Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 22/2725 en AMS 22/3337
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2021 de WOZ-waarde van de woningen [adres] voor- en achterzijde te Amsterdam voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 536.000 respectievelijk € 355.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
De zaak met nummer AMS 22/2725 ( [adres] achterzijde) is aan de orde geweest op de zitting van 24 januari 2023. Het onderzoek ter zitting is geschorst om de zaak gevoegd te behandelen met het beroep in de zaak AMS 22/3337 ( [adres] voorzijde).
De zaken zijn vervolgens gevoegd behandeld op de zitting van 2 juni 2023.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [naam] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woningen en woont op de [adres] voorzijde, te weten een vrijstaande boerderij met een garagebox en een loods. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 155 m² en de oppervlakte van de kavel is 561 m². [adres] achterzijde betreft een tot (recreatie)woning omgebouwde directiekeet met vier garageboxen. De oppervlakte van deze woning is ongeveer 127 m² en de oppervlakte van de kavel is
300 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2020. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van [adres] voor- en achterzijde moet worden vastgesteld op
€ 450.000 respectievelijk € 250.000. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Objectafbakening
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat sprake is van één WOZ-object, omdat beide woningen op één perceel staan en beide eigendom zijn van eiser. Bovendien heeft de recreatiewoning geen aparte nutsvoorzieningen en huisnummer. [adres] achterzijde kan daarom niet als individueel object verkocht worden. De bewoners van de recreatiewoning zijn de dochter van eiser en haar echtgenoot. De dochter van eiser verleent mantelzorg aan eiser. Alle drie personen staan ingeschreven op het adres [adres] . Eiser stelt verder dat een mantelzorgwoning geen (apart) WOZ-object is dat als zodanig belast kan worden.
5. Het betoog van eiser slaagt niet. De rechtbank verwijst voor de motivering naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 7 februari 2023 [2] waar op dit betoog van eiser wordt ingegaan. Volgens het Hof moeten de vrijstaande boerderij en de recreatiewoning als twee gebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ worden aangemerkt. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende gestelde mantelzorg door zijn dochter niet tot gevolg heeft dat voor de Wet WOZ het gebruik van de recreatiewoning moet worden toegerekend aan de gebruiker van de woning. Belanghebbende respectievelijk zijn dochter en haar echtgenoot wonen namelijk ieder afzonderlijk zelfstandig in de boerderij respectievelijk de recreatiewoning. De boerderij en de recreatiewoning behoren daarom ook niet naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar. De heffingsambtenaar heeft de boerderij en de recreatiewoning aldus terecht als afzonderlijke onroerende zaken in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ aangemerkt.
6. De omstandigheid dat de woning niet als individueel object verkocht kan worden, leidt niet tot een ander oordeel. De woning wordt als zelfstandige eenheid bewoond en gesteld noch gebleken is dat in geval van een eventuele verkoop de woning niet alsnog juridisch gesplitst kan worden.
[adres] voorzijde
7. Eiser verwijst naar de overgelegde grondstaffel. Volgens de uitleg van de heffingsambtenaar zou bij de waardering van grotere percelen een lagere prijs per m² gelden. Eiser voert aan dat bij het onderhavige WOZ-object de hoogste m²-prijs wordt gehanteerd, terwijl dit het grootste perceel betreft. Ter zitting heeft de taxateur uitgelegd dat de grondwaardering tot stand komt door de marktgegevens te vergelijken en die zijn verschillend in verschillende buurten. Zo heeft elke buurt zijn eigen basis grondwaarden. Volgens de taxateur kunnen de verschillen in de grondwaardering daardoor worden verklaard. De rechtbank acht de uitleg van de (taxateur van de) heffingsambtenaar navolgbaar. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
8. Eiser bepleit een WOZ-waarde van maximaal € 450.000. Eiser benoemt daarbij de (slechte) staat van onderhoud en kwaliteit van de woning en de toegenomen overlast van de toegangsweg naar en de lichtmasten van het nabijgelegen sportpark.
9. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning van eiser. In de overgelegde matrix is het onderhoud en de kwaliteit van de woning van eiser al gekwalificeerd als “slecht”. Dit is de laagste kwalificering die het object kan krijgen. De rechtbank stelt verder vast dat de m²-prijzen van de woning van eiser (veel) lager zijn vastgesteld dan de m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de
m²-prijzen van de woning van eiser en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verschillen in (kosten van) onderhoud, kwaliteit, ligging en de gestelde overlast die met de ligging gepaard gaat, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. De rechtbank acht daarbij van belang dat de (taxateur van de) heffingsambtenaar de extra grond, te weten 1.329 m², zeer laag heeft gewaardeerd. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand, de kwaliteit en ligging van de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
10. Eiser voert aan dat er van een verkeerd bouwjaar is uitgegaan bij de waardering van de woning. In de matrix staat bouwjaar 1992, maar dit is volgens eiser eigenlijk bouwjaar 1899. Dit heeft naar de mening van eiser geleid tot een te hoge vastgestelde WOZ-waarde van het object. Ter zitting geeft de heffingsambtenaar aan dat er sprake is van een registratiefout. Hij bevestigt dat er inderdaad moet worden uitgegaan van bouwjaar 1899 bij de woning. Volgens de heffingsambtenaar heeft de registratiefout echter geen invloed op de waardering van het object, mede gelet op de forse verschillen tussen de m²-prijzen van de woning van eiser en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten. Wel zegt de heffingsambtenaar toe de registratiefout te corrigeren. De rechtbank acht de uitleg van de heffingsambtenaar navolgbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
11. De conclusie is dat de waarde van [adres] voorzijde te Amsterdam met
€ 536.000 niet te hoog is vastgesteld.
[adres] achterzijde
12. Eiser bepleit een totale WOZ-waarde van maximaal € 250.000. Eiser benoemt daarbij de (slechte) staat van onderhoud en kwaliteit van de woning en de toegenomen overlast van de toegangsweg naar en de lichtmasten van het nabijgelegen sportpark.
13. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar in de matrix voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning van eiser. In de overgelegde matrix is het onderhoud en de kwaliteit van de woning van eiser al gekwalificeerd als “slecht”. Dit is de laagste kwalificering die het object kan krijgen. De rechtbank stelt verder vast dat de m²-prijzen van de woning van eiser in elke vergelijking lager zijn vastgesteld dan de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is dan ook van oordeel dat voor zover sprake zou zijn van eventuele noemenswaardige verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten, de heffingsambtenaar hier reeds voldoende rekening mee heeft gehouden. Met de verschillen tussen de m²-prijzen van de woning van eiser en de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten zijn verschillen in (kosten van) onderhoud, kwaliteit, ligging en de gestelde overlast die met de ligging gepaard gaat, gelet op de grootte van dit prijsverschil voldoende tot uiting gebracht. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat de onderhoudstoestand en kosten, de kwaliteit en ligging van de woning een nog groter verschil in waarde met de vergelijkingsobjecten rechtvaardigen. De beroepsgrond slaagt dus niet.
14. Eiser voert aan dat er geen sprake is van vier vrijstaande garages. Er zijn weliswaar vier aan elkaar zittende opslagruimten, maar daarvan kunnen er slechts twee als garage worden gekwalificeerd. De andere twee opslagruimten zouden volgens eiser gekwalificeerd moeten worden als bergingen, omdat deze erg klein zijn en er geen hedendaagse auto in geparkeerd kan worden. Een waardering van € 80.000,- voor de vier opslagruimten, namelijk € 20.000,- per opslagruimte, is volgens eiser daarom te hoog. De heffingsambtenaar geeft aan dat gekeken dient te worden naar het gehele plaatje. Een totale waarde van € 355.000,- is een reëel bedrag voor het WOZ-object. Het hoofdonderdeel, te weten de woning, is volgens de heffingsambtenaar zeer ondergewaardeerd als wordt gekeken naar de verschillen in m²-prijs van de woning en de vergelijkingsobjecten. De waarde van de bijgebouwen doet daar niets aan af. De rechtbank stelt voorop dat de in geschil zijnde WOZ-waarde van de woning de waarde in zijn geheel betreft. De aan de samenstellende onderdelen van een woning toegekende waarden vormen een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. [3] De rechtbank acht de uitleg van de heffingsambtenaar in dit licht bezien navolgbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
15. De conclusie is dat de waarde van [adres] achterzijde te Amsterdam met
€ 355.000 niet te hoog is vastgesteld.
Vergoeding immateriële schade
16. Eiser heeft de rechtbank verzocht om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
17. De vraag of de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het EVRM is overschreden, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. De behandeling van een zaak als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. De behandeling van het bezwaar mag ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep mag ten hoogste anderhalf jaar duren. De te beoordelen periode begint met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. De omstandigheden van het geval kunnen maken dat een langere behandelduur gerechtvaardigd is. Als de redelijke termijn is overschreden, geldt voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van
€ 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De rechtbank moet beoordelen op welke manier de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan of, als de overschrijding van de termijn heeft plaatsgevonden in beroep, ten laste van de Staat.
18. Eiser heeft een bezwaarschrift ingediend op 12 april 2021. Uitgaande van een redelijke termijn van twee jaar, had in deze procedure uiterlijk op 12 april 2023 uitspraak moeten worden gedaan. Gelet op hetgeen is vastgesteld in overweging 17 doet zich een overschrijding van de redelijke termijn voor met een periode van drie maanden. Van andere bijzonderheden die een rechtvaardiging van de overschrijding van deze termijn opleveren is de rechtbank niet gebleken. Uitgaande van een schadebedrag van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, zal de rechtbank eiser een schadevergoeding van € 500,- toekennen.
19. De rechtbank stelt vast dat de bestreden uitspraak is gedateerd 15 april 2022. Dit is een overschrijding van iets meer dan zes maanden in de bezwaarfase. De rechtbank stelt vast dat er geen overschrijding is in de beroepsfase. Het voorgaande leidt ertoe dat de schadevergoeding van € 500,- volledig voor rekening komt van de heffingsambtenaar.
20. In de toewijzing van het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens het door de heffingsambtenaar overschrijden van de redelijke termijn, ziet de rechtbank ook aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht in beide zaken vergoedt.
21. Onder verwijzing naar de uitspraak van 7 februari 2023 van het Gerechtshof Amsterdam [4] wijst de rechtbank het verzoek om vergoeding van proceskosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar om aan eiser een schadevergoeding van € 500,- te betalen;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 100,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.