ECLI:NL:RBAMS:2023:4552

• Datum uitspraak: 19 juli 2023
• Publicatiedatum: 19 juli 2023
• Zaaknummer: C/13/716499 / HA ZA 22-323
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C.H. Broesterhuizen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Burengeschil over dakterras en schadevergoeding na renovatie

In deze zaak, die zich afspeelt in Amsterdam, heeft eiser in conventie, eigenaar van een pand, de rechtbank verzocht om het dakterras van gedaagden te laten verwijderen. Eiser stelt dat het dakterras, dat zich op de erfgrens bevindt, in strijd is met artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, omdat het uitzicht biedt op zijn erf. Gedaagden, die het dakterras in 2012 hebben aangelegd, betwisten dit en stellen dat er geen onrechtmatig uitzicht is. De rechtbank heeft vastgesteld dat er geen direct uitzicht is op het erf van eiser, maar slechts schuin zicht. Hierdoor is er geen sprake van onrechtmatige hinder. Eiser heeft ook schadevergoeding gevorderd in reconventie wegens scheurvorming in zijn pand na renovatie door gedaagden. De rechtbank heeft geoordeeld dat gedaagden voldoende hebben aangetoond dat de gebrekkige staat van het pand van eiser heeft bijgedragen aan de schade aan hun pand. De zaak is verwezen naar de schadestaatprocedure voor verdere beoordeling van de schade.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/716499 / HA ZA 22-323

Vonnis van 19 juli 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser in conventie,

gedaagde in reconventie,

advocaat mr. G.L.E. Kemerink op Schiphorst te Almelo,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beide wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. M.C. Jonkman te Zaandam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] (in vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 11 april 2022, met producties,
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties,
• de conclusie van antwoord in reconventie,
• het tussenvonnis van 23 november 2022, waarin een plaatsopneming en een mondelinge behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van de plaatsopneming en de mondelinge behandeling van 1 februari 2023 en de daarin genoemde (proces)stukken,
• het bericht van [eiser] , binnengekomen ter griffie op 1 maart 2023, met opmerkingen op het proces-verbaal,

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[eiser] is sinds 1 december 1993 eigenaar van de appartementen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] . Bij akte van 19 mei 2020 is de splitsing van [locatie 1] in appartementsrechten opgeheven en is [eiser] eigenaar geworden van het gehele pand.

2.2.

[gedaagden] is sinds 5 januari 2012 eigenaar van het pand gelegen aan de [locatie 2] . [gedaagden] heeft op 15 juni 2012 een vergunning gekregen voor het aanbrengen van een dakterras op de uitbouw op de begane grond.

2.3.

[gedaagden] heeft het dakterras vervolgens laten aan leggen tot aan de erfgrens tussen het perceel van [gedaagden] en [eiser] .

2.4.

Op 7 februari 2014 hebben [gedaagden] en de eigenaren van het pand aan de [locatie 3] een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente Amsterdam vanwege achterstallige onderhoud aan het pand aan de [locatie 1] . De gemeente heeft het pand op 19 augustus 2015 geïnspecteerd.

2.5.

Op 18 november 2015 heeft de gemeente Amsterdam aan [eiser] een last onder dwangsom opgelegd om binnen een termijn van tien weken noodzakelijke voorzieningen uit te voeren aan het pand aan de [locatie 1] , omdat het pand gebreken had en in een staat verkeerde die in strijd is met de bepalingen uit de Woningwet en het pand op onderdelen niet voldeed aan de eisen uit het Bouwbesluit. De last onder dwangsom volgde nadat [eiser] in een brief van 19 augustus 2015 was verzocht de noodzakelijke voorzieningen te treffen, maar hier niet op reageerde. In de voorzieningenlijst behorende bij het handhavingsbesluit worden werkzaamheden opgedragen aan de voorgevel, achtergevel, het vrijstaand gedeelte van de linker bouwmuur, de uitbouw, het dak, de begane grond, en het voorste gedeelte van de eerste verdieping.

2.6.

Op 20 mei 2016 heeft de gemeente Amsterdam aan [eiser] een vergunning verleend voor het renoveren van het pand aan [locatie 1] .

2.7.

Op 23 juli 2018 heeft de gemeente Amsterdam het pand aan de [locatie 1] geïnspecteerd. Uit deze inspectie kwam naar voren dat het pand op bepaalde onderdelen, zoals de fundering, niet voldeed.

2.8.

In februari 2020 is de (voormalig) aannemer van [eiser] , Nieuwenhuis Bouw B.V. (hierna: Nieuwenhuis), begonnen met sloopwerkzaamheden in het pand aan de [locatie 1] . Er heeft geen vooropname plaatsgevonden van het pand van [gedaagden]

2.9.

Nieuwenhuis is op enig moment in staat van faillissement verklaard.

2.10.

Op 31 maart 2020 heeft bouwadviesbureau Strackee B.V., in opdracht van [gedaagden] , een visuele inspectie uitgevoerd en geconstateerd dat sprake is van scheurvorming in de vloeren en wanden van het pand van [gedaagden]

2.11.

Op 2 april 2020 heeft [gedaagden] [eiser] aansprakelijk gesteld voor de schade die is en zal ontstaan door de werkzaamheden aan zijn pand.
2.12. In een beschikking van 19 augustus 2021 heeft deze rechtbank op verzoek van [gedaagden] de heer R.J. van Drie werkzaam bij RPS advies- en ingenieursbureau B.V. (hierna: RPS), als deskundige benoemd. De rechtbank heeft hem opgedragen onderzoek te doen naar de oorzaak van de schade aan het pand van [gedaagden] en (onder meer) de vraag te beantwoorden of de schade is toe te rekenen aan de sloop- en bouwwerkzaamheden aan het pand van [eiser] vanaf februari 2020.

2.13.

Op 1 april 2022 heeft de deskundige de definitieve versie van het deskundigenrapport opgemaakt. Het rapport bevat de volgende constateringen:

“(…) Na bestudering kunnen in hoofdlijnen de volgende feiten en omstandigheden door de
jaren heen worden gehaald uit het verstrekte materiaal. In de huidige toestand zijn deze
zaken niet meer waar te nemen.

Het pand [locatie 1] is vanaf 2012 in slechte staat en kampt met ernstige lekkage en
degradatie. Balklagen zijn ingezakt en plafonds komen naar beneden.

Deskundige wil hierbij aangeven dat Nieuwenhuis het pand al in zeer slechte staat aantrof
voordat hij met zijn werkzaamheden begon. Uit het fotomateriaal blijkt een vergaande
scheefstand en buitengewoon grote mate van lekkage in [locatie 1] . Ofwel; voordat
Nieuwenhuis zijn werkzaamheden had gestart was er scheefstand en daarmee ook kans op
schade bij [locatie 2] . (…)

Beoordeling en analyse van bevindingen
(…)
De aangetroffen schadebeelden kunnen als volgt worden onderverdeeld.

1. Scheuren in wandstucwerk ter plaatse van aansluiting plafond.

2. Scheurvorming in wandstucwerk in hoek voorgevel/bouwmuurzijde huisnummer 16.

3. Scheurvorming in monolithisch afgewerkte betonvloer.

4. Scheurvorming in het wandstucwerk aan de voorzijde van de gang op de eerste verdieping.

5. Nieuwe en toename scheuren in de stucwerk buitengevels.

De complexiteit zit in het feit dat de schadebeelden verschillende oorzaken kunnen hebben
die zowel met de eigenschappen van de eigen constructie, danwel verschillende
omgevingsfactoren te maken kunnen hebben. In hoeverre de omgevingsfactor
“werkzaamheden aan naburig pand” betrekking kunnen hebben gehad is eventueel
herleidbaar vanuit de gegevens die te herleiden zijn tot de werkzaamheden. (…)
Vanuit het onderzoek is naar voren gekomen dat de meeste schadebeelden in de vorm van
haarscheuren vermoedelijk tijdens de sloop- en funderingswerkzaamheden zijn ontstaan.
Vermoedelijk is een deel van de schade al veroorzaakt voor de werkzaamheden van
Nieuwenhuis. Deskundige kan hier geen uitsluitsel over geven. Beeldmateriaal, waaruit de
staat van onderhoud van het pand [locatie 2] is te achterhalen in de periode voor deze
werkzaamheden, is niet beschikbaar. De opname die beschikbaar is (Perfectkeur d.d. 09-
04-2020), is van na de genoemde werkzaamheden. Een significante verergering van de
situatie die vastgelegd is tijdens deze opname en de situatie zoals deskundige deze heeft

aangetroffen, is er niet. (…)

Op basis van het door [gedaagde 1] aangeleverde fotomateriaal staat vast dat er tijdens sloop- en funderingsherstel schade aan de woning is ontstaan. Met name los gruis en verse scheuren zijn [op] de foto’s goed zichtbaar. (…)

Deskundige kan het ontstaan of niet ontstaan van de scheuren in de vloer door trilling door de sloopwerkzaamheden niet onderbouwen of uitsluiten (…). Deskundige acht op basis van de tijdlijn en zijn ervaring aannemelijk dat er een relatie is tussen trillingen en scheuren. Dit betekent echter wel, dat de schade meerdere mogelijke oorzaken kent, namelijk; ten eerste, de staat waarin [locatie 1] reeds verkeerde minimaal op het moment dat de toezichthouder van de gemeente het pand in 078/2018 aantrof (slechte fundering), ten tweede het moment dat de fundering bij [locatie 1] werd vervangen en ten derde er trillingen door sloopwerk ontstonden in het pand. Waarvan van ieder afzonderlijk oorzaak procentueel aandeel niet te noemen is. (…)

Resumé Beide panden hebben een verleden van funderingsproblemen en ongelijkmatige zetting. Dit blijkt voor [locatie 2] ook wel uit de waterpasmeting die Perfectkeur heeft uitgevoerd. Ook de indicatieve meting door deskundige gedaan wijst dit uit. Hierdoor zijn er in het verleden al scheuren en scheefstanden ontstaan. Dat er in de begin periode ondeskundig gesloopt is, acht deskundige aannemelijk. (…) Het pand [locatie 1] heeft er voor februari 2020 constructief slecht bijgestaan. Dit blijkt duidelijk uit de aanschrijving van de gemeente Amsterdam 08/2018 en het beeldmateriaal van [gedaagde 1] . (…)

Door een gebrek aan een juiste vooropname is het niet mogelijk de werkzaamheden bij [locatie 1] onderbouwd met de juiste feiten aan te wijzen als oorzaak van de schades in [locatie 2] . Op basis van deze studie en meting op locatie acht deskundige het aannemelijk dat er een geringe vervorming is ontstaan in [locatie 2] in de periode dat men de eerste sloopwerkzaamheden 02/2020 uitvoerde in het pand [locatie 1] . Ook zijn er aanwijzingen dat het pand [locatie 2] door een instabiliteit bij [locatie 1] horizontale belasting heeft moeten opvangen, waardoor krachteninwerking op de constructies op de verdieping van [locatie 2] is ontstaan.(…)”

3. 3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht verklaart dat het dakterras met hekwerk van [gedaagden] op de achteruitbouw van haar pand in strijd is met het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat het binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [eiser] is aangebracht en daarmee onrechtmatig is,

II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot:

a. verwijdering van het dakterras met hekwerk voor zover dat binnen twee meter van de erfgrens met het perceel van [eiser] is gelegen,

b. het zodanig verplaatsen van het hekwerk en het dakterras zodat een afstand van twee meter tot de erfgrens met het perceel van [eiser] ontstaat, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag indien [gedaagden] niet binnen zes weken na de datum van dit vonnis aan de veroordeling voldoet,

III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van Inventa Advies van € 1.355,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 november 2021,

IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW een dakterras heeft aangebracht op de erfgrens. De aansluiting van het hek van het dakterras komt zelfs over de erfgrens en is deels bevestigd aan het pand van [eiser] . Vanaf het dakterras bestaat uitzicht op het erf van [eiser] .
[gedaagden] heeft aangeboden om een privacyscherm te plaatsen, maar dat is geen reële oplossing. Een privacyscherm neemt zonlicht weg uit de achtertuin en creërt een tunneleffect. [eiser] heeft onderzoek door Inventa Advies laten doen naar het effect van het aanbrengen van een privacyscherm op zijn uitzicht. De onderzoekskosten van Inventa Advies komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW voor vergoeding in aanmerking.

3.3.

[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. [gedaagden] voert daartoe het volgende aan. Zij heeft het dakterras in 2012 laten aanleggen. Het pand van [eiser] stond destijds leeg. [gedaagden] heeft geprobeerd [eiser] te benaderen, maar dat is niet gelukt. Zij kon dan ook geen toestemming aan hem vragen voor het aanbrengen van het dakterras. Het dakterras geeft rechtstreeks uitzicht op een blinde muur op de eerste verdieping van het pand van [eiser] . Alleen als [gedaagden] bij het hek van het dakterras staat en schuin naar beneden of schuin naar rechts kijkt, kan zij in de tuin en de woning van [eiser] kijken. Er is dan ook geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 5:50 lid 1 BW. Bovendien heeft [eiser] het aanbod om een privacyscherm te plaatsen ten onrechte afgewezen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagden] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht verklaart dat “ [eiser] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is betreffende alle gebreken die in het rapport van RPS, pagina 26 en verder, in [locatie 2] zijn vastgesteld nadat in zijn opdracht sloop en funderingswerkzaamheden zijn verricht in [locatie 1] , waarbij de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat”, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.6.

[gedaagden] legt, na een eiswijziging, aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagden] geleden schade, omdat hij het pand aan de [locatie 1] heeft laten verkrotten tot het in een erbarmelijke staat verkeerde en op instorten stond. De constructie van het pand was aangetast door het wegrotten van vloeren door waterlekkages. Er is hierdoor sprake van een gebrekkige opstal in de zin van artikel 6:174 BW. De gemeente heeft [eiser] in 2015 aangeschreven. Door het achterstallige onderhoud was een grootschalige verbouwing van het pand aan de [locatie 1] noodzakelijk, waarmee [eiser] pas in 2020 is gestart. [eiser] heeft onvoldoende voorzorgsmaatregelen getroffen voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden, zoals een nulmeting en het stutten van het pand. Bij de sloopwerkzaamheden zijn alle vloeren in [locatie 1] verwijderd. Het pand kwam scheef te staan en hierdoor zijn scheuren veroorzaakt in het pand van [gedaagden] [eiser] is op grond van artikel 6:162 BW aansprakelijk voor die schade.

3.7.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten (inclusief nakosten) te vermeerderen met wettelijke rente. Volgens [eiser] is er geen causaal verband tussen de schade aan het pand van [gedaagden] en de sloopwerkzaamheden. [eiser] is pas vanaf 20 mei 2020 eigenaar van het gehele pand aan de [locatie 1] . Daarvoor waren de appartementsrechten van [locatie 3] en [locatie 1] ondergebracht in één Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE). De VvE was verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand. In het rapport van RPS is geen duidelijke oorzaak voor de scheurvorming vastgesteld. Er blijkt in ieder geval niet uit het rapport dat de schade zou zijn veroorzaakt doordat het pand van [eiser] gebrekkig was. De gevorderde verklaring voor recht van [gedaagden] ziet enkel op aansprakelijkheid vanwege slecht uitgevoerde sloopwerkzaamheden en niet op aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal. Voor zover er schade is veroorzaakt door de sloopwerkzaamheden, is de aannemer van [eiser] daarvoor aansprakelijk. Het is de taak van de aannemer om voorzorgsmaatregelen te treffen. Dat de aannemer failliet is gegaan is vervelend, maar maakt niet dat [eiser] aansprakelijk is voor eventuele schade door sloopwerkzaamheden.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

In conventie moet beoordeeld worden of [gedaagden] in strijd handelt met artikel 5:50 BW door een dakterras binnen twee meter van de erfgrens met het erf van [eiser] te hebben, van waaruit zicht bestaat op het erf van [eiser] , en zo ja of [gedaagden] het dakterras moet verwijderen of het hek van het dakterras op een afstand van minimaal twee meter van de erfgrens moet verplaatsen.

4.2.

In artikel 5:50 lid 1 BW is bepaald dat, tenzij de eigenaar van het naburige erf daarvoor toestemming heeft gegeven, het niet is geoorloofd om binnen twee meter van de erfgrens vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.

4.3.

Tussen partijen staat vast dat het dakterras van [gedaagden] is aangebracht binnen twee meter van de erfgrens en dat [eiser] hiervoor geen toestemming heeft verleend.

Uitzicht op het erf van [eiser] ? 4.4. Partijen twisten over de vraag of het dakterras van [gedaagden] uitzicht geeft op het erf van [eiser] . [eiser] stelt dat dit het geval is, omdat vanaf het dakterras zijn tuin en een gedeelte van de begane grond en de eerste verdieping zichtbaar is. [gedaagden] betwist dat sprake zou zijn van onrechtmatig uitzicht. De tuin en de woning van [eiser] zijn alleen zichtbaar vanaf het dakterras als schuin naar beneden of naar rechts wordt gekeken. Het enige rechtstreekse zicht dat [gedaagden] vanaf het dakterras heeft is op de blinde muur van de eerste verdieping van het pand van [eiser] . Dat valt niet onder artikel 5:50 lid 1 BW, aldus [gedaagden]

4.5.

De rechtbank heeft tijdens de plaatsopneming vastgesteld dat er vanuit het dakterras van [gedaagden] geen direct uitzicht bestaat op de tuin en de privégedeelten in het pand van [eiser] . Vanaf de rechterzijde van het dakterras is enkel zicht op een blinde muur van het pand van [eiser] . Als men aan de rechterzijde van het dakterras bij het hek staat en naar rechts kijkt, dan zijn openstaande deuren zichtbaar op de eerste verdieping van het pand van [eiser] . Als men vanaf de rechterzijde van het dakterras schuin naar beneden kijkt is de tuin en een deel van het privégedeelte op de begane grond van het pand van [eiser] te zien. Doordat er geen rechtstreeks zicht, maar slechts zijdelings zicht is op de tuin en de privégedeelten in het pand van [eiser] , is het zicht dat [gedaagden] vanaf haar dakterras op het erf van [eiser] heeft niet in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW (vgl. gerechtshof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 mei 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:4201).

Onrechtmatige hinder?

4.6.

Ook is geen sprake van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW.

Dit artikel verbiedt de eigenaar van een erf om aan eigenaars van andere erven hinder toe te brengen. De gestelde hinder bestaat in dit geval uit schending van de privacy van [eiser] , doordat [gedaagden] vanuit het dakterras in de tuin en privégedeelten in het pand van [eiser] kan kijken.

4.7.

Of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Onrechtmatige hinder kan zich ook voordoen vanwege inkijk vanuit vensters, balkons of soortgelijke werken, die niet in strijd zijn met artikel 5:50 BW. Maar het enkele feit dat [gedaagden] vanuit het dakterras naar het erf van [eiser] kan kijken, betekent nog niet dat sprake is van onrechtmatige hinder. Het is bijna onontkoombaar dat buren in meerdere of mindere mate zicht hebben op elkaars erf en ook bij elkaar naar binnen kunnen kijken. Of dat zicht onrechtmatig is, hangt af van de ernst en intensiteit daarvan en de gevolgen daarvan voor [eiser] .

4.8.

Het gebruik van het dakterras levert gelet op het beperkte zicht op het erf van [eiser] geen ernstige inbreuk op in de privacy van [eiser] . Daarbij komt dat het pand van [eiser] op dit moment niet is bewoond en dat [eiser] voornemens is de appartementen in zijn pand te verhuren. Hierdoor is de inbreuk op de privacy die hij ervaart niet relevant. Ook heeft [eiser] zijn stelling dat hij een lager huurwaarde of verkoopwaarde kan realiseren door het uitzicht vanaf het dakterras van [gedaagden] op zijn perceel niet met concrete feiten onderbouwd. Bovendien gaat het om appartementen in de binnenstad van Amsterdam, waar sprake is van schaarsheid van ruimte en woningen dicht op elkaar zijn gebouwd. Daar dient men enige mate van inbreuk op de privacy te dulden. Een eventuele belangenafweging in het kader van onrechtmatige hinder valt dan ook uit in het nadeel van [eiser] .

4.9.

Bij de plaatsopneming heeft de rechtbank vastgesteld dat het hek van het dakterras van [gedaagden] aan een zijde bevestigd is aan de muur van het pand van [eiser] . Voor zover [eiser] heeft bedoeld om een vordering tot verwijdering van dit gedeelte van het hek van het dakterras in te stellen, heeft hij hiervoor geen toereikende juridische grondslag gesteld. Dit betekent dat die vordering dan moet worden afgewezen.

4.10.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 1.301,00

- salaris advocaat €
1.794,00 (3 punten × tarief € 598,00 (tarief II))

Totaal € 3.095,00

4.11.

De nakosten zullen ambtshalve worden begroot en toegewezen op de wijze als hierna in de beslissing staat vermeld.

in reconventie De eiswijziging van [gedaagden]

4.12.

[gedaagden] heeft op de zitting aan haar vordering mede ten grondslag gelegd dat [eiser] op grond van een gebrekkige opstal (artikel 6:174 BW) aansprakelijk is voor de schade aan haar pand. De rechtbank heeft vervolgens vastgesteld dat sprake is van een eiswijziging, het bezwaar van [eiser] daartegen afgewezen, en de eiswijziging toegestaan. [eiser] is in de gelegenheid gesteld in een akte te reageren op de eiswijziging.

4.13.

[eiser] heeft in zijn akte nogmaals bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Dit bezwaar wordt afgewezen. Anders dan [eiser] meent, is de toevoeging van de grondslag een eiswijziging in de zin van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). In dit artikel staat dat de eiser zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk kan veranderen. Met de term eiswijziging wordt zowel het petitum als de gronden van de vordering bedoeld. Het toevoegen van een grondslag aan de vordering is dus een eiswijziging. [gedaagden] heeft de grondslag schriftelijk (in de spreekaantekeningen) gewijzigd en toegelicht op de zitting, waardoor de omvang van het geschil voor [eiser] duidelijk moet zijn geweest. De rechtbank blijft dan ook bij haar eerdere oordeel dat de eiswijziging van [gedaagden] wordt toegestaan. [eiser] is in de gelegenheid gesteld op de gewijzigde eis schriftelijk te reageren. Er is daardoor geen strijd met de goede procesorde (voor zover [eiser] met zijn betoog in de akte bedoeld heeft zich daarop te beroepen). De rechtbank zal daarom de vordering van [gedaagden] ook op de toegevoegde grondslag beoordelen.

Schade aan het pand van [gedaagden]

4.14.

heeft scheurvorming in haar pand. Volgens [gedaagden] is de oorzaak van die scheurvorming tweeledig. [eiser] heeft zijn pand niet goed onderhouden, waardoor er sprake is geweest van een gebrekkige opstal. Daardoor was een grootschalige renovatie nodig en die renovatie is onprofessioneel uitgevoerd door de aannemer van [eiser] . Die twee omstandigheden tezamen hebben de scheuren in haar pand veroorzaakt. [eiser] is hiervoor aansprakelijk, aldus [gedaagden]

Is [eiser] aansprakelijk voor de werkzaamheden door zijn aannemer?

4.15.

Beoordeeld moet worden of, zoals [gedaagden] heeft gesteld, [eiser] , als opdrachtgever van Nieuwenhuis, onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden]

4.16.

[eiser] heeft betwist dat hij aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door de sloop- en funderingswerkzaamheden door zijn aannemer. [eiser] heeft [gedaagden] op de hoogte gesteld van de werkzaamheden en het treffen van voorzorgsmaatregelen is de taak van de aannemer. Als al sprake zou zijn van een onrechtmatige daad, dan kan die onrechtmatige daad niet aan hem worden toegerekend, aldus [eiser] .

4.17.

De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat [eiser] bedrijfsmatig heeft gehandeld bij de verbouwing van zijn pand. Weliswaar is [eiser] voornemens om na de verbouwing drie appartementen in zijn pand te verhuren, maar die omstandigheid op zichzelf maakt niet dat hij handelde in de uitoefening van een bedrijf. Er is dan ook geen sprake van aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten, zoals bedoeld in artikel 6:171 BW.

Verder heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd gesteld dat [eiser] aanleiding had om onderzoek te doen naar de mogelijkheid van schade aan het pand van [gedaagden] en dat hij zo nodig maatregelen ter voorkoming van schade had moeten treffen. Daarbij weegt mee dat [eiser] niet ter zake kundig is en er in beginsel ervan mag uitgaan dat de aannemer zijn werk goed doet. Dat Nieuwenhuis bij aanvang van de sloop- en funderingswerkzaamheden geen vooropname van het pand van [gedaagden] heeft gemaakt en geen voorzorgsmaatregelen heeft getroffen, kan daarom niet aan [eiser] worden toegerekend. De conclusie is dat niet is vast te komen staan dat [eiser] als opdrachtgever van de sloop- en funderingswerkzaamheden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagden]

Is [eiser] aansprakelijk als bezitter van een gebrekkige opstal?

4.18.

In artikel 6:174 BW is bepaald dat de bezitter van een opstal die niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk is wanneer dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Voor aansprakelijkheid is dus vereist dat (i) de opstal (het pand) niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, (ii) dat de opstal (het pand) daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert en (iii) dat dit gevaar zich heeft verwezenlijkt. De stelplicht en bewijslast terzake rust op [gedaagden]

4.19.

Uit de door [gedaagden] in het geding gebrachte producties blijkt dat het pand van [eiser] al langere tijd in slechte staat verkeerde. Op de foto’s uit 2012 is te zien dat het pand scheef staat, deels is weggezakt en het plafond op bepaalde plekken heeft losgelaten. [eiser] was gedurende een lange periode niet bereikbaar om zelf onderhoud aan zijn pand te plegen. Dat heeft ertoe heeft geleid dat [gedaagden] en de bewoners van [locatie 3] de gemeente Amsterdam hebben gevraagd om te handhaven. De gemeente heeft het pand geïnspecteerd en vastgesteld dat het niet voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit. De gemeente heeft [eiser] aangeschreven. Omdat de gemeente [eiser] niet kon bereiken heeft de gemeente besloten om het pand af te sluiten vanwege gevaar. Uit het voorgaande volgt dat het pand aan de [locatie 1] niet voldeed aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen. Daarmee is het risico ontstaan dat het pand schade zou aanrichten aan de directe omgeving. Dat heeft [eiser] ook niet betwist.

4.20.

Uit het deskundigenrapport volgt dat sprake is van schade aan het pand van [gedaagden] De deskundige heeft geconcludeerd dat de staat van het pand [locatie 1] voor- en tijdens de werkzaamheden van invloed moet zijn geweest op het ontstaan van de schade aan het pand van [gedaagden] Het rapport is in opdracht van de rechtbank opgesteld door een onafhankelijke deskundige en is deugdelijk gemotiveerd, volledig, inzichtelijk en consistent Partijen hebben geen zwaarwegende bezwaren gemaakt tegen de inhoud van het rapport. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de bevindingen van de deskundige.

4.21.

Met het deskundigenrapport heeft [gedaagden] voldoende onderbouwd gesteld dat door de gebrekkigheid van het pand aan de [locatie 1] schade aan haar pand is ontstaan. [eiser] heeft dat onvoldoende gemotiveerd weersproken. Weliswaar volgt uit het deskundigenrapport dat de scheuren in het pand van [gedaagden] mogelijk ook door de sloop- en funderingswerkzaamheden zijn ontstaan, maar de deskundige sluit niet uit dat de schade mede is veroorzaakt door de gebrekkige staat van het pand aan de [locatie 1] .

[eiser] ten tijde van de schade eigenaar of mede-eigenaar van het pand?

4.22.

Tussen partijen is in geschil of [eiser] op het moment dat de schade aan het pand van [gedaagden] is ontstaan eigenaar was van het pand aan de [locatie 1] . [eiser] is sinds 20 mei 2020 eigenaar van het gehele pand. Volgens [eiser] was het pand voor die datum van de Vereniging van Eigenaars van het gebouw aan de [locatie 3] en [locatie 1] te Amsterdam (hierna: de VvE). [eiser] was toen enkel eigenaar van de appartementsrechten [adres 1] en [adres 2] . Het casco van het gebouw was de verantwoordelijkheid van de VvE. Voor zover voor 20 mei 2020 schade aan het pand van [gedaagden] is ontstaan, kan [eiser] hiervoor niet aansprakelijk worden gehouden. De vordering van [gedaagden] moet daarom worden afgewezen, aldus [eiser] .

4.23.

Anders dan [eiser] heeft betoogd, is de VvE niet te beschouwen als de bezitter van het pand. Dat zijn de gezamenlijke appartementseigenaars. De VvE is niet meer dan de rechtspersoon waarin de gezamenlijke appartementseigenaars zijn verenigd. Weliswaar heeft de VvE tot taak de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van/in het gebouw ten behoeve van de eigenaars te beheren en te onderhouden, maar dat maakt haar nog niet tot de bezitter daarvan (zie gerechtshof Amsterdam 17 mei 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:1460). Dit betekent dat [eiser] als mede-eigenaar van het pand aansprakelijk is voor de schade die door de gebrekkige staat van het pand is ontstaan aan het pand van [gedaagden]

4.24.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] gedeeltelijk aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW voor de door [gedaagden] geleden schade. De door [gedaagden] gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen. Daarbij geldt dat de rechtbank een zekere vrijheid heeft om - binnen de grenzen van de rechtsstrijd - een te geven verklaring voor recht anders te formuleren dan gevorderd.

Verwijzing naar de schadestaatprocedure voor begroting van de schade

4.25.

[gedaagden] heeft voldoende gesteld dat zij schade heeft geleden door de gebrekkige staat van het pand aan de [locatie 1] . Dit levert voldoende grond op om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure. De rechtbank zal de vordering daartoe van [gedaagden] toewijzen. In de schadestaatprocedure kan de omvang van de schade, de mate waarin [eiser] als mede-eigenaar voor die schade aansprakelijk is en het beroep op artikel 6:101 BW door [eiser] aan de orde komen.

Uitvoerbaar bij voorraadverklaring

4.26.

Het verzoek van [eiser] om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren wordt afgewezen. [eiser] heeft aan dit verzoek ten grondslag gelegd dat de omvang van de schade van [gedaagden] nog niet vast staat. In deze procedure is de omvang van de schade niet aan de orde, zodat [eiser] geen belang heeft bij zijn verzoek.

Kosten

4.27.

De door [gedaagden] gemaakte kosten voor het voorlopige deskundigenbericht komen voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten worden begroot op een bedrag van
€ 8.954,00 dat [gedaagden] heeft betaald aan de deskundige en € 309,00 aan griffierecht.

4.28.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht € 1.301,00

- deskundigenrapport € 9.263,00

- salaris advocaat €
1.196,00 (2 punten × tarief € 598,00 (tarief II))

Totaal € 11.760,00

4.29.

De nakosten zullen worden begroot en toegewezen op de wijze als hierna in de beslissing staat vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.095,00,

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat [eiser] aansprakelijk is voor de in het deskundigenrapport vastgestelde gebreken aan het pand van [gedaagden] ,

5.4.

veroordeelt [eiser] tot vergoeding van de door [gedaagden] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 11.760,00,

in conventie en reconventie

5.6.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van [gedaagden] ontstane kosten, begroot op € 271,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.7.

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.H. Broesterhuizen, rechter, bijgestaan door
mr. Z.S. Lintvelt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.

De griffier is verhinderd om

dit vonnis te ondertekenen.