Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/736621 / KG ZA 23-627 DvH/MAH
Vonnis in verzet in kort geding van 14 september 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in het verzet bij dagvaarding van 21 augustus 2023,
advocaat mr. B.J.R. Loijmans te Amsterdam.
tegen
de naamloze vennootschap
N.V. ZEEDIJK,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in het verzet,
advocaten mr. D.L. Lissone en mr. A.M.H. Nolte te Amsterdam,
Partijen zullen hierna [eiser] en Zeedijk worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Bij vonnis van 14 juni 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [eiser] bij verstek veroordeeld, kort gezegd,
- tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [vestigingsplaats] te ( [postcode] Amsterdam, binnen veertien dagen na betekening van het verstekvonnis,
- tot betaling aan Zeedijk van € 22.737,58 aan huurachterstand tot en met 1 juni 2023, met wettelijke handelsrente,
- in de proceskosten van Zeedijk van € 3.640,73, met wettelijke rente.
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.
1.2.
Op de zitting van 29 augustus 2023 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de verzetdagvaarding. Zeedijk heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en Zeedijk ook een pleitnota.
1.3.
Bij de zitting waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Loijmans,
- aan de kant van Zeedijk: [naam 1] (directeur/statutair bestuurder) en [naam 2] (secretaris), met mr. Lissone en mr. Nolte.
1.4.
Vonnis is bepaald op vandaag.
1.5.
Zoals afgesproken aan het slot van de zitting hebben partijen kort nadien aan de voorzieningenrechter eenparig bericht wat de exacte huurachterstand per
29 augustus 2023 is. Deze bedraagt volgens dat bericht € 11.720,73 (de maanden maart, april en mei 2023).
29 augustus 2023 is. Deze bedraagt volgens dat bericht € 11.720,73 (de maanden maart, april en mei 2023).
2.De feiten
2.1.
Zeedijk is een vennootschap die zich bezighoudt met het beheer van onroerend goed in de binnenstad van Amsterdam. Zeedijk is opgericht in 1985 met als belangrijkste (statutaire) doelstelling het economisch herstel van de binnenstad van Amsterdam – in het bijzonder de Zeedijk – door het opkopen en doelmatig beheren van stadspanden om op die manier verbetering van het woon en werkklimaat te bewerkstelligen. De gemeente Amsterdam is een van de grotere aandeelhouders.
2.2.
[eiser] is met ingang van l september 2021 (samen met de kort daarna overleden [naam 3] ) via een akte van indeplaatsstelling in de plaats gesteld van [naam 3] , die op grond van een huurovereenkomst van 29 april 2015 (tezamen hierna: de Huurovereenkomst) de bedrijfsruimte aan de [vestigingsplaats] in [plaats] van Zeedijk huurde (hierna ook: het Gehuurde). Bijlagen bij de akte zijn:
- de huurovereenkomst van 2015;
- de algemene bepalingen van Zeedijk voor 290-bedrijfsruimte, model 1 juli 2017;
- toelichting op het verhuurbeleid van Zeedijk, versie 1 december 2016;
- het ondernemingsplan restaurant [onderneming 1] van [eiser] .
De huurovereenkomst met [naam 3] was met ingang van l mei 2015 aangegaan voor vijf plus vijf jaar, waardoor deze op dit moment tenminste doorloopt tot 30 april 2025.
2.3.
In artikel 4.1 van de akte van indeplaatsstelling staat:
“Het gehuurde zal uitsluitend door de opvolgende huurders worden bestemd om te worden gebruikt als: kwalitatief hoogwaardige horecazaak die zich toelegt op Surinaamse en Aziatische gerechten. Als bijlage aan deze overeenkomst is een omschrijving van de te voeren formule gehecht.”
2.4.
[naam 3] heeft het Gehuurde tot en met l september 2021 geëxploiteerd met zijn bedrijf [onderneming 2] . [onderneming 2] is een onderneming die zich focust op exotische Aziatische en Surinaamse gerechten. [naam 3] bereidde zijn maaltijden op een andere locatie voor en bevoorraadde het Gehuurde vanuit een andere keuken. In het Gehuurde warmde hij de maaltijden alleen kort op voordat hij de maaltijden aan zijn klanten uitreikte.
2.5.
Op 28 januari 2022 heeft Zeedijk [eiser] per e-mail uitgenodigd voor overleg over een huurachterstand van vier maanden en met de vraag wanneer [eiser] dacht zijn zaak te kunnen openen. De advocaat van Zeedijk heeft [eiser] bij brief van 3 februari 2022 gesommeerd om het Gehuurde volledig te openen en te exploiteren en de huurachterstand van toen bijna € 17.000,00 te betalen. Bij e-mail van 4 februari 2023 heeft [eiser] aan Zeedijk bericht:
"(...)
Het gaat goed met mij maar het kan altijd beter met alles.
Begin even bij het begin rond laatste weken augustus 2021 na een maand vakantie nv zeedijk kregen wij een datum voor gesprek op kantoor zeedijk samen met heer [naam 3] en na 2 dagen konden we contract komen tekenen waar wij eigenlijk niet op voorbereid waren had wat meer tijd verwacht maar goed. daarna moest er zoveel gebeuren wat ik niet verwacht had van sloop werkzaamheden 2 weken, kelder lekkage waar we 1,5 maand bezig zijn geweest elke keer na een regen konden we weer beginnen met waterzuiger aan de slag, verbouwing van 2 maanden voor dit soort kleine klus was bijna niemand bereid om aan te nemen, vergunning aanvraag etc
Maar zo kan ik wel even doorgaan met van alles
Graag zou ik afspraak willen maken voor een gesprek (...)."
2.6.
Vervolgens is er gecorrespondeerd en overlegd tussen (de advocaten van) partijen, zijn er nog diverse aanmaningen en sommaties gevolgd en zijn er af en toe betalingen door [eiser] gedaan.
2.7.
Bij e-mail van 23 november 2022 heeft Zeedijk aan [eiser] geschreven:
"(...)
In navolging van ons gesprek van gisteren bij ons op kantoor, stuur ik u hierbij nog een korte terugkoppeling. Zoals ook gisteren aangegeven is de situatie voor uw horecaruimte als volgt:
1. U heeft in 2021 de huurovereenkomst van [onderneming 2] overgenomen. Op basis van de indeplaatsstelling nam u alle rechten en plichten van [onderneming 2] over. Een van die plichten is dat u voor afwijking van het bedrijfsplan en voor aanpassingen aan (de inrichting van) het gehuurde de voorafgaande toestemming van N.V. Zeedijk nodig hebt.
2. U hebt in uw bedrijfsplan aangegeven de formule van [onderneming 2] te volgen. [onderneming 2] had geen keukenapparatuur waarmee binnen in het pand gebakken en gebraden kon worden. Dit is dus de formule waar u vooraf mee hebt ingestemd. Om daarvan af te wijken is dus goedkeuring nodig. De bestemming 'kwalitatief hoogwaardige horecazaak voor Surinaams/Aziatische gerechten' maakt dat niet anders.
3. N.V. Zeedijk staat kritisch tegenover het aanbrengen van luchtafvoerinstallaties en het plaatsen van keukenapparatuur. Reden hiervoor is dat dit al snel leidt tot stankoverlast bij de omringende panden. Uiteindelijk bepaalt N.V. Zeedijk als eigenaar wat er wel en niet gebouwd/geïnstalleerd wordt in en aan het pand.
4. N.V. Zeedijk is uiteraard wel bereid om mee te denken met opties die niet bezwarend zijn.
U gaf aan dat u zich door het voorgaande gevangen voelt in het contract. Wij begrijpen de ernst van de situatie voor u. Toch denken wij dat het mogelijk moet zijn om er alsnog wat van te maken. Wat u sowieso kunt doen is de gerechten die nu op de kaart staan bij uw bedrijfsplan (zie bijlage) vooraf voor te bereiden en deze te verwarmen in ovens/ magnetrons. Als dit niet voldoende is, dan verzoeken we u ons aan te geven welke gerechten u wil maken, welke apparatuur u daarvoor nodig heeft en op welke wijze u eventuele luchtafvoer wil regelen (anders dan via pijpen langs het pand). Uiteraard zullen we dan proberen met u mee te denken. Hopelijk komen we op die manier tot een oplossing.
Wij horen graag van u of dit voor u werkt. Als laatste verzoeken we u aan te geven wanneer de luchtafvoerpijpen zijn verwijderd. Wij zullen dit dan kort komen inspecteren. (...)".
2.8.
Op 29 november 2022 heeft Zeedijk een herinnering gestuurd. [eiser] heeft niet gereageerd.
2.9.
Op 24 januari 2023 heeft de gemachtigde van Zeedijk per e-mail aan [eiser] laten weten
:
:
"(...) Nadat wij twee keer het gesprek met u zijn aangegaan, komen wij tot de conclusie dat u blijvend tekortschiet (door het gehuurde nog steeds niet daadwerkelijk te gebruiken) en dat het geen zin heeft om het nog een derde kans te geven. Graag zouden we van u willen horen of het een optie is om het contract met wederzijds goedvinden te ontbinden en de huurrelatie te beëindigen. Als dit voor u geen optie is, dan ziet NV Zeedijk zich genoodzaakt om de ontbinding van de huurovereenkomst af te dwingen via de kantonrechter. (... )".
2.10.
Op 8 maart 2023 ontving Zeedijk de volgende klacht van een van haar huurders in de appartementen boven het Gehuurde:
"(…)
Sinds een week is de snackzaak op [huisnummer] , open. Ik weet niet of dit van jullie is? In het jaar dat ik hier woon zijn ze nu dus open. Maar daarbij komt een enorme frituur geur in de gang en in mijn (kleding) gangkast. Ik weet dat er voorheen problemen waren met hun afvoer of van het restaurant ernaast... Maar dit is niet heel fris. Ik weet niet zo goed wat ik hiermee moet of wie ik hiervoor moet benaderen. Graag hulp."
2.11.
Zeedijk heeft bij brief van haar advocaat van 9 maart 2023 aan [eiser] de tekortkomingen nogmaals toegelicht, geschreven dat Zeedijk ervan uit gaat dat [eiser] geen frituurapparaten meer gebruikt en dat zij ontruiming in kort geding zal vorderen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert hem te ontheffen van de veroordeling tegen hem uitgesproken bij het verstekvonnis van 14 juni 2023 (C/13/734010 / KG ZA 23-427) en de vorderingen van Zeedijk alsnog af te wijzen, met veroordeling van Zeedijk in de proceskosten.
3.2.
Zeedijk voert verweer. Zij stelt dat zij [eiser] herhaaldelijk heeft moeten aanspreken op het niet nakomen van verschillende kernverplichtingen onder de huurovereenkomst:
l) [eiser] betaalt geregeld de huur niet of te laat waardoor er vaker wél dan niet sprake is van een betaalachterstand;
2) [eiser] exploiteert het Gehuurde geregeld niet waardoor het Gehuurde vaak leeg staat;
3) [eiser] heeft zonder daarvoor de vooraf vereiste schriftelijke toestemming te vragen meerdere aanpassingen aan het Gehuurde aangebracht (waaronder een luchtafvoer- en ventilatiesysteem);
4) [eiser] heeft zonder daarvoor de vooraf vereiste schriftelijke toestemming te vragen de formule/exploitatie gewijzigd waarvoor het Gehuurde contractueel bestemd is.
Zeedijk handhaaft haar stellingen en vorderingen uit de oorspronkelijke dagvaarding van 5 juni 2023, met dien verstande dat nu betaling van € 11.720,73 (zie hiervoor onder 1.5) aan huurachterstand wordt gevorderd, en verzoekt het verstekvonnis in stand te laten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzet
4.1.
Artikel 143 lid 2 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt, voor zover hier van belang, dat het verzet wordt gedaan bij exploot van dagvaarding binnen vier weken na de betekening van het vonnis aan gedaagde in persoon of na het plegen door gedaagde van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis aan hem bekend is (de datum van bekendheid). Op de zitting van 29 augustus 2023 is de vraag besproken of het verzet op tijd is ingesteld. De conclusie was toen dat dit het geval was, omdat op 14 juli 2023 het verzet-kort geding aanhangig is gemaakt. [eiser] heeft toen een zittingsdatum aangevraagd en aan Zeedijk medegedeeld. Dat is binnen vier weken nadat [eiser] kennelijk bekend was met het vonnis (hij belde op 16 juni 2023 zijn advocaat erover) en dus op tijd.
4.2.
Literatuur en rechtspraak zijn op dit punt niet duidelijk. [1] Het eigen karakter van het kort geding brengt mee dat het in eerste aanleg wordt beheerst door eigen processuele regels die weliswaar, voor zover mogelijk en in de praktijk bruikbaar, zijn geënt op de wettelijke regeling van de bodemprocedure, maar daarvan toch in diverse opzichten afwijken. [2] De ratio van artikel 143 Rv Pro is dat de vierwekentermijn afloopt op het moment dat de verzetzaak aanhangig wordt. In een bodemzaak is dat de dag waarop (het exploot van) dagvaarding aan de gedaagde is betekend (artikel 125 Rv Pro). Een kort geding kan echter al eerder aanhangig zijn, namelijk zodra “aan de gedaagde mededeling wordt gedaan van het voorgenomen kort geding, alsmede van de datum en het tijdstip van behandeling daarvan, en hij van de inhoud van de conceptdagvaarding op de hoogte is gesteld”; de zaak is aanhangig zodra de zojuist bedoelde mededeling is gedaan [3] . Artikel 3.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie, versie 1 juli 2023 bepaalt: “De eisende partij deelt uiterlijk twee dagen na ontvangst van de dagbepaling de dag en het tijdstip van de mondelinge behandeling mee aan de gedaagde partij en zendt haar de concept-dagvaarding toe.” De gedachte dat in artikel 143 Rv Pro bij toepassing in kortgedingzaken voor “exploot van dagvaarding” moet worden gelezen: ‘exploot van dagvaarding of bij de mededeling, bedoeld in artikel 3.2 van het Landelijk procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie’, en daarmee de ter zitting genomen beslissing dat het verzet tijd is ingesteld, acht de voorzieningenrechter nog steeds (minst genomen) verdedigbaar.
4.3.
De zaak zal daarom nu inhoudelijk worden beoordeeld.
Ontruiming
4.4.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.5.
Voldoende aannemelijk is dat Zeedijk een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming, die strekt tot beëindiging van gesteld onrechtmatig gebruik. Bovendien stelt zij financieel nadeel te lijden nu de huur (stelselmatig) niet of te laat wordt betaald.
4.6.
De huurprijs van het Gehuurde is € 3.906,91 met ingang van maart 2023. De huurachterstand bedraagt volgens het overgelegde overzicht (zie 1.5) per 29 augustus 2023 € 11.720,73 (maart tot en met mei 2023), dat wil zeggen drie maanden. Volgens vaste rechtspraak is een huurachterstand van drie maanden in beginsel voldoende reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Uit het bij de oorspronkelijke dagvaarding van 5 juni 2023 door Zeedijk overgelegde – en door [eiser] niet betwiste – betalingsoverzicht blijkt bovendien dat [eiser] vanaf het begin van de Huurovereenkomst structureel de huur niet tijdig heeft betaald. Alleen de maand mei 2022 was tijdig voldaan. Dat is zelfs na het verstekvonnis van 14 juni 2023 nog niet echt verbeterd. De huur over de maanden januari en februari 2023 is volgens eerdergenoemd overzicht (zie 1.5) pas op 19 augustus jl. voldaan.
4.7.
Dit is op zichzelf reeds voldoende grond voor ontbinding van de Huurovereenkomst. Van Zeedijk kan, mede gelet op haar maatschappelijke (statutaire) doelstelling (zie 2.1), niet worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Het belang van [eiser] , dat op dit moment volgens zijn verklaring ter zitting er vooral in bestaat dat hij de tijd wil hebben om zijn zaak gunstig aan een derde door te verkopen, weegt daar niet tegenop. Het kan zijn dat [eiser] veel pech heeft gehad, zoals hij stelt, maar Zeedijk heeft veel geduld gehad en hem vele kansen geboden en daar heeft [eiser] niet goed op gereageerd.
4.8.
Ten overvloede wordt nog overwogen, dat, anders dan [eiser] meent, het bereiden van voedsel in het Gehuurde (met alle overlast voor de buren en ongeoorloofde installaties en pijpen vandien) duidelijk in strijd is met de Huurovereenkomst, die een voortzetting van de formule van [onderneming 2] beoogde, waarbij het eten elders werd bereid. Het is aannemelijk dat ook deze tekortkoming, in ieder geval in combinatie met het slechte betaalgedrag van [eiser] , gelet op de aard en ernst ervan en de hardleersheid van [eiser] op dit punt in een bodemprocedure voldoende grond is voor ontbinding van de Huurovereenkomst.
Slot
4.9.
Voor gegrondverklaring van het verzet bestaat gelet op het voorgaande inhoudelijk geen grond. De veroordelingen in 3.2 en 3.3 van het verstekvonnis behoeven echter inmiddels wel enige aanpassing. De ontruimingstermijn dient op veertien dagen na dit vonnis (in plaats van het verstekvonnis) te worden bepaald en de te betalen huurachterstand op € 11.720,73. Om misverstanden te voorkomen zal het verstekvonnis (op formele gronden) worden vernietigd en het gehele dictum opnieuw worden uitgeschreven. [eiser] zal worden veroordeeld in de proceskosten van de verzetprocedure.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
vernietigt het verstekvonnis (C/13/734010 / KG ZA 23-427) van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 14 juni 2023 gewezen tussen partijen, en opnieuw rechtdoende:
5.2.
veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [vestigingsplaats] te ( [postcode] [plaats] te ontruimen met al de zijnen en het zijne, onder afgifte van de sleutels aan Zeedijk,
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Zeedijk van € 11.720,73 aan huurachterstand (de maanden maart, april en mei 2023), vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de respectievelijke vervaldatum van de huurfacturen tot aan de dag van volledige voldoening,
5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de verstekprocedure, aan de zijde van Zeedijk tot op heden begroot op € 3.640,73, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening,
5.5.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de verzetprocedure, aan de zijde van Zeedijk tot op heden begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2023. [4]
Bij afwezigheid van mr. Dudok van Heel is dit vonnis ondertekend door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak.