ECLI:NL:RBAMS:2023:3654

• Datum uitspraak: 6 juni 2023
• Publicatiedatum: 12 juni 2023
• Zaaknummer: 10266198 CV EXPL 23-222
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: B.T. Beuving
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 21 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvaststelling bij all-in huurprijs en onverschuldigde betaling

In deze zaak gaat het om een geschil tussen verhuurder en huurders over de huurprijs van een woning die werd verhuurd tegen een all-in huurprijs. De huurders hadden bij de huurcommissie procedures gevoerd om de huurprijs te splitsen en te verlagen vanwege gebreken aan de woning. De huurcommissie had de all-in huurprijs uitgesplitst in kale huur en servicekosten en de kale huurprijs verlaagd.

De verhuurder vorderde primair een verklaring voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd was, zodat de huurders geen beroep konden doen op huurprijsbescherming, en subsidiair dat het voorstel tot huurverlaging niet redelijk was. De huurders vorderden in reconventie terugbetaling van teveel betaalde huur en buitengerechtelijke kosten.

De rechtbank oordeelde dat bij een all-in huurprijs geen aanvangshuur beschikbaar is en dat daarom de huurprijs niet geliberaliseerd kan zijn. De toepasselijke wettelijke bepalingen over huurprijsbescherming zijn van toepassing. De voorgestelde huurverlaging was niet redelijk, maar een lagere huurprijs dan voorgesteld was wel passend. De huurprijs werd vastgesteld op €747,06 per maand. Verder werd de verhuurder veroordeeld tot betaling van het teveel betaalde huurbedrag en de buitengerechtelijke kosten aan de huurders.

Uitkomst: De huurprijs wordt vastgesteld op €747,06 per maand en de verhuurder moet teveel betaalde huur en buitengerechtelijke kosten aan de huurders betalen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10266198 CV EXPL 23-222

vonnis van: 6 juni 2023

fno.: 991

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser in conventie

verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. L. Vrakking

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats 2]

gedaagden in conventie

eisers in reconventie

nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

gemachtigde: [gemachtigde]

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

- de dagvaarding van 23 december 2022, met bijbehorende akte met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;

- de conclusie van antwoord in reconventie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 mei 2023. Partijen zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren van [eiser] de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

1.2.

In de huurovereenkomst staat een all-in huurprijs genoemd van € 1.400,00.

1.3.

Op 3 maart 2021 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij de huurcommissie een verzoek ingediend om de huurprijs te verlagen vanwege gebreken aan de woning (hierna: de eerste procedure).

1.4.

Op 8 maart 2021 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een voorstel gedaan aan [eiser] om de all-in huurprijs te splitsen. [eiser] is hiermee niet akkoord gegaan. Vervolgens hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 1 juni 2021 een verzoek tot splitsing van de all-in huurprijs bij de huurcommissie ingediend (hierna: de tweede procedure).

1.5.

De huurcommissie heeft op 22 november 2021 uitspraak gedaan in beide procedures. Resultaat van de tweede procedure was dat de all-in huurprijs per 1 juni 2021 is uitgesplitst in een kale huurprijs van € 770,00 en een voorschotbedrag servicekosten van € 350,00 per maand. Resultaat van de eerste procedure was verlaging van de kale huurprijs met ingang van 1 december 2020 van € 770,00 naar € 462,00 per maand vanwege de onderhoudstoestand van de woning.

1.6.

Geen van partijen wendde zich naar aanleiding van de uitspraken van de huurcommissie tot de kantonrechter, zodat partijen overeenstemming bereikten conform die uitspraken.

1.7.

De gebreken op grond waarvan de huurcommissie de huur heeft verlaagd zijn door [eiser] in mei 2021 verholpen, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met ingang van 1 juni 2021 weer een huur van € 770,00 zijn verschuldigd.

1.8.

Op 23 april 2022 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2022 te verlagen tot € 580,00 per maand. [eiser] heeft dat verzoek afgewezen.

1.9.

Op 13 juli 2022 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verzoek bij de huurcommissie ingediend om de redelijkheid van het onder 1.8. bedoelde voorstel te beoordelen. De huurcommissie heeft in haar uitspraak van 28 oktober 2022 geoordeeld dat het voorstel niet redelijk was, heeft aan de woning 110 punten toegekend en de huurprijs per 1 juli 2022 vastgesteld op € 587,23 per maand.

Geschil in conventie

2. [eiser] vordert, kort gezegd, primair een verklaring voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is, zodat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen beroep op artikel 7:254 van het Burgerlijk Wetboek (BW) toekomt. Subsidiair vordert [eiser] een verklaring voor recht dat het voorstel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot verlaging van de huurprijs per 1 juli 2022 niet redelijk is en de huurprijs niet verlaagd wordt.

3. [eiser] legt aan zijn primaire vordering ten grondslag dat uit de splitsing van de all-in huurprijs door de huurcommissie een kale huurprijs van € 770,00 volgt. Nu die huurprijs boven de in 2021 geldende liberalisatiegrens ligt, gaat het om geliberaliseerde huur en had de all-in huurprijs niet uitgesplitst mogen worden, omdat artikel 7:258 BW niet van toepassing is op geliberaliseerde huur. Ingevolge artikel 7:247 BW is artikel 7:254 BW niet van toepassing. De huurcommissie had zich daarom niet ontvankelijk moeten verklaren.

4. [eiser] legt aan zijn subsidiaire vordering ten grondslag dat de huurcommissie de huurprijs ten onrechte heeft verlaagd naar € 587,23. De voornaamste reden is gelegen in de waardering van de WOZ-waarde. Ook zijn onvoldoende punten toegekend voor het aanrechtblad in de keuken.

5. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] en concluderen tot vaststelling van de maandelijkse huurprijs van de woning per 1 juli 2022 op € 747,06.

6. De standpunten van partijen komen, indien van belang, bij de beoordeling aan de orde.

Geschil in reconventie

7. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vorderen in reconventie een bedrag van € 5.568,00 aan teveel en dus onverschuldigd betaalde huur en € 790,61 aan buitengerechtelijke kosten.

8. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] leggen aan hun vordering ten grondslag dat op grond van de eerste en de tweede procedure bij de huurcommissie vaststaat dat zij over de periode december 2020 tot en met januari 2022 teveel huur aan [eiser] hebben betaald. Zij betaalden steeds de all-in huurprijs, terwijl in december tot en met mei 2021 maandelijks een bedrag van € 462,00 + € 250,00 = € 812,00 was verschuldigd en van juni 2021 tot en met januari 2022 maandelijks een bedrag van € 770,00 + € 350,00 = € 1.120,00. In totaal betaalden zij aldus een bedrag van € 5.568,00 teveel.

9. In een aanvullende voorwaardelijke vordering in reconventie vorderen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor het geval de kantonrechter in conventie de huurprijs met ingang van 1 juli 2022 vaststelt op € 747,06 zoals [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben geconcludeerd, nog een bedrag van € 206,46. Dit bedrag ziet op teveel betaalde huur over de periode 1 juli 2022 tot en met maart 2023.

10. [eiser] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen in reconventie en concludeert tot afwijzing daarvan.

11. De standpunten van partijen komen, indien van belang, bij de beoordeling aan de orde.

Beoordeling in conventie en reconventie

12. Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze gezamenlijk beoordeeld.

12. [eiser] vordert primair een verklaring voor recht dat de huurprijs geliberaliseerd is. Of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, moet worden gekeken naar de hoogte van de aanvangshuurprijs. Die is er in dit geval niet, omdat een all-in huurprijs is overeengekomen. Nu het wettelijke systeem ingeval van all-in huurprijzen niet voorziet in een mogelijkheid om vast te stellen of sprake is van een geliberaliseerde huurprijs, betekent dit dat, ook wanneer de huurprijs na splitsing hoger ligt dan de liberalisatiegrens, uit moet worden gegaan van een niet-geliberaliseerde huurprijs waarop onderafdeling 7.4.5.2 BW, inclusief artikel 7:258 BW, van toepassing is.

12. De verwijzing van [eiser] naar het arrest van het Hof Amsterdam van 30 augustus 2007 (ECLI:NL:GHAMS:2007:BB8783) maakt dit niet anders, alleen al gelet op het latere arrest van datzelfde hof van 26 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4211), waar onder het kopje ‘appelverbod’ is overwogen dat de kantonrechter – in een vergelijkbare situatie als in deze zaak – terecht artikel 7:258 BW van toepassing heeft verklaard, ondanks de verwijzing naar het eerstgenoemde arrest van 30 augustus 2007. Afgezien daarvan was de wetgeving op het gebied van splitsing van all-in huurprijzen op het moment dat het arrest in 2007 werd gewezen anders. Toen was splitsing van een all-in huurprijs gekoppeld aan de maximaal toegestane huurprijs, maar die koppeling bestaat sinds 1 juli 2014 niet meer. Verder is van belang dat in de nota van toelichting behorend bij de Wet vereenvoudiging en modernisering van de werkwijze van de huurcommissie expliciet is overwogen dat all-in huurprijzen onwenselijk zijn, omdat ze het stelstel van huurprijsbescherming ondermijnen. In de wetsgeschiedenis van artikel 7:258 BW is dat eveneens expliciet zo overwogen. Daarom is inmiddels in artikel 17a van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) geregeld dat de huurcommissie eerst moet bepalen of sprake is van een all-in huurprijs en zo ja, de all-in huurprijs moet worden gesplitst. Deze gewijzigde wetgeving impliceert dat van huurprijsliberalisatie ingeval van een ongesplitste all-in huur geen sprake kan zijn. Terecht merken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in dit kader op dat als dat anders zou zijn en het standpunt van [eiser] zou worden gevolgd, het voor verhuurders aantrekkelijk zou worden om altijd een hoge all-in huur overeen te komen. Bij de in 2021 geldende liberalisatiegrens van € 752,33 bijvoorbeeld, zou een all-in huur van € 1.370,00 of meer immers altijd betekenen dat het om geliberaliseerde huur zou gaan (omdat 55% van dat bedrag boven de liberalisatiegrens uitkomt), terwijl huurders in dat geval de toegang tot de huurcommissie wordt ontzegd en hen een groot deel van de wettelijke huurprijsbescherming wordt onthouden. Dat is niet de bedoeling van de wetgever.

12. Nu op grond van het voorgaande geen sprake is een geliberaliseerde huurprijs, wordt de primair gevorderde verklaring voor recht afgewezen.

12. [eiser] vordert subsidiair een verklaring voor recht dat het voorstel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de huurprijs per 1 juli 2022 te verlagen niet redelijk is en de huurprijs daarom niet verlaagd wordt.

12. Om te beoordelen of het voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is, moet worden gekeken naar de woningwaardering. Tussen partijen is niet in geschil dat de door de huurcommissie in de woningwaardering gebruikte minimum WOZ-waarde niet reëel is en daarmee de door de huurcommissie vastgestelde redelijke huur te laag is. Wel in geschil is wat dan wel een reële WOZ-waarde is. [eiser] wenst deze te baseren op een vergelijking met andere woonruimtes, waardoor de WOZ-waarde volgens hem op € 240.000,00 uitkomt. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moet worden uitgegaan van de voor het gehele pand waarin de woning is gelegen beschikbare WOZ-waarde van € 560.000,00 om die vervolgens te delen door drie, nu zich drie woningen van gelijke grootte in het pand bevinden. De WOZ-waarde komt dan uit op € 187.000,00.

12. De kantonrechter sluit zich aan bij de beredenering en berekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Nog afgezien van de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat de door [eiser] genoemde vergelijkingspanden ook daadwerkelijk van vergelijkbare kwaliteit zijn, is het naar het oordeel van de kantonrechter onredelijk om uit te gaan van een hogere WOZ-waarde dan de waarde die beschikbaar is voor het pand, waarvan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ongeveer 1/3e deel van de oppervlakte in gebruik hebben. Op basis van de voor het pand vastgestelde WOZ-waarde betaalt [eiser] bovendien zijn eigenaarslasten. Aan het bewijsaanbod van [eiser] op dit punt wordt dan ook niet toegekomen.

12. Voor wat betreft de waardering van het aanrecht in de keuken hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoende gemotiveerd betwist dat het aanrecht langer is dan een meter, vanwege de aftrek van de lengte van de kookplaat. Tegenover deze betwisting, onderbouwd met foto’s, heeft [eiser] niets meer ingebracht, zodat er vanuit wordt gegaan dat de waardering van het aanrecht met één punt juist is.

12. Nu de overige waardering van de woning tussen partijen niet in geschil is, komt het totale aantal punten uit op 138. De maximaal toegestane huurprijs bij dat puntenaantal bedroeg per 1 juli 2022 € 747,06. Daarmee staat vast dat de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voorgestelde huurprijsverlaging niet redelijk is. Dat betekent echter niet dat de huurprijs niet kan worden verlaagd, zoals in de door [eiser] subsidiair gevorderde verklaring voor recht is geformuleerd. Deze verklaring voor recht kan dus niet worden toegewezen. Nu het geschil waarover de huurcommissie een beslissing heeft gegeven in deze procedure volledig ter beoordeling voorligt, zal de kantonrechter conform het verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , de huurprijs per 1 juli 2022 vaststellen op € 747,06.

12. [eiser] heeft in het kader van de vordering in reconventie nog aangevoerd dat de huurcommissie de huurprijs pas vanaf 1 juni 2021 heeft gesplitst en niet vanaf 1 december 2020, waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanuit zijn gegaan. Hierin wordt [eiser] niet gevolgd. Weliswaar staat in de uitspraak van de tweede procedure dat de huurprijs per 1 juni 2021 is gesplitst, maar in de eerste procedure, die bij de huurcommissie gelijktijdig op dezelfde zitting als de tweede procedure is behandeld, staat in de uitspraak dat de huur van € 770,00 vanaf 1 december 2020 tijdelijk wordt verlaagd. De huurcommissie gaat dus uit van een gesplitste all-in huurprijs per 1 december 2020. Deze ongelukkige formulering in de uitspraken wordt vanwege het feit dat de huurcommissie wel uitgaat van een splitsing van de all-in huur per 1 december 2020, in het voordeel van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitgelegd. De berekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wordt daarom voor juist gehouden.

12. Het voorgaande heeft tot gevolg dat het in reconventie gevorderde bedrag wegens teveel betaalde huur kan worden toegewezen. Hetzelfde geldt voor de aanvullende voorwaardelijke vordering in reconventie.

12. De door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gevorderde buitengerechtelijke kosten worden toegewezen. Hierover hebben zij voldoende gesteld. Anders dan [eiser] betoogt, is het Besluit buitengerechtelijke incassokosten van toepassing, omdat de grondslag van het onverschuldigd betaalde bedrag huur is en dus voortvloeit uit de huurovereenkomst.

12. Bij deze uitkomst wordt [eiser] in conventie en reconventie veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering van [eiser] af;

stelt de huurprijs voor de woning aan de [adres] met ingang van 1 juli 2022 vast op € 747,06 per maand;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten in conventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 398,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

in reconventie

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van:

- € 5.568,00 wegens onverschuldigd betaalde huur van december 2020 t/m januari 2022, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 19 december 2022 tot de dag van algehele betaling;

- € 790,61 wegens buitengerechtelijke kosten;

- € 206,46 wegens onverschuldigd betaalde huur van juli 2022 t/m maart 2023;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten in reconventie, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

in conventie en reconventie

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, bijgestaan door
mr. S. Homringhausen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.