Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/6306
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amstelveen, eiser
( [gem. eiser] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, verweerder
(gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ [1] -waarde van zijn woning op het adres [adres 1] in Amstelveen voor het belastingjaar 2022.
2. Met een besluit van 25 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar die waarde vastgesteld op € 453.000,-. Met het bestreden besluit van 23 november 2022 op het bezwaar van eiser is de heffingsambtenaar bij die waarde gebleven.
3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 29 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [persoon] , namens de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van verweerder.
Vaststaande feiten
5. De woning van eiser is een tussenwoning, die in 1985 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m2, een dakkapel van 2 m2 en een berging van 6 m2. Het perceeloppervlak van de woning is 139 m2.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
7. Eiser heeft op zitting een waarde bepleit van € 433.000,-. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 453.000,- niet te hoog is.
8. Gelet op wat is besproken op zitting beperkt het geschil zich tot de vraag of de waarde van de woning moet worden gebaseerd op één vergelijkingsobject of drie vergelijkingsobjecten. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde alleen gebaseerd hoeft te worden op de verkoop van [adres 2] (vergelijkingsobject 1). Verweerder heeft dit betwist en zich op het standpunt gesteld dat de andere twee vergelijkingsobjecten even geschikt en relevant zijn voor de waardebepaling. Partijen hebben de rechtbank verzocht om een oordeel over dit geschilpunt. De overige beroepsgronden heeft eiser op zitting laten vallen.
9. De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan eiser bepleit, vindt de rechtbank vergelijkingsobject 1 niet beter vergelijkbaar dan de andere vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt vast dat alle drie de vergelijkingsobjecten tussenwoningen zijn uit hetzelfde bouwjaar. Daarnaast hebben de vergelijkingsobjecten ongeveer hetzelfde woonoppervlakte. De stelling van eiser dat vergelijkingsobject 1 beter vergelijkbaar is omdat dit in dezelfde straat ligt als de woning maakt het voorgaande niet anders. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat de andere twee vergelijkingsobjecten aan aangrenzende straten liggen. De afstand tussen de woning en de verschillende vergelijkingsobjecten is daarmee nagenoeg verwaarloosbaar. Verder geldt dat in de hier gehanteerde waardering door middel van de vergelijkingsmethode besloten ligt dat vergelijking plaatsvindt met meerdere verkoopcijfers. Dat betekent dat zich in de regel meerdere vergelijkingsobjecten zullen aandienen. De aanname van eiser dat, naar hij stelt, in het geval één van de objecten meer geschikt is dan de andere vergelijkingsobjecten per definitie de andere objecten buiten beschouwing zouden moeten blijven, is niet juist.
10. Voor zover eiser met zijn standpunt een beroep wenst te doen op de meerderheidsregel, overweegt de rechtbank als volgt. Deze regel geldt alleen als objecten ‘nagenoeg identiek’ zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Daarnaast moet sprake zijn van ten minste twee identieke objecten die lager gewaardeerd zijn. Nu eiser slechts naar één, in zijn ogen nagenoeg identieke, woning heeft verwezen, kan reeds daarom geen sprake zijn van een geslaagd beroep op de meerderheidsregel. Deze beroepsgrond slaagt daarom ook niet.
11. Gelet op het vorenstaande oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Greebe, rechter, in aanwezigheid van
mr.N.J.A. van Eck, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
21 juli 2023.
mr.N.J.A. van Eck, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
21 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen door het sturen van een brief aan het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.