ECLI:NL:GHARL:2022:4201

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.275.464

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: NL 19.10384)

arrest van 24 mei 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. R.A. Oosterveer,

tegen:

1. de commanditaire vennootschap

Livingstone Tree C.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2 de stichting

Stichting MP Real Estate Management II,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: verweersters,

hierna: Livingstone,

advocaat: mr. D-J Gondrie.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 26 oktober 2021 hier over. Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen op 23 maart 2022. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 13 november 2019. Het hof voegt daaraan toe dat na de descente die op 9 oktober 2020 plaatsvond, Livingstone een schutting heeft geplaatst op de erfgrens.

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1

Partijen zijn buren. Livingstone, een vastgoedbelegger, is op 1 september 2015 eigenaar geworden van het pand aan de [adres1] te [woonplaats1] , dat voorheen werd gebruikt als kantoorpand door het Ministerie van Defensie. Livingstone heeft in maart 2016 een vergunning verkregen om het kantoorpand om te bouwen naar 75 woonstudio’s. Deze verbouwing is gerealiseerd. [appellant] is op 6 februari 2017 eigenaar geworden van het pand aan de [adres2] te [woonplaats1] . Dit pand grenst aan de achtergevel van het pand van Livingstone. Op de begane grond van het pand van [appellant] wordt een café/restaurant geëxploiteerd door de schoonzuster van [appellant] . Boven het café/restaurant bevinden zich zes kamers die door [appellant] worden verhuurd.

3.2

[appellant] stelt dat ramen en deuren met glazen in de achtergevel van het pand van Livingstone binnen 2 meter van de erfgrens zijn geplaatst en dat dit in strijd is met de artikelen 5:50, 5:51 en 5:37 BW. Hij vordert een verklaring voor recht dat de door Livingstone gecreëerde toestand onrechtmatig is en in strijd met de artikelen 5:50 en 5:51 BW en een veroordeling van Livingstone om alle deuren en ramen van de achtergevel dicht te zetten en dicht te houden en te voorzien van ondoorzichtig glas, onder verbeurte van dwangsommen. De rechtbank heeft in het aangevallen vonnis van 13 november 2019 de vorderingen afgewezen. [appellant] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. In hoger beroep vordert [appellant] een verklaring voor recht dat de door Livingstone gecreëerde situatie onrechtmatig is en een veroordeling van Livingstone om de deur en ramen in het tweede gedeelte van het pand (het oude trappenhuis) dicht te maken en de ramen en deuren in het eerste gedeelte slechts op luchtstand te kunnen laten plaatsen als ook te blinderen, onder verbeurte van dwangsommen.

3.3

Het hof maakt voor de beoordeling van dit hoger beroep onderscheid tussen drie vlakken van de achtergevel van het pand van Livingstone: 1) de ramen en deuren op de begane grond aan de oostelijke zijde van het pand (vlak 1), 2) de ramen op de eerste tot en met derde verdieping van de oostelijke zijde van het pand (vlak 2), en 3) de deur en ramen in het oude trappenhuis van het pand, westelijk van de vlakken 1 en 2 (vlak 3). Tussen partijen is niet in geschil dat alle in de achtergevel aanwezige deuren en ramen binnen 2 meter van de erfgrens met het perceel van [appellant] zijn gesitueerd.

Vlak 1

3.4

Inmiddels heeft Livingstone een schutting opgetrokken op de erfgrens, pal voor de deuren en ramen op de begane grond van de oostelijke zijde (vlak 1). [appellant] heeft tijdens de zitting op 23 maart 2022 bevestigd dat het gedeelte van de schutting dat kort geleden was omgevallen, inmiddels weer is hersteld. Door de aanwezigheid van de schutting hebben de bewoners van de appartementen op de begane grond geen zicht meer op het perceel van [appellant] . Van strijd met artikel 5:50 of 5:51 BW is daarom geen sprake meer. [appellant] heeft onvoldoende uitgewerkt dat er anderszins sprake zou zijn van een inbreuk op de privacy van de bewoners of gebruikers van zijn perceel, zodat een vordering die is gebaseerd op onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW niet voor toewijzing in aanmerking komt. Voor zover de bewoners van de appartementen op de begane grond op een andere manier hinder veroorzaken, bijvoorbeeld door geluidsoverlast, moet [appellant] die bewoners daarop aanspreken. [appellant] heeft onvoldoende gesteld op basis waarvan zou kunnen worden vastgesteld dat Livingstone als verhuurder verplicht zou zijn om maatregelen te treffen om een einde aan die overlast te maken. Ten aanzien van vlak 1 is het hoger beroep daarom ongegrond.

Vlak 2

3.5

De ramen van vlak 2 zijn aangelegd tijdens de bouw van het pand in 1985-1987 en zijn tijdens de verbouwing niet vervangen. Partijen verschillen van mening of de ramen in vlak 2 doorzichtig waren en open konden worden gezet. Livingstone stelt dat de ramen doorzichtig waren en open konden worden gezet. Zij stelt dat het vorderingsrecht van [appellant] ten aanzien van vlak 2 is verjaard, omdat de situatie meer dan 20 jaar heeft bestaan. [appellant] betwist dit en voert aan dat de ramen van vlak 2 alleen op een kiepstand open konden worden gezet en voorzien waren van ondoorzichtig glas. De rechtbank heeft het beroep op verjaring niet behandeld, omdat zij de vordering van [appellant] heeft afgewezen op basis van het verweer van Livingstone dat [appellant] misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) maakt. De rechtbank heeft echter wel vastgesteld dat de ramen van vlak 2 doorzichtig waren en open konden worden gezet (rechtsoverweging 4.6:
“… maar dat de ramen op de verdiepingen naar alle waarschijnlijkheid niet geblindeerd waren en open konden worden gezet”en rechtsoverweging 4.10:
“Hiervoor is reeds vastgesteld dat de ramen destijds doorzichtig waren en open gezet konden worden”). Tegen deze vaststelling door de rechtbank heeft [appellant] niet voldoende duidelijk gegriefd, zodat het hof ervan moet uitgaan dat de ramen in vlak 2 vanaf de bouw van het pand in 1985-1987 doorzichtig waren en open konden worden gezet. Toen [appellant] zijn perceel in 2017 verwierf bestond die situatie, die als strijdig met artikel 5:50 lid 1 BW en daarmee onrechtmatig moet worden beschouwd, meer dan 20 jaar. Dat brengt mee dat het recht om wegneming van de openingen te vorderen op grond van de artikelen 3:306 en 3:314 BW al was verjaard toen [appellant] eigenaar werd en dat zijn vordering om de ramen van vlak 2 slechts op luchtstand te kunnen laten plaatsen en ondoorzichtig te maken niet kan worden toegewezen. Dit alles brengt mee dat de klachten van [appellant] die zijn gericht tegen het oordeel dat de rechtbank ten onrechte misbruik van bevoegdheid heeft aangenomen, niet behoeven te worden beoordeeld.

3.6

Het hof overweegt ten overvloede het volgende. Zelfs als [appellant] – anders dan hiervoor in 3.5 is geoordeeld - wel voldoende duidelijk gegriefd had tegen de hiervoor weergegeven rechtsoverwegingen 4.6 en 4.10 van het bestreden vonnis, had dit geen verschil gemaakt voor de uitkomst van dit hoger beroep. Het hof overweegt namelijk dat Livingstone overtuigend haar stelling heeft uitgewerkt dat de ramen van vlak 2 vanaf de bouw in 1985-1987 open konden en doorzichtig waren en dat de betwisting daarvan door [appellant] onvoldoende is. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 4.4 de verklaringen van [naam1] en [naam2] samengevat weergegeven, die zich herinneren dat de ramen op de verdiepingen slechts in een kiepstand open gezet konden worden. Uit de verklaringen van [naam1] valt af te leiden dat in zijn herinnering de ramen op de verdiepingen geblindeerd waren, terwijl [naam2] zich dat niet meer weet te herinneren. Daartegenover staan de verklaringen van architect [naam3] van Courage architecten die de tekeningen voor de vergunningsaanvraag voor de verbouwing heeft gemaakt, en [naam4] van Aluvo [woonplaats1] B.V. [naam3] heeft verklaard dat hij bij het bestuderen van de stukken nooit geblindeerde of vastgezette ramen is tegengekomen, ook niet op de bouwtekeningen uit 1985, waarop dat zeker te zien zou zijn geweest. [naam4] heeft verklaard dat hij tijdens een bezoek aan het pand heeft geconstateerd dat de aluminium kozijnen in de achtergevel van de datum van de bouw van het pand zijn en open kunnen. Hij heeft een foto in zijn rapport afgebeeld, waarop een gedateerd aluminium kozijn te zien is, dat doorzichtig is en in een gewone stand (verticale scharnieren) opengezet kan worden. De verklaringen van [naam1] en [naam2] doen onvoldoende af aan deze bewijsmiddelen. [naam2] kan zich niet meer herinneren of de ramen op de verdiepingen waren geblindeerd, dus in zoverre steunt zijn verklaring de betwisting van [appellant] niet. [naam2] en [naam1] stellen beiden dat de ramen op de verdiepingen geopend konden worden in een kiepstand. Uit hun verklaringen kan dus niet worden afgeleid dat de ramen dichtgezet waren. Voor zover het gaat om een beperkte mogelijkheid tot openen (de kiepstand) zijn hun verklaringen niet te rijmen met de foto van het kozijn van een aluminium raam, waarop is te zien dat het raam aan de onderzijde kan openzwaaien (foto opgenomen in de verklaring van [naam4] d.d. 8 oktober 2019). Omdat [appellant] de stellingen van Livingstone onvoldoende heeft betwist, wordt aan bewijslevering niet toegekomen. Het hoger beroep faalt dus ook voor zover het de ramen in vlak 2 betreft.

Vlak 3

3.7

Livingstone heeft al tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank op 23 oktober 2019 toegezegd de deur op de begane grond in vlak 3 (het oude trappenhuis) dicht te maken. Tijdens de descente op 9 oktober 2020 leek het dat de deur dichtgemaakt was. Livingstone kon noch tijdens de descente noch tijdens de mondelinge behandeling op 23 maart 2022 details geven over de manier waarop de deur dichtgemaakt is. Omdat de deur zo’n 2 jaar geleden is dichtgemaakt en niet is gebleken dat zij nadien open is geweest, zal het hof op dit punt geen veroordeling uitspreken. Livingstone dient ervoor te blijven zorgen dat deze deur niet meer geopend wordt, omdat anders een situatie ontstaat die in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW is.

3.8

Naar het oordeel van het hof hebben de ramen op de eerste tot en met derde verdieping van vlak 3 geen direct uitzicht op het pand van [appellant] , maar slechts op het geheel bestrate achtererf van zijn perceel. Doordat er slechts indirect, door schuin uit het raam te kijken, zicht op het pand van [appellant] is, is er geen sprake van schending van artikel 5:50 lid 1 BW dat een direct, rechtstreeks zicht op het pand vereist. Op het achtererf parkeren bezoekers van het café-restaurant hun auto’s en staan bij warm weer tafels met stoelen, zodat gasten buiten kunnen eten en drinken. Bij dergelijke activiteiten is de privacy van de bewoners en bezoekers van het perceel slechts in geringe mate betrokken en oordeelt het hof dat er geen sprake is van schending van de artikelen 5:50 en 5:51 BW. Daarbij is ook van belang dat het perceel in het centrum van [woonplaats1] ligt, waar de bebouwing dichter op elkaar is aangelegd en bewoners op dit punt over en weer meer van elkaar te dulden hebben.

3.9

Het hof overweegt nog dat zelfs als wel geoordeeld zou worden dat sprake is van een schending van artikel 5:50 lid 1 BW ten aanzien van het uitzicht op het achtererf, aan [appellant] geen beroep op het bepaalde in dit artikel toekomt omdat [appellant] naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden misbruik van recht maakt door zich te beroepen op artikel 5:50 lid 1 BW en te vorderen dat de ramen in het oude trappenhuis worden dichtgemaakt. Daarbij acht het hof, naast het hiervoor reeds genoemde beperkte privacybelang en de ligging in het centrum van [woonplaats1] , ook van belang dat toen [appellant] het pand kocht, de bouwvergunning voor de verbouw tot 75 appartementen al een jaar eerder was verleend en al een aanvang met de bouw was gemaakt (rechtsoverweging 2.1 van het bestreden vonnis, waartegen niet gegriefd is). [appellant] wist dus, althans had kunnen weten, dat (voor zover hier van belang) een gedeelte van de woningen uitzicht bood op het achtererf van [appellant] . Het hof is met de rechtbank van oordeel dat door het pand toch te kopen, [appellant] op de koop toe nam dat een deel van de bewoners zicht heeft op het achtererf. Onder die omstandigheden wordt geoordeeld dat [appellant] misbruik van recht maakt door zich te beroepen op artikel 5:50 BW en te vorderen dat de ramen in het oude trappenhuis moeten worden dichtgemaakt.

3.1

[appellant] heeft ten slotte gesteld dat hij door de aanwezige ramen en deuren wordt belemmerd in de realisatie van eventuele bouwplannen. Hij heeft aangegeven dat hij op grond van het bestemmingsplan de mogelijkheid heeft bijgebouwen met een nokhoogte van 5 m te bouwen. Wat de ramen en deuren in vlak 1 (begane grond) betreft is er geen strijd met de artikelen 5:50 en 5:51 BW en valt ook niet in te zien waarom de aanwezigheid van die deuren en ramen hem belemmert in zijn bouwplannen. Over de ramen in vlak 2 is geoordeeld dat de vordering tot wegneming is verjaard, wat meebrengt dat bouwplannen van [appellant] moeten voldoen aan de regels van lid 4 van artikel 5:50 BW, die inhouden dat [appellant] geen onredelijke hinder mag veroorzaken. [appellant] heeft zijn stelling omtrent eventuele bouwplannen, waarin hij wordt gefrustreerd, in het licht van de gemotiveerde betwisting van Livingstone onvoldoende concreet gemaakt, zodat niet kan worden vastgesteld of er van zo’n belemmering werkelijk sprake is. Het hof wijst het door [appellant] gedane bewijsaanbod af, omdat dit bewijsaanbod onvoldoende specifiek is en [appellant] gelet op het voorgaande haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd om tot bewijs te worden toegelaten. Bovendien ziet het hof niet in hoe een bouwplan voor een gebouw dat een nokhoogte van maximaal 5 m mag hebben, wordt beperkt door de aanwezigheid van ramen op de eerste tot en met derde verdieping in vlak 3. Ook het hoger beroep ten aanzien van de ramen in vlak 3 faalt daarom.

4.Slotsom

4.1

De grief faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

4.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Livingstone zullen worden vastgesteld op € 760 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris advocaat (3 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland van 13 november 2019;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Livingstone vastgesteld op € 760 voor verschotten en op € 3.342 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 163, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85 in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, L.A. de Vrey en A.G.J. van Wassenaer van Catwijck, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.