ECLI:NL:RBAMS:2023:5428

• Datum uitspraak: 16 augustus 2023
• Publicatiedatum: 23 augustus 2023
• Zaaknummer: C/13/724503 / HA ZA 22-896
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.G. Molenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot afronding verbouwingswerkzaamheden en schadevergoeding bij hinder door verbouwing van appartementen

In deze zaak vorderden eisers, eigenaren van een appartement, dat de rechtbank gedaagde, de eigenaar van een ander appartement, zou gelasten om zijn verbouwing uiterlijk op 30 november 2023 af te ronden. Tevens vorderden zij schadevergoeding voor langdurige hinder die zij ondervonden door de verbouwing. De rechtbank heeft de vorderingen van eisers afgewezen. De procedure begon met een dagvaarding op 8 september 2022, gevolgd door verschillende processtukken en een mondelinge behandeling op 14 juni 2023. De rechtbank oordeelde dat er geen concrete einddatum voor de verbouwing was overeengekomen en dat de vertraging niet aan gedaagde kon worden toegerekend. De rechtbank concludeerde dat gedaagde niet tekort was geschoten in de nakoming van de verbouwingsovereenkomst en dat de hinder die eisers ondervonden niet onrechtmatig was. De rechtbank wees de eisers in de proceskosten, die vastgesteld werden op € 3.667,00, te vermeerderen met wettelijke rente. Dit vonnis is uitgesproken op 16 augustus 2023.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/724503 / HA ZA 22-896

Vonnis van 16 augustus 2023

in de zaak van

1. [eiser 1] ,

te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2] ,

te [woonplaats] ,
eisende partijen,

hierna te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , en samen ook: [eisers] ,

advocaat: mr. R.R. Beuker te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. F.J. Pijls te AMSTERDAM.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 september 2022, met producties
• de conclusie van antwoord in het incident, met producties
• het vonnis in het incident van 21 december 2022
• de conclusie van antwoord
• het tussenvonnis van 29 maart 2023
• de akte inbreng producties, bewijsaanbod en wijziging van eis van [eisers]
• het bezwaar tegen wijziging eis tevens antwoordakte tevens akte overlegging producties van [gedaagde]
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 juni 2023
• het e-mailbericht van [gedaagde] van 26 juli 2023 met opmerkingen bij het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Het pand aan de [locatie 1] (hierna:
het pand ) is gesplitst in twee appartementsrechten: [adres 1] , gelegen in het souterrain en de belétage van het pand (hierna:
A-1 ) en [adres 2] (hierna:
A-2 ). [gedaagde] is eigenaar van A-1 en [eisers] is eigenaar van A-2. [eisers] woont op de derde etage van het pand. De eerste en tweede verdieping hebben zij bestemd voor verhuur.

2.2.

Het pand heeft een vereniging van eigenaren (hierna:
de VvE ). [eiser 2] is de bestuurder van de VvE.

2.3.

Het modelreglement van de VvE bepaalt, voor zover van belang:

“
Artikel 16

1.
De vereniging voert het beheer over – en draagt de zorg voor het onderhoud van – de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

(…)

Artikel 17

1.
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

a.
de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de gevels (…) “

2.4.

In een e-mailbericht van 10 januari 2015 van Adviesbureau Hoogeboom B.V. die ook in kopie aan [gedaagde] is gestuurd naar aanleiding van een fase 1 funderingsonderzoek naar het pand, is het volgende opgenomen:

“
Uit het meetrapport (bijlage) komt naar voren dat het pand een grote scheefstand naar achter toe heeft. Deze scheefstand vertoont zich met name in de niet in 1958 aangepakte delen. De scheefstanden zijn een indicatie voor een matig tot slechte fundering. ”

2.5.

De VvE heeft tijdens de vergadering van eigenaars van 31 maart 2017 besloten tot renovatie en onderhoud van een aantal gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VvE heeft daarbij besloten af te zien van een fase-II onderzoek naar de actuele toestand van de fundering.

2.6.

Op 6 februari 2018 heeft de heer Leguijt van Pieters Bouwtechniek een e-mail verzonden aan [eiser 2] over een bespreking die op 2 februari 2018 is gehouden over de voorgenomen verbouwingswerkzaamheden in het appartement van [gedaagde] en aan de gemeenschappelijke fundering. Deze e-mail luidt, voor zover van belang:

“
… hierbij een korte notitie van de besproken zaken tijdens het overleg op 2 februari j.l.

(…)

F. Planning.

* De aannemer wil graag over 2 weken starten; de sloopwerkzaamheden waren al gestart.

* Kelderbak maken duurt ca 3 maanden.

* [naam 1] maakt nieuwe globale planning; regelmatig overleg met de bewoners over de volgende bouwfases, lawaai etc.”

2.7.

Op 18 februari 2018 hebben de VvE, [gedaagde] en [eisers] een overeenkomst verbouwing gesloten (hierna:
de verbouwingsovereenkomst ). In de verbouwingsovereenkomst wordt [gedaagde] aangeduid als ‘eigenaar A1’, [eisers] als ‘eigenaar A2’ en de VvE als de Vereniging. De verbouwingsovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:

“

In overweging nemende:

(…)

I. Eigenaar A1 heeft de wens geuit:

(…)

(…)

bouwgedeelte A1 en A3 te onderkelderen, waarmee de bestaande fundering van A1 zal worden vernieuwd; (…)

Zijn overeengekomen:

(…) Werk I

1. De Vereniging geeft aan eigenaar A1 toestemming voor het verrichten van de hierboven onder I a tot en met c genoemde werkzaamheden, hierna gezamenlijk ook te noemen “het werk I”, (…)

Second opinion constructie 3. Eigenaar A2 zal een constructieve second opinion laten verrichten van de constructieberekeningen. (…)

Vergunningen

7. Voor zover toestemming en/of vergunning van gemeentewege of van andere overheidsinstellingen noodzakelijk is, zal eigenaar A1 daartoe het nodige verrichtten. (…)

Fundering

8. Tegelijkertijd met de uitvoering van het werk I zal de fundering van het gebouw worden vernieuwd. Eigenaar A2 betaalt een bedrag van € 40.000,00 mee aan de kosten van vernieuwing van de fundering van A1/A2. De kelderbak die onder A1 en A3 zal worden geplaatst, zal deels als fundering dienen, ondersteund door nieuwe funderingspalen. De VvE betaalt de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de fundering onder A1/A2 voor zover:

i deze niet onder de versterkte garantie vallen;

ii deze niet de kelderbak zelf betreffen;

iii het onderhoud, herstel en vernieuwing niet noodzakelijk is als gevolg van een constructiefout in het werk I.

Wanneer onduidelijk is welk gedeelte van het te verrichten onderhoud, herstel of vernieuwing van de fundering betrekking heeft op A1/A2 of op A3 zullen de kosten worden verdeeld naar rato van de grondoppervlakteverhouding tussen A1/A2 en A3.

(…)

Overlast

12. De werkzaamheden met betrekking tot het werk dienen aan de bewoners en/of gebruikers van het gebouw zo min mogelijk overlast te bezorgen.

(…)

Duur overeenkomst

17. Deze overeenkomst wordt voor onbepaalde tijd aangegaan.

(…)

Ook zal de Vereniging het recht hebben om deze overeenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen, zodra en indien eigenaar A1 na daartoe in gebreke te zijn gesteld – één of meer verplichtingen uit deze overeenkomst niet nakomt. ”

2.8.

[eisers] heeft ir. Melchert Leguijt van Pieters bouwtechniek ingeschakeld voor de second opinion (hierna:
Leguijt ). In zijn e-mail van 7 februari 2018 aan [eiser 2] en [gedaagde] heeft Leguijt onder meer het volgende opgenomen:

“
Op basis van de tekening van [locatie 2] is aangehouden door de constructeur bt-advies, dat het gebouw [locatie 2] geheel zelfstandig, apart gefundeerd is.

Er is daar geen sprake van een gezamenlijke bouwmuur, of mandelige muur.

Er behoeft dus ook geen toestemming te zijn voor het gezamenlijk gebruik van de muur van [locatie 2] en [locatie 1] , want dat is niet aan de orde. “

2.9.

[gedaagde] is met de verbouwing aangevangen en heeft daarvoor Kaaij Funderingstechniek b.v. ingeschakeld (hierna:
Kaaij ).

2.10.

Bij besluit van 20 maart 2019 heeft de Gemeente Amsterdam een bouwstop opgelegd omdat de werkzaamheden werden uitgevoerd in afwijking van de benodigde omgevingsvergunning. Deze bouwstop is op 12 april 2019 opgeheven.

2.11.

Op 9 mei 2019 heeft de firma Fugro NL Land B.V. (hierna:
Fugro ) aan de aannemer van [gedaagde] rapport uitgebracht van haar onderzoek naar de vraag of de bouwmuur van het pand gemeenschappelijk is met die van het pand op de [locatie 2] . De conclusie van Fugro is dat deze bouwmuur met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid gemeenschappelijk is.

2.12.

Op 9 juli 2019 is op verzoek [eisers] een kort geding gehouden waarin [eisers] , kort en zakelijk weergegeven, heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt om binnen een half jaar de verbouwing te voltooien op vakkundige wijze en in overeenstemming met overheidsvoorschriften, maar hem te verbieden de werkzaamheden te laten uitvoeren door Kaaij. [eisers] heeft daarbij ook gevorderd dat het Kaaij zou worden verboden nog werkzaamheden aan het pand uit te voeren. Tijdens de mondelinge behandeling van dat kort geding zijn [eisers] , [gedaagde] en Kaaij het volgende overeengekomen (hierna:
de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 1] ):

“
Partijen, onder wie nu ook de heer Kaaij in persoon, gaan zo snel mogelijk op zoek naar een bouwopzichter/- mediator die van een toereikend mandaat zal worden voorzien. De opdracht zal worden gegeven door de VVE van nummer [locatie 1] . Er wordt naar gestreefd dat de VVE van [locatie 2] ook mee tekent. De heer [gedaagde] zorgt zo spoedig mogelijk voor een actuele bouwplanning met werkomschrijving. Tenzij partijen nog anders overeenkomen zullen de werkzaamheden pas worden hervat met toestemming van de bouwopzichter/-mediator. ”

2.13.

Na het kort geding hebben [eisers] en [gedaagde] Polman bouwconsulting gekozen als bouwopzichter (hierna:
Polman ). Kaaij heeft na het kort geding zijn werkzaamheden voor [gedaagde] beëindigd. De VvE heeft echter Polman niet de opdracht gegeven waartoe partijen hadden besloten met de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 1] . [gedaagde] heeft daarna Polman zelf opdracht gegeven om voor hem op te treden als bouwopzichter.

2.14.

Op 8 juni 2020 heeft Fugro aan [gedaagde] rapport uitgebracht van haar onderzoek naar de fundering van het pand. Daarin is vermeld, voor zover van belang:

“
7. CONCLUSIE

(…)

Op basis van het huidige onderzoek is Fugro van mening dat de fundering van de bouwmuur [locatie 3] moet worden beoordeeld als onvoldoende tot slecht . De fundering van de bouwmuur moet worden hersteld, er bestaat een reëel risico op ernstige zakkingen. ”

2.15.

Op 26 augustus 2021 is tussen [gedaagde] enerzijds en de Vereniging van Eigenaren van nr. [locatie 2] en haar individuele appartementseigenaren (hierna:
nr. [locatie 2] ) een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna:
de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 2] ). Met de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 2] geeft nr. [locatie 2] met het oog op de mandelige muur toestemming voor de verbouwing onder de opschortende voorwaarde dat [gedaagde] daarvoor een bedrag betaald van € 20.000,-. Tevens is overeengekomen dat de verbouwing zal worden uitgevoerd door Building Support b.v. (hierna:
Building Support ).

2.16.

In de periode vanaf november 2022 tot medio februari 2023 heeft de heer [naam 2] namens nr. [locatie 2] meerdere handhavingsverzoeken aan Waternet gestuurd en verzocht de verbouwing van het pand stil te leggen.

2.17.

De werkzaamheden voor de verbouwing aan het pand zijn in juni 2023 hervat. Building Support heeft op 2 juni 2023 een indicatieve werkplanning afgegeven waarin is voorzien dat het werk aan de kelderbak en de fundering in januari 2024 wordt opgeleverd.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert, samengevat, na eiswijziging dat de rechtbank:

• [gedaagde] gelast om zijn verbouwing uiterlijk op 30 november 2023, of een andere door rechtbank te bepalen termijn, af te ronden op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag of een dwangsom in goede justitie te bepalen;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 53.945,67,- of een ander in goede justitie te bepalen bedrag, aan schadevergoeding op te maken bij staat;
• [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en beslagkosten te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis en de nakosten;
• [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 2.775,- te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum vonnis.

3.2.

[eisers] stelt zich op het standpunt dat partijen zijn overeengekomen dat er een begin- en einddatum zou zijn voor de verbouwing. Bovendien geldt op grond van de redelijkheid en billijkheid dat de werkzaamheden binnen redelijke termijn worden uitgevoerd. [gedaagde] schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van deze verplichting. Hij is daarom aansprakelijk op grond van wanprestatie (artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek, hierna:
BW ). De vertraging bij de verbouwing is aan [gedaagde] te wijten. [gedaagde] negeert aldus de belangen van [eisers] en hij veroorzaakt onrechtmatige hinder, zoals bedoeld in artikel 5:37 BW. Op grond van artikel 2 van het modelreglement is [gedaagde] verplicht zich jegens [eisers] overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen.

3.3.

[gedaagde] heeft het volgende verweer gevoerd. Hij betwist dat met [eisers] een einddatum voor de verbouwing is overeengekomen. Niemand wist hoe lang de werkzaamheden zouden duren. [gedaagde] erkent dat in het begin van de verbouwing de werkwijze van zijn toenmalige aannemer (Kaaij) heeft geleid tot een bouwstop, maar die bouwstop heeft geleid tot een vertraging van korte duur. De belangrijkste vertraging is veroorzaakt doordat bij de aanvang van de verbouwing er vanuit is gegaan dat de muren van het pand niet mandelig waren. Dit bleek onjuist. De vaststelling van de mandeligheid bleek niet eenvoudig en ook [eisers] is tekortgeschoten in de uitvoering van hun second opinion die ook ervan uitgang dat niet sprake was van mandeligheid. Er is geen sprake van moedwillige vertraging door [gedaagde] , die zelf het grootste belang heeft bij afronding van de werkzaamheden. [gedaagde] heeft, direct nadat hij bekend werd met de mandeligheid, toestemming gevraagd aan nr. [locatie 2] , maar toestemming is pas laat verkregen omdat nr. [locatie 2] onredelijke eisen heeft gesteld aan de toestemming. In april 2020 bleek dat de fundering van nr. [locatie 4] slecht was. Hierdoor werden hogere eisen aan het funderingsherstel gesteld. Daarna heeft het werk stil gelegen vanwege de lage waterstand in de buurt, de daarmee verband houdende maatwerkbesluiten van Waternet, en handhavingsverzoeken aan Waternet van de heer [naam 2] van nr. [locatie 2] . [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure met de veroordeling tot betaling van de wettelijke rente over die proceskosten vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Afronding van de werkzaamheden voor een bepaalde of bepaalbare einddatum?

4.1.

[eisers] heeft gesteld dat met [gedaagde] is overeengekomen dat hij de verbouwing voor een bepaalde einddatum zal afronden. Daarbij beroept [eisers] zich op het e-mailbericht van Leguijt dat is aangehaald in rechtsoverweging 2.6.

4.2.

Of [gedaagde] zich heeft verbonden om de verbouwing af te ronden voor een bepaalde einddatum moet worden vastgesteld door uitleg van hetgeen [eisers] en [gedaagde] hierover zijn overeengekomen. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan hetgeen over en weer is verklaard en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In het e-mailbericht Van Leguijt, waar [eisers] zich op beroept, wordt een
geplande termijn van
circa drie maanden genoemd voor het werk aan de kelderbak. Een planning waarnaar in dat e-mailbericht wordt verwezen kan niet gelijk worden gesteld aan een overeengekomen einddatum en de genoemde termijn van circa drie maanden is niet definitief. Bovendien behelst de verbouwing meer dan alleen de bouw van de kelderbak, namelijk ook de overige werkzaamheden die samenhangen met het funderingsherstel en de afronding van de verbouwing. De verbouwingsovereenkomst, die is gesloten na het e-mailbericht van Leguijt, is nauwkeurig geformuleerd. Daarin staat niets over een einddatum. Uit het e-mailbericht van Leguijt en de verbouwingsovereenkomst volgt dus niet dat [gedaagde] zich heeft verbonden om de verbouwing voor een einddatum af te ronden. Van een dergelijke verplichting is ook overigens niet gebleken.

4.3.

[eisers] heeft aangeboden om door het horen van getuigen te bewijzen dat het e-mail bericht van Leguijt een weergave is van hetgeen op 2 februari 2018 is besproken. Dit bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat dit feit niet door [gedaagde] wordt betwist. De rechtbank is in rechtsoverweging 4.2 dan ook met [eisers] ervan uitgegaan dat het e-mailbericht van Leguijt een weergave is van hetgeen op 2 februari 2018 is besproken.

4.4.

De rechtbank volgt [eisers] ook niet in haar betoog dat de eisen van redelijkheid en billijkheid als grond voor aanvulling van de verbouwingsovereenkomst met zich meebrengen dat [gedaagde] gehouden is de verbouwing binnen een bij voorbaat te bepalen redelijke termijn af te ronden. Zoals reeds in het vonnis in het incident is overwogen (rechtsoverweging 5.5 van het vonnis in het incident van 21 december 2022) gaat het om een ingrijpende verbouwing waarbij het verloop en de duur afhankelijk zijn van allerlei factoren. Op sommige van die factoren heeft [gedaagde] geen of slechts beperkte invloed. Er kunnen onvoorziene omstandigheden zijn die pas in de uitvoering duidelijk worden, hetgeen in deze procedure ook naar voren is gekomen. De feiten en omstandigheden die het verloop en de duur van de verbouwing kunnen beïnvloeden zijn niet op voorhand te bepalen. Het is daarom niet redelijk om [gedaagde] te verplichten de verbouwing binnen een door de rechtbank te bepalen eindtermijn af te ronden.

Onrechtmatige hinder; de beoordelingsmaatstaf

4.5.

[eisers] heeft zich beroepen op artikel 5:37 BW dat bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. Deze bepaling geldt ook tussen eigenaren van appartementsrechten zoals [gedaagde] en [eisers] [gedaagde] heeft niet betwist dat de verbouwing hinder oplevert. De rechtbank zal met partijen ervan uitgaan dat de verbouwing hinder oplevert. De rechtbank zal hierna nagaan of deze hinder onrechtmatig is zoals bedoeld in artikel 6:162 BW.

4.6.

Artikel 6:162 BW bepaalt dat hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, verplicht is de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden. Als onrechtmatige daad kan worden aangemerkt een inbreuk op een recht en een doen of nalaten in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, een en ander behoudens de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond. Een onrechtmatige daad kan aan de dader worden toegerekend, indien zij te wijten is aan zijn schuld of aan een oorzaak welke krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt.

De verbouwingsovereenkomst, wanprestatie

4.7.

Met artikel 12 van de verbouwingsovereenkomst heeft [gedaagde] zich verbonden om met de werkzaamheden zo min mogelijk overlast te bezorgen. De verbouwingsovereenkomst bevat geen andere, meer concrete bepalingen aan de hand waarvan kan worden beoordeeld welke overlast wel of niet is toegestaan. De toets of sprake is van ongeoorloofde hinder onder de verbouwingsovereenkomst is daarom niet anders dan toetsing aan artikel 5:37 BW.

Is sprake van onrechtmatige hinder of overlast in strijd met de verbouwingsovereenkomst?

4.8.

[eisers] heeft zich in op het standpunt gesteld dat de verbouwing onnodig lang duurt en dat [gedaagde] de belangen van [eisers] negeert. De vertraging van de verbouwing is aan [gedaagde] te wijten. Aldus [eisers]

4.9.

Uit de 5:37 BW en de verbouwingsovereenkomst volgt dat [gedaagde] zich dient in te spannen om onnodige hinder voor [eisers] te voorkomen. In dit geschil gaat het om de lange duur van de hinder als gevolg van vertraging van de werkzaamheden. Het geschil draait daarom om de vraag of sprake is van vertraging van de werkzaamheden die aan [gedaagde] is toe te rekenen, waaronder het geval dat [gedaagde] nalatig is geweest bij het treffen van maatregelen om vertraging van de werkzaamheden te voorkomen. Het ligt hierbij op de weg van [eisers] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van aan [gedaagde] toe te rekenen vertraging. Omdat [gedaagde] zich niet heeft verplicht tot afronding van de verbouwingswerkzaamheden voor een einddatum, is daarvoor de enkele verwijzing naar het zeer lange verloop van de verbouwing onvoldoende.

De verwijten van [eiser 1] jegens [gedaagde]

4.10.

[eisers] hebben [gedaagde] het volgende verweten:

• [gedaagde] heeft met de eerste aannemer, Kaaij een ondeskundige aannemer aangesteld;
• [gedaagde] had eerder toestemming moeten verkrijgen van nr. [locatie 2] en toen dat niet binnen een maand lukte had hij een kort geding moeten beginnen tegen nr. [locatie 2] ;
• [gedaagde] heeft bij de voorbereiding niet vastgesteld dat een tafelconstructie nodig was;
• [gedaagde] heeft zich niet op voorhand op de hoogte gesteld van de mogelijke problemen rondom de grondwaterstand en daarmee rekening gehouden.

Beoordeling van de verwijten

De aanstelling van Kaaij

4.11.

[gedaagde] heeft erkend dat er in het begin van de verbouwing zaken niet goed zijn gelopen. Daarmee staat echter nog niet vast dat het voor [gedaagde] zo duidelijk moet zijn geweest dat Kaaij niet geschikt was om de werkzaamheden uit te voeren dat [gedaagde] van de aanstelling van Kaaij had moeten afzien. Hierbij is mede van belang dat [gedaagde] geen bedrijfsmatige ontwikkelaar van onroerend goed is, maar een particulier zonder bijzondere deskundigheid die in beginsel op de deskundigheid van partijen als Kaaij moet kunnen vertrouwen. Daarnaast is van belang dat de bezwaren van [eisers] tegen de betrokkenheid van Kaaij bij de werkzaamheden onderwerp is geweest van het kort geding in 2019 en dat [eisers] en [gedaagde] hun geschil daarover met de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 1] hebben beslecht. De vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 1] staat er aan in de weg dat [eisers] in deze procedure [gedaagde] dezelfde verwijten maken als die in het kort geding aan de orde zijn geweest.

De toestemming van nr. [locatie 2]

4.12.

De werkzaamheden hebben vertraging opgelopen omdat [gedaagde] geen toestemming had van nr. [locatie 2] om werkzaamheden te verrichten aan de mandelige fundering. [gedaagde] had na toereikend onderzoek kunnen weten dat de fundering aan de zijde van nr. [locatie 2] mandelig is en dat hij derhalve toestemming nodig had van nr. [locatie 2] voor werkzaamheden aan de fundering. In beginsel kan het [gedaagde] daarom worden verweten dat hij is begonnen aan de werkzaamheden zonder dat hij die toestemming had verkregen.

4.13.

In dit geval is echter sprake van bijzondere omstandigheden. [gedaagde] is een particulier zonder bijzondere deskundigheid. Hij is bij aanvang van de verbouwing uitgegaan van de door Leguijt - in opdracht van [eisers] - afgegeven second opinion dat niet sprake is van een mandelige muur met nr. [locatie 2] . Hij mocht op die second opinion vertrouwen. Dat [gedaagde] de werkzaamheden is aangevangen terwijl deze second opinion, naar achteraf bleek, onjuist is, kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend.

4.14.

[gedaagde] heeft zich verweerd tegen het verwijt dat hij geen kort geding tegen nr. [locatie 2] heeft gevoerd toen na een maand bleek dat nr. [locatie 2] onredelijke eisen stelde. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat hij daarvoor een procesvolmacht nodig had van [eisers] en dat deze enige tijd op zich heeft laten wachten. Mede in het licht van dit verweer heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd wanneer een kort geding tegen nr. [locatie 2] met succes zou zijn afgerond. Het staat daardoor niet vast dat met een kort geding tegen nr. [locatie 2] de werkzaamheden eerder hervat hadden kunnen worden dan door het treffen van de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 2] . Tevens is van belang dat met de in de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 2] gegeven toestemming een definitieve regeling is getroffen met nr. [locatie 2] . Met een uitspraak in kort geding kan (slechts) een voorlopig oordeel worden verkregen. De langere duur van onderhandelingen ten opzichte van een procedure in kort geding kan worden gerechtvaardigd door de grotere mate van zekerheid die daarmee is verkregen. Dat [gedaagde] geen kort geding tegen nr. [locatie 2] heeft gevoerd betekent in deze omstandigheden niet dat dat deze vertraging (voor zover die langer is dan een maand) hem kan worden toegerekend.

De tafelconstructie

4.15.

[eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat bij verbouwingen zoals de onderhavige altijd een tafelconstructie gebruikelijk is en dat [gedaagde] te laat er achter is gekomen dat deze nodig is. Polman heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat uit het funderingsonderzoek van Fugro bleek dat de gemeenschappelijke fundering van nr. [locatie 4] onmiddellijk aan herstel toe was en dat
dan een verbouwing niet mogelijk is zonder tafelconstructie. De rechtbank oordeelt dat uit de stelling van [eisers] dat een tafelconstructie gebruikelijk is niet reeds volgt dat deze altijd noodzakelijk is, dus ook in het geval dat niet bekend is dat de gemeenschappelijke fundering van nr. [locatie 4] onmiddellijk aan herstel toe was. In het licht van de verklaring van Polman is door [eisers] onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagde] in dit geval bij aanvang van de werkzaamheden gehouden was een tafelconstructie te gebruiken. De rechtbank gaat er daarom niet vanuit dat [gedaagde] in dit opzicht nalatig is geweest.

De grondwaterstand

4.16.

[gedaagde] heeft betwist dat de vertraging als gevolg van de handhavingsbesluiten van Waternet hem kan worden verweten. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de grondwaterstand ter plaatse vrijwel altijd te laag is vanwege de aanwezigheid van een poldergemaal en dat de beperkte bemaling die [gedaagde] heeft uitgevoerd niet van significante invloed is op de grondwaterstand. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij leidingwater in de grond heeft gepompt om aan de strenge maatwerkbesluiten te voldoen en de werkzaamheden voort te kunnen zetten. Dat het werk desalniettemin maanden stil heeft gelegen is volgens [gedaagde] het gevolg van bezwaren die door nr. [locatie 2] bij Waternet zijn ingediend.

4.17.

De rechtbank oordeelt dat uit de door [gedaagde] overgelegde producties blijkt dat [gedaagde] zich in verband met het toezicht door Waternet door deskundigen laat bijstaan en dat meerdere, uitgebreide, handhavingsverzoeken van de heer [naam 2] van nr. [locatie 2] voor vertraging hebben gezorgd. In dit verband is illustratief dat de Senior handhaver Bouw en Gebruik van de Gemeente Amsterdam in een e-mail van 12 mei 2023 aan de heer [naam 3] van Building Support heeft geschreven:

“
De heer [naam 2] , eigenaar van nummer [locatie 2] , blijft ons bestoken met vragen en handhavingsverzoeken. De heer [naam 2] is bij ons al jaren bekend als notoire klager. ”

De rechtbank oordeelt dat in het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] [eisers] onvoldoende (nader) heeft onderbouwd dat [gedaagde] nalatig is geweest bij het treffen van maatregelen om mogelijke problemen rondom de waterstand te adresseren.

Tussenconclusie

4.18.

Uit het voorgaande volgt dat de door [eisers] jegens [gedaagde] gemaakte verwijten geen doel treffen en dat niet is komen vast te staan dat de vertraging van de werkzaamheden aan [gedaagde] kan worden toegerekend.

Slotoverwegingen

4.19.

De rechtbank ziet in dat een ingrijpende verbouwing, zoals de onderhavige, flinke hinder tot gevolg heeft en dat dit vanwege de lange, onzekere duur leidt tot ergernis en frustratie bij [eisers] Behalve dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] hiervan een verwijt kan worden gemaakt is tevens van belang dat de werkzaamheden mede betrekking hebben op de fundering. De verbouwing is daarom niet alleen in het belang van [gedaagde] , maar ook in het belang van de VvE en daarmee in het belang van [eisers] Het feit dat de werkzaamheden aan de fundering gelijktijdig worden uitgevoerd met de aanleg van de kelderbak – hetgeen alleen het belang van [gedaagde] dient – maakt dit niet anders. Met de vaststellingsovereenkomst nr. [locatie 2] hebben [gedaagde] en [eisers] daarenboven afgesproken dat de VvE een bouwopzichter / mediator zouden benoemen (Polman) met een toereikend mandaat. De VvE had als opdrachtgever van Polman waar nodig invloed kunnen uitoefenen op het verloop van de werkzaamheden. Deze invloed heeft de VvE zonder goede reden prijsgegeven.

4.20.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] zich laat bijstaan door mensen in wie [eisers] ook vertrouwen heeft en dat de werkzaamheden inmiddels zijn hervat. [gedaagde] heeft verder verklaard dat hij over de financiële middelen beschikt om de werkzaamheden te betalen en terecht benadrukt dat de afronding van de werkzaamheden ook in zijn belang is.

4.21.

De slotsom is dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in de nakoming van de verbouwingsovereenkomst en dat niet sprake is van hinder die onrechtmatig is zoals bedoeld in artikel 5:37 BW.

4.22.

[eisers] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. ^[1] Deze proceskosten moeten worden voldaan binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Indien niet aan de proceskostenveroordeling wordt voldaan is [eisers] daarover wettelijke rente verschuldigd. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld en te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na dit vonnis:

- griffierecht

€

1.301,00

- salaris advocaat

€

2.366,00

(2,00 punten × € 1.183,00)

Totaal

€

3.667,00

4.23.

[eisers] is voorts gehouden de nakosten te voldoen voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.667,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis,

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.G. Molenaar en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.

Voetnoten

1. Deze hoofdelijkheid volgt uit: ECLI:NL:HR:2022:1942