Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10073982 EA VERZ 22-518
beschikking van: 27 januari 2023
func.: 47653
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoekster]
wonende te [woonplaats]
verzoekster
nader te noemen: [verzoekster]
procederend in persoon
t e g e n
de vereniging van eigenaars VvE Witte Pool
gevestigd te Hoofddorp
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. M.A. Schippers-van de Weerdhof.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekster] heeft op 25 augustus 2022 een verzoekschrift, met producties, ingediend waarin zij verzoekt om vernietiging van het besluit van de 17 maart 2022 van de VvE. Bij e-mail van 10 september 2022 heeft zij een verbeterde versie van het verzoekschrift en aanvullende stukken ingediend. Bij e-mailberichten van 18 december 2022 heeft zij een nadere reactie met een aanvullend stuk ingediend. Bij e-mailberichten van 21 december en van 29 december 2022 heeft zij nogmaals aanvullende stukken ingediend.
Van de kant van de VvE is op 20 december 2022 een verweerschrift, met producties, ontvangen.
Bij brief van 2 december 2022 zijn uitsluitend [verzoekster] en de VvE opgeroepen voor de mondelinge behandeling van het verzoek, waarbij is vermeld dat op die mondelinge behandeling vooralsnog alleen formele punten aan de orde komen en dat de kantonrechter om die reden besloten heeft nog niet alle stemgerechtigden in de zin van art. 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) op te roepen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 januari 2023. [verzoekster] is verschenen, bijgestaan door [naam 1] van Huurdersvereniging Arcade. Namens de VvE is verschenen [naam 2] (bestuurslid en penningmeester), bijgestaan door [naam 3] van Lieven de Key.
Partijen hebben vragen beantwoord van de kantonrechter en hun standpunten uiteengezet, [verzoekster] aan de hand van spreekaantekeningen. Na debat is het onderzoek ter zitting gesloten en is datum bepaald voor beschikking op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Tijdens een bijzondere vergadering van de VvE, gehouden op 17 maart 2022, is gesproken en gestemd over een verzoek van de appartementseigenaren van het adres [adres 1] over een te realiseren uitbouw op de begane grond.
1.2.
Blijkens de notulen van die vergadering is het voorstel met 193 stemmen voor en 10 stemmen tegen, aangenomen.
1.3.
Woonstichting Lieven de Key is bezitter van een aantal appartementsrechten; zij verhuurt de woning aan het adres [adres 2] aan [verzoekster] .
1.4.
Op 17 juli 2022 heeft [verzoekster] vernomen dat de VvE op 17 maart 2022 een besluit heeft genomen over de desbetreffende uitbouw waarna zij op 20 juli 2022 de beschikking kreeg over de notulen. Zij heeft bezwaar gemaakt bij Lieven de Key en navraag gedaan bij het Juridisch Loket, waarna zij bij brief van 24 augustus 2022 (ontvangen 25 augustus 2022) het onderhavige verzoekschrift heeft ingediend.
Het verzoek
2. [verzoekster] verzoekt dat de kantonrechter het besluit van de VvE van 17 maart 2022 vernietigt. Zij vreest voor precedentwerking, te weten dat de gehele binnentuin zal worden volgebouwd. Daarnaast wijst zij op toegenomen onveiligheid in die zin dat het inbraakrisico groter zal worden door de uitbouw; door de uitbouw heeft men gemakkelijker toegang tot haar balkon en woning. Tenslotte maakt zij bezwaar tegen toenemende verstening van de binnentuin hetgeen leidt tot stijging van temperaturen en meer geluidsoverlast. Zij verzet zich tegen een eventuele proceskostenveroordeling.
Het verweer
3. De VvE verzoek de kantonrechter [verzoekster] in haar verzoek niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel het verzoek van [verzoekster] af te wijzen. Volgens de VvE is [verzoekster] als huurder geen belanghebbende als bedoeld in art. 5:130 BW. Zij kan namelijk geen beroep doen over vernietiging wegens beweerdelijke strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 2:15 lid 1 sub b BW. Daarnaast is zij te laat met haar verzoekschrift gelet op de fatale termijn van art. 5:130 lid 2 BW. De VvE verzoekt om een veroordeling in de proceskosten waarbij zij heeft aangegeven dat [verzoekster] van te voren is gewaarschuwd voor de mogelijkheid daartoe en dat de draagkracht van [verzoekster] niet bepalend is voor de omvang van de vergoeding.
De beoordeling
4.1.
In art. 2:8 lid 1 BW is bepaald dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.
4.2.
In art. 2:15 lid 1 BW is bepaald dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar is:
a. wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen;
b. wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 8 worden geëist;
c. wegens strijd met een reglement.
4.3.
In art. 2:15 lid 3 BW is bepaald dat vernietiging geschiedt door een uitspraak van de rechtbank van de woonplaats van de rechtspersoon;
a. op een vordering tegen de rechtspersoon van iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, of (… ).
4.4.
In art. 5:130 lid 1 BW is bepaald dat, in afwijking van artikel 15 lid 3 van Boek 2 de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars geschiedt door een uitspraak van de kantonrechter (…) op verzoek van degene die de vernietiging krachtens dit lid kan vorderen.
4.5.
In art. 5:130 lid 2 BW is bepaald dat het verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.
4.6.
De kantonrechter overweegt dat de voorgaande bepalingen met zich meebrengen dat een huurder op zich wel kan worden ontvangen in zijn verzoek. Aannemelijk is dat een huurder wel belanghebbende is bij een besluit van de VvE als hier aan de orde; hij heeft zich in het algemeen te confirmeren aan de besluiten van de VvE en in dit geval heeft het bestreden besluit ook impact voor de huurder. Het gaat immers om een uitbouw van de woning schuin onder die van de huurder waardoor voorstelbaar is dat er insluipgevaar bestaat, en door de verstening van de binnentuinen kan het zo zijn dat sprake is van geluidsoverlast en temperatuurstijging, zoals [verzoekster] stelt. Om die reden wordt [verzoekster] wel ontvankelijk geacht in haar verzoek.
4.7.
Zoals ter zitting besproken, moet het verzoek van [verzoekster] zo gezien worden, dat zij een beroep doet op vernietigbaarheid van het besluit, wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:15 lid 1 sub b BW. De eventuele andere vernietigingsgronden van dat artikellid zijn niet aan de orde.
4.8.
Een huurder komt evenwel geen beroep toe op dit artikellid. Dit wordt ook in de literatuur verdedigd; de kantonrechter verwijst hier naar “De vereniging in de Praktijk” van mr. F.C. Kollen (2e druk, p. 441-443) en “De model-splitsingsreglementen toegelicht” (2e druk p. 382) van mr. N.L.J.M. Rijssenbeek. De eisen van redelijkheid en billijkheid, volgens welke de rechtspersoon zelf, en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken (ook wel genoemd: de functioneel betrokkenen) zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen, richten zich uitsluitend tot hen, dus spelen alleen binnen de interne verhoudingen. Een gebruiker of huurder kan dus geen beroep doen op (strijd met) die beginselen. Dit is ook wenselijk, omdat de figuur van de VvE ziet op het regelen van de eigendom (het onroerend goed) van de leden en eventueel zakelijk gerechtigden als hypotheekhouders, maar niet op (huur)rechten ten aanzien van een woning. Om die reden moet het beroep van [verzoekster] worden afgewezen.
4.9.
De kantonechter overweegt nog ten overvloede dat, in het geval [verzoekster] als huurder wel een beroep had kunnen doen op de vernietigingsgrond van art. 2:15 lid 1 sub b BW, zij niet-ontvankelijk zou zijn verklaard wegens (niet-verontschuldigbare) termijnoverschrijding als bedoeld in artikel 5:130 lid 2 BW. Vast staat immers dat zij het verzoekschrift buiten de termijn van een maand nadat zij kennis heeft genomen van het besluit, heeft ingediend. Zij heeft er voor gekozen eerst bezwaar te maken bij Lieven de Key terwijl zij evengoed meteen, eventueel op nader aan te voeren gronden, het verzoekschrift had kunnen indienen.
4.10.
De kantonrechter ziet aanleiding om [verzoekster] te veroordelen in de proceskosten..
4.11.
Beslist wordt derhalve als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt [verzoekster] tot vergoeding van de proceskosten aan de kant van de VvE welke kosten dezerzijds worden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 187,00), voor zover van toepassing inclusief btw;
- veroordeelt [verzoekster] tot de nakosten, zijnde € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
- wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter