ECLI:NL:RBAMS:2023:2643

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10383173 / KK EXPL 23-143

vonnis van: 28 april 2023

func.:

vonnis van de kantonrechter in kort geding

I n z a k e

de stichting

Stichting Bewaarder Lelylaan

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer, advocaat te Amsterdam,

t e g e n

[gedaagde]

handelend onder de naam
[naam 1]

wonende te Uithoorn,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.J.M. van Zijl, advocaat te Amsterdam.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 15 maart 2023, met producties, heeft eiseres een voorziening gevorderd.

De zitting heeft plaatsgevonden op 14 april 2023. Namens eiseres is verschenen mr. S. Boot (bedrijfsjurist bij [naam 9] B.V. (hierna: [naam 9] ) vergezeld door de gemachtigde. Gedaagde is verschenen, samen met zijn gemachtigde. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht, gedaagde onder andere een schriftelijke reactie. Beide partijen hebben ter zitting aan de hand van een pleitnota hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Met ingang van 1 december 2020 huurt gedaagde de bedrijfsruimte aan het [adres] van eiseres. Dit op basis van een
huurovereenkomst winkelruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BWgetekend op 29 oktober 2020 en 2 november 2020. Van de huurovereenkomst maken de aangehechte algemene bepalingen onderdeel uit.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële periode van vijf jaar lopende tot en met 30 november 2025 en kan voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar worden voortgezet. De thans geldende huurprijs bedraagt

€ 1.549,50 exclusief btw per maand.

1.2.

Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alshoreca ruimte”

In artikel 5, 6 en 13 van de algemene bepalingen staat, staat voor zover van belang, het volgende:

“Gebruik

5.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de

huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken

uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven

bestemming.

(...)

Onderhuur

6.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het

huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in

huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of

gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap,

commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.

6.2

Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt

huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een

direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder

geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om

nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede

schadevergoeding te vorderen.

(...)

Veranderingen en toevoegingen door huurder

13.1

Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen

en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van

het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet

de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische

voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van

gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen.

13.2

Onder de in 13.1 bedoelde veranderingen en/of toevoegingen vallen niet

veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van het gehuurde,

waaronder naamsaanduidingen en reclames van huurder. Daarvoor is steeds

de schriftelijke toestemming van verhuurder nodig. Het is huurder voorts

zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan ramen en

etalages af te plakken of anderszins ondoorzichtig te maken.

13.3

Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren

over iedere in 13.1 bedoelde verandering of toevoeging.

13.4

Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in 13.1

behoeft huurder de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder”

1.3.

Kort na aanvang van de huurrelatie is gedaagde begonnen met het gedeeltelijk verbouwen en inrichten van de bedrijfsruimte voor een afhaalrestaurant onder de naam
[naam 2], een hamburgertent die door gedaagde werd geëxploiteerd.

1.4.

In het schriftelijk addendum op de huurovereenkomst van 2 juli 2021 is een uitzondering opgenomen op de verboden onder 5.1 en 6.1. Deze uitzondering luidt:

“(…)

B. Huurder heeft aan verhuurder te kennen gegeven zijn bedrijfsvoering in franchise te geven en heeft verhuurder gevraagd in te stemmen het gehuurde gedurende de duur van deze huurovereenkomst onder te verhuren aan een franchisegever[bedoeld wordt: franchisenemer - kantonrechter]
van huurder:

(…)

Onderverhuur

In afwijking van artikel 6 van de huurovereenkomst /algemene bepalingen is het huurder toegestaan om gedurende de duur van de huurovereenkomst het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer van huurder met wie huurder een franchiseovereenkomst heeft gesloten; (…)”

1.5.

In de zomer van 2021 heeft gedaagde bij eiseres een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte aangedragen met het verzoek om deze als huurder in zijn plaats te stellen. Eiseres is hierop niet ingegaan

1.6.

In februari 2022 heeft gedaagde aan eiseres verzocht of zij in de toekomst wil meewerken aan een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder en daarvoor enkele voorwaarden gesteld. Eiseres is hier niet meer akkoord gegaan.

1.7.

Op 13 september 2022 hebben partijen een gesprek gevoerd. Uit het gespreksverslag volgt dat gedaagde de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wil beëindigen mits hij een bedrag van € 40.000,00 krijgt voor gedane investeringen ofwel een nieuwe huurder kan aandragen in het kader van een indeplaatstelling. Eiseres heeft daarop meegedeeld geen vergoeding te willen betalen en is op verzoek van gedaagde in gesprek gegaan met een
VOF [naam 10]voor een indeplaatsstelling. Deze gegadigde heeft zichzelf teruggetrokken uit de onderhandelingen.

1.8.

Bij brief van 10 oktober 2022 heeft een door gedaagde ingeschakelde jurist namens gedaagde
[naam 3], met als vennoten [naam 4] en [naam 5] , als nieuwe huurder voorgedragen. Eiseres heeft bij brief van 11 oktober 2022 aan gedaagde meegedeeld dat deze contractovername niet zou worden geaccepteerd, met name omdat de financiële gegevens ontbreken.

1.9.

In een uittreksel van 23 november 2022 van de Kamer van Koophandel staat dat gedaagde voor zijn eenmanszaak (ook) de handelsnaam [naam 6] heeft laten registreren.

1.10.

Ook de [naam 3] en de besloten vennootschap [naam 7] hebben volgens uittreksels van de Kamer van Koophandel enige tijd op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan.

Vordering

2. Eiseres vordert dat gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om de bedrijfsruimte binnen zeven dagen te ontruimen en te verlaten, een en ander op straffe van een dwangsom van € 1.250,00 per dag met een maximum van € 75.000,00. Daarnaast vordert eiseres gedaagde te veroordelen tot betaling van een (voorschot)bedrag van € 10.743,20 tot en met 14 april 2023 (datum zitting) aan boete wegens handelen in strijd met artikel 6.2 algemene voorwaarden, althans een in goede justitie te beoordelen bedrag en de proceskosten (inclusief nakosten).

3. Eiseres stelt hiertoe dat gedaagde (ernstig) tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Hij heeft immers in strijd met de huurovereenkomst de bedrijfsruimte onderverhuurd aan derden, althans die bedrijfsruimte in gebruik afgestaan aan derden. De [naam 3] exploiteert daar namelijk een sushi restaurant onder de naam “ [naam 8] ”. Gedaagde heeft zonder toestemming van eiseres de bedrijfsruimte van een broodjeszaak omgebouwd naar een sushi-restaurant en de regels voor indeplaatsstelling omzeild. Dit rechtvaardigt op zich al de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat de VOF nu het sushi-restaurant in de bedrijfsruimte exploiteert blijkt uit het volgende. De VOF heeft haar adres gewijzigd naar het adres van de bedrijfsruimte, op de website van de VOF staat dit adres ook als locatie vermeld en in de bedrijfsruimte werkt nu hetzelfde personeel als op de oude locatie van de VOF.

Gedaagde schiet ook op andere onderdelen tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Gedaagde heeft zich onder andere agressief en intimiderend opgesteld tegen (verschillende personeelsleden van) eiseres en haar property manager [naam 9] . Dit betreft ontoelaatbaar gedrag dat maakt dat gedaagde zich niet als goede huurder gedraagt. Daarnaast heeft gedaagde artikel 13 van de algemene bepalingen overtreden; er is sprake van een interne verbouwing, er is een reclame-lichtbak aan de gevel aangebracht en de ramen zijn met stickers afgeplakt, allemaal zonder toestemming van eiseres. Van eiseres kan in redelijkheid niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met gedaagde voortzet. Vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst door de bodemrechter dient gedaagde de bedrijfsruimte te verlaten. Tot slot wordt ook een opeisbare boete gevorderd vanwege het schenden van het onderhuur- en ingebruikgave verbod.

Verweer

4. Gedaagde voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader wordt ingegaan.

Beoordeling

Ontruiming

5. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eisende partij niet kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht.

6. Voldoende aannemelijk is dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die strekt tot ontruiming van de bedrijfsruimte vanwege schending van onder andere de artikelen 5 en 6 van de algemene bepalingen. Ongeoorloofd gebruik van de bedrijfsruimte hoeft eiseres immers niet te dulden.

7. Voldoende aannemelijk is geworden dat niet gedaagde de onderneming [naam 8] in de bedrijfsruimte exploiteert, maar [naam 3] en dat gedaagde deze exploitatie faciliteert zonder daarvoor toestemming van eiseres te hebben gekregen. Aanwijzingen daarvoor zijn dat deze VOF andere vennoten heeft, als haar locatieadres het adres van de bedrijfsruimte op haar website deelt en daar ook daadwerkelijk een sushi-restaurant exploiteert, met hetzelfde personeel als op haar vorige locatie. Hoewel ter zitting gedaagde heeft geprobeerd aan te tonen dat hij ook een aandeel heeft in de exploitatie is hij daar onvoldoende in geslaagd. Gedaagde heeft betoogd dat hij zelfstandig de [naam 8] formule exploiteert op basis van een samenwerking met de twee vennoten van de VOF. Hij zou verantwoordelijk zijn voor de marketing en sociale media van het bedrijf en de inkoop verzorgen, alsmede ondersteuning bieden op de werkvloer. Daarvoor is echter onvoldoende (schriftelijk) bewijs voorhanden. Weliswaar zijn er afspraken op papier gezet in de vorm van de als productie 25 ingediende samenwerkingsovereenkomst tussen de vennoten en gedaagde, maar dit zegt nog niet dat die worden uitgevoerd. In artikel 5 van deze overeenkomst staat dat aan het eind van het jaar opbrengsten worden gedeeld, maar deze wijze van bedrijfsvoering is verder weinig concreet geworden. Concrete stukken over de geldstromen ontbreken. De stukken die gedaagde in het geding heeft gebracht om aan te tonen dat hij zo’n wezenlijke rol heeft in de exploitatie dat hij zelf als exploitant kan worden aangemerkt en verantwoordelijk is gebleven voor de bedrijfsruimte (en vaak op deze locatie aanwezig is) zijn voorshands te vaag en voor meerderlei uitleg vatbaar. Ook de inkooprol van gedaagde is niet overtuigend. Wellicht dat hij op dit onderdeel hand- en spandiensten verricht binnen [naam 8] , maar dat hij exploitant is, is niet aannemelijk geworden. Verder bood de allonge van 2 juli 2021 geen toestemming voor deze vorm van exploitatie, waar de VOF immers geen franchisenemer is.

8. Gedaagde heeft uiteengezet dat hij voor de aanpassingen in de bedrijfsruimte leningen heeft afgesloten en eigen geld heeft geïnvesteerd en verder ook veel te lijden heeft gehad van de Coronamaatregelen. Het is begrijpelijk dat gedaagde hierdoor in een moeilijke situatie terechtkwam en dat het voor hem frustrerend was dat de indeplaatsstelling steeds niet lukte. Dit alles maakt echter het voorgaande niet anders. Deze persoonlijke omstandigheden gaven hem namelijk niet het recht om zonder instemming van eiseres de VOF in de bedrijfsruimte een onderneming te laten exploiteren en te handelen in strijd met de huurovereenkomst en algemene bepalingen.

9. In feite komt het er dan op neer dat gedaagde de bedrijfsruimte aan [naam 3] in gebruik heeft gegeven. De voor verboden onderhuur vereiste tegenprestatie is vooralsnog niet (zo) duidelijk, zodat van ingebruikgeving wordt uitgegaan. Dit is in strijd met de artikel 5.1 (de verplichting om de bedrijfsruimte zelf te gebruiken) en artikel 6 van de algemene bepalingen. Deze overtreding rechtvaardigt dat thans vooruitlopende op het oordeel van de bodemrechter de ontruimingsvordering wordt toegewezen. Er is voldaan aan het criterium onder overweging 5.

10. Aan de veroordeling zal niet tevens de gevorderde dwangsom worden gekoppeld, nu eiseres met dit vonnis reeds een executoriale titel heeft om de ontruiming zelf te (laten) bewerkstelligen.

11. Eiseres stelt voorts dat gedaagde zich in strijd met artikel 7:213 BW niet als goed huurder heeft gedragen door intimidaties en bedreigingen aan het adres van (personeel van) eiseres. Het lijkt er inderdaad op dat de gedaagde dusdanige uitlatingen jegens (personeel van) eiseres heeft gedaan, dat zij zich onveilig en geïntimideerd voelden. Dit gedrag van gedaagde is onwenselijk.

Deze inbreuk en ook het in strijd handelen met artikel 13 van de algemene bepalingen, door het zonder toestemming van eiser afplakken van de ramen van de bedrijfsruimte (hetgeen ook niet mag als achter de ramen stellages staan), en aanbrengen van naamsaanduidingen en reclame (de lichtbak) kunnen onbesproken blijven nu de vordering tot ontruiming reeds op grond van het hiervoor overwogene, wordt toegewezen.

De boete

12. Het bedrag van € 10.743,20 aan contractuele boete in verband met handelen in strijd met artikel 6.2 algemene bepalingen is ook toewijsbaar. Sinds in ieder geval 1 januari 2023 wordt door gedaagde inbreuk gemaakt op dit gebod.

13. Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. veroordeelt gedaagde om binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het [adres] met al de zijnen en het zijne en in zindelijke en goede staat van onderhoud en behoorlijk schoongemaakt te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen,

II veroordeelt gedaagde om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis te betalen aan eiseres een bedrag van € 10.743,20 aan boete,

III veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van eiser begroot op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 514,00,- aan griffierecht en
€ 793,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw,

V verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

VI wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2023.