Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10493380 KK EXPL 23-294
vonnis van: 27 juni 2023
func.: 436
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
Altera Vastgoed N.V.
gevestigd te Amstelveen
eiseres
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij exploot van dagvaarding van 11 mei 2023, met producties, heeft eisende partij een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 20 juni 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens eisende partij verscheen de gemachtigde in de persoon van mr. J.A. van Emden. Gedaagde partij is niet verschenen en tegen hem is verstek verleend. Eisende partij heeft de vordering toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Eisende partij heeft op de terechtzitting de gevorderdere hoofdsom verminderd met € 942,41 en haar vorderingen voor het overige gehandhaafd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Eisende partij vordert, na vermindering van eis, ontruiming, met nevenvorderingen, van het na te noemen gehuurde, op grond van meerdere tekortkomingen door gedaagde in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, waaronder het gebruik van het gehuurde als illegale hennepkwekerij, een en ander als in de dagvaarding nader omschreven.
Nu de vordering de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, zal deze worden toegewezen, behoudens het hiernavolgende.
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
3. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
4. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de op de overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en waarop de vordering ziet een oneerlijk karakter hebben.
5. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
6. De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 12.1 (huurprijswijziging) en artikel 11.1 (boetebepaling) in de huurovereenkomst, zijn door de kantonrechter getoetst.
9. De hiervoor geciteerde bedingen in de huurovereenkomst/de algemene voorwaarden zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze worden niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld.
10. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de hiervoor in r.o. 7 geciteerde beding als oneerlijk moeten worden aangemerkt. Ter toelichting dient het volgende.
10. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
RWE Vertrieben C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
12. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5 % verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord.
12. Conclusie is voorshands dat het beding oneerlijk is en voor vernietiging (in een eventuele bodemzaak) in aanmerking komt.
12. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde beding aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten/ moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden.
12. Het voorlopig oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is, heeft (met terugwerkende kracht) gevolgen voor de gevorderde huurachterstand. Na vermindering van eis vordert eisende partij betaling van een huurachterstand van
€ 4.330,55 (oftewel € 5.272,95 minus € 942,41). Uitgaande van een (kale) aanvangshuur per oktober 2020 van € 1.196,00, een vermoedelijke huurprijs per 1 juli 2021 van € 1.272,74 (t.o.v. van de aanvangshuur derhalve een verhoging met € 76,74) en per 1 juli 2022 van € 1,319,27 (t.o.v. van de aanvangshuur derhalve een verhoging met € 123,27), lijkt over de periode vanaf 1 juli 2021 tot en met mei 2023 voor een bedrag van € 2.275,97 aan onterechte huurverhoging in rekening te zijn gebracht (oftewel 12 x € 76,74 +11 x € 123,27). Omdat het een voorlopig oordeel in kort geding betreft, zal de kantonrechter de onterecht in rekening gebrachte huurverhoging voorshands begroten op € 1.000,00. Dit betekent dat een bedrag aan € 3.330,55 wegens huurachterstand t/m mei 2023 toewijsbaar is, terwijl het gevorderde bedrag dat gedaagde per maand is verschuldigd zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd, wordt bepaald op € 1.196,00.
€ 4.330,55 (oftewel € 5.272,95 minus € 942,41). Uitgaande van een (kale) aanvangshuur per oktober 2020 van € 1.196,00, een vermoedelijke huurprijs per 1 juli 2021 van € 1.272,74 (t.o.v. van de aanvangshuur derhalve een verhoging met € 76,74) en per 1 juli 2022 van € 1,319,27 (t.o.v. van de aanvangshuur derhalve een verhoging met € 123,27), lijkt over de periode vanaf 1 juli 2021 tot en met mei 2023 voor een bedrag van € 2.275,97 aan onterechte huurverhoging in rekening te zijn gebracht (oftewel 12 x € 76,74 +11 x € 123,27). Omdat het een voorlopig oordeel in kort geding betreft, zal de kantonrechter de onterecht in rekening gebrachte huurverhoging voorshands begroten op € 1.000,00. Dit betekent dat een bedrag aan € 3.330,55 wegens huurachterstand t/m mei 2023 toewijsbaar is, terwijl het gevorderde bedrag dat gedaagde per maand is verschuldigd zolang hij het gehuurde niet heeft ontruimd, wordt bepaald op € 1.196,00.
12. Het hiervoor in r.o. 8 geciteerde beding wordt voorshands als niet oneerlijk aangemerkt, mede gelet op de omstandigheid dat het in onderhavige zaak niet gaat om een sociale huurwoning (zie ook Hof Amsterdam in zijn arrest van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4129). De gevorderde boete wordt toegewezen.
12. Gelet op de afloop van de procedure wordt gedaagde veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van eisende partij.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde partij om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] , met de daarin vanwege gedaagde partij aanwezige goederen en personen te verlaten, althans te ontruimen, met afgifte aan eisende partij van de sleutels en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van eisende partij te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt gedaagde partij tot betaling aan eisende partij van:
a) € 3.330,55 aan huurachterstand tot en met mei 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de voldoening;
b) € 1.196,00 per maand, gerekend vanaf 1 juni 2023 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat gedaagde partij in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van eisende partij te stellen;
c) € 5.000,00 aan contractuele boete;
a) € 3.330,55 aan huurachterstand tot en met mei 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de voldoening;
b) € 1.196,00 per maand, gerekend vanaf 1 juni 2023 voor elke maand of een gedeelte daarvan dat gedaagde partij in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van eisende partij te stellen;
c) € 5.000,00 aan contractuele boete;
veroordeelt gedaagde partij in de kosten van het geding aan de zijde van eisende partij gevallen, tot op heden begroot op:
- voor verschuldigd griffierecht
€
514,00
- voor het exploot van dagvaarding
€
129,85
- voor salaris van gemachtigde
€
529,00
In totaal:
€
1.172,85
één en ander, voor zover verschuldigd, inclusief btw;
veroordeelt gedaagde partij in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 juni 2023 in tegenwoordigheid van mr. A.C. de Groot, griffier.
De griffier
De kantonrechter