Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10600836 KK EXPL 23-409
vonnis van: 17 augustus 2023
func.: 51447
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Rochdale
gemachtigde: mr. L. Hennink
t e g e n
1. [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
gemachtigde: mr. S. Ouald Chaib
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
niet verschenen
3. zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [gedaagde 3]
gedaagden
niet verschenen.
Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde 3] en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en de bewoners genoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 12 juli 2023 met producties heeft Rochdale een voorziening gevorderd. Op 3 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Rochdale zijn verschenen [naam 1] (woonfraude onderzoeker) en [naam 2] (bedrijfsjurist), vergezeld door gemachtigden mr. L. Hennink en mr. J. Soomers. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde 2] en de bewoners zijn niet verschenen, hoewel de dagvaarding op behoorlijke wijze is uitgebracht. [gedaagde 1] heeft op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten (mede aan de hand van pleitaantekeningen) toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende:
1.1.
[gedaagde 1] huurt van Rochdale de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 787,41 per maand.
1.2.
In de van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden is bepaald:
8.3
De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben;
(…)
8.7
Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, aan één of meer derden in gebruik te geven en/of de huur van het gehuurde aan één of meer derden af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van verhuurder. De verhuurder is bevoegd aan toestemming voorwaarden te verbinden. Verlaat de huurder de woonruimte met de kennelijke bedoeling om elders te gaan wonen en niet in het gehuurde terug te keren, zegt hij de huur niet op en laat hij één of meer derden zonder toestemming van de verhuurder en zonder de verhuurder daarvan op de hoogte te brengen de woning bewonen als ware hij/zij huurder(s), dan is sprake van afstand van huur.
1.3.
Op 28 juli 2022 heeft de gemeente Amsterdam een melding met betrekking tot onder(ver)huur van het gehuurde ontvangen.
1.4.
Op 2 november 2022 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam het gehuurde bezocht. Tijdens het huisbezoek werd de zoon van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , aangetroffen.
1.5.
Rochdale is een onderzoek naar het gehuurde gestart. Daarover is het volgende gerapporteerd:
“(…)
Op 7-12 rond 19.50 uur langs geweest op het adres samen met gemeente. Helaas deed niemand open.
(…)
Op 9-12-2022 zijn rechtmatig wonen medewerker, [naam 3] en toezichthouder van de Gemeente Amsterdam, [naam 4] op huisbezoek geweest om 11.25 uur. (…)
We bellen aan bij de voordeur, maar er is geen reactie.
Als we het balkon verder op lopen kun je door het keuken raam naar binnen kijken.
We zien dat deze helemaal leeg is.
Ook het raam ernaast, dit is een slaapkamer.
Deze ruimte is ook helemaal leeg.
Als we om de flatwoning heen lopen komen we bij nog een slaapkamer ( aan de achterkant ).
Ook deze is helemaal leeg.
Hetzelfde geldt voor de woonkamer, dit is het volgende raam, deze is ook helemaal leeg.
(…)
Op 17/04 met gemeente langs geweest. Troffen Zoon aan die ons binnen liet. Woning was vrij leeg. Alleen zijn kamer was echt ingericht. Liet ons ook de slaapkamer van moeder zien. Hier stond een kast met 5 deuren, hier hing 1 jasje en een heel klein stapeltje kleding. Bed was ook niet gedekt maar kaal matras en kaal dekbed. (…) Zoon heeft een adres in Den Haag. Moet ook huur zijn bij wooncompagni.
(…)
contact gehad met melder. Deze gaf aan dat dochter er 2 maanden heeft gewoond. Woonde toen ook een andere meid en [naam 5] woonde er. (…)”
1.6.
Op 19 april 2023 hebben een medewerker van Rochdale en de toezichthouder het gehuurde voor de laatste keer bezocht. [gedaagde 2] werd tijdens dit bezoek aangetroffen.
1.7.
Bij brieven van 20 april 2023 en 4 mei 2023 heeft Rochdale [gedaagde 1] verzocht om de huurovereenkomst binnen acht dagen op te zeggen.
1.8.
Bij brief van 15 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] meegedeeld dat [gedaagde 1] niet bereid is de huurovereenkomst op te zeggen.
1.9.
Op 1 mei 2023 heeft Rochdale contact opgenomen met de derde die melding heeft gedaan van onderverhuur. Hij verklaarde dat zijn dochter in de maanden februari en maart 2022 samen met [gedaagde 2] en een andere bewoner in het gehuurde heeft gewoond. Hij heeft daarnaast drie betalingsbewijzen van zijn dochter aan [gedaagde 2] van twee keer huur en borg in februari 2022 verstrekt. Ook heeft hij brieven verstrekt van de dochter en de deurwaarder over de terugbetaling van de waarborgsom en whatsapp-correspondentie tussen [gedaagde 2] en de dochter over onder meer het betalen van de huur en het aandragen van een nieuwe huurder alsmede whatsapp-correspondentie tussen [gedaagde 2] en de andere bewoner over de duur van het verblijf en de waarborg.
1.10.
Bij brieven van 26 juni 2023 heeft de gemachtigde van Rochdale [gedaagde 3] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan een procedure aanhangig wordt gemaakt.
1.11.
[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
Vordering en verweer
2. Rochdale vordert dat [gedaagde 3] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk veroordeeld zullen worden tot ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening, zo nodig met hulp van de deurwaarder. Daarnaast vordert Rochdale [gedaagde 3] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3. Rochdale stelt hiertoe ten aanzien van [gedaagde 1] dat zij in strijd met de algemene huurvoorwaarden haar hoofdverblijf niet in de woning heeft en de woning in gebruik heeft gegeven c.q. heeft onderverhuurd aan haar zoon en andere bewoners. Deze tekortkomingen rechtvaardigen in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van de woning. Ten aanzien van [gedaagde 2] en de bewoners stelt Rochdale dat zij zonder recht of titel in de woning verblijven en derhalve onrechtmatig jegens Rochdale handelen. Rochdale stelt dat zij een spoedeisend belang heeft, omdat er voor sociale huurwoningen hele lange wachtlijsten bestaan en de woning op korte termijn ter beschikking dient te worden gesteld aan een huurder die daar op grond van de toewijzingsregels voor in aanmerking komt.
4. [gedaagde 1] betwist de vordering. [gedaagde 1] voert aan dat Rochdale geen spoedeisend belang heeft bij de vordering en dat zij niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde 1] woont in de woning en heeft daar ook haar hoofdverblijf. [gedaagde 2] verbleef de laatste periode in de woning omdat het psychisch niet goed ging met [gedaagde 1] . [gedaagde 1] erkent dat haar zoon de woning twee maanden heeft onderverhuurd, maar voert aan dat zij hiervan niet op de hoogte was. Gelet op die twee maanden en het feit dat [gedaagde 1] kampt met psychische problematiek is een ontruiming een te vergaande maatregel, aldus [gedaagde 1] .
5. [gedaagde 2] en de bewoners zijn niet in de procedure verschenen.
Beoordeling
6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
7. Rochdale heeft een spoedeisend belang bij haar vordering, omdat zij snel moet kunnen optreden tegen onrechtmatig gebruik van schaarse sociale huurwoningen.
8. Gelet op het bepaalde in artikel 140 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) zal het vonnis in deze procedure ook ten aanzien van de niet verschenen gedaagden [gedaagde 2] en de bewoners, tegen wie verstek is verleend, als een vonnis op tegenspraak worden beschouwd. Ten opzichte van de niet verschenen partijen geldt dat de vorderingen in beginsel worden toegewezen, tenzij de vorderingen onrechtmatig of ongegrond voorkomen (artikel 139 Rv).
9. De vordering tegen gedaagden [gedaagde 2] en de bewoners zal worden toegewezen, omdat deze vordering de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
10. Op grond van de algemene huurvoorwaarden is [gedaagde 1] verplicht haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
11. Het is aan Rochdale om haar stelling dat [gedaagde 1] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning voldoende aannemelijk te maken. Van [gedaagde 1] mag echter wel worden verlangd dat zij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stelling van Rochdale (gerechtshof Amsterdam, 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109).
12. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] de woning niet of nauwelijks gebruikt als woonruimte en daar ook niet haar hoofdverblijf heeft. Gebleken is dat Rochdale in ieder geval vijf keer op verschillende tijdstippen het gehuurde heeft bezocht, ook in de avonduren, waarbij [gedaagde 1] niet is aangetroffen. Daarnaast volgt uit de overgelegde rapportages van de huisbezoeken dat het gehuurde op 9 december 2022 nagenoeg leeg was en op 17 april 2023 in het gehuurde alleen een jas en een klein stapeltje kleding van [gedaagde 1] is aangetroffen. Bovendien heeft [gedaagde 1] ter zitting verklaard dat zij in augustus en september 2022 in België verbleef en dat zij niet op de hoogte is geweest van de onderhuur in de periode van februari en maart 2022, wat erop wijst dat zij ook toen niet in de woning verbleef.
13. [gedaagde 1] heeft daartegenover onvoldoende gegevens of argumenten ingebracht die haar standpunt kunnen ondersteunen. Zo volgt uit de overgelegde verklaring van de klantbegeleider niet dat [gedaagde 1] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De afspraken met de klantbegeleider waren immers telefonisch of op het kantoor van de klantbegeleider. Daarnaast blijkt uit de overgelegde bankafschriften juist dat [gedaagde 1] een groot gedeelte van de betalingen niet in de buurt van het gehuurde heeft gedaan. Dat [gedaagde 1] iedere maand voeding van Nutrihealth op het adres van het gehuurde ontvangt, vormt ook geen aanwijzing dat zij in het gehuurde woont. Uit de overgelegde verwijzing van Nutrihealth blijkt niet dat de voeding ook daadwerkelijk op het adres van het gehuurde wordt bezorgd.
14. Daarnaast staat vast dat [gedaagde 1] haar verplichtingen jegens Rochdale heeft geschonden voor zover het de aan de vordering ten grondslag gelegde onderverhuur betreft. Gebleken is dat [gedaagde 2] in ieder geval een kamer in het gehuurde illegaal heeft onderverhuurd in de periode van februari en maart 2023. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat zij hiervan niet op de hoogte was. Zij is echter op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk voor de gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in de woning bevinden. [gedaagde 1] had erop moeten toezien dat er geen illegale onderhuur in het gehuurde plaatsvond.
15. De conclusie van het voorgaande is dat met een zo grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, dat het gerechtvaardigd is om vooruitlopend daarop [gedaagde 3] in dit kort geding te veroordelen om de woning te ontruimen. Het door [gedaagde 1] gestelde belang bij behoud van de woning weegt niet op tegen het belang van Rochdale bij ontruiming. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet immers worden aangenomen dat [gedaagde 1] voornamelijk elders verblijft en ook elders onderdak heeft of kan krijgen.
16. [gedaagde 3] zullen dus worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter zal mede op grond van hetgeen is besproken ter zitting, de ontruimingstermijn stellen op twee maanden na betekening van dit vonnis.
17. [gedaagde 3] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 3] hoofdelijk om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde 3] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
exploot € 662,54
salaris € 529,00
griffierecht € 128,00
-----------------
-----------------
totaal € 1.319,54
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde 3] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.