ECLI:NL:RBAMS:2023:6675 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming wegens kamergewijze onderverhuur en wanprestat...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10709907 KK EXPL 23-555

vonnis van: 20 oktober 2023

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ERES NL II B B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: ERES

gemachtigde: mr. G. Geneugelijk

t e g e n

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats]

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. L. Hellinga

2. [gedaagde 2]

3. [gedaagde 3]

4. Zij die verblijven aan de [adres 1]

5. Zij die verblijven aan de [adres 2]

allen wonende te [woonplaats]

gedaagden

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 22 september 2023, met producties, heeft ERES een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2023. ERES is verschenen bij haar gemachtigde. [gedaagde 1] is verschenen in persoon, vergezeld door zijn gemachtigde. De overige gedaagden zijn niet verschenen. Tegen hen zal verstek worden verleend. Nu [gedaagde 1] wel is verschenen, wordt dit vonnis op grond van het bepaalde in artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ook jegens de andere gedaagden als een vonnis op tegenspraak beschouwd. ERES heeft op voorhand aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, onder meer aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat heeft ERES een deel van haar vordering ingetrokken en voor het overige om vonnis gevraagd, waarna een datum voor vonnis is bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde 1] huurt sinds 1 maart 2005 van ERES de woning en de onlosmakelijk aan deze woning verbonden ondergeschikte bedrijfsruimte gelegen aan respectievelijk de [adres 2] en [adres 1] , hierna gezamenlijk aangeduid als: het gehuurde.

1.2.

In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur voor de woning en de bedrijfsruimte € 700,00 per maand bedraagt (€ 610,00 voor de woning en € 90,00 voor de bedrijfsruimte.

1.3.

Het gehuurde is geliberaliseerd.

1.4.

In de huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, bepaald:

Huurprijswijziging5.1 Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, wordt de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2005 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het bepaalde in sub j van artikel 10 van Pro deze overeenkomst. (…)

Bijzondere bepalingen10.(…)j.I. De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandprijsindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5 % (het door verhuurder vast te stellen ophogingspercentage). (…)

1.5.

In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden is, voor zover hier van belang, bepaald:

Gebruik(…)1.3 Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. (…)1.4 Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,-- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.

1.6.

Bij brief van 17 januari 2023 heeft de Gemeente Amsterdam het voornemen kenbaar gemaakt ERES een bestuurlijke boete van € 12.570,00 op te leggen, omdat toezichthouders op 27 juni 2022 hebben geconstateerd dat het gehuurde zonder vergunning van een zelfstandige in onzelfstandige woonruimten is omgezet of omgezet is gehouden. In de brief staat onder meer dat uit onderzoek is gebleken dat de woning kamergewijs wordt bewoond door minimaal acht personen die de wezenlijke voorzieningen met elkaar delen en geen gemeenschappelijk duurzaam huishouden vormen.

1.7.

In het op ambtseed door de toezichthouders van de Gemeente Amsterdam opgemaakte rapport van bevindingen van 27 juni 2022 (hierna: het rapport van bevindingen) in het kader van het onderzoek naar het feitelijke gebruik van het gehuurde, dat is gesubstantieerd met foto’s, staat vermeld dat die dag vier onbekende mannen in het gehuurde zijn aangetroffen. Twee van hen hebben volgens het rapport van bevindingen verklaard dat [gedaagde 1] zelf niet in het gehuurde woont, in het gehuurde 8 of 9 andere personen wonen, deze personen € 250,00 à € 300,00 huur per maand aan [gedaagde 1] betalen (en wanneer een onderhuurder zich op het adres wil inschrijven daarvoor maandelijks € 250,00 extra moet betalen), de huur cash wordt betaald en [gedaagde 1] soms in het gehuurde komt kijken. Verder is in het rapport van bevindingen geconstateerd dat het gehuurde zeer onhygiënisch en onveilig is en dat er een onprettige leefomgeving heerst omdat de bewoners verklaren dat er vechtpartijen zijn en diefstal plaatsvindt.

Vordering

2. ERES vordert – zakelijk weergegeven en na gedeeltelijke intrekking van haar eis ter zitting – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
ten aanzien van alle gedaagden:

2.1.

hoofdelijke veroordeling tot ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, vermeerderd met betaling van de ontruimingskosten aan ERES,

2.2.

hoofdelijke veroordeling tot betaling van de proceskosten,

en ten aanzien van [gedaagde 1] :

2.3.

veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van € 70.000,00 vanwege gemaakte winst door onderverhuur, vermeerderd met wettelijke rente,

2.4.

veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van de huur van € 1.174,55 per maand tot aan de dag van ontruiming.

3. ERES stelt hiertoe kort gezegd dat [gedaagde 1] ernstige wanprestatie heeft gepleegd, bestaande uit het onderverhuren van het gehuurde aan minimaal acht personen, het niet zelf bewonen van het gehuurde, het ernstig verwaarlozen van het gehuurde en het laten ontstaan van een huurachterstand.

4. De overige stellingen van ERES komen zo nodig bij de beoordeling aan de orde.

Verweer

5. [gedaagde 1] betwist dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd. Hij heeft slechts familieleden willen helpen. Dat is in de Pakistaanse cultuur erg belangrijk. Het begrip familie is in zijn cultuur veel ruimer dan in de Nederlandse cultuur. [gedaagde 1] heeft nooit huur ontvangen, laat staan dat hij winst heeft gemaakt. De vordering tot betaling van winstafdracht moet daarom worden afgewezen. [gedaagde 1] wil graag in het gehuurde blijven. Hij heeft de bedrijfsruimte ook nodig. De constateringen van de Gemeente Amsterdam dateren van 16 maanden geleden. Inmiddels is de situatie anders. [gedaagde 1] woont er alleen. ERES heeft geen spoedeisend belang. [gedaagde 1] wil het gehuurde ook graag kopen, maar heeft hiervoor tijd nodig. Als ontruiming wordt toegewezen, dan is aankoop niet meer mogelijk. De huurachterstand bedraagt slechts nog een maand. Dat rechtvaardigt geen ontruiming. [gedaagde 1] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen.

Beoordeling

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van ERES in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Geoordeeld wordt dat ERES, alleen al vanwege de handhaving door de Gemeente Amsterdam, een voldoende spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering.

Ontruiming

8. Uit het rapport van bevindingen, waarvan onderdeel uitmaakt meerdere verklaringen van de aldaar aangetroffen personen, blijkt naar voorlopig oordeel genoegzaam dat [gedaagde 1] het gehuurde kamergewijs heeft onderverhuurd en dat deze situatie al jarenlang gaande is. Weliswaar heeft [gedaagde 1] betwist dat van onderverhuur sprake is geweest (omdat hij geen huur heeft ontvangen), maar zelfs als dat zo zou zijn, is het alsnog voldoende aannemelijk dat hij het gehuurde zonder toestemming van ERES langdurig aan derden in gebruik heeft gegeven. [gedaagde 1] heeft tegenover de door ERES ter onderbouwing van haar vordering ingebrachte stukken, waaronder het voornemen van Gemeente Amsterdam tot het opleggen van een boete en het rapport van bevindingen dat is onderbouwd met foto’s, geen enkel stuk overgelegd ter onderbouwing van zijn verweer. Daarom acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] het gehuurde heeft onderverhuurd c.q. in gebruik heeft gegeven aan minimaal acht personen, niet zelf in het gehuurde woont of heeft gewoond en het gehuurde ernstig heeft verwaarloosd.

9. Deze ernstige tekortkomingen leveren op zichzelf, maar ook in onderlinge samenhang voldoende grond op om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat de situatie inmiddels anders zou zijn, zoals [gedaagde 1] aanvoert, heeft hij niet onderbouwd met bijvoorbeeld verklaringen en/of foto’s, maar zelfs als dat verweer zou worden gevolgd doet dat onvoldoende af aan de tekortkomingen in het (recente) verleden, die niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen acht de kantonrechter dan ook waarschijnlijk, zodat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door de in deze procedure gevorderde ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.

10. De ontruimingstermijn wordt naar vast beleid van deze rechtbank vastgesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.

11. Gelet op het feit dat ERES met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Hiervoor heeft ERES onvoldoende gesteld, althans het gestelde vormt onvoldoende aanleiding om een dwangsom toe te wijzen. Voor zover ERES aan haar vordering tot het opleggen van een dwangsom ten grondslag legt dat zij de dwangsom wenst aan te wenden om de extra kosten die met een ontruiming gemoeid op de huurder te verhalen, wijst de kantonrechter deze af, omdat het al dan niet opleggen van een dwangsom het (eventuele) recht op schadevergoeding onverlet laat en de dwangsom niet bedoeld is als voorschot op schadevergoeding.

12. De vordering ter zake van de ontruimingskosten is niet toewijsbaar. Weliswaar houdt de proceskostenveroordeling een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook ten aanzien van verschotten zoals ontruimingskosten, maar het betreft hier kosten die pas na de uitspraak ontstaan en waarvan de omvang en de verschuldigdheid op dit moment nog niet vast staan.

Betaling huur/winst

13. Met betrekking tot de uitsluitend tegen [gedaagde 1] ingestelde vorderingen die zien op betaling van de winst en betaling van de huur tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde (zie 2.3 en 2.4), wordt het volgende overwogen. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met [gedaagde 1] als consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de richtlijn). Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat [gedaagde 1] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een eenmanszaak had en het gehuurde voor een deel bestaat uit een aan de woonruimte ondergeschikte bedrijfsruimte.

13. De kantonrechter moet ambtshalve onderzoeken of de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn, of kunnen worden gelegd, oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn. In dit verband is het in overweging 1.4 geciteerde huurprijsverhogingsbeding (artikel 10, onder j van de huurovereenkomst) en het in overweging 1.5 geciteerde boete- en winstafdrachtsbeding (artikel 1.4 van de algemene voorwaarden) van belang.

13. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

13. De hiervoor aangehaalde bedingen in de huurovereenkomst/de algemene voorwaarden zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze worden niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld.

13. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de hiervoor aangehaalde bedingen beide als oneerlijk moeten worden aangemerkt. Ter toelichting dient het volgende.

Huurprijsverhogingsbeding

18. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Europese Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

19. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

20. Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding vermoedelijk oneerlijk is en in een bodemprocedure voor vernietiging in aanmerking komt. Hetgeen ERES ter zitting hierover heeft aangevoerd, geeft geen aanleiding om tot een ander voorlopig oordeel te komen.

Boete- en winstafdrachtsbeding

21. Het betreffende boete- en winstafdrachtsbeding is in de jurisprudentie al herhaaldelijk als oneerlijk aangemerkt, vanwege het cumulatieve effect van de winstafdrachtsverplichting, gecombineerd met verbeurte van een boete zonder enig maximum. In dit verband wordt onder meer verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2275). De kantonrechter sluit zich hierbij voorshands aan.

22. Het gevolg van een als oneerlijk gekwalificeerd beding is dat het beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.

Gevolgen oneerlijke bedingen

23. Vanwege het voorgaande, is het naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk dat de bodemrechter de (al dan niet op de wet gegronde) vordering tot afdracht van de door [gedaagde 1] genoten winst toe zal wijzen. Evenmin is aannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot betaling van huur tot aan de ontruiming zal toewijzen, aangezien vanwege het vermoedelijk oneerlijke huurprijsverhogingsbeding onvoldoende vast staat dat er voor [gedaagde 1] , gelet op de hoogte van de aanvangshuur en de duur van de huurovereenkomst, voor die termijn nog een huurbetalingsverplichting bestaat. Aannemelijker is dat sprake is van een voorstand ten aanzien waarvan [gedaagde 1] zich zal kunnen beroepen op verrekening.

23. Gedaagden worden als de overwegend het ongelijk gestelde partij aangemerkt en daarom hoofdelijk met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt (alle) gedaagden, ieder hoofdelijk, het gehuurde aan de [adres 1] en [adres 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met de daarin vanwege gedaagden aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan ERES van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van ERES te stellen,

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van ERES begroot op:
exploten € 1.035,25
salaris gemachtigde € 793,00
griffierecht € 1.384,00
-----------------
totaal € 3.212,25
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.