neemt [gedaagde] het standpunt in dat de dwangsom disproportioneel is in relatie tot de onderliggende verplichting, omdat de splitsingsakte een boete van € 2.000,00 bevat voor het handelen in strijd met de splitsingsakte. Volgens [gedaagde] kan de dwangsom daarom niet meer bedragen dan € 2.000,00. Verder neemt [gedaagde] het standpunt in dat de passage “per dag of gedeelte van een dag” wanverhoudingen in de hand werkt.
4.17.
De rechtbank zal de dwangsom toewijzen zoals verzocht, omdat deze is gewenst als prikkel tot nakoming. Die prikkel moet voldoende sterk zijn en een maximum van € 2.000,00 doet daar geen recht aan. De maandelijkse huur was al meer, namelijk € 2.460,00, dus een maximale dwangsom van € 2.000,00 zal geen indruk maken. De door [gedaagde] genoemde boete in de splitsingsakte heeft hier niets mee te maken, omdat het daar gaat om een boete, geen dwangsom. De rechtbank acht de gevorderde dwangsom redelijk en ziet tot slot geen aanleiding om de passage “of gedeelte van een dag” te schrappen. Met die passage wordt namelijk duidelijk dat [gedaagde] niet pas een dwangsom verbeurt indien zij een
geheledag in gebreke is gebleven, maar ook al indien zij een gedeelte van een dag in gebreke is gebleven, terwijl voldoende duidelijk zal zijn dat [gedaagde] slechts € 250,00 per kalenderdag kan verbeuren.
geheledag in gebreke is gebleven, maar ook al indien zij een gedeelte van een dag in gebreke is gebleven, terwijl voldoende duidelijk zal zijn dat [gedaagde] slechts € 250,00 per kalenderdag kan verbeuren.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
4.18.
De VvE heeft gevorderd dat de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Ter onderbouwing voert de VvE aan dat [gedaagde] al vanaf 2020 weet dat de VvE handhavend optreedt tegen de voorliggende schending van de splitsingsakte. Bovendien staat de omstandigheid dat maatregelen later bezwaarlijk ongedaan kunnen worden gemaakt, volgens de VvE niet in de weg aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Tot slot voert de VvE aan dat een arrest in hoger beroep nog lang kan duren.
4.19.
[gedaagde] stelt daartegenover dat een veroordelend vonnis onomkeerbare gevolgen zal meebrengen. Ter onderbouwing voert [gedaagde] aan dat in de huidige wooncrisis een veroordelend vonnis ertoe zal leiden dat de vriendinnen dakloos worden, terwijl niet is gebleken dat de vriendinnen hun buren tot last zijn. Volgens [gedaagde] kan een tenuitvoerlegging wachten totdat sprake is van een onherroepelijk vonnis of arrest, of in afwachting van de uitkomst van de te verwijzen verzoekschriftprocedure (de voorwaardelijke reconventionele vordering).
4.20.
Gelet op artikel 233 Rv kan de rechtbank een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Daarbij spelen de wederzijdse belangen van partijen, bezien in het licht van de omstandigheden van het geval een bepalende rol. Uitgangspunt is dat de VvE belang heeft bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad om het met de splitsingsakte strijdige gebruik te laten stoppen. Het daartegenover gestelde belang door [gedaagde] is invoelbaar, maar feitelijk afgeleid van het belang van de vriendinnen. Zij zijn geen partij bij deze procedure en hun belangen kunnen in deze afweging dan ook moeilijk een rol spelen. Ook weegt mee dat voor de veroordeling een termijn van drie maanden is gevorderd, zodat de vriendinnen nog tijd hebben om elders woonruimte te zoeken. Die termijn geeft [gedaagde] verder de mogelijkheid om de procedure rondom de vervangende toestemming bij de kantonrechter te voeren, al had zij die procedure al eerder kunnen starten. Zij wist sinds het tussenvonnis van 16 november 2022 namelijk al dat haar voorwaardelijke reconventie gesplitst en verwezen moest worden. Tot slot weegt in de belangenafweging mee dat [gedaagde] al voordat zij het appartement in 2021 kocht bekend was met de weerstand van de VvE tegen kamerverhuur, waardoor deze veroordelingen niet als verrassing zullen komen. Alles samengenomen weegt het belang van de VvE het zwaarst en zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
4.21.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente bij niet-betalen, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op:
- explootkosten € 125,03
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat € 1.794,00 (3,0 punt x tarief € 598,00)
Totaal € 2.595,03
4.22.
De nakosten zullen worden toegewezen zoals onder de beslissing vermeld.
in voorwaardelijke reconventie
4.23.
Dat de vorderingen in conventie voor toewijzing gereed liggen, vervult de voorwaarde waaronder de reconventie is ingesteld. De rechtbank komt daarom toe aan de behandeling van de reconventie, maar alleen als het gaat om de formele route. Hiervoor onder 3.7 is al overwogen dat het verzoek van [gedaagde] bij de kantonrechter thuishoort.
Hoe nu verder?
4.24.
[gedaagde] verlangt dat de reconventie in de stand waarin ze zich bevindt wordt omgezet in een verzoekschriftprocedure en wordt verwezen naar de kantonrechter.
Volgens de VvE moet [gedaagde] in reconventie niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.25.
Artikel 69 Rv bepaalt dat de rechter een verkeerd ingeleide procedure omzet naar de juiste procesgang en daarbij zo nodig de aanlegger beveelt het processtuk te verbeteren of aan te vullen. Dit wordt ook wel een spoorwissel genoemd. Deze spoorwissel is in het leven geroepen om vergissingen en verzuimen te herstellen, maar niet voor het welbewust kiezen voor de verkeerde procesinleiding. Onder omstandigheden kan dat misbruik van procesrecht opleveren, maar daarvoor ligt de lat hoog.
4.26.
Verder volgt uit artikel 71 lid 2 Rv dat een kantonzaak die ten onrechte bij de handelsrechter is aangebracht, wordt verwezen naar de kantonrechter. De gedachte daarachter is dat het te bezwaarlijk werd geacht om de aanbrengende partij niet-ontvankelijk te verklaren en een nieuwe zaak te laten aanbrengen onder verlies van tijd en geld.
4.27.
De rechtbank ziet aanleiding om een spoorwissel en verwijzing van de reconventie toe te passen, waardoor de reconventie als verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter wordt voortgezet. Hoewel [gedaagde] welbewust de verkeerde procesinleiding bij de verkeerde rechter heeft ingediend, heeft de VvE niet gesteld en onderbouwd waarom dat misbruik van procesrecht zou opleveren. Niet is gebleken dat de VvE door een spoorwissel en verwijzing wordt benadeeld, waardoor de hoge lat voor misbruik van procesrecht niet wordt gehaald. Daarom gaat de rechtbank niet mee in het standpunt van de VvE dat [gedaagde] niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard.
Proceskosten
4.28.
De rechtbank wijst [gedaagde] erop met inachtneming van artikel 71 lid 4 Rv, dat zij het toepasselijke tarief aan griffierecht voor een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter nog is verschuldigd (€ 86,00). Ook wijst de rechtbank partijen erop dat zij in het geding bij de kantonrechter niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen.
4.29.
De rechtbank houdt de beoordeling van de over en weer gevorderde proceskosten en nakosten in reconventie aan, zodat de kantonrechter daarover kan beslissen.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] door kamers te verhuren aan de vriendinnen zonder toestemming van de vergadering van eigenaars of vervangende toestemming van de kantonrechter als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW, in strijd handelt met artikel 25 van de splitsingsakte,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden het in strijd handelen met artikel 25 van de splitsingsakte zonder toestemming van vergadering van eigenaars of vervangende toestemming van de kantonrechter als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW, te staken en gestaakt te doen houden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft met het voldoen aan de veroordeling onder 5.2 tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 2.595,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.6.
verklaart de veroordelingen 5.2 tot en met 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
in voorwaardelijke reconventie
5.7.
stelt vast dat de voorwaarde is vervuld waarop de reconventie is ingesteld,
5.8.
splitst de inhoudelijke behandeling van de conventie,
5.9.
beveelt dat de procedure zal worden voortgezet volgens de regels die gelden voor een verzoekschriftprocedure,
5.10.
verwijst de zaak in de stand waarin zij zich bevindt naar de kantonrechter van deze rechtbank, waaraan de griffier afschrift zal doen,
5.11.
wijst [gedaagde] erop dat zij het griffierecht binnen vier weken na ontvangst van de nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) zal moeten voldoen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. M.A.A. van Achterberg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.