Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10271312 CV EXPL 23-368
vonnis van: 19 oktober 2023
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. G.S. Geurts
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J. Veltheer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 december 2022 met producties;
- het antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de dagvaarding van 21 december 2022 met producties;
- het antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 september 2023, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de procedures met zaaknummers 10264661 CV EXPL 23-115 (Ymere vs [naam 1] ), 10264680 CV EXPL 23-116 (Ymere vs [naam 2] ), 10275892 CV EXPL 23-528 (Ymere vs [naam 3] ) en 10276442 CV EXPL 23-570 (Ymere vs [naam 4] ).
Voor Ymere zijn verschenen [procesmanager 1] (procesmanager), [procesmanager 2] (procesmanager) en [naam medewerker] (medewerker [naam bedrijf] ), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Ymere heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling de aanvullende producties A tot en met D in het geding gebracht. Partijen hebben hun standpunt, de gemachtigde van Ymere aan de hand van spreekaantekeningen, nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[gedaagde] huurt van Ymere de woning aan [ades] (hierna: de woning).
1.2.
De woning bevindt zich op de eerste verdieping van het pand. [gedaagde] beschikt over een berging op de vierde verdieping van het pand. De overige bergingen op de vierde verdieping van het pand worden omgebouwd tot woonruimte.
1.3.
De woning is onderdeel van tien panden van Ymere aan de [ades] (nummers [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] , [nummer] ), bestaande uit 33 woningen en zes bedrijfsruimten.
1.4.
Ymere is in 2016 begonnen met de planvorming in het kader van beoogde renovatiewerkzaamheden aan deze panden.
1.5.
In het kader van het participatieproces op grond van de Amsterdamse Kaderafspraken is in de loop van 2017 de Bewonerscommissie Marnix (hierna: de BC) opgericht.
1.6.
De BC heeft op 5 januari 2018 een klacht ingediend bij de Geschillencommissie Amsterdamse Kaderafspraken 2015-2019 over de door Ymere gevolgde procedure in het kader van het toekomstige renovatieproces. Bij haar uitspraak van 29 maart 2018 heeft de Geschillencommissie de klacht van de BC gegrond verklaard maar geen aanleiding gezien om een bindend advies uit te brengen. De Geschillencommissie heeft Ymere geadviseerd beter te communiceren over de stappen in de procedure en de BC geadviseerd meer open te staan om met Ymere in overleg te treden over de te volgen stappen in de procedure.
1.7.
De BC heeft op 13 juli 2018 bij de Huurcommissie een verzoek ingediend in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Bij uitspraak van 21 maart 2019 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de BC door Ymere moet worden erkend omdat zij voldoet aan de daaraan gestelde eisen.
1.8.
Op 9 september 2021 hebben Ymere en de BC het gezamenlijk opgestelde participatieplan ondertekend.
1.9.
De BC heeft op 31 maart 2022 een gekwalificeerd advies gegeven. Daarin is, onder meer, het volgende vermeld:
“Hoofdstuk 2 Hoofdpunten Gekwalificeerd Advies
De volgende hoofdpunten:
A Geen extra woningen op de vierde verdiepingen
B Geen bergingen in/achter huisnummer [nummer] begane grond
C Vloerverwarming in alle woningen
Hierna zal in detail ingegaan worden op bovengenoemde punten alsmede andere zaken die zijn genoemd in het overlegde Concept Sociaal Plan en de Concept Technische Brochure. Alle bovengenoemde punten worden allen even
belangrijk geacht door BC Marnix. Er is geen sprake van een rangorde.
(…)
7. De zin in 2.2 “Ymere voegt woningen ... is.” dient vervangen te worden aangezien dit nog helemaal niet zeker is. Uit de bewonersraadpleging blijkt expliciet dat geen enkele bewoner waarmede is gesproken zijn zolderberging wil opgeven. Ook niet in ruil voor een berging op de begane grond in
een ander pand zoals nummer [nummer] . Geen enkele bewoner uit de bewonersraadpleging is voorstander van extra woningen op de vierde verdiepingen vanwege mogelijke negatieve effecten zoals verminderd woongenot e.d. Ymere dient daar terdege rekening mee te houden. In het
voorkeursscenario is ook niet het plan opgenomen om extra woningen toe te voegen.
(…)
13. Onder punt “Verwarming” dient opgenomen te worden dat in alle woningen, niet alleen op de begane grond, vloerverwarming wordt aangelegd. Dit vanwege de significante besparing op energieverbruik en de beperkte hogere investering bij aanleg. De door BC Marnix geraadpleegde
bouwkostenexpert heeft aangegeven dat de kosten slechts ongeveer €2,50 per maand per woning hoger zijn voor de aanleg van vloerverwarming. Na de laatste bespreking zijn de energieprijzen mede vanwege de oorlog in Oekraïne wezenlijk gestegen. Het kan niet zo zijn dat deze nieuwe feiten (novum) niet worden meegenomen in de verduurzamingsmaatregelen bij het Renovatieproject. De vloer wordt immers volledig open gemaakt om te verstevigen. De meerkosten voor het aanbrengen van vloerverwarming zijn daardoor uiterst beperkt. BC Marnix wil benadrukken dat zij het redelijk vindt dat de meerkosten voor de aanleg van vloerverwarming ten opzichte van reguliere centrale verwarming (…) met een huurverhoging worden verrekend met de bewoners.
(…)”
1.10.
Bij brief van 15 april 2022 heeft Ymere op het advies van de BC gereageerd. In deze brief van Ymere is, onder meer, het volgende vermeld:
“Hoofdstuk 2 Hoofdpunten Gekwalificeerd Advies
A geen extra woningen op de vierde verdiepingen
Reactie Ymere: Dit advies wordt niet overgenomen. Wij begrijpen het standpunt van de bewonerscommissie dat woningen op de vierde etage overlast kunnen veroorzaken voor de huidige bewoners zoals woongeluid en parkeerdruk. Wij maken hierin een belangenafweging. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt kiezen wij ervoor om woningen toe te voegen op de vierde etage. Wij willen wel benadrukken dat de nieuwe woningen voldoen aan alle geluids- en veiligheidsnormen conform het bouwbesluit.
Er komen in totaal 8 woningen op de zolderverdiepingen bij. Wij gaan in overleg met terugkerende huurders of ze een berging willen opgeven tegenover een huurverlaging, Indien dit niet het geval is wordt er een kleinere woning op de vierde etage gerealiseerd, naast de berging van de terugkerende huurder.
(…)
C Vloerverwarming in alle woningen
Reactie Ymere: Dit advies wordt niet overgenomen. Zoals in het projectplan
beschreven komt er geen vloerverwarming op de verdiepingen. Er komt wel
vloerverwarming in de bedrijfsruimten en woningen op de begane grond.
Wat betreft de verdiepingsvloeren is het plaatsen van vloerverwarming kostbaar. De gemiddelde extra kosten ten opzichte van een cv zijn ongeveer € 5915,- per woning. Onderstaande berekening hebben wij bij de aannemer opgevraagd.
Deze extra kosten ontstaan o.a. doordat een traditionele vloerverwarming op
houten vloeren niet mogelijk is. Vloerverwarming wordt normaal gesproken in een cementvloer gestort en dit is te zwaar voor de constructie op de verdiepingen. Er zou daarom een speciale vloerplaat aangebracht moeten worden, waar de slangen in kunnen worden geplaatst. Dit is kostbaar.
Op de begane grondvloer is het plaatsen van een traditionele vloerverwarming
goed mogelijk. Op de begane grond komt vanwege het funderingsherstel
standaard een cementdekvloer, waarin met beperkte meerkosten de
vloerverwarming kan worden geplaatst. Om deze reden wordt er wel gekozen voor vloerverwarming op de begane grondvloer en niet op de verdiepingen.
(…)”
1.11.
Bij brief van 28 juni 2022 is het Projectplan [ades] (hierna: het projectplan) aan [gedaagde] toegestuurd en is hem verzocht om de akkoordverklaring in te vullen. Het projectplan bestaat uit een sociaal plan en een technische brochure.
1.12.
In het sociaal plan is onder meer het volgende vermeld;
“Uit onderzoeken is gebleken dat de fundering dringend herstel nodig heeft en de balken verstevigd moeten worden. Om dat te kunnen doen, moet u uw woning (tijdelijk) verlaten.
2.2
De aanpak
Om de balken te kunnen verstevigen, moeten de vloeren leeg zijn. Dat betekent dat het hele interieur weg moet (inclusief binnenwanden, badkamers en keukens). Het casco (gevels, ramen, deuren en dak) en het trappenhuis worden
opgeknapt. Het binnenwerk wordt opnieuw opgebouwd. Wij gaan de woningen ook beter isoleren.
Ymere voegt woningen toe op zolder als er in één pand geen terugkerende huurders zijn of als er één terugkerende huurder met een berging op de vierde etage is.
(…)
2.3.2
Huurverhoging voor verbeteringen
Uw krijgt een huurverhoging van € 20,- per maand voor mechanische ventilatie, het aanbrengen van een videofoon en isolatie (vloer, ramen, dak).
De huurverhoging voor centrale verwarming is € 25,- per maand voor de woonkamer en één slaapkamer. Wilt u nog meer ruimtes verwarmen, dan kost dat € 5,00 per ruimte (tot maximaal € 35,- per maand). Dit geldt alleen als u nu
geen centrale verwarming heeft.
Er zijn uitzonderingen op de hoogte van de huurverhoging. Als u bijvoorbeeld een laag inkomen heeft (tot € 24.075 voor 1 persoon), mag uw kale huur door deze huurverhoging niet hoger worden dan € 633,25.
2.3.3.
Huurverhoging/verlaging voor bergingen en/of extra woonruimte
• Als een berging in overleg met de huurder kleiner wordt, wordt de huur verlaagd met € 5,00 per maand per m² gebruiksoppervlakte
• Als een berging wordt omgezet in woonruimte wordt de huur voor die ruimte verhoogd met € 5,50 per maand per m² gebruiksoppervlakte
• Als er extra woonruimte aan de woning wordt toegevoegd wordt de huur verhoogd met € 7,50 per maand per m² gebruiksoppervlakte
(…)
3. (Tijdelijk) een andere woning
U kunt tijdens de werkzaamheden niet in uw woning blijven wonen. U kunt tijdelijk naar een wisselwoning.
(…)
3.1
Wisselwoningen
Als u na de aanpak terugkeert naar uw huidige woning, kunt u tijdelijk verhuizen naar een wisselwoning.
Een wisselwoning heeft een kale huurprijs die niet hoger is dan uw huidige kale huur, tenzij de woning op uw eigen verzoek extra kwaliteit biedt.
Als een woning veel kleiner is en dat problemen oplevert met de hoeveelheid spullen, kan Ymere extra opslag regelen.
Een wisselwoning is:
• aangesloten op warmte, water en elektriciteit. (let op: de huurder moet zichzelf nog wel aanmelden bij de nutsbedrijven als afnemer)
• gestoffeerd: er ligt vloerbedekking en er is raambekleding en verlichting.
• passend: hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de gezinssamenstelling op het moment van de peildatum, met de oppervlakte en de verdieping van de huidige woning.
• zoveel mogelijk in de buurt, zeker als dat nodig is voor bijvoorbeeld mantelzorg, schoolgaande kinderen of werk
De woonmakelaar neemt contact met u op om uw wensen voor de wisselwoning te inventariseren. Wij streven ernaar de woning zo goed mogelijk te laten aansluiten bij uw wensen.
(…)”
1.13.
In de technische brochure is het volgende vermeld:
“6. Deel 1 Onderhoud
6.1
Aan de buitenzijde
Fundering
De fundering wordt volledig vernieuwd.
Dak
• De dakbedekking wordt vervangen.
• De goten en de hemelwaterafvoer worden vernieuwd
• De dakkapellen worden vernieuwd
• Het dak wordt van binnenuit geïsoleerd
Gevels
• De gevels worden schoongemaakt
• Het metselwerk en het voegwerk wordt (waar nodig) gerepareerd en/of vervangen
• De hijsbalken worden hersteld en gekeurd
• De gevels worden aan de binnenzijde in de woningen geïsoleerd
• Er komen nieuwe huisnummerbordjes
Kozijnen
• Alle kozijnen worden vernieuwd in FSC-hout en worden aan de binnenkant afgeschilderd
• De onderdorpels worden gerepareerd of, als dat niet mogelijk is, vervangen
• De nieuwe kozijnen worden draaikiepramen vergelijkbaar met de bestaande indeling.
• In de kozijnen komt isolatieglas (HR++)
• In enkele kozijnen komen ventilatieroosters voor de toevoer van verse lucht in de woningen
• Er komt waar nodig doorvalbeveiliging in de kozijnen
6.2
Trappenhuizen
• De trappen en leuningen worden hersteld en geschilderd
• De traptreden worden met linoleum vloerbedekking afgewerkt
• Het stucwerk aan de wanden wordt hersteld en waar dat nodig is vernieuwd
• Er komt LED verlichting
• De deurkozijnen worden vervangen en de buitendeuren worden vervangen daar waar nodig is
• De woningtoegangsdeuren worden vervangen door brandwerende en inbraakwerende deuren met driepuntssluiting
6.3
in de woningen
• In de woningen komen isolerende voorzetwanden
• De wanden worden ‘behangklaar’ opgeleverd en zijn bij oplevering geschikt om te behangen
• Om wanden ‘schilderklaar’ te maken moeten de huurder deze eerst met stucwerk afwerken
• Het plafond wordt afgewerkt met spuitwerk met fijne structuur (uitzondering bergruimte en kasten)
Door een betere isolatie hebben de woningen na de renovatie minimaal energielabel B. In de meeste gevallen wordt label A behaald.
Badkamer en toilet
De badkamer en toilet worden vernieuwd. Er komt een nieuwe waterinstallatie en riolering
In de badkamer komt/komen:
• Een douche: mengkraan, slang en kop plus glijstangcombinatie
• Een wastafel met mengkraan, wastafelplankje, spiegel en elektrapunt
• Vloertegels op de vloer
• Wandtegels op de wanden
• Een toilet met staande pot met closetzitting, diepspoeling en laaghangend reservoir
Keuken
• Een keukenblok: recht of hoekmodel (afhankelijk van woningplattegrond) met aanrechtblad met spoelbak met mengkraan
• Boven- en onderkastjes (aantal afhankelijk van woningplattegrond)
• Wandtegels van 15 x 20 cm in staande stand tussen aanrechtblad en bovenkastjes. Bewoners krijgen hierin een kleurkeuze
Wasmachine-aansluiting (locatie afhankelijk van plattegrond, niet per definitie in keuken)
Er komt geen gasleiding terug in de keuken
Elektra
De electriciteit wordt overal vernieuwd
• Aantal groepen: 5 stuks (incl. aparte groep voor elektrisch koken)
• Met minimaal 1 lichtpunt per verblijfsruimte in het plafond
• 2-fase elektrisch koken in keuken
• Telefoonaansluiting in de meterkast
• Internetkabel (voor telefoon, televisie en internet) in de meterkast
• Deurbelinstallatie naast de woningtoegangsdeur
• Videofoonverbinding met automatische deuropener
Verwarming
• Nieuwe HR++ CV-combiketel
• Centrale thermostaat in de woonkamer met digitale display
• Nieuwe radiator voorzien van individuele regelknop. Eventueel meerdere vertrekken verwarmen voor een aanvullende huurverhoging van € 5,00 per maand met een maximum van € 35,- voor de centrale verwarming
• De woningen op de begane grond krijgen vloerverwarming (in de nieuwe zandcement afwerkvloer)
Ventilatie
Uw woning krijgt een mechanische ventilatie luchtafvoer-installatie met afzuigpunten in de keuken, badkamer en toilet.
De ventilatie is regelbaar middels 3 standenschakelaar.”
1.14.
Na de renovatie is volgens het projectplan sprake van de volgende verbeteringen:
“Deel II Verbeteringen
6.4
Renovatiewerkzaamheden
Na de renovatie is het comfort in de woning sterk verbeterd. Door de aanpak krijgen kou, tocht en geluid minder invloed. Hierdoor is het zeer waarschijnlijk dat uw energierekening lager wordt.
Voor onderstaande verbeteringen krijgt u een huurverhoging
• Isolatie van het dak
• Isolatie binnenzijde gevel (voorzetwanden)
• HR++ glas voorzien van ventilatieroosters
• Mechanische ventilatie
• Uitbreiding groepenkast
• Uitbreiding intercominstallatie met videofoon
• Een Cv-installatie in woningen waar deze nog niet zit”
1.15.
[gedaagde] heeft aangegeven terug te willen keren naar zijn eigen woning, maar niet akkoord te gaan met het renovatievoorstel. Hij wil niet dat er op zolder een extra woning komt. Hij wil graag vloerverwarming in plaats van een Cv-ketel met radiatoren en een dakterras met groen.
1.16.
Bij brief van 27 september 2022 heeft de gemachtigde van Ymere [gedaagde] verzocht om alsnog akkoord te gaan met het renovatievoorstel. Daarbij is meegedeeld dat de op pagina 4 van het projectplan genoemde huurverhoging van 20 euro per maand voor mechanische ventilatie, het aanbrengen van een videofoon en isolatie geheel komt te vervallen.
1.17.
Bij besluit van 15 juni 2023 heeft de gemeente Amsterdam aan Ymere een omgevingsvergunning verleend voor het renoveren en vernieuwen van de panden met fundering- en gevelherstel, vervangen kozijnen, alsmede het slopen en bouwen van aanbouwen op de eerste bouwlaag en het plaatsen van dakramen en twee dakkapellen op het dak met behoud van bestemmingen van winkel en woningen op de locaties Marnixstraat 76 t/m 84 in Amsterdam.
Vordering
2. Ymere vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. Ymere te machtigen om de werkzaamheden, zoals opgenomen en beschreven onder 1.13., alsmede in de informatiebrochure, uit te (laten) voeren in en aan de woning van [gedaagde] ;
b. [gedaagde] te veroordelen om deze werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Ymere en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Ymere ten behoeve van de hiervoor noodzakelijke handelingen;
c. [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de onder b. opgenomen veroordeling voldoet, te veroordelen om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het vonnis, de woning, met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de (renovatie)werkzaamheden, te ontruimen, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, een en ander ter beoordeling van Ymere, te bewerkstellingen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;
d. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
a. Ymere te machtigen om de werkzaamheden, zoals opgenomen en beschreven onder 1.13., alsmede in de informatiebrochure, uit te (laten) voeren in en aan de woning van [gedaagde] ;
b. [gedaagde] te veroordelen om deze werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Ymere en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Ymere ten behoeve van de hiervoor noodzakelijke handelingen;
c. [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de onder b. opgenomen veroordeling voldoet, te veroordelen om uiterlijk binnen drie dagen na betekening van het vonnis, de woning, met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de (renovatie)werkzaamheden, te ontruimen, althans, een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van de woning, een en ander ter beoordeling van Ymere, te bewerkstellingen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 558 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;
d. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Ymere stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij aan [gedaagde] een redelijk voorstel heeft gedaan. Het projectplan is op zorgvuldige wijze en in overleg met de BC tot stand gekomen. Het grootste deel van de werkzaamheden kan niet zonder nadeel worden uitgesteld tot aan het einde van de huur, zoals het herstel van de funderingen en het recht leggen en verstevigen van de vloerbalken. Bovendien is het voordeel van de werkzaamheden gelegen in de collectieve uitvoering en leidt het overslaan van een huurder tot financieel nadeel voor Ymere. Bij het vernieuwen van de fundering worden alle nutsaansluitingen afgesloten. Alle woningen krijgen nieuwe meterkasten met nieuwe aansluitingen. Deze werkzaamheden kunnen slechts bij alle huurders in het complex tegelijkertijd worden uitgevoerd. Dat geldt ook voor de dak- en gevelwerkzaamheden. Met de uitvoering van de werkzaamheden wordt een grote verduurzamingsslag gemaakt voor het complex. Het dak en de gevel worden geïsoleerd en alle ramen worden voorzien van HR++ glas. De woningen worden voorbereid om in de toekomst geheel van het gas af te gaan. Gaskachels worden verwijderd en in de keukens worden de gasleidingen verwijderd. De huurders zullen elektrisch gaan koken. De gemeenschappelijke ruimten zullen worden voorzien van LED-verlichting. Daarnaast zal het woongenot aanzienlijk verbeteren. Door de isolatiewerkzaamheden en de aanleg van een mechanische ventilatie met afzuigpunten in de keuken, badkamer en het toilet, zal het binnenklimaat aanzienlijk verbeteren. De woningen hebben na de werkzaamheden een energielabel A of in ieder geval een energielabel B. Bovendien voldoen de woningen na de renovatie aan alle brandwerendheids- en geluidseisen op grond van het bouwbesluit. Met het toewijzen van een wisselwoning houdt Ymere zoveel mogelijk rekening met de wensen van de huurders. Mochten huurders niet al hun meubilair kwijt kunnen in de wisselwoning dan regelt Ymere extra opslag. Alle huurders ontvangen de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding tegen het dan geldende prijspeil (prijspeil in 2023 € 7.156,00). Alleen de adviezen van de BC over vloerverwarming op de verdiepingen en de ombouw van bergingen op de vierde verdieping tot woningen zijn niet overgenomen. Ymere verwijst hiervoor naar hetgeen zij in haar reactie op het advies van de BC naar voren heeft gebracht.
4. [gedaagde] voert als verweer dat geen sprake is van dringende werkzaamheden of van een redelijk voorstel. Ymere heeft niet onderbouwd dat de fundering dringend herstel nodig heeft en de balken verstevigd moeten worden. Ymere heeft ook niet onderbouwd dat de huurders hiervoor hun woning (tijdelijk) moeten verlaten. Ook is het niet redelijk dat in het projectplan wordt uitgegaan van een nieuwe Cv-ketel met radiatoren in de woning in plaats van vloerverwarming. De door Ymere berekende extra kosten zijn niet juist, omdat daarbij geen rekening wordt gehouden met besparingen en het inkoop- en schaalvoordeel dat Ymere kan behalen. Bovendien zijn de energiekosten bij vloerverwarming lager dan bij verwarming door radiatoren. Ymere handelt hiermee in strijd met de Nationale Prestatieafspraken corporatiesector van juni 2022 op grond waarvan woningcorporaties al vanaf 2023 moeten gaan werken in de geest van de aangekondigde verplichting om vanaf 2026 een (hybride) warmtepomp of een ander duurzaam alternatief te plaatsen op het moment dat de Cv-ketel moet worden vervangen. Verder garandeert Ymere niet dat de wisselwoning van dezelfde grootte zal zijn als de huidige woning van [gedaagde] . [gedaagde] heeft bezwaar tegen een woning op de vierde verdieping van het pand. Deze woning zal niet kunnen voldoen aan de normen op grond van het Bouwbesluit. De toevoeging van een extra woning leidt tot meer verkeersbewegingen op de trap, doet de sociale cohesie van de bewoners teniet, brengt (geluids)overlast mee en leidt tot verhoging van de parkeerdruk. In geval van verhuur aan studenten is de aantasting van het woongenot van [gedaagde] nog urgenter. Er is in ieder geval een compensatie op zijn plaats wegens verminderd woongenot. Ymere verwijst ten onrechte naar de huidige krapte op de woningmarkt, nu zij zelf woningen heeft verkocht en zo aan de sociale woningvoorraad heeft onttrokken. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de onderhoudswerkzaamheden dringend zijn en het renovatievoorstel redelijk is, zal [gedaagde] de van hem verlangde medewerking verlenen aan de door Ymere gewenste onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, zodat Ymere geen belang heeft bij deze vordering.
Beoordeling
Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden
5. In deze procedure gaat het om de vraag of [gedaagde] het (laten) uitvoeren van de in het projectplan vermelde werkzaamheden in en aan de woning moet gedogen.
6. In de wet is bepaald dat de huurder dringende werkzaamheden aan de woning moet gedogen (artikel 7:220 lid 1 BW). Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het nadeel kan bestaan uit schade, maar bijvoorbeeld ook uit extra kosten.
7. De huurder moet op basis van de wet ook renovatiewerkzaamheden aan de woning gedogen, als de verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan aan de huurders (artikel 7:220 lid 2 jo. lid 1 BW). Van renovatie is sprake als het gaat om gedeeltelijke vernieuwing van de woning door veranderingen of toevoegingen aan te brengen en het woongenot daardoor objectief gezien toeneemt.
8. De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat de onderhoudswerkzaamheden en de renovatiewerkzaamheden in het projectplan dermate verweven zijn dat die werkzaamheden niet los van elkaar kunnen worden uitgevoerd. De vraag of het renovatievoorstel redelijk is moet worden beantwoord aan de hand van een belangenafweging. Bij deze belangenafweging spelen alle relevante omstandigheden van het geval een rol, waaronder de aard van de renovatiewerkzaamheden, de noodzaak van medewerking hieraan door de huurder, de financiële gevolgen voor de verhuurder wanneer de huurder niet meewerkt, de huurprijsverhoging en het al dan niet door de verhuurder aanbieden van vervangende woonruimte tijdens de renovatiewerkzaamheden. De verhuurder moet stellen en bij betwisting bewijzen dat het voorstel redelijk is.
Funderingsherstel en vervanging balken
9. [gedaagde] voert als verweer dat Ymere niet heeft onderbouwd dat de fundering dringend herstel nodig heeft en de balken verstevigd moeten worden. Ymere heeft volgens [gedaagde] ook niet onderbouwd dat hij hiervoor zijn woning (tijdelijk) moeten verlaten.
10. Ymere heeft ter zitting erop gewezen dat in het projectplan op pagina 4 staat vermeld dat de balken verstevigd zullen worden. Dat deze werkzaamheden dringend zijn is door de huurders niet weersproken. Er zijn dus hoe dan ook dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW. In het projectplan staat ook dat voor deze werkzaamheden het hele interieur van de betrokken woningen weg moet. Hieruit volgt dat de bewoners de woningen tijdens de renovatie zullen moeten verlaten.
11. Hiermee heeft Ymere haar stelling nader onderbouwd. Verder volgt uit het door Ymere overgelegde rapport van 30 mei 2016 dat de panden ten tijde van het rapport zijn geclassificeerd in klasse 4, maar dat hermetingen de afgegeven klasse mogelijk kunnen beïnvloeden. Hermetingen zijn geadviseerd om meer inzicht in het zakkingsgedrag van de panden te krijgen. Deze hermetingen zijn volgens Ymere verricht maar deze zijn niet in het geding gebracht. De kantonrechter leest echter in het rapport ook onder meer dat paalkoppen wegdraaien, kespen en langshout zijn ingeknepen en palen deels onder de kespen en het langshout vandaan komen, een paalkop is gebroken en kespen zijn gebroken met als gevolg kromming van palen naar buiten. Ook zonder hermetingen geeft het geheel voldoende onderbouwing aan het standpunt van Ymere dat ook het herstel van de fundering – nu er volgens het projectplan toch ingrijpende werkzaamheden aan de panden worden verricht – als zodanig dringend is aan te merken dat de huurders ook voor het funderingsherstel gelegenheid moeten geven. De kantonrechter acht het bovendien redelijk dat Ymere, mede uit kostenoverwegingen, de werkzaamheden collectief wenst uit te voeren, omdat het overslaan van een huurder tot financieel nadeel voor Ymere lijdt. De duur van de renovatie van twee jaar is weliswaar fors, maar de huurders wordt de gelegenheid geboden deze tijd in een wisselwoning door te brengen (daartoe ondersteund door een verhuiskostenvergoeding). Verder zal geen sprake zijn van een huurverhoging.
Extra woningen op de vierde verdieping
12. Onderdeel van het projectplan is ook dat bergingen op de vierde verdieping van de panden worden omgebouwd tot woningen. Ymere heeft gesteld en onderbouwd dat de realisatie van zolderwoningen redelijk is in verband met de krapte op de woningmarkt. Er komen geen campuscontracten en er zal maximaal één zolderwoning (eenkamerwoning) per pand komen. Dat is alleen mogelijk als er minimaal twee bergingen leeg staan. De bezwaren van [gedaagde] hebben betrekking op toekomstverwachtingen ten aanzien van geluidsoverlast en parkeerdruk, maar dat zijn geen omstandigheden die een wijziging van de huurovereenkomst en een recht op huurverlaging meebrengen. [gedaagde] voert nog aan dat het Bouwbesluit niet toestaat dat een woning geen berging heeft, maar Ymere betwist dat dit geldt bij renovatie van bestaande bouw. Daar tegenover heeft [gedaagde] zijn verweer niet nader toegelicht.
13. Gezien de voorgenomen (geluids)isolatie die voor alle woningen beter zal worden en de woningkrapte weegt het belang van Ymere zwaarder dan dat van [gedaagde] . Of hij last zal krijgen van de bewoner op de zolderverdieping is nog ongewis en de parkeerdruk weegt wel mee maar in geringe mate. Het argument dat Ymere elders sociale huurwoningen verandert in vrije sectorwoningen kan niet meegewogen worden omdat zo’n wijziging onderdeel is van het totale verhuurbeleid van Ymere dat in het kader van dit geschil niet in al zijn facetten kan worden getoetst, nog daargelaten dat een dergelijke toetsing van beleid met terughoudendheid moet gebeuren.
Geen vloerverwarming op de verdiepingen
14. Volgens [gedaagde] is vloerverwarming een veel zuiniger vorm van verwarming dan een Cv-ketel met radiatoren en is Ymere op grond van de Nationale Prestatieafspraken corporatiesector van juni 2022 verplicht om de Cv-ketel te vervangen door een hybride warmtepomp.
15. Ter zitting heeft Ymere op dit punt verwezen naar de brief van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 1 mei 2023 waarin is vermeld dat er een uitzonderingsmogelijkheid komt voor situaties waarin de normering gericht op het stimuleren van (hybride) warmtepompen niet goed kan worden toegepast, bijvoorbeeld voor monumenten en appartementen. Er is voor de onderhavige panden dus geen verplichting gegeven om in de nabije toekomst (de komende tien jaar) een hybride warmtepomp of vloerverwarming te plaatsen. Verder bevat het projectplan weliswaar verwarming door middel van een Cv-ketel met radiatoren, maar is de voorgenomen renovatie zoveel mogelijk toekomstbestendig en is het streven dat de woningen energielabel A krijgen, maar dat energielabel B in elk geval zal worden behaald. Ook heeft Ymere voldoende onderbouwd dat de kosten van de aanleg van vloerverwarming op de verdiepingen hoger zijn dan de kosten van de in het projectplan voorziene verwarming. [gedaagde] heeft de kostenberekening van Ymere onvoldoende concreet weersproken.
15. Daar tegenover staan de te verwachten lagere energiekosten van [gedaagde] bij vloerverwarming en/of verwarming met een warmtepomp. Zoals Ymere ter zitting heeft toegelicht zal [gedaagde] echter hoe dan ook lagere energiekosten krijgen door de voorgenomen isolatiewerkzaamheden en zal de huur niet worden verhoogd (behalve bij vervanging van gaskachels, hetgeen krachtens vaste jurisprudentie redelijk is). [gedaagde] zal er dus wat de energiekosten betreft op vooruitgaan. Zijn wens tot optimalisatie van de duurzaamheid is wel begrijpelijk maar maakt niet dat het voorstel van Ymere onredelijk is.
Planning van de werkzaamheden
17. [gedaagde] voert aan dat het voorstel niet redelijk is omdat Ymere niet beschikt over een omgevingsvergunning, maar inmiddels staat vast dat bij besluit van 15 juni 2023 een omgevingsvergunning is verleend voor de panden aan de Marnixstraat 76 t/m 84 (blok 1). Naar het oordeel van de kantonrechter is er geen reden om aan te nemen dat die niet zal worden afgegeven voor blok 2 en 3.
18. [gedaagde] heeft aangevoerd dat niet gegarandeerd is dat de wisselwoning even groot als zijn huidige woning, maar het is begrijpelijk dat Ymere die garantie niet kan geven.
Meer duidelijkheid is pas mogelijk als zeker is dat het project kan worden uitgevoerd. Dat is ook begrijpelijk. Vooralsnog is er geen reden om aan te nemen dat [gedaagde] voor grote problemen zal worden gesteld waaraan Ymere niet tegemoet zal komen.
Verhuiskostenvergoeding
19. Ymere heeft ter zitting toegezegd dat [gedaagde] de verhuiskostenvergoeding zal ontvangen die geldt ten tijde van de betaling van de vergoeding.
Conclusie
20. Alles overziend komt de kantonrechter dan ook tot het oordeel dat sprake is van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en het renovatievoorstel voldoende rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en als een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW is te beschouwen. De vorderingen onder 2.a. en 2.b. zullen daarom worden toegewezen.
Geen ontruiming
21. Ten aanzien van de gevorderde tijdelijke ontruiming van de woning heeft [gedaagde] toegezegd dat hij de van hem verlangde medewerking zal verlenen aan de door Ymere gewenste onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, indien de kantonrechter van oordeel is dat de onderhoudswerkzaamheden dringend zijn en het renovatievoorstel redelijk is. Hier heeft Ymere niet op gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagde] de woning vrijwillig zal ontruimen, zodat de vordering onder 2.c. zal worden afgewezen.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
22. Ymere heeft verzocht om een gemotiveerde beslissing over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarbij moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Bij die belangenafweging moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkrijgt, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist.
23. Vast staat dat Ymere al vanaf 2016 bezig is met het plan. Ongeacht de vraag bij wie de oorzaak van de vertraging ligt, is het in het belang van Ymere en haar verantwoordelijkheid jegens de zes bewoners die wel hebben ingestemd met de werkzaamheden dat de medewerking door [gedaagde] wordt verleend ook als er hoger beroep wordt ingesteld. Die belangen wegen zwaarder dan het belang van [gedaagde] dat hij in zijn woning kan blijven wonen, ook bij een eventueel hoger beroep.
Proceskosten
24. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
machtigt Ymere om de werkzaamheden, zoals opgenomen en beschreven onder 1.13., uit te (laten) voeren in en aan de woning van [gedaagde] ;
veroordeelt [gedaagde] om deze werkzaamheden toe te laten, te gedogen en daaraan de nodige medewerking te verlenen, waaronder begrepen het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Ymere en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Ymere ten behoeve van de hiervoor noodzakelijke handelingen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op:
exploot € 127,43
salaris € 398,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 653,43
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 127,43
salaris € 398,00
griffierecht € 128,00
-----------------
totaal € 653,43
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.