Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/103
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
(mr. P.E.H.A. Ingenhou).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 26 februari 2022 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 597.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar was aanwezig, bijgestaan door taxateur [naam 1] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning met een dakterras en een parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 116 m² en de oppervlakte van het dakterras is ongeveer 13 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 416.000.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 597.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] (verkoop 1), [adres 3] (verkoop 2) en [adres 4] (verkoop 3), alle in Amsterdam.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten betreffen tevens repeterende tussenwoningen met een parkeerplaats, en hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Ook de woonoppervlakte is vergelijkbaar met die van de woning. Uit de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 4.392, terwijl de woning van eiser gewaardeerd is op € 4.055 per vierkante meter.
7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat uit het bij het bezwaarschrift gevoegde taxatierapport van taxateur [naam 2] van ‘ [bedrijf] ’ blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt echter dat uit dat taxatierapport juist blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de transactieprijs van de [adres 5] in Amsterdam volgt een vierkantemeterprijs van € 4.241, en uit het vergelijkingsobject [adres 4] volgt een vierkantemeterprijs van € 4.351. De reden dat uit het rapport een lagere eindwaarde volgt voor de woning (€ 400.000) komt door het object [adres 6] . De taxateur heeft de transactieprijs van dat object namelijk uitgesplitst in een perceelwaarde van € 528.477 en een opstalwaarde van € 19.304. Daarmee komt de vierkantemeterprijs van de woonoppervlakte voor dit object volgens het taxatierapport neer op € 361. Nu de gemachtigde van eiser dit op de zitting ook niet nader heeft kunnen verklaren, gaat de rechtbank ervan uit dat het hier om een fout gaat, zodat het taxatierapport van eiser niet leidt tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan hem heeft toegezonden, zoals de indexcijfers. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 [2] blijkt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. Dat de heffingsambtenaar het inzagerecht van eiser heeft geschonden, is verder gesteld noch gebleken.
9. De rechtbank is niet gebleken van willekeur en rechtsongelijkheid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode met drie panden gebruikt. Deze methode is goedgekeurd.
Conclusie
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.L. Bolkestein, rechter, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2023.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.