ECLI:NL:RBAMS:2023:4882

• Datum uitspraak: 24 juli 2023
• Publicatiedatum: 30 juli 2023
• Zaaknummer: AMS 23/217
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.L. Bolkestein
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak in Amsterdam

In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam op 24 juli 2023 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Amsterdam voor het jaar 2022. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam had de WOZ-waarde vastgesteld op € 446.000, waartegen de eiser, eigenaar van de woning, bezwaar had gemaakt. Eiser stelde dat de waarde niet hoger zou moeten zijn dan € 359.000. De rechtbank heeft het beroep van eiser ongegrond verklaard, na een zorgvuldige afweging van de argumenten van beide partijen.

De heffingsambtenaar had ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend, waarin de woning was getaxeerd op € 446.000. Dit rapport bevatte gegevens van vergelijkingsobjecten, waarvan de transactieprijzen wezen op een hogere waarde dan door eiser werd gesteld. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, mede op basis van de vergelijkingsobjecten die een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 8.096 vertoonden, terwijl de woning van eiser was gewaardeerd op € 7.103 per vierkante meter.

Eiser voerde aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet alle relevante stukken had verstrekt, maar de rechtbank oordeelde dat dit geen gebrek vormde. De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar de juiste methode had toegepast en dat er geen sprake was van willekeur of rechtsongelijkheid. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en er was geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of terugbetaling van griffierecht.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 23/217

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2023 in de zaak tussen

[eiser] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

( [heffingsambtenaar] ).

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak Eerste [adres 1] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 446.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar was aanwezig, bijgestaan door taxateur [naam 1] .

Overwegingen

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een benedenwoning met tuin en een berging. De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 58 m², en de tuin is ongeveer 40 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet hoger is dan € 359.000.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 446.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3), alle in Amsterdam.

Het oordeel van de rechtbank

5. De waarde die moet worden vastgesteld, is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten betreffen benedenwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en een goed vergelijkbaar woonoppervlakte. Ook de tuinen hebben een vergelijkbaar formaat. Uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 8.096, terwijl de woning van eiser gewaardeerd is op € 7.103 per vierkante meter. Zelfs als voor alle drie de vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van een goede kwaliteit en een goed onderhoudsniveau – wat volgens de taxateur van de heffingsambtenaar ook zou moeten – volgt hieruit dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gewezen op de drie vergelijkingsobjecten uit het bij het bezwaarschrift gevoegde taxatierapport van taxateur [naam 2] van ‘Eerlijke WOZ’. De rechtbank merkt op dat de vierkantemeterprijzen die uit deze drie vergelijkingsobjecten volgen met € 7.999, € 7.780 en € 8.997 hoger zijn dan waarop de woning van eiser gewaardeerd is. Dit bevestigt dus juist dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Uit het rapport volgt wel een lagere waarde (€ 339.941), maar dat komt doordat er een correctie van € 113.314 wordt toegepast op de waarde van de woning voor de staat van de voorzieningen. Nu verder niet wordt toegelicht op basis waarvan deze correctie plaatsvindt en ook nergens anders uit blijkt dat daarvoor aanleiding is, ziet de rechtbank geen aanleiding om op grond van dit taxatierapport te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar voorgestane (eind)waarde.

8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan hem heeft toegezonden, zoals de indexcijfers. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 ^[1] blijkt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. Dat de heffingsambtenaar het inzagerecht van eiser heeft geschonden, is verder gesteld noch gebleken.

9. De rechtbank is niet gebleken van willekeur en rechtsongelijkheid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode met drie panden gebruikt. Deze methode is goedgekeurd.

Conclusie

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

11. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Voetnoten

1. ECLI:NL:GHAMS:2022:499.