ECLI:NL:RBAMS:2023:6406 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens ontbreken hoofdverblij...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 10291718 \ CV EXPL 23-1096

Vonnis van 12 oktober 2023

in de zaak van

WONINGSTICHTING ROCHDALE,

te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Rochdale,

gemachtigde: mr. R.G. Matti,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. L.L. Metselaar.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 27 juli 2023;
- de akte van 10 augustus 2023 met bankafschriften en toelichting van [gedaagde 1] ;
- de akte van 31 augustus 2023 met een reactie hierop van Rochdale.

Vervolgens is de datum van vonnis op vandaag bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde 1] huurt met ingang van 12 mei 2000 de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorgangster van) Rochdale. De huurprijs bedraagt thans € 525,00 per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“
4.1. De woning is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn huishouden. (…). Huurder zal de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

(…)

4.3

Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van de corporatie de woning niet (voor een deel of in haar geheel) onderverhuren of aan derden in gebruik geven.”

2.3.

[gedaagde 2] , de neef van [gedaagde 1] , heeft zich ingeschreven op het adres van de woning. [gedaagde 2] is de huur van de woning gaan betalen. Er is Rochdale geen toestemming gevraagd voor medehuur.

2.4.

In augustus 2021 heeft Rochdale van de gemeente Diemen een melding ontvangen dat [gedaagde 1] de woning vermoedelijk heeft onderverhuurd dan wel in gebruik gegeven aan familie of kennissen.

2.5.

Bij bezoeken van medewerkers van Rochdale aan de woning op 7 september 2021 en 16 december 2021 werd niet open gedaan. Wel werd een bonnetje gevonden van een bezorging op naam van [naam] , met het adres van de woning als afleveradres.

2.6.

Ook bij een huisbezoek op 11 januari 2022 werd niemand aangetroffen. Bij een aansluitend buurtonderzoek zijn vier omwonenden gesproken, die allen verklaarden dat op het adres van het gehuurde een stel van ongeveer 35 jaar woont met kinderen. Een omwonende verklaarde ook dat een oudere man de afgelopen jaren niet bij de woning is gezien.

2.7.

Op 20 januari 2021 heeft op het gemeentehuis in Diemen een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde 1] , een medewerker van Rochdale en een medewerker van de gemeente Diemen. Tijdens dit gesprek heeft [gedaagde 1] verklaard dat hij met zijn neef [gedaagde 2] in de woning woont. [gedaagde 2] zou ongeveer acht tot tien jaar eerder bij [gedaagde 1] zijn ingetrokken omdat [gedaagde 1] last heeft van zijn rug en zorg nodig heeft. De vriendin van [gedaagde 2] , [naam] , woont niet bij hem en komt alleen op bezoek. [gedaagde 2] betaalt ook de huur aan Rochdale, aldus [gedaagde 1] . [gedaagde 2] heeft met [naam] twee minderjarige kinderen.

2.8.

Aansluitend heeft een huisbezoek plaatsgevonden. In het verslag dat de toezichthouder van de gemeente Diemen daarvan heeft opgesteld, is vermeld dat [gedaagde 1] in de woning moest zoeken naar een knop van een lamp. Ook [gedaagde 2] werd in het gehuurde aangetroffen. Er werden twee slaapkamers getoond; [gedaagde 1] verklaarde dat hij de rechter in gebruik heeft en [gedaagde 2] de linker. In de linker slaapkamer stond een eenpersoonsbed met twee matrassen, een grote kledingkast, een ladekast en een kinderbedje. In de kasten is mannenkleding en kinderkleding aangetroffen. Daarnaast zijn verzorgingsproducten voor een vrouw aangetroffen. In de rechter slaapkamer zijn een tweepersoonsbed, een tv met tv-meubel en een grote kledingkast aangetroffen. Gevraagd naar zijn administratie is [gedaagde 1] daar eerst naar gaan zoeken en verklaarde hij daarna dat hij zijn administratie online doet. Vervolgens lukte het [gedaagde 1] niet om desgevraagd de televisie in de woonkamer aan te zetten. [gedaagde 2] verklaarde dat hij zijn PlayStation had gebruikt en dat het [gedaagde 1] daarom niet lukte. Ook verklaarde hij dat de moeder van zijn kinderen, [naam] , op de [adres] woont, maar dat zijn kinderen heel vaak in de woning zijn en hun moeder dan ook.

2.9.

Begin februari 2022 hebben toezichthouders van de gemeente Diemen een buurtonderzoek gedaan. Een buurvrouw verklaarde dat zij de mevrouw van het adres van de woning al een tijdje niet heeft gezien en dat zij niet goed weet wie er nu wel wonen. Een andere buurvrouw verklaarde dat het gehuurde wordt bewoond door een meneer, mevrouw en twee kinderen en dat zij nooit iemand van pensioengerechtigde leeftijd heeft gezien. Een andere vrouw verklaart dat zij vooral de vrouw, [naam] , op het adres heeft gezien. Een week eerder had deze vrouw voor [naam] een pakketje aangenomen en de vrouw verklaarde ook dat [naam] in de groepsapp zit met de buren van het portiek.

2.10.

Bij huisbezoeken op 11 en 19 april 2022 deed [gedaagde 2] open en verklaarde hij dat [gedaagde 1] er niet was.

2.11.

Begin mei 2022 hebben toezichthouders van de gemeente Diemen nogmaals een buurtonderzoek gedaan en twee buurtbewoners gesproken. Een buurtbewoner verklaarde:

“
Ik woon zelf al jaren op dit adres. Ik weet wie mijn buren zijn, ik zie altijd een vrouw, een man en kinderen. Zij wonen op het adres [adres] . Ik heb nog nooit een man gezien van rond de 70 jaar. Ik heb nog nooit anderen mensen gezien die op het adres wonen, anders dan het gezin. Misschien dat de vrouw er niet meer is, want ik zie haar niet meer zo vaak. Maar de man en de kinderen zie of hoor ik wel vaak.”

Een andere buurtbewoner verklaarde: “
Op huisnummer [nummer] (…) woont voor zover mij bekend een dame, [naam] , met volgens mij 2 kinderen (meisje van een jaar of 6/7 en een jonger kindje). Of er ook met regelmaat een man in huis is durf ik niet te zeggen, die zie ik daar zelden (…)”.

2.12.

Vervolgens heeft Rochdale in kort geding ontruiming woning gevorderd. De kantonrechter heeft die in het vonnis van 20 september 2022 afgewezen, omdat [gedaagde 1] een begin van bewijs had geleverd dat hij in de woning woont. De kantonrechter was van oordeel dat dit begin van bewijs volgde uit poststukken aan [gedaagde 1] op het adres, vijf verklaringen van familie en vrienden en bankafschriften uit 2022.

2.13.

Hierna, in oktober 2022, heeft [gedaagde 1] bij de gemeente Diemen een energietoeslag aangevraagd, waarna de gemeente Diemen voor het toekennen van die aanvraag een onderzoek is gestart.

2.14.

Van dat onderzoek is een op ambtsbelofte opgemaakt verslag van 31 oktober 2022 opgesteld. Hierin verklaart de handhavingsspecialist van de gemeente Diemen onder meer over opgevraagde bankgegevens en over een huisbezoek.

Uit het verslag blijkt dat bij [gedaagde 1] bankgegevens zijn opgevraagd. De bankgegevens die [gedaagde 1] vervolgens had overgelegd, zijn van een ABN-Amrorekeningen. Die gegevens zijn niet volledig, want de uitdraai vermeldt dat deze uit 27 pagina’s bestaat, terwijl er zes zijn overgelegd, aldus de handhavingsspecialist. Daaruit blijkt dat tussen eind december 2021 en mei 2022 van de wel overgelegde transacties twee keer geld is gepind in Diemen, twee keer in Londen voor levensonderhoud. Verder is twee keer een bedrag aan [gedaagde 2] overgemaakt en zijn de overige betalingen niet voor levensonderhoud, zo blijkt uit het verslag.

Uit het verslag blijkt verder dat medewerkers van de gemeente daarna een huisbezoek aan de woning hebben afgelegd. Hier deed [gedaagde 2] open en hij weigerde de toegang. Uit het verslag blijkt dat de medewerkers van de gemeente daarbij wel zicht hadden in de woning en zagen dat een meisje op bed zat in een slaapkamer rechtsachter in de woning. Hierna is [gedaagde 1] opgebeld, maar er werd niet opgenomen. Wel belde [gedaagde 1] kort erop terug en vertelde hij dat hij in de Amsterdamse Poort was. Die middag zijn de medewerkers nogmaals naar de woning gegaan, waar niet werd opengedaan. Vervolgens is [gedaagde 1] uitgenodigd voor een gesprek twee dagen later op het gemeentehuis.

[gedaagde 1] is toen verschenen en verklaarde onder meer dat hij en [gedaagde 2] geen afspraak hebben over het betalen van de huur, maar dat [gedaagde 2] hem wel eens geld betaalt. Verder verklaarde hij dat zij samen koken maar apart eten en dat [gedaagde 2] boodschappen doet omdat hij rugproblemen heeft. Aansluitend hebben de medewerkers een huisbezoek aan de woning gebracht. Het verslag luidt, voor zover relevant, als volgt:

“
[ [gedaagde 1] ] toonde […]ons de rechterslaapkamer. Hierin stond een opgemaakt tweepersoonsbed. Deze oogde niet recent beslapen. In de laadjes van het nachtkastje naast het bed, lag een handknijper en was post die geadresseerd was aan [ [gedaagde 1] ].

[…]

Er stonden twee tweedeurskledingkasten in de kamer. Beide zeer marginaal gevuld. In de rechterkast lagen op de bovenste plank wat boeken, een bijbel, wat post dat geadresseerd was aan [ [gedaagde 1] ] en wat toiletartikelen zoals een herengeurtje Ook hing er een leren jasje. In de linkerkast […] was wat kleding te vinden: Vier of vijf stuks hangkleding, een viertal keurig gestreken overhemden en twee of drie pantalons. Opvallend genoeg zagen wij geen sokken en/of ondergoed in de kast. Wij vroegen [ [gedaagde 1] ] naar de oorzaak hiervan. [ [gedaagde 1] ] reageerde hier vaag op en gaf feitelijk geen antwoord. Na enig zoekwerk vond [ [gedaagde 1] ] in een rugzak één boxershort. Op de kasten stonden twee grote koffers. Hieruit haalde [ [gedaagde 1] ] een lege tas.

Verder opende hij de koffers niet.

In de hoek van de kamer, zag ik een schoenkastjes met daarin 6 paar schoenen. Dit waren nette schoen in tegenstelling dat de sneakers die [ [gedaagde 1] ] thans droeg. Wij zagen dat [ [gedaagde 1] ] sokdragend is. Ik gaf aan dat ik het opmerkelijk vond dat [ [gedaagde 1] ] zoveel paar schoenen heeft, terwijl hij geen sokken heeft, behalve het paar dat u nu droeg.

Ik vroeg [ [gedaagde 1] ] of hij vuile was in huis had. [ [gedaagde 1] ] vertelde mij dat er volgens hem geen vuile as in huis was. Voorts kon hij ons ook geen vuile was of een wasmand tonen.

Ik complimenteerde [ [gedaagde 1] ] over zijn mee gestreken overhemden en vroeg hem of hij zelf streek. [ [gedaagde 1] ] gaf aan dit zelf te doen. Ik vroeg hem waar de strijkbout en strijkplank zich in huis bevinden. Dit wist [ [gedaagde 1] ] niet te zeggen, maar na enige speurwerk vond hij deze terug in een inpandige kast in de gang. Daar zou [gedaagde 2] de strijkplank en strijkbout hebben neergelegd.

Inmiddels was [gedaagde 2] uit de linkerslaapkamer gekomen. Hij gaf aan ziek te zijn en de hele dag op bed te hebben gelegen. […] [gedaagde 2] bood zijn verontschuldigingen aan voor zijn gedrag van afgelopen maandag. Gelet het min of meer gelijke postuur van de heer [gedaagde 2] en [ [gedaagde 1] ], kan niet uitgesloten worden dat de kleding die wij gezien hebben aan [gedaagde 2] toebehoort.

Eenmaal in de keuken aangekomen opende [gedaagde 1] desgevraagd voor ons de koelkast. Deze had een inhoud die voldeed aan de beschrijving die hij op kantoor had gegeven.

Rond 10:45 uur hebben wij ons huisbezoek afgerond.”

3.Het geschil

3.1.

Rochdale vordert – samengevat – dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] wordt ontbonden en de woning aan de Burgemeester [adres] wordt ontruimd.

3.2.

Volgens Rochdale gebruikt [gedaagde 1] de woning niet langer als hoofdverblijf en heeft hij de woning onderverhuurd, althans in gebruik gegeven, aan [gedaagde 2] . Dat is strijd met artikel 4.1 en 4.3 van de huurovereenkomst. Dit blijkt volgens Rochdale uit alle ingebrachte stukken. Verder stelt Rochdale dat [gedaagde 2] daar woont met zijn gezin. [gedaagde 1] heeft namelijk niet onderbouwd dat hij hulpbehoevend is en daarom hulp nodig heeft van iemand die intrekt. Evenmin blijkt van een gezamenlijke huishouding tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , aldus Rochdale.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde 1] betwist dat hij daar niet zou wonen en [gedaagde 2] betwist dat [naam] en hun kinderen daar wonen. Zij voeren aan dat ze daar samen wonen en wijzen op vijf verklaringen van familie en vrienden, overgelegde poststukken aan [gedaagde 1] op het adres van de woning, foto’s van de woning en foto’s van de woning van [naam] en bankafschriften van [gedaagde 1] .

4.De beoordeling

4.1.

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde 1] al dan niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft.

4.2.

Niet in geschil is dat [gedaagde 1] op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst gehouden is het gehuurde zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Als hij zijn hoofdverblijf niet in de woning zou hebben, schiet hij tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Is dat het geval, dan moet worden beoordeeld of die tekortkoming ook van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te rechtvaardigen, gelet op de gevolgen voor de huurder.

Heeft [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in de woning

4.3.

Uit vaste rechtspraak volgt dat sprake is van het houden van hoofdverblijf in een woning, als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bepalend hierbij is waar de huurder daadwerkelijk woont, van waar hij werkt of van waar hij zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Ook van grote betekenis is de plaats waar iemand regelmatig ’s nachts slaapt. Voor de beoordeling of iemand op een bepaalde plaats zijn hoofdverblijf heeft, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.

4.4.

Uit vaste rechtspraak volgt eveneens dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van dit feit op de verhuurder rust. Maar van de huurder mag worden verlangd dat als hij de stellingen van de verhuurder betwist, hij dat motiveert met feitelijke gegevens om zo de verhuurder aanknopingspunten te geven voor een eventuele bewijslevering (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109). Het ligt namelijk voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die ondersteunen dat hij de woning als hoofdverblijf gebruikt.

4.5.

Dat houdt hier concreet het volgende in: als Rochdale gemotiveerd heeft gesteld dat [gedaagde 1] de overeenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft, de bewijslast van dit feit op Rochdale rust. Maar van [gedaagde 1] mag wel worden verwacht dat hij feitelijke gegevens verstrekt als motivering van zijn stelling dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Verstrekt [gedaagde 1] deze feitelijke gegevens niet, dan kan de kantonrechter de stelling van Rochdale als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

-
de onderbouwing van Rochdale’s stelling

4.6.

Ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft Rochdale de in overweging 2.5 tot en met 2.15 geciteerde verslagen van huisbezoeken, de verklaringen over pogingen van huisbezoeken, bevindingen van de gemeente Diemen en verklaringen van omwonenden ingebracht. Verder heeft Rochdale stukken ingebracht die [gedaagde 1] in de kort-gedingprocedure heeft ingebracht, namelijk bankafschriften van februari 2022 tot en met augustus 2022, vijf verklaringen van familie en bekenden van [gedaagde 1] en aan hem gerichte poststukken.

4.7.

Uit de stukken van Rochdale volgt dat [gedaagde 1] nooit zelf bij een huisbezoek heeft opengedaan. Wel heeft [gedaagde 2] enige keren opengedaan en waren er soms kinderen in de woning aanwezig. De enige keren dat een medewerker van Rochdale of van de gemeente Diemen [gedaagde 1] in de woning zag, was nadat hij voor een gesprek was opgeroepen bij de gemeente en zij daarna aansluitend naar de woning zijn gegaan. Dat was in april 2022 en in oktober 2022.

4.8.

Verder blijkt uit onder 2.8 en 2.14 geciteerde verslagen van de gemeente Diemen van die twee huisbezoeken, dat [gedaagde 1] weinig persoonlijk spullen in de woning kan tonen. Zo kon hij geen ondergoed of sokken tonen, op een boxershort uit een tas na. Ook had hij moeite met de aanwezige spullen in de woning. Hij kon de tv in de woonkamer niet aankrijgen, hij had moeite de lichtschakelaar in de woning te vinden en moest hij zoeken naar de strijkplank, terwijl hij gestreken overhemden als die van hem aanwees. Uit de poststukken die [gedaagde 1] in kort geding heeft ingebracht, blijkt dat hij weliswaar op zijn naam post ontvangt op het adres van de woning. Maar de kantonrechter is met Rochdale van oordeel dat deze post afkomstig is van afzenders die de adressen uit het bevolkingsregister halen, zoals de gemeente Diemen en de gemeente Amsterdam, Waternet en de pensioenuitvoerder.

4.9.

Uit de financiële stukken die tot aan de mondelinge behandeling van [gedaagde 1] in het geding waren, wordt evenmin aannemelijk dat het centrum van zijn leven zich rond Diemen afspeelt. Allereerst staat vast dat niet [gedaagde 1] , maar [gedaagde 2] al lange tijd de huur betaalt aan Rochdale. Verder zijn in de procedure financiële stukken van [gedaagde 1] overgelegd. Een deel had [gedaagde 1] in kort geding overgelegd die Rochdale vervolgens in deze procedure heeft ingebracht. Een ander gedeelte is bij de gemeente Diemen naar aanleiding van de aanvraag voor energietoeslag overgelegd en opgenomen in het verslag van de handhavingsspecialist van de gemeente Diemen. Uit die beschikbare bankgegevens bleek dat weinig pinbetalingen en geldopnames voor levensonderhoud in of rond Diemen zijn gedaan. Verder bleek dat [gedaagde 1] niet alle transacties had overgelegd, omdat op de ingediende uitdraai stond dat de uitdraai 27 pagina’s had, waarvan hij een groot deel niet had ingediend.

4.10.

[gedaagde 1] heeft verder in het kort geding vijf verklaringen ingebracht, die Rochdale in deze procedure heeft ingebracht. Twee van zijn naaste familie, een van [naam] en twee van vrienden. Deze verklaren allen dat [gedaagde 1] in de woning woont en dat als ze hem bezoeken, hij in de woning is. Ook Rochdale heeft verklaringen ingebracht, namelijk van buurtbewoners. De kantonrechter hecht meer waarde aan de verklaringen van buurtbewoners, omdat deze objectiever zijn dan die van naaste familie en bekenden. Daarbij wonen buurtbewoners rondom de woning, hebben daardoor meer zicht op de woning en kunnen daarom beter verklaren wat zich in de buurt afspeelt. Uit die verklaringen van buurtbewoners, geciteerd onder 2.9 en 2.11 komt naar voren dat een man met de leeftijd van [gedaagde 1] niet wordt gezien, maar wel [gedaagde 2] , kinderen en [naam] .

4.11.

De kantonrechter is van oordeel dat Rochdale haar stelling dat [gedaagde 1] niet in de woning woont en daar zijn hoofdverblijf dus niet heeft, met deze stukken voldoende heeft onderbouwd.

-
de feitelijke gegevens van [gedaagde 1]

4.12.

Vervolgens is het aan [gedaagde 1] om feitelijke gegevens te verstrekken als motivering van zijn stelling dat hij wel zijn hoofdverblijf had in de woning. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde 1] dit onvoldoende heeft gedaan.

4.13.

[gedaagde 1] heeft allereerst een screenshot ingebracht waarin staat dat hij niet verder met zijn bankrekening-app kan terugkijken dan 18 maanden. Nadat op de zitting duidelijk werd dat dit via de website van zijn bank wel mogelijk moet zijn, heeft de kantonrechter met het tussenvonnis [gedaagde 1] de gelegenheid gegeven om zijn bankgegevens te overleggen. En wel over de periode van 1 juni 2021 – twee maanden voordat Rochdale van de gemeente Diemen een melding kreeg van vermoedelijke onderverhuur – tot en met januari 2023, het moment van dagvaarden.

4.14.

[gedaagde 1] heeft met de akte alle bankrekeningafschriften van zijn ABN-rekening van 1 juni 2021 tot en met 31 januari 2023 overgelegd. Hierbij verklaart hij dat hij de rekening voor het voldoen van zijn vaste lasten gebruikt en de rest aan zijn ouders in Ghana overmaakt. Voor zijn eigen levensonderhoud ontvangt hij van [gedaagde 2] en zijn kinderen contant geld en de sporadische betalingen met de betaalpas verrichtte hij in Diemen, aldus [gedaagde 1] . Rochdale heeft in reactie hierop – kort gezegd – haar standpunt over [gedaagde 1] hoofdverblijf gehandhaafd.

4.15.

De kantonrechter stelt uit de overgelegde bankgegevens vast dat de inkomsten van [gedaagde 1] afkomstig zijn van de SVB, Nationale Nederlanden en twee toeslagen, namelijk huur- en zorgtoeslagen. Dit komt maandelijks neer op ongeveer € 2.000,-. De vaste lasten die van de rekening via automatische incasso afgeschreven worden, hebben niet betrekking op de woning en staan evenmin in directe verbinding met de woonsituatie. Het gaat namelijk om verzekeringspremie’s, een telefoonabonnement en afbetalingen van leningen. De kantonrechter stelt vast dat acht betalingen in de hele periode wel kunnen relateren aan de woning, namelijk zes rekeningen van Vattenvall uit 2022 en tweemaal Waternet in 2023, maar daar zit geen regelmaat in. Verder maakt [gedaagde 1] een groot deel, zoals hij ook zelf verklaart, via geldtransferkantoren over, vaak meermaals per maand. Uit de bankafschriften valt niet op te maken waar naartoe. Uit de afschriften blijkt verder dat er pinbetalingen en geldopnames zijn gedaan in het Verenigd Koninkrijk, namelijk in juni 2021, in de maanden van september 2021 tot en met november 2021 en in januari 2022, en ook in Ghana, namelijk in april 2022 en augustus 2022.

4.16.

Ook in en rond Diemen zijn pinbetalingen en geldopnamen gedaan. Maar in de periode waarop de bankafschriften zien, komen die weinig in of rond Diemen voor. Daarbij zijn het kleine bedragen. In januari 2022 is namelijk één keer gepind in Diemen. In februari 2022 zijn op drie dagen in Diemen betalingen gedaan van ongeveer dertig euro en is drie keer geld opgenomen voor in totaal € 280,-. De eerst volgende betalingen in Diemen zijn twee dagen in mei 2022, vijf dagen in juni en vier dagen in juli. Het zijn betalingen voor levensonderhoud van rondom tien euro en een keer zestien euro en verder twee geldopnames van € 200,-. Vervolgens pint hij in Amsterdam in september 2022 één keer voor € 22,09 en in oktober 2022 een keer in Rotterdam voor € 17,60.

4.17.

De conclusie is dat uit de bankafschriften onvoldoende feitelijke gegevens zijn verstrekt dat hij zijn hoofdverblijf in Diemen had. Er zijn betalingen met de pinpas in zowel Nederland als Ghana en het Verenigd Koninkrijk, maar die zijn allen te sporadisch om een centrum van zijn leven aan te wijzen. Hoogstens wordt duidelijk dat hij reist. De vaste lasten die hij via automatische incasso met de rekening maandelijks betaalt, zijn niet te relateren aan waar hij verblijf houdt. De enkele afschrijvingen die wel aan de woning gerelateerd zouden kunnen worden, zijn te onregelmatig en te kort van duur. Verder ontvangt hij inkomen in Nederland, maar groot deel daarvan wordt via geldtransferbureau’s overgemaakt. Onduidelijk is wie dat waar opneemt. Zijn eigen verklaring dat hijzelf weer leeft van contant geld dat hij krijgt van zijn kinderen en [gedaagde 2] heeft hij niet nader concreet gemaakt, zodat niet is uit te sluiten dat hij zelf het overgemaakte geld elders opneemt.

Daarnaast staat vast dat niet hij, maar [gedaagde 2] de huur van de woning betaalt. [gedaagde 1] ontvangt weliswaar huurtoeslag, zo blijkt uit de bankafschriften, maar uit de bankafschriften blijkt niet dat hij die ook daadwerkelijk inzet voor betaling van de huur.

4.18.

Verder heeft [gedaagde 1] verklaart dat hij rugklachten heeft, daaraan is geopereerd en daarom vaak op bed ligt. Hierdoor kan hij niet altijd de deur opendoen als wordt gebeld. Ook heeft hij aangevoerd dat daarom [gedaagde 2] indertijd is ingetrokken, om hem te helpen. Alleen heeft [gedaagde 1] geen feitelijke aanknopingspunten gegeven, waaruit opgemaakt kan worden dat hij deze rugklachten heeft. De enkele foto van een stoel met een massagekussen – voor zover deze al in de woning staat – is hiervoor onvoldoende. Verder ontkent [gedaagde 1] dat in de woning bij het huisbezoek in oktober 2022 geen ondergoed of sokken van hem aanwezig waren, maar hij heeft niet concreet gemaakt waar die zich dan wel bevonden. En dat terwijl het ontbreken van iets wezenlijks als iemands sokken of ondergoed vraagt om opheldering wanneer het gaat over iemands hoofdverblijf.

4.19.

[gedaagde 1] heeft ook foto’s ingebracht van zijn woning en de woning van [naam] . De kantonrechter hecht meer waarde aan de waarneming van de medewerkers van de gemeente Diemen bij de twee huisbezoeken, dan aan deze foto’s van de woning. De mogelijkheid bestaat namelijk dat de eigen gemaakte foto’s zijn genomen nadat het een en ander is aangepast aan de woning. Bij de huisbezoeken is die kans veel kleiner. Verder zeggen de foto’s van de woning van [naam] niets over het al dan niet wonen van [gedaagde 1] in de woning.

Tussenconclusie

4.20.

Dat betekent dat komt vast te staan dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. [gedaagde 1] heeft namelijk in vergelijking met wat Rochdale heeft aangevoerd, dat onvoldoende met feitelijke gegevens betwist.

4.21.

Hieruit volgt dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in het nakomen van de huurovereenkomst.

Is de tekortkoming genoeg om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen?

4.22.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Dat geldt ook voor de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Bij een vordering tot ontbinding van een dergelijke overeenkomst weegt de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.23.

[gedaagde 1] heeft de woning gehuurd. In beginsel levert dit een aanmerkelijk belang op, maar hiervoor is komen vast te staan dat hij daar niet langer zijn hoofdverblijf heeft. Daardoor weegt dit belang niet zwaar in zijn voordeel. Uit wat hiervoor is overwogen, is het voor de kantonrechter wel aannemelijk geworden dat [gedaagde 2] in de woning zijn hoofdverblijf heeft. Daarbij was hij het die lange tijd de huur voor de woning heeft betaald. Dit weegt mee in zijn voordeel. Daartegen weegt in zijn nadeel mee dat hij nooit Rochdale heeft gevraagd om medehuurder te worden en daardoor geen recht op huur voor deze woning heeft. Ook weegt in zijn nadeel mee dat alleen hij in de woning woont, zoals hij zelf heeft gesteld. Want in deze procedure heeft hij aangevoerd dat zijn kinderen niet bij hem wonen, maar bij zijn voormalig vriendin [naam] die (inmiddels) een eigen woning heeft. Zijn kinderen waren alleen overdag bij hem, zo heeft hij verklaard, als [naam] werkt. Maar omdat die een eigen woning heeft, kan hij daar op hun kinderen passen.

4.24.

Tegenover de belangen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] staat dat het hier gaat om een sociale huurwoning waar lange wachtlijsten voor zijn. Hieruit volgt dat het woonbelang van zowel [gedaagde 1] als huurder als [gedaagde 2] als feitelijk bewoner niet opweegt tegenover de tekortkoming van [gedaagde 1] . Door de woning feitelijk aan [gedaagde 2] onder te verhuren, dan wel in gebruik te geven, worden anderen op de wachtlijst voor een sociale huurwoning gepasseerd.

4.25.

Dat betekent dat de tekortkoming genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Conclusie

4.26.

De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toe. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen als hierna bepaald.

4.27.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

II. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om het gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bevindt, binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Rochdale te stellen, waarbij de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

IV. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Rochdale, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:

€ 130,74 aan explootkosten,

2,5 punten x € 199,00 = € 497,50 aan salaris voor de gemachtigde van Rochdale

€ 128,00aan griffierecht

in totaal: € 756,24, voor zover van toepassing inclusief btw;

V. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

VI. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

VII. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2023.