Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/713635 HA ZA 22/131
Vonnis van 26 april 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NWB ASSETS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie en in het incident,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. P.D. Olden te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AMSTELIMMO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CHIDDA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie en in het incident,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. M.R. Ruygvoorn te Utrecht.
Partijen zullen hierna ook NWB en Amstelimmo c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, tevens houdende vordering in incident, van 28 januari 2022,
- de akte houdende wijziging van eis in het incident en houdende overlegging producties,
- de conclusie van antwoord in het incident, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis in conventie, met producties,
- de akte uitlating wijziging eis, tevens uitlating producties,
- het tussenvonnis van 5 oktober 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties van NWB,
- de akte overlegging producties van Amstelimmo c.s.,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 23 februari 2023 en de daarin vermelde stukken,
- de e-mail van de advocaat van NWB van 17 maart 2023 met opmerkingen over het proces-verbaal. De reactie is aan het procesdossier toegevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
Samenvatting van het geschil
2.1.
Tussen NWB en Amstelimmo c.s. is een
Letter of Intent(hierna: “LOI”) tot stand gekomen. Deze zaak gaat over de vraag of met die LOI een koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein in Amsterdam is gesloten en als dit niet het geval is, of NWB er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat die koopovereenkomst tot stand zou komen en recht heeft op schadevergoeding.
Letter of Intent(hierna: “LOI”) tot stand gekomen. Deze zaak gaat over de vraag of met die LOI een koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein in Amsterdam is gesloten en als dit niet het geval is, of NWB er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat die koopovereenkomst tot stand zou komen en recht heeft op schadevergoeding.
De beslissing van de rechtbank in hoofdlijnen
2.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van een (voorwaardelijke) koopovereenkomst en mocht NWB er ook niet op vertrouwen dat een dergelijke overeenkomst tot stand zou komen. Wel zijn Amstelimmo c.s. schadeplichtig jegens NWB door het ADM-terrein aan een ander te verkopen terwijl de periode waarin zij exclusief met NWB zouden onderhandelen nog liep.
3.De feiten
3.1.
NWB is een dochtermaatschappij van Noord-Europees Wijnopslagbedrijf B.V., een bedrijf dat zich bezighoudt met de opslag en verwerking van bulkvloeistoffen, waaronder ethanol. Enig aandeelhouder van NWB is ALTHA Amsterdam B.V. en enig bestuurder is ALTHA Holding B.V. Indirect bestuurder is [naam 1] (hierna: “ [naam 1] ”).
[naam 2] (hierna: “ [naam 2] ” en in citaten ook “ [naam 2] ”) is de
ultimate benificial ownervan NWB.
ultimate benificial ownervan NWB.
3.2.
Amstelimmo c.s. zijn vastgoedbeheerbedrijven.
Stichting Administratiekantoor [naam 3] houdt alle aandelen in het kapitaal van Amstelimmo B.V.
Stichting Administratiekantoor [naam 4] houdt alle aandelen in het kapitaal van Chidda Vastgoed B.V.
[naam 5] (hierna: “ [naam 5] ” en in citaten ook “ [naam 5] ”) en [naam 6] zijn bestuurders van beide vennootschappen. Zij zijn zelfstandig bevoegd deze te vertegenwoordigen.
3.3.
In de LOI, is voor zover van belang het volgende opgenomen:
“LOIDeze intentieverklaring.
(…)
Koop en verkoopPartijen zijn de verkoop van het Verkochte door Verkopers aan Koper alsmede de koop van het Verkochte door Koper van Verkopers overeengekomen (de “Transactie”). In deze LOI leggen Partijen de uitgangspunten ten aanzien van de Transactie schriftelijk vast.
VerkochteHet perceel grond met de daarop gerealiseerde opstallen en verdere aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] Amsterdam, kadastraal bekend als (…)
KoopsomDe koopsom voor het Verkochte bedraagt € 85.600.000 exclusief de eventuele BTW en overdrachtsbelasting (de “Koopsom”).
(…)
KoopovereenkomstDe in deze LOI opgenomen afspraken, voorwaarden en de gebruikelijke definities, verduidelijkingen en marktconforme garanties ten aanzien van titel, bevoegdheid afwezigheid van hypotheek en beslag en zeer beperkte verklaringen omtrent de juridische staat van het Verkochte worden opgenomen in een door Partijen uit te onderhandelen koopovereenkomst, waarvan de Verkoper een eerste versie zal opstellen (de “Koopovereenkomst”).
Intentie partijen ter zakePartijen hebben met elkaar afgesproken gedurende de
timing en het procesperiode van exclusiviteit aan de Transactie te zullen werken, en streven qua tijdslijn ernaar de (onvoorwaardelijke) Koopovereenkomst uiterlijk per 10 augustus 2021 te sluiten. Indien Koper per 10 augustus 2021 vanwege bijzondere omstandigheden enkele dagen meer tijd nodig heeft om tot ondertekening van de Koopovereenkomst te kunnen komen, dan zullen Partijen in overleg treden en zal Verkoper een verzoek van Koper om enig uitstel niet op onredelijke gronden afwijzen.
Due DiligenceKoper wordt de mogelijkheid geboden gedurende een periode eindigend op 10 augustus 2021 voor eigen rekening en risico een due diligence in te stellen ter zake het Verkochte, waaronder onder meer begrepen: de commerciële, juridische, fiscale, technische (met inbegrip van milieukundige) aspecten van het Verkochte (het “Due Diligence”). Het Due Diligence zal aanvangen op de datum waarop deze LOI door zowel Koper als Verkopers is ondertekend en Koper toegang is verschaft tot de (digitale) dataroom.
Koper zal Verkopers wekelijks schriftelijk op de hoogte houden over de voortgang van het Due Diligence alsmede over de resultaten hiervan.
Deze LOI is gesloten onder de voorwaarde ten behoeve van Koper dat het Due Diligence niet tot volle tevredenheid van Koper zal worden afgerond (Voorwaarde Due Diligence).
Voorwaarde(n) KoperEr komt niet eerder een Koopovereenkomst tussen Partijen tot stand dan nadat de volgende voorwaarden ten behoeve van Koper zijn vervuld:
a.
de Voorwaarde Due Diligence;
de Voorwaarde Due Diligence;
b.
de goedkeuring van de Koopovereenkomst door het volledige bestuur en de aandeelhouders van Koper; en
de goedkeuring van de Koopovereenkomst door het volledige bestuur en de aandeelhouders van Koper; en
c.
ondertekening van de Koopovereenkomst.
ondertekening van de Koopovereenkomst.
Voorwaarden VerkopersEr komt niet eerder een Koopovereenkomst tussen Partijen tot stand dan nadat de volgende voorwaarden ten behoeve van Verkopers zijn vervuld:
d.
de goedkeuring van de Koopovereenkomst door het volledige bestuur end e aandeelhouders van Koper; en
de goedkeuring van de Koopovereenkomst door het volledige bestuur end e aandeelhouders van Koper; en
a.
ondertekening van de Koopovereenkomst.
ondertekening van de Koopovereenkomst.
Status levering (“as isVerkochte zal aan Koper in eigendom worden
where is”)overgedragen in de staat waarin het zich op de datum van levering van het Verkochte bevindt – “as is where is”- in de ruimste zin des woords (…)
(…)
Beëindiging LOIDeze LOI eindigt van rechtswege na ommekomst van de Exclusiviteitsperiode (…)
Gevolgen beëindigingIndien deze LOI eindigt, zal geen Partij aansprakelijk
LOIzijn voor de vergoeding van enig verlies of schade in welke vorm dan ook door de andere Partij geleden noch zal een Partij aansprakelijk zijn om de door de andere Partij gemaakte kosten te vergoeden. Partijen zullen derhalve zelf de eigen kosten, verliezen en schade zie zij lijden ten gevolge van het in beeindiging van deze LOI dragen. Partijen zullen elkaar in dit verband dan ook op geen enkele wijze (juridisch) aansprakelijk stellen.
Tijdspad, termijnenTenzij Partijen schriftelijk andere termijnen overeenkomen, gelden de navolgende bindende termijnen wat betreft de Transactie:
19 juli 2021 Ondertekenen LOI
Start Exclusiviteit
20 juli 2021 Start Due Diligence/ wekelijks rapporteren van red flags
10 augustus 2021 Bespreking materiele uitkomsten Due Diligence
10 augustus 2021 Ondertekening Koopovereenkomst
Einde Exclusiviteit
Uiterlijk 1 Levering van het Verkochte
oktober 2021
(…)
ExclusiviteitVerkopers verstrekken Koper exclusiviteit tot en met 10 augustus 2021. Deze exclusiviteit eindigt op de datum dat deze LOI eindigt, anders dan als het gevolg van het ondertekenen van de Koopovereenkomst. Gedurende de periode van exclusiviteit zullen Verkopers geen gesprekken voeren dan wel voortzetten betreffende de verkoop van het Verkochte met andere partijen dan Koper. Verkopers zullen gedurende de periode van exclusiviteit tevens geen formele of informele biedingen op het Verkochte of enig belang daarin accepteren dan wel hierom vragen en Verkopers zullen tevens afzien van elke andere marketingactiviteit betreffende verkoop van het Verkochte. (…)”
3.4.
Het perceel dat in de LOI is aangeduid als ‘het Verkochte’ wordt hierna het ‘ADM-terrein’ genoemd.
3.5.
[naam 5] heeft de LOI namens Amstelimmo c.s. op 21 juli 2021 ondertekend.
[naam 1] heeft de LOI namens NWB op 26 juli 2021 ondertekend.
3.6.
Op vrijdag 6 augustus 2021 heeft de toenmalige advocaat van NWB, mr. Meijboom, een lijst met juridische, fiscale en technisch/milieu bevindingen die in het due diligence onderzoek zijn geconstateerd met de toenmalige advocaat van Amstelimmo c.s., mr. Sturhoofd, gedeeld.
3.7.
Bij e-mail van diezelfde avond heeft [naam 5] in reactie op de e-mail van mr. Meijboom geantwoord:
“Ik zie weer een hoop vragen voorbij komen en een hoop beren op de weg, de prijs is gebaseerd op een snelle deal zoals vooraf duidelijk is aangegeven.
Ik wil best overleggen maandag maar denk gezien onderstaande mail dat dit weinig zin heeft.
Ik acht mijzelf ook vanaf maandag 17 uur weer vrij om met andere partijen rond de tafel te gaan.”
3.8.
Op 8 augustus 2021 heeft mr. Sturhoofd namens Amstelimmo c.s. de e-mail van mr. Meijboom beantwoord:
“ [naam 5] reageerde reeds op jouw mail van vrijdag avond.
Dat laat onverlet dat gesprek maandag om 9 uur doorgang kan vinden.(…)
Voor de goede orde, de bereidheid om aangesneden issues te bespreken is aanwezig. Ik wil echter een herhaling van zetten voorkomen. Alle beschikbare relevante info is verstrekt. Of er b.v. explosieven liggen valt voorts binnen scope van de deal: as is where is. Ook geluid en bodem. Het is vreemd dat nu pas wordt gesteld dat een nader bodemonderzoek zou moeten plaatsvinden.(…)
Fiscaliteit: van meet af aan heb ik standpunt cliënte kenbaar gemaakt. De nadere voorwaarden zijdens koper stuiten hierop af.Het gaat hier om willekeurige voorbeelden.
Daarbij speelt een rol dat cliënte de LOI is aangegaan n.a.v. standpunt verkoper dat hij snel zou kunnen schakelen (3 weken). Daar is de prijs ook op gebaseerd.
Kortom: wat mij betreft kijken wij maandag om 9.00 uur waar wij staan en hoe verder, indien mogelijk(…)
”
”
3.9.
Op 16 augustus 2021 hebben partijen de in de LOI opgenomen termijnen die op 10 augustus 2021 waren verstreken verlengd tot 18 september 2021.
3.10.
Op 17 augustus 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 5] en [naam 2] . In een whatsappbericht van een dag later heeft [naam 5] aan [naam 2] geschreven:
“
En zou jij kunnen kijken of we die 15 mio zouden kunnen doen 1 september?”
En zou jij kunnen kijken of we die 15 mio zouden kunnen doen 1 september?”
3.11.
Op 18 augustus 2021 heeft de advocaat van NWB een mark-up van het concept koopcontract aan Amstelimmo c.s. gestuurd.
3.12.
Op zondag 22 augustus 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [naam 5] en [naam 2] in het Soho House te Amsterdam.
3.13.
Diezelfde dag hebben [naam 2] en [naam 5] onder meer de volgende whatsappberichten uitgewisseld:
“[ [naam 5] ]
Goed gesprek, ik bespreek vanavond ook gelijk alles thuis even. Kunnen we daarna spijkers met koppen slaan.
Goed gesprek, ik bespreek vanavond ook gelijk alles thuis even. Kunnen we daarna spijkers met koppen slaan.
[ [naam 2] ]
Dank. Ik hoor het vanavond dan wel, en nadat je de zegen hebt ontvangen ga ik aan de slag met het vrijmaken van de gelden (…)
Dank. Ik hoor het vanavond dan wel, en nadat je de zegen hebt ontvangen ga ik aan de slag met het vrijmaken van de gelden (…)
[ [naam 5] ]
Krijg optie 2 onder de besproken voorwaarden er niet doorheen. Morgen maar ff overleg..
Krijg optie 2 onder de besproken voorwaarden er niet doorheen. Morgen maar ff overleg..
[ [naam 2] ]
Ok
Ok
[ [naam 5] ]
Dus moeten ff kijken of dan die 10 a 12 haalbaar is. En anders zeg ik die andere af morgen
Dus moeten ff kijken of dan die 10 a 12 haalbaar is. En anders zeg ik die andere af morgen
[ [naam 2] ]
Laten we maar morgen overleggen. Ik help je graag maar kennelijk hebben we bij de familie met ook mensen te maken die jouw visie niet 100% volgen? Dat maakt het dan ook voor mij moeilijker om 10-15 over te maken om je deal veilig te stellen, met wie doe ik dan echt zaken?
Laten we maar morgen overleggen. Ik help je graag maar kennelijk hebben we bij de familie met ook mensen te maken die jouw visie niet 100% volgen? Dat maakt het dan ook voor mij moeilijker om 10-15 over te maken om je deal veilig te stellen, met wie doe ik dan echt zaken?
[ [naam 5] ]
Snap ik.. Ik bel die andere af. Is er ook rust en kunnen we de dd afmaken. Makkelijker. Hoeven we het voor beide niet moeilijk te maken.
Snap ik.. Ik bel die andere af. Is er ook rust en kunnen we de dd afmaken. Makkelijker. Hoeven we het voor beide niet moeilijk te maken.
[ [naam 2] ]
Denk maar even na, ik wil de deal die we vandaag en dinsdag besprak wel nakomen om je te assisteren: Daarin kan er direct al 10-15 worden betaald als voorschot. Voor 1 sept. Closing wordt snel, uiterlijk 15 december maar eerlijkheidshalve denk ik al voor eind oktober. Zekerheden even bespreken en veiligstellen met [naam 9] ofzo. Als plotseling het niet ok is, dan is dat iets geheel nieuws. Heb ik niet zien aankomen bij je.
Denk maar even na, ik wil de deal die we vandaag en dinsdag besprak wel nakomen om je te assisteren: Daarin kan er direct al 10-15 worden betaald als voorschot. Voor 1 sept. Closing wordt snel, uiterlijk 15 december maar eerlijkheidshalve denk ik al voor eind oktober. Zekerheden even bespreken en veiligstellen met [naam 9] ofzo. Als plotseling het niet ok is, dan is dat iets geheel nieuws. Heb ik niet zien aankomen bij je.
[ [naam 5] ]
Ja kijken morgen. Druk van de ketel andere afgebeld zojuist. Lekkerder kan ik me echt focussen op deze deal.
Ja kijken morgen. Druk van de ketel andere afgebeld zojuist. Lekkerder kan ik me echt focussen op deze deal.
Wat nog zou kunnen ik leen van jou 15 mio. 1,5 procent rente. Wordt terugbetaald bij overname adm. Neem jij adm niet uiterlijk 1 mei terug.
Beetje de insteek van ons eerste plan
Eind dit jaar terug red ik ook nog… dus kijk maar ff
(…)”
3.14.
Op 23 augustus 2021 heeft [naam 5] contact gehad met [naam 7] (hierna: “ [naam 7] ”),
ultimate benificial ownervan Larendael Participaties B.V. (hierna: “Larendael”), waarbij [naam 7] [naam 5] heeft laten weten interesse te hebben in de koop van het ADM-terrein. Diezelfde avond heeft [naam 5] verkoopinformatie aan [naam 7] gestuurd.
ultimate benificial ownervan Larendael Participaties B.V. (hierna: “Larendael”), waarbij [naam 7] [naam 5] heeft laten weten interesse te hebben in de koop van het ADM-terrein. Diezelfde avond heeft [naam 5] verkoopinformatie aan [naam 7] gestuurd.
3.15.
Op 25 augustus 2021 heeft tussen de advocaten van Amstelimmo c.s. en Larendael overleg plaatsgevonden over de koop van het ADM-terrein.
3.16.
Eveneens op 25 augustus 2021 heeft [naam 5] in een whatsappbericht van 16.05 uur aan [naam 2] geschreven:
“Beste [naam 2] , heb je vanaf zondag avond elke dag geprobeerd te bereiken diverse malen maar geen gehoor gehad. Niets meer van jou vernomen. Ik heb het gevoel dat het helemaal niet lekker loopt zeker nu jij aangaf dat het later wordt en je niet alles kunt betalen. Wil jij mij aub met spoed terug bellen? Groeten [naam 5] ”
3.17.
Bij e-mail van 26 augustus 2021, 13.14 uur, heeft mr. Sturhoofd namens Amstelimmo c.s. NWB bericht dat Amstelimmo c.s. de LOI beëindigen.
3.18.
Diezelfde dag rond 14.30 uur heeft een gesprek tussen [naam 5] en [naam 2] plaatsgevonden. Het gesprek is door [naam 2] buiten medeweten van [naam 5] openomen. In het transcript van dat gesprek is onder meer opgenomen:
“[ [naam 2] ]
Ik heb het mailtje (…) niet gelezen.
Ik heb het mailtje (…) niet gelezen.
(…)
[ [naam 5] ]
Nee, ik heb er echt helemaal geen vertrouwen meer in.
Nee, ik heb er echt helemaal geen vertrouwen meer in.
[ [naam 2] ]
Jawel dat moet je wel hebben, denk ik. Ik zou dat wel hebben.
Jawel dat moet je wel hebben, denk ik. Ik zou dat wel hebben.
(…)
[ [naam 5] ]
Ik heb er echt geen vertrouwen in.
Ik heb er echt geen vertrouwen in.
[ [naam 2] ]
(…) dat moet je ook niet te vaak zeggen want dan komt er negatieve energie naar buiten (…).
(…) dat moet je ook niet te vaak zeggen want dan komt er negatieve energie naar buiten (…).
(…)
[ [naam 5] ]
Ik wil best nog 1x kijken of we eruit kunnen komen maar wordt wel een keer tijd nu, ff gas erop. En ook, dan moet je ok echt gaan denken over die 10-15 miljoen want ik laat die echt niet rusten. Die deal hebben wij gemaakt.
Ik wil best nog 1x kijken of we eruit kunnen komen maar wordt wel een keer tijd nu, ff gas erop. En ook, dan moet je ok echt gaan denken over die 10-15 miljoen want ik laat die echt niet rusten. Die deal hebben wij gemaakt.
[ [naam 2] ]
(…) Maar ik ga er nog een nachtje over slapen. En als jij er ook een nachtje over slaapt dan..
(…) Maar ik ga er nog een nachtje over slapen. En als jij er ook een nachtje over slaapt dan..
(…)
[ [naam 5] ]
Nee we stoppen ermee.
Nee we stoppen ermee.
[ [naam 2] ]
Dat heb ik ook niet gezegd
Dat heb ik ook niet gezegd
[ [naam 5] ]
Dat hebben we wel gezegd toch
Dat hebben we wel gezegd toch
[ [naam 2] ]
Ik heb gezegd dat we er een nachtje over zouden slapen. Maar [naam 5] , het punt is. Jij wil graag verkopen, en je moet niet doen alsof dat niet zo is.
Ik heb gezegd dat we er een nachtje over zouden slapen. Maar [naam 5] , het punt is. Jij wil graag verkopen, en je moet niet doen alsof dat niet zo is.
[ [naam 5] ]
Ik wil dat ook graag, dat heb ik altijd gezegd. Anders had ik het ook niet te koop
Ik wil dat ook graag, dat heb ik altijd gezegd. Anders had ik het ook niet te koop
Aangeboden
[ [naam 2] ]
Luister, jij wil graag verkopen, en wij willen kopen. We moeten alleen even de
Luister, jij wil graag verkopen, en wij willen kopen. We moeten alleen even de
puntjes
(…)
[ [naam 5] ]
We zullen kijken
We zullen kijken
[ [naam 2] ]
Kijken of het echt waar is.
Kijken of het echt waar is.
(…)
[ [naam 5] ]
In die zin, we gaan er toch niet uitkomen.
In die zin, we gaan er toch niet uitkomen.
(…)
[ [naam 5] ]
Maar ik denk er nog een nachtje over na, en jij ook. En …
Maar ik denk er nog een nachtje over na, en jij ook. En …
[ [naam 2] ]
Ik ga ff met [naam 8] overleggen …
Ik ga ff met [naam 8] overleggen …
(…)
[ [naam 2] ]
Nee maar ik heb er nog steeds wel vertrouwen in dat het misschien nog wat wordt
Nee maar ik heb er nog steeds wel vertrouwen in dat het misschien nog wat wordt
[ [naam 5] ]
Ik niet. Overleg even met [naam 8] en laat het me weten […] dank. Albert Heijn tasje, is het beste.”
Ik niet. Overleg even met [naam 8] en laat het me weten […] dank. Albert Heijn tasje, is het beste.”
3.19.
Op diezelfde dag in de avond hebben Amstelimmo c.s. een koopovereenkomst gesloten met Larendael, waarbij Amstelimmo c.s. het ADM-terrein voor € 86 miljoen aan Larendael hebben verkocht. Het ADM-terrein is op 30 augustus 2021 aan Larendael geleverd.
3.20.
NWB heeft Amstelimmo c.s. op 30 augustus 2021 aansprakelijk gesteld.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
In conventie vordert NWB, samengevat en na eiswijziging, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, Amstelimmo c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan NWB van:
primair € 96.372.948,-, subsidiair € 49.443.920,-, meer subsidiair € 22.242.467, nog meer subsidiair € 12.409.096,- en meest subsidiair schadevergoeding op te maken bij staat, in alle gevallen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 30 augustus 2021 tot aan de dag der algehele voldoening;
i. de kosten van beslaglegging;
ii. de buitengerechtelijke kosten;
iii. de overige kosten van deze procedure;
iv. de kosten van deskundigen;
alles vermeerderd met de wettelijke rente;
ii. de buitengerechtelijke kosten;
iii. de overige kosten van deze procedure;
iv. de kosten van deskundigen;
alles vermeerderd met de wettelijke rente;
de nakosten.
4.2.
NWB legt aan haar vordering in conventie primair ten grondslag dat Amstelimmo c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen onder de LOI door met Larendael te onderhandelen terwijl de exclusiviteitsperiode nog liep en het ADM-terrein aan Larendael te verkopen. Ter zitting heeft NWB de primaire grond van haar vordering in conventie verduidelijkt, althans akte verzocht van een wijziging van eis in die zin dat NWB aan die vordering niet (langer) primair ten grondslag legt dat Amstelimmo c.s. de in de LOI opgenomen exclusiviteitsbepaling hebben geschonden, maar uitsluitend dat Amstelimmo c.s. de in de LOI tot stand gekomen (voorwaardelijke) koopovereenkomst hebben geschonden. Subsidiair stelt NWB dat Amstelimmo c.s. aansprakelijk zijn omdat zij onrechtmatig de onderhandelingen met NWB hebben verbroken.
4.3.
Amstelimmo c.s. voeren verweer. De LOI behelst volgens hen geen koopovereenkomst en kon worden beëindigd. Het stond Amstelimmo c.s. vrij de onderhandelingen af te breken en het terrein aan een ander te verkopen zonder dat zij daarmee schadeplichtig zouden worden.
in het incident
4.4.
NWB heeft op 27 januari 2022 op grond van artikel 730 jo. 843a wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) conservatoir bewijsbeslag laten leggen op alle bescheiden die betrekking hebben op tussen Amstelimmo c.s. enerzijds en Larendael anderzijds gevoerde communicatie in de periode juli 2021 tot en met 1 december 2021, behoudens de bescheiden die uitsluitend zijn gevonden door gebruik van de naam en/of het telefoonnummer van [naam 9] als zoektermen (hierna: de “Bescheiden”).
4.5.
NWB vordert in het incident op grond van artikel 843a Rv, samengevat en na eiswijziging:
a. primair de deurwaarder die de Bescheiden onder zich houdt toestemming te geven afschrift van de Bescheiden aan NWB te verstrekken, althans daarin op een door de rechtbank te bepalen wijze inzage te verschaffen;
b. subsidiair Amstelimmo c.s. te gebieden de deurwaarder toestemming te geven afschrift van de Bescheiden aan NWB te verstrekken, althans op een door de rechtbank te bepalen wijze inzage te verschaffen, een en ander op straffe van een dwangsom;
c. primair en subsidiair Amstelimmo c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten in het incident.
4.6.
Amstelimmo c.s. voeren verweer.
in reconventie
4.7.
Amstelimmo c.s. vorderen in reconventie, samengevat, NWB te veroordelen om de in beslag genomen Bescheiden te (doen) vernietigen, alsmede de ten laste van Amstelimmo c.s. gelegde conservatoire verhaalsbeslagen op te (doen) heffen, beide op straffe van een dwangsom, en NWB te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.8.
NWB voert verweer.
5.De beoordeling
in conventie
Primaire grondslag van de vordering
5.1.
NWB heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij haar vordering primair baseert op het schenden van de (voorwaardelijke) koopovereenkomst die volgens NWB tot stand gekomen is door de LOI. De grondslag van de vordering is daarmee niet beperkt tot het schenden van het exclusiviteitsbeding. Amstelimmo c.s. hebben daartegen bezwaar gemaakt omdat de wijziging van de gronden in strijd zou zijn met de goede procesorde. De rechtbank gaat aan dit bezwaar voorbij. NWB is op de voet van artikel 130 Rv gerechtigd haar eis of de gronden daarvan te veranderen. Amstelimmo c.s. zijn op geen enkele wijze in hun verdediging bemoeilijkt. In de dagvaarding gaat NWB in op haar stelling dat sprake is van schending van ‘de koop, respectievelijke de exclusiviteitsbepalingen uit de LOI’. Amstelimmo c.s. hebben hiertegen ook gemotiveerd verweer gevoerd. De rechtbank zal beslissen op de gewijzigde gronden van de vordering.
LOI, (voorwaardelijke) koopovereenkomst of intentieovereenkomst
5.2.
Partijen verschillen van mening over het antwoord de vraag of met de LOI reeds een (voorwaardelijke) koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein tot stand is gekomen (standpunt NWB) of dat partijen in de LOI slechts de intentie uitspreken om te onderhandelen over de mogelijke overname van het ADM-terrein (standpunt Amstelimmo c.s.).
5.3.
Voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het ingevolge de Haviltexmaatstaf aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de desbetreffende bepaling(en) mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vergelijk HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Verder kan ook het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst aanwijzingen bieden omtrent de wijze waarop zij hun afspraak hebben opgevat c.q. omtrent hetgeen zij met hun afspraak hebben beoogd (vgl. HR 20 mei 1988, NJ 1988, 781, HR 20 mei 1994, NJ 1994, 574 en HR 12 januari 2001, NJ 2001, 157).
5.4.
Ter onderbouwing van haar standpunt dat met de LOI reeds een (voorwaardelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen heeft NWB het volgende gesteld. Het bestaan van die overeenkomst blijkt allereerst uit de tekst van de LOI. De tekst maakt een onderscheid tussen de ‘Transactie’ en de ‘Koopovereenkomst’. De transactie, dat wil zeggen de daadwerkelijke overeenkomst van koop, is met de LOI tot stand gekomen. De ‘Koopovereenkomst’ is de gedetailleerde uitwerking van de ‘Transactie’. Dit volgt uit de bepalingen ‘Koop en verkoop’, ‘Verkochte’, ‘Koopsom’ en ‘Tijdspad, termijnen’, zoals opgenomen in de LOI (zie hiervoor onder 3.3). In die eerste bepaling staat expliciet dat partijen de verkoop van het ADM-terrein zijn overeengekomen. Uit de andere drie bepalingen volgt dat over alle essentialia van de koop van het ADM-terrein overeenstemming bestond; het voorwerp van de koop, de prijs en het moment van levering stonden vast. De transactie kende slechts één ontbindende voorwaarde ten behoeve van NWB, het naar tevredenheid afronden van het due dilligence onderzoek. De bepaling ‘Voorwaarden Verkopers’ zien slechts op de ‘Koopovereenkomst’ en niet op de ‘Transactie’. Voor zover dit anders zou zijn komt aan die bepaling onvoldoende betekenis toe, althans is een beroep daarop door Amstelimmo c.s. in onderhavige situatie in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [naam 5] is samen met zijn vrouw bestuurder van Amstelimmo c.s. De aandeelhouders van Amstelimmo c.s. worden eveneens bestuurd door familieleden van [naam 5] . Bij NWB is de indruk gewekt dat de goedkeuring slechts een formaliteit zou zijn. Niets wijst erop dat partijen, indien zij te goeder trouw over de tekst van de koopovereenkomst zouden hebben onderhandeld, hierover geen overeenstemming zouden bereiken. Onder deze omstandigheden moet volgens artikel 6:23 Burgerlijk Wetboek de opschortende voorwaarde ten behoeve van Amstelimmo c.s. als vervuld worden beschouwd.
5.5.
Naar het oordeel van de rechtbank is met de totstandkoming van de LOI geen (voorwaardelijke) koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein tot stand gekomen. De bepalingen zoals opgenomen in de LOI zijn niet op alle punten eenduidig. De door NWB aangehaalde bepalingen lijken te duiden op een (voorwaardelijke) koopovereenkomst. In de LOI wordt echter ook gesproken over een door partijen uit te onderhandelen koopovereenkomst en goedkeuring van die koopovereenkomst door het bestuur en aandeelhouders van zowel kopers als verkopers. Dat de koopovereenkomst slechts een uitwerking zou zijn van gemaakte afspraken blijkt niet uit de tekst van de LOI en partijen zijn het hierover niet eens. Dat de goedkeuring door het bestuur en de aandeelhouders van Amstelimmo c.s. slechts een formaliteit zou zijn, is ook niet vast komen te staan. Dat het bestuur en de aandeelhouders uit familieleden bestaan is daartoe in ieder geval onvoldoende.
5.6.
Voor de duiding van de afspraken in de LOI hecht de rechtbank met name waarde aan het feit dat in de LOI een exclusiviteitsbepaling is opgenomen op basis waarvan Amstelimmo c.s. gedurende een periode niet met anderen zou onderhandelen over de verkoop van het ADM-terrein. Een dergelijke bepaling is zinledig indien een overeenkomst met NWB al tot stand gekomen zou zijn. Daarbij volgt uit de tekst van de LOI dat partijen hebben afgesproken dat de LOI van rechtswege eindigt na afloop van de exclusiviteitsperiode. Ook dit laat zich niet rijmen met het standpunt dat de LOI in feite een koopovereenkomst was.
5.7.
De rechtbank acht verder van belang dat ook uit de gedragingen van zowel NWB als Amstelimmo c.s. na het sluiten van de LOI niet blijkt dat partijen beoogd hebben met de LOI een definitieve koopovereenkomst te sluiten. Tussen de advocaten van partijen is gesproken over wijzigingen in de door Amstelimmo c.s. opgestelde concept-koopovereenkomst die op meer zien dan details alleen, zoals het al dan niet beperken van aansprakelijkheid en het geven van (informatie)garanties. Na het sluiten van de LOI heeft [naam 5] op 6 augustus 2021 NWB bericht dat hij zich vrij achtte met andere partijen rond de tafel te gaan (zie hiervoor 3.7). Van de zijde van NWB is hierop niet inhoudelijk gereageerd terwijl dit – indien de koopovereenkomst reeds tot stand zou zijn gekomen – wel voor de hand zou hebben gelegen. In de gesprekken tussen [naam 5] en [naam 2] zijn verder naast koop door NWB tegen betaling van de in de LOI opgenomen koopsom, verschillende alternatieven besproken waarbij [naam 2] in persoon het ADM-terrein zou kopen en betaling in termijnen zou plaatsvinden en/of bedragen geleend zouden worden.
De manier waarop partijen uitvoering hebben gegeven aan de afspraken duidt er niet op dat reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen die enkel nog schriftelijk moest worden uitgewerkt.
5.8.
Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat met de LOI geen (voorwaardelijke) koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein tot stand is gekomen. Van schending door Amstelimmo c.s. van een overeenkomst met de door NWB voorgestane betekenis is dan ook geen sprake.
Onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen
5.9.
Subsidiair stelt NWB dat Amstelimmo c.s. jegens haar aansprakelijk zijn wegens het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen. NWB mocht redelijkerwijs verwachten dat op grond van de onderhandelingen met Amstelimmo c.s. een koopovereenkomst met betrekking tot het ADM-terrein tot stand zou komen. In de LOI was overeenstemming bereikt over de essentialia en er waren geen wezenlijke geschilpunten meer. Amstelimmo c.s. vroegen bovendien reeds een voorschot op de koopprijs.
Amstelimmo c.s. betwisten dat zij onrechtmatig hebben gehandeld en stellen zich op het standpunt dat de LOI, althans de onderhandelingen, met wederzijds goedvinden zijn beëindigd op 26 augustus 2021. Zij beroepen zich daarbij op het transcript van het gesprek tussen [naam 2] en [naam 5] van die datum (zie hiervoor onder 3.18). Ten tweede volgt uit de tekst van de LOI dat deze, althans de exclusiviteitsbepaling in de LOI, opzegbaar was. Voor zover er op 26 augustus 2021 niet met wederzijds goedvinden is beëindigd hebben Amstelimmo c.s., op 6, dan wel 26 augustus 2021 rechtsgeldig opgezegd.
5.10.
Indien de onderhandelingen met wederzijds goedvinden zijn beëindigd, is er geen sprake van onrechtmatig handelen door Amstelimmo c.s. De rechtbank behandelt dit verweer dan ook eerst.
De rechtbank volgt Amstelimmo c.s. niet in hun standpunt dat de onderhandelingen met wederzijds goedvinden zijn beëindigd. Uit het transcript van het gesprek op 26 augustus 2021 dat bijna een uur duurt, blijkt dat [naam 5] meermalen aan [naam 2] voorstelt de LOI te beëindigen, maar dat [naam 2] daarmee niet instemt. Als [naam 5] zegt dat hij ermee wil stoppen zegt [naam 2] telkens dat hij dat niet moet zeggen. [naam 2] zegt aan het einde van het transcript dat hij er nog vertrouwen in heeft. Uit de weergegeven tekst blijkt ook dat het gesprek op zijn einde loopt en dat partijen op dat moment op het punt staan uit elkaar te gaan. Amstelimmo c.s. hebben gesteld dat het transcript niet het volledige gesprek weergeeft omdat in het transcript niet is weergegeven dat partijen afscheid van elkaar nemen en dat partijen bij dat afscheid overeenstemming hebben bereikt over de beëindiging van de LOI. Zij hebben bewijs aangeboden van die stelling door het doen horen van [naam 10] , secretaresse werkzaam bij een groepsvennootschap van Amstelimmo c.s., die verklaart het (gehele) gesprek redelijk goed te hebben gehoord. De rechtbank gaat aan dit bewijsaanbod voorbij. In de overgelegde verklaring van [naam 10] staat onder meer het volgende:
‘
Er werden over en weer verwijten gemaakt, waarna [naam 5] nog eens benadrukte dat hij het gesprek zeer onplezierig vond en dat hij echt niet verder wilde. Ik hoorde de heer [naam 2] hierop aangeven, dat hij dit ook vond en niet verder wilde. [naam 5] gaf toen aan: “laten we elkaar de hand schudden en definitief afscheid van elkaar nemen”, waarop ik de heer [naam 2] hoorde antwoorden dat hij het hiermee eens was. [naam 5] was na de afspraak erg opgelucht dat het gesprek voorbij was en alles was opgelost.’. Tegen de achtergrond van het uitvoerige gesprek waarin [naam 2] telkens aanstuurt op het vasthouden aan de LOI kan, zelfs als bij de deur is gezegd wat [naam 10] beschrijft, daaruit niet worden afgeleid dat [naam 2] daarmee de bedoeling had om niet alleen het gesprek, maar ook de onderhandelingen op basis van de LOI te beëindigen. Van beëindiging met wederzijds goedvinden is dan ook geen sprake.
Er werden over en weer verwijten gemaakt, waarna [naam 5] nog eens benadrukte dat hij het gesprek zeer onplezierig vond en dat hij echt niet verder wilde. Ik hoorde de heer [naam 2] hierop aangeven, dat hij dit ook vond en niet verder wilde. [naam 5] gaf toen aan: “laten we elkaar de hand schudden en definitief afscheid van elkaar nemen”, waarop ik de heer [naam 2] hoorde antwoorden dat hij het hiermee eens was. [naam 5] was na de afspraak erg opgelucht dat het gesprek voorbij was en alles was opgelost.’. Tegen de achtergrond van het uitvoerige gesprek waarin [naam 2] telkens aanstuurt op het vasthouden aan de LOI kan, zelfs als bij de deur is gezegd wat [naam 10] beschrijft, daaruit niet worden afgeleid dat [naam 2] daarmee de bedoeling had om niet alleen het gesprek, maar ook de onderhandelingen op basis van de LOI te beëindigen. Van beëindiging met wederzijds goedvinden is dan ook geen sprake.
5.11.
De rechtbank volgt Amstelimmo c.s. ook niet in hun standpunt dat geen sprake is van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen omdat de LOI voorziet in de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen en dat rechtsgeldig is opgezegd op 6, dan wel 26 augustus 2021. Van daadwerkelijke beëindiging van de LOI, althans de exclusiviteit, door [naam 5] op 6 augustus 2021 (zie hiervoor onder 3.7) is überhaupt geen sprake. Partijen hebben de gesprekken daarna voortgezet en op 16 augustus 2021 is de LOI (inclusief de exclusiviteitsbepaling) verlengd.
Wat betreft de e-mail van 26 augustus 2021 waarin Amstelimmo c.s. aangeven de LOI eenzijdig te beëindigen (zie hiervoor onder 3.17) geldt dat de LOI geen ruimte biedt voor een dergelijke opzegging. Mede gelet op de beperkte duur van de LOI en de onbetwiste stelling van NWB dat zij uitsluitend bereid was kosten te maken voor het due diligence onderzoek indien sprake was van exclusiviteit, volgt anders dan Amstelimmo c.s. betogen uit de zinsnede in de exclusiviteitsbepaling ‘
exclusiviteit eindigt op de datum dat deze LOI eindigt, anders dan als het gevolg van het ondertekenen van de Koopovereenkomst’ niet dat de LOI tussentijds kan worden beëindigd door eenzijdige opzegging. Veel waarschijnlijker is dat die bepaling ziet op de situatie dat de termijn voor exclusiviteit verloopt zonder dat het tot een koopovereenkomst is gekomen. Belangrijker is dat de exclusiviteitsbepaling zinledig zou zijn als die te allen tijde door Amstelimmo c.s. eenzijdig zou kunnen worden opgezegd. De rechtbank volgt Amstelimmo c.s. dan ook niet in hun stelling dat de LOI rechtsgeldig kon worden opgezegd.
exclusiviteit eindigt op de datum dat deze LOI eindigt, anders dan als het gevolg van het ondertekenen van de Koopovereenkomst’ niet dat de LOI tussentijds kan worden beëindigd door eenzijdige opzegging. Veel waarschijnlijker is dat die bepaling ziet op de situatie dat de termijn voor exclusiviteit verloopt zonder dat het tot een koopovereenkomst is gekomen. Belangrijker is dat de exclusiviteitsbepaling zinledig zou zijn als die te allen tijde door Amstelimmo c.s. eenzijdig zou kunnen worden opgezegd. De rechtbank volgt Amstelimmo c.s. dan ook niet in hun stelling dat de LOI rechtsgeldig kon worden opgezegd.
5.12.
Nu partijen de onderhandelingen niet met wederzijds goedvinden hebben beëindigd en Amstelimmo c.s. niet gerechtigd waren de LOI eenzijdig op te zeggen, resteert de vraag of Amstelimmo c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door op 26 augustus 2021 de onderhandelingen af te breken.
5.13.
Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldt dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (zie Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)). Het gerechtvaardigde vertrouwen kan ook voortvloeien uit omstandigheden anders dan de contractsonderhandelingen zelf (vgl. Hoge Raad 31 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0255 (Vogelaar/Skil)). De Hoge Raad heeft in het arrest CBB/JPO uitdrukkelijk overwogen dat de lat hoog ligt om tot dit oordeel te komen (de te hanteren maatstaf is in de woorden van de Hoge Raad een “strenge die tot terughoudendheid noopt”).
5.14.
De rechtbank oordeelt dat NWB in de gegeven omstandigheden er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen. Zoals hiervoor overwogen is met de LOI nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Bij NWB was bekend dat Amstelimmo c.s. wilden dat de koop en betaling snel rond zouden zijn. De due diligence en de vragen die daarbij opkwamen maakten dat het traject langer duurde dan Amstelimmo c.s. wensten. In de concept-koopovereenkomst werden door NWB bepalingen opgenomen waar Amstelimmo c.s. zich niet in konden vinden. Ook de onderhandelingen hadden meer voeten in de aarde dan Amstelimmo c.s. wenselijk achtten. Uit de verschillende (whatsapp-)gesprekken tussen [naam 5] en [naam 2] , blijkt dat [naam 5] meermalen kenbaar heeft gemaakt dat hij de gang van zaken niet waardeerde en dat voor hem niet vaststond dat de deal doorgang zou vinden.
5.15.
NWB heeft nog gesteld zij gerechtvaardigd op de totstandkoming van de overeenkomst mocht vertrouwen omdat Amstelimmo c.s. een voorschot op de koopprijs wilden ontvangen. Aan de communicatie tussen [naam 5] en [naam 2] over het aan [naam 5] betalen van een bedrag van 10, 12 of 15 miljoen kan het gestelde vertrouwen echter niet worden ontleend. [naam 2] heeft zelf verklaard dat de gesprekken hierover het traject rondom de koopovereenkomst juist leken te verstoren. [naam 5] heeft verklaard dat hij bereid was de termijn voor due diligence te verlengen onder de voorwaarde dat aan hem een lening zou worden verstrekt van € 10 à € 15 miljoen. Dit geld kon [naam 5] dan gebruiken voor een zakelijke mogelijkheid die zich had voorgedaan met betrekking tot een hotel. Zelfs indien NWB in haar standpunt wordt gevolgd dat partijen gesproken hebben over betaling van een voorschot dan volgt daaruit niet dat NWB er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de koopovereenkomst tot stand zou komen. Uit de whatsappberichten van 22 augustus 2021 (zie hiervoor 3.13) volgt immers dat partijen over de betaling geen overeenstemming hadden bereikt, maar dat dit slechts één van de besproken mogelijkheden voor het totstandkoming van de overeenkomst was.
5.16.
De conclusie op basis van het voorgaande is dat NWB er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. Dit betekent in het onderhavige geval echter niet dat Amstelimmo c.s. vrij waren om op 26 augustus 2021 de onderhandelingen af te breken. Amstelimmo c.s. hadden zich in de LOI immers verbonden om gedurende een bepaalde periode exclusief met NWB te onderhandelen.
Door gedurende de overeengekomen periode van exclusiviteit te onderhandelen met, en te verkopen aan een derde handelden Amstelimmo c.s. in strijd met de gemaakte afspraken. en dienen zij de dientengevolge door NWB geleden schade te vergoeden. Dat gedurende de periode van exclusiviteit de onderhandelingen leken te zijn gestrand en dat NWB er niet op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen, maakt niet dat het Amstelimmo c.s. vrij stond met anderen te onderhandelen, dan wel aan anderen te verkopen.
5.17.
Wel hebben deze omstandigheden consequenties voor de omvang van de schadevergoedingsplicht. Die schade is niet gelijk aan het door NWB gestelde positieve contractsbelang. Voor dergelijke schade is alleen plaats indien van de wederpartij van degene die de onderhandelingen afbrak erop mocht vertrouwen dan in ieder geval enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren. De schade die wel voor vergoeding in aanmerking komt bestaat uit de kosten die NWB heeft gemaakt gedurende het onderhandelingsproces. NWB heeft onbetwist gesteld dat zij uitsluitend bereid was kosten te maken voor het verrichten van een due diligence onderzoek indien Amstelimmo c.s. bereid waren op basis van exclusiviteit met haar te onderhandelen. Daarmee staat voldoende vast dat indien NWB had geweten dat Amstelimmo c.s. zich niet aan het exclusiviteitsbeding zouden houden, NWB deze kosten niet zou hebben gemaakt.
5.18.
Met betrekking tot het vergoeden van schade hebben Amstelimmo c.s. nog aangevoerd dat in de LOI is bepaald dat bij beëindiging van de LOI, kort gezegd, partijen ieder hun eigen schade zullen dragen en elkaar niet aansprakelijk zullen stellen. Een beroep op deze bepaling slaagt niet. Een redelijke uitleg van deze bepaling, die volgt op de bepaling ‘Beëindiging LOI’, brengt met zich dat deze beperking van aansprakelijkheid uitsluitend ziet op een regelmatige beëindiging en daarvan is geen sprake.
5.19.
NWB heeft voor de omvang van de door haar geleden schade gewezen op het door haar overgelegde schadebegrotingsrapport van Kroll Expert Services (hierna: “Kroll”). Dat rapport laat zich hoofdzakelijk uit over de mogelijke schade indien een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen en niet zo zeer over de door NWB tot het moment van afbreken gemaakte kosten. Wel vermeldt het rapport een bedrag van € 430.000,- aan ‘
transaction costs’. Ter zitting heeft NWB gesteld dat zij feitelijk meer dan € 2 miljoen aan kosten heeft gemaakt.
transaction costs’. Ter zitting heeft NWB gesteld dat zij feitelijk meer dan € 2 miljoen aan kosten heeft gemaakt.
Amstelimmo c.s. hebben verweer gevoerd tegen de door NWB gestelde omvang van de schade, maar zij zijn daarbij niet expliciet op de ‘
transaction costs’ ingegaan.
transaction costs’ ingegaan.
5.20.
Hoewel in het rapport van Kroll een bedrag aan transactiekosten is genoemd, heeft het partijdebat zich hier niet op toegespitst. In het rapport is ook niet opgenomen waar het bedrag van € 430.000,- op gebaseerd is. Op de stelling van NWB dat haar werkelijke kosten veel hoger zijn is door beide partijen nog onvoldoende ingegaan. Aldus is het debat over deze schadepost nog onvoldoende gevoerd en zal de rechtbank NWB in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de door haar gemaakte kosten, waarna Amstelimmo c.s. bij akte kunnen reageren.
5.21.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing in conventie aanhouden.
in het incident
5.22.
In het incident vordert NWB afgifte, dan wel inzage in de Bescheiden op grond van artikel 843a Rv. Voor toewijzing van een vordering op grond van artikel 843a Rv moet aan een aantal vereisten voldaan zijn: (1) degene die de vordering instelt, dient daarbij een rechtmatig belang te hebben, (2) het moet bovendien gaan om bepaalde bescheiden (3) aangaande een rechtsbetrekking waarin de eiser of zijn rechtsvoorganger partij is en (4) waarbij degene van wie de bescheiden worden gevraagd deze te zijner beschikking of onder zijn berusting moet hebben.
5.23.
NWB heeft gesteld dat haar belang bij toewijzing van haar vordering in het incident tweeledig is:
Zij wil haar rechtspositie ten opzichte van Amstelimmo c.s. bepalen. Voor de onderbouwing van haar vorderingen in conventie is de tussen Amstelimmo c.s. en Larendael gevoerde communicatie over de verkoop van het ADM-terrein relevant, omdat die inzicht kan bieden in de beweegredenen van Amstelimmo c.s. om gedurende de exclusiviteitsperiode de LOI te beëindigen. Ook is van belang of Amstelimmo c.s. al voor de beëindiging van de LOI op 26 augustus 2021 contact hebben gehad met Larendael.
Zij wil haar rechtspositie ten opzichte van Larendael bepalen. Als uit de Bescheiden blijkt dat Larendael niet te goed trouw was bij de koop van het ADM-terrein, dan heeft NWB een zelfstandige vordering op Larendael.
5.24.
Gezien hetgeen hiervoor overwogen strandt de vordering in het incident bij gebrek aan rechtmatig belang. Aan haar vordering in conventie heeft NWB ten grondslag gelegd dat Amstelimmo c.s. wanprestatie hebben gepleegd onder de LOI, althans dat Amstelimmo c.s. onrechtmatig de onderhandelingen hebben afgebroken. Ter onderbouwing van die standpunten is niet relevant wat de beweegredenen van Amstelimmo c.s. waren om gedurende de exclusiviteitsperiode de LOI te beëindigen. Amstelimmo c.s. hebben erkend dat zij al voor 26 augustus 2021 contact hebben gehad met Larendael, zodat ook daarin geen rechtmatig belang voor afschrift of inzage in de Bescheiden is gelegen.
5.25.
Met betrekking tot het in 5.23 ii. genoemde punt geldt dat artikel 843a Rv niet de mogelijkheid biedt voor het opvragen van gegevens waarvan NWB slechts vermoedt dat zij wel eens steun zouden kunnen geven aan haar stellingen. NWB heeft niet voldoende gesteld dat sprake is van meer dan een enkel vermoeden dat Larendael niet te goeder trouw is geweest bij de koop van het ADM-terrein. De rechtbank zal de vordering in het incident daarom afwijzen.
proceskosten
5.26.
In het incident zal NWB als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van Amstelimmo c.s. worden veroordeeld, begroot op € 598,- (één punt, tarief II).
in reconventie
5.27.
Amstelimmo c.s. vorderen in reconventie, samengevat, NWB te veroordelen de in beslag genomen Bescheiden te (doen) vernietigen, alsmede de ten laste van Amstelimmo c.s. gelegde conservatoire verhaalsbeslagen op te (doen) heffen, beide op straffe van een dwangsom. Ter onderbouwing van hun vordering hebben Amstelimmo c.s. gesteld dat summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van de door NWB ingeroepen rechten. Daarnaast is het bewijsbeslag onnodig, omdat NWB daarbij geen rechtmatig belang heeft. NWB heeft verweer gevoerd.
Verhaalsbeslag
5.28.
Voor wat de conservatoire verhaalsbeslagen betreft geldt het volgende. Ingevolge het bepaalde in artikel 705 lid 2 Rv dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van de aan het beslag ten grondslag gelegde vordering of van het onnodige van het beslag. Uit de beoordeling in conventie volgt dat daarvan op dit moment geen sprake is. De vordering tot het (doen) opheffen van de gelegde conservatoire verhaalsbeslagen zal daarom worden aangehouden.
Bewijsbeslag
5.29.
Voor het bewijsbeslag ligt dat anders. Uit de beoordeling in het incident volgt dat NWB bij het voortduren van het bewijsbeslag geen rechtmatig belang heeft, zodat het bewijsbeslag zal worden opgeheven als hierna te vermelden. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen omdat daar geen verweer tegen is gevoerd. Wel zal de dwangsom worden gematigd en gemaximeerd als hierna vermeld.
5.30.
De rechtbank zal iedere verdere beslissing in reconventie aanhouden.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
24 mei 2023voor akte uitlaten aan de zijde van NWB over de door haar gemaakte kosten, zoals bedoeld in r.o. 5.19 en r.o. 5.20,
24 mei 2023voor akte uitlaten aan de zijde van NWB over de door haar gemaakte kosten, zoals bedoeld in r.o. 5.19 en r.o. 5.20,
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in het incident
5.3.
wijst de vordering van NWB af,
5.4.
veroordeelt NWB in de proceskosten in het incident begroot op € 598,-,
veroordeelt NWB in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als NWB niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.4 weergegeven beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
heft op de door NWB ten laste Amstelimmo c.s. gelegde bewijsbeslagen,
5.7.
gebiedt NWB om binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis de deurwaarder die de Bescheiden onder zich houdt te instrueren over te gaan tot onmiddellijke vernietiging van de Bescheiden die hij onder zich heeft genomen in verband met het bewijsbeslag uit kracht van de beschikking van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam van 2 december 2021 en hem te verzoeken de uitvoering van die vernietiging aan de advocaat van Amstelimmo c.s. te bevestigen,
5.8.
bepaalt dat NWB voor iedere dag dat zij niet voldoet aan het onder 5.7 bepaalde een dwangsom verbeurt van € 5.000,-, met een maximum van € 50.000,-,
5.9.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.6 t/m 5.8 weergegeven beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Voetelink, mr. R.C.J. Hamming en mr. B.J. Blok en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2023.