Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/5659
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 maart 2023 in de zaak tussen
[eisers] , uit Amsterdam, eisers
(gemachtigde: mr. I. de Roos),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: mr. H.J.J. Stellinga).
Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de bestuurlijke boete van € 20.750,- die verweerder aan eisers heeft opgelegd wegens overtreding van de Huisvestingswet 2014 (Hw). [1]
1.2.
Met het bestreden besluit van 19 oktober 2021 op het bezwaar van eisers is verweerder bij dat besluit gebleven.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 december 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de heer [naam] namens eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.
Totstandkoming van het besluit
2.1.
Eisers zijn mede-eigenaar van een woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning).
2.2.
Volgens de Basisregistratie Personen stonden ten tijde van het onderzoek vier personen ingeschreven op dit adres, te weten eisers en hun minderjarige kinderen. Uit de gegevens van de Basisadministratie Adressen en Gebouwen blijkt dat de woning een oppervlakte heeft van 184 m². De woning heeft de bestemming ‘wonen’.
2.3.
Gebleken is dat de woning op de website van Airbnb werd aangeboden door eisers. Toezichthouders van verweerder hebben een onderzoek verricht en op 13 februari 2020 een bezoek gebracht aan de onderhavige woning. Tijdens het onderzoek hebben de toezichthouders twee toeristen aangetroffen. Zij hebben geboekt via Airbnb voor zeven dagen, te weten 12 tot en met 19 februari 2020 en hebben hiervoor 4030,36 AUD betaald. De sleutel hebben zij verkregen door middel van een sleutelkastje, aangezien de eigenaar niet aanwezig is. De toezichthouders hebben een rondleiding gekregen door de woning van de toeristen. In de woning zijn meerdere persoonlijke spullen van het gezin van eisers aangetroffen. Een van de toeristen heeft verklaard eisers niet te hebben gezien en dat zij de hele woning tot hun beschikking hebben gekregen.
2.4.
Verweerder heeft een bestuurlijke boete aan eisers opgelegd omdat de woning niet permanent werd bewoond en daarmee is onttrokken aan de woonruimtevoorraad zonder de daartoe vereiste vergunning. Dit is in strijd is met het bepaalde in artikel 21 aanhef en onder a van de Hw. In het primaire besluit is daarbij overwogen dat sprake was van toeristische verhuur waarbij de bestemming tot bewoning niet overheersend is gebleven (40/60 procent verhouding), eisers geen nachtverblijf hebben gehad ten tijde van het verblijf van de toeristen, en vakantieverhuur in combinatie met een Bed & Breakfast (B&B) niet is toegestaan, terwijl eisers niet in het bezit waren van een onttrekkingsvergunning. In het bestreden besluit is overwogen dat eisers hun woning hebben verhuurd aan toeristen zonder de daartoe vereiste vergunning.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of verweerder terecht aan eisers deze boete heeft opgelegd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers.
3.2.
De rechtbank verklaart het beroep gegrond. De rechtbank acht de boete te hoog gelet op de beperkte ernst van de overtreding en zal zelf een lager boetebedrag vaststellen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3.3.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Overtreding en overtreder?
4.1.
Eisers voeren aan dat geen sprake is van onttrekking. Eisers hebben hun hoofdverblijf in de woning. De overtreding is onduidelijk omschreven en het is onduidelijk waarom hen wordt tegengeworpen dat zij zich niet aan de vergunningvoorschriften van een B&B hebben gehouden.
4.2.
De rechtbank overweegt dat de grond van eisers dat onduidelijk zou zijn waarom wordt tegengeworpen dat zij zich niet aan de vergunningsvoorschriften van een B&B hebben gehouden, niet verwijst naar het bestreden besluit maar naar het (primaire) besluit van 23 juli 2020. In het bestreden besluit komt die overweging van verweerder niet terug. In dat bestreden besluit is helder uitgelegd dat de overtreding is gebaseerd op artikel 21, aanhef en onder a Hw. Daarbij kan geen misverstand bestaan dat de overtreding gelegen zou zijn in het overtreden van vergunningvoorschriften, want dat wordt in het bestreden besluit nergens genoemd. Wel hebben de voorschriften voor B&B voor verweerder een rol gespeeld bij het bepalen van de hoogte van de boete, zoals verweerder in het verweerschrift en ter zitting heeft uitgelegd. Dat zal de rechtbank straks bespreken.
4.3.
De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat eisers als mede-eigenaren in de periode 12 tot en met 19 februari 2020 hun woning aan twee toeristen hadden verhuurd. De rechtbank concludeert uit de verklaring van één van de toeristen dat de toeristen de hele woning tot hun beschikking hadden en dat eisers daar niet aanwezig waren gedurende de nacht. Eisers beschikten op dat moment nog niet over een B&B vergunning of een (andere) onttrekkingsvergunning.
4.4.
Door de vakantieverhuur was de woning niet beschikbaar voor duurzame bewoning en derhalve aan de woonruimtevoorraad onttrokken. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft herhaaldelijk geoordeeld dat ook het eenmaal voor een korte periode verhuren van een woning aan toeristen kan worden aangemerkt als woningonttrekking. [2] Daarvoor was een vergunning vereist, op grond van artikel 21, aanhef en onder a Hw, waarover eisers niet beschikten. Er is dus sprake van woningonttrekking zonder de daartoe vereiste vergunning en dus van een overtreding van artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw.
Matiging boete?
5.1.
Eiseres hebben aangevoerd dat de boete onevenredig hoog is en dient te worden gematigd.
5.2.
In het verband van de hoogte van de boete is het volgende van belang. Voor 1 januari 2020 gold de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016. Daarin was bepaald dat toeristische verhuur in twee vormen, te weten B&B en vakantieverhuur, beiden zonder vergunning, maar onder bepaalde voorwaarden was toegestaan. Eén van de voorwaarden voor het vergunningsvrij exploiteren van een B&B was dat de hoofdbewoner, voordat het gebruik ten behoeve van B&B start, het gebruik moest hebben gemeld bij verweerder. [3] Naast die eenmalige meldplicht golden nog andere voorwaarden. Met de Huisvestingsverordening 2020 (Hv) is hier vanaf 1 januari 2020 verandering in gekomen en is een vergunningplicht voor B&B’s in de Hv ingevoerd. [4] Ten tijde van de overtreding was in de Hv wel nog steeds bepaald dat onder bepaalde voorwaarden geen vergunning nodig was voor het gebruik van een woning voor vakantieverhuur. In de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 [5] is geoordeeld dat de gemeenteraad niet bevoegd was om vrijstelling te verlenen van het ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw geldende verbod. De gemeente kon dus geen uitzondering maken op het vergunningvereiste, zodat ook ten aanzien van vakantieverhuur op grond van artikel 21, aanhef en onder a Hw een vergunning nodig bleef. Een vergunning is voor toeristische verhuur dus altijd nodig en altijd nodig geweest op grond van de Huisvestingswet.
5.3
Artikel 21, aanhef en onder a Hw is en blijft dan ook de bepaling die eisers hebben overtreden. Wel kunnen de in de Hv neergelegde voorwaarden voor B&B-gebruik en vakantieverhuur een rol spelen bij de vraag of verweerder beleidsmatig afziet van boeteoplegging en bij het bepalen van de hoogte van de boete. Met andere woorden, als een toeristisch verhuurder aan de in dat beleid verwoorde vereisten geheel of gedeeltelijk voldeed, kan dat reden zijn om van boeteoplegging af te zien of de boete te matigen. Beoogd was immers om verhuurders die zich (geheel) aan deze regels hielden, niet te beboeten.
5.4.
Ten tijde van de overtreding op 13 februari 2020 waren de in de Hv vermelde voorwaarden voor een B&B onder meer dat een vergunning nodig was, dat de bestemming tot bewoning overheersend moest blijven (de 40/60 regel) en dat het moest gaan om kort verblijf bij de bewoners in hun woning. [6] Voor vakantieverhuur was in de Hv onder meer de voorwaarde opgenomen dat de vakantieverhuur iedere keer van tevoren moest worden gemeld bij verweerder. [7]
5.5.
Verweerder stelt zich met betrekking tot de hoogte van de boete op het standpunt, dat sprake is van een ernstige overtreding omdat het gaat om twee leefbaarheidsovertredingen. Daarmee bedoelt verweerder dat het niet gaat om administratieve nalatigheden (zoals bijvoorbeeld het nalaten een vergunning aan te vragen of de verhuur te melden), maar om overtreding van belangrijke inhoudelijke eisen waarvan overtreding een daadwerkelijk nadelig effect heeft op de leefbaarheid. Hij wijst daarbij op hiervoor genoemde voorwaarden voor een B&B, waar de toeristische verhuur op 13 februari 2020 niet aan voldeed. De toeristen hadden immers de gehele woning tot hun beschikking en eisers verbleven daar tijdens de verhuur in het geheel niet. Daarom is er volgens verweerder geen aanleiding de boete te matigen.
5.6.
De rechtbank heeft verweerder op de zitting gevraagd waarom verweerder daarbij kijkt naar de voorwaarden voor een B&B. Verweerder heeft erop gewezen dat eisers zich in 2017 hebben aangemeld als B&B en dat zij na constatering van de overtreding ook weer verder een B&B vergunning hebben aangevraagd en gekregen. Toetsing aan de voorwaarden voor vakantieverhuur is dan niet meer aan de orde, omdat vakantieverhuur volgens verweerder niet samen kan gaan met het hebben van een B&B. Verweerder heeft op de zitting desgevraagd niet kunnen benoemen uit welke wet of regelgeving dit laatste zou volgen.
5.7.
De rechtbank constateert dat eisers zich inderdaad op 27 maart 2017 bij verweerder hebben gemeld als B&B. Eisers hebben kennelijk in die hoedanigheid tot 2020 (een gedeelte van) hun woning geregeld verhuurd, gezien het feit dat er in die periode meer dan 100 recensies zijn achtergelaten op de site van Airbnb. De laatste recensies dateren uit mei 2019. Nadat op 1 januari 2020 de vergunningsplicht voor B&B’s is opgenomen in de Hv, hebben eisers (voor zover bekend) éénmaal hun woning zonder vergunning toeristisch verhuurd. Dat is de verhuur van 12 tot 19 februari 2020, die aanleiding gaf tot deze procedure. Na de constatering van de overtreding op 13 februari 2020 hebben eisers een B&B vergunning aangevraagd, die aan hen is verleend op 29 mei 2020.
5.8.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn standpunt dat eisers als gevolg van hun melding van een B&B in 2017 en de invoering van de vergunningplicht voor B&B’s in de Hv op 1 januari 2020, op 13 februari 2020 niet meer aan vakantieverhuur zouden kunnen of mogen doen. De rechtbank heeft geen bepaling in de Hw, de Hv of de Nadere Regels [8] gevonden waar dit uit volgt. Voor zover verweerder doelt op artikel 3.3.7, tweede lid, aanhef en onder c van de Hv, waarin ten tijde van de overtreding was bepaald dat voor een B&B-vergunning als vergunningvoorschrift gold dat de woonruimte in de periode dat de vergunning geldig is niet wordt aangeboden voor vakantieverhuur [9] , overweegt de rechtbank dat eisers ten tijde van de overtreding niet beschikten over een B&B-vergunning en dus niet aan zo’n vergunningvoorschrift waren gebonden. Als dat al anders was geweest, dan zou overtreding van dat vergunningvoorschrift bovendien alleen betekenis hebben voor de B&B-vergunning waarin de voorwaarde staat en niet van invloed zijn op de rechtmatigheid van de vakantieverhuur waarmee die voorwaarde wordt overtreden. Ook de door verweerder genoemde omstandigheid dat het overgangsrecht [10] inhield dat een voor 1 januari 2019 aangemelde B&B in aanmerking kon komen voor een overgangsregeling van zes jaar, maakt niet dat het eisers op 13 februari 2020 niet was toegestaan aan vakantieverhuur te doen of dat hun handelen niet als vakantieverhuur gekwalificeerd zou kunnen worden. Dat dit in de ogen van verweerder kennelijk niet de bedoeling en onwenselijk is, doet daar niet aan af.
5.9.
Verweerder is bij het bepalen van de hoogte van de opgelegde boete ten onrechte uitgegaan van de gedachte dat sprake is van meerdere leefbaarheidsovertredingen, omdat meerdere inhoudelijke voorschriften uit de Hv ten aanzien van een B&B zouden zijn overtreden. De toeristische verhuur voldeed immers volledig aan de definitie van vakantieverhuur, ten tijde van de overtreding verwoord in artikel 1 onder ee van de Hv. Daarbij was sprake van overtreding van een uitsluitend administratief voorschrift: de vakantieverhuur was niet bij verweerder gemeld. Van een inhoudelijke (leefbaarheids)overtreding, bijvoorbeeld van het toegestane aantal nachten vakantieverhuur per jaar, is echter niet gebleken. Eisers hadden dus volledig aan de regelgeving kunnen voldoen door de vakantieverhuur tevoren bij verweerder te melden. Verweerder had daar in zijn overwegingen met betrekking tot de ernst van de overtreding rekening mee moeten houden.
5.10.
Verweerder heeft inmiddels een nieuw boetebeleid ingesteld met betrekking tot boetes van administratieve overtredingen van na 1 oktober 2021 waarbij een boete van
€ 3.000,- wordt opgelegd. De Beleidsregel matiging bestuurlijke boete Huisvestingsverordening en Leegstandverordening (matigingsbeleid) is gepubliceerd op 10 januari 2023 en op 11 januari 2023 in werking getreden. Daarin is proportionaliteitsbeleid opgenomen voor eerste administratieve boetes voor vakantieverhuur. Ook boetes van overtredingen van vóór 1 oktober 2021 waarin nog een procedure loopt worden uit coulance verlaagd tot € 3.000,-. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en bij het bepalen van de op te leggen boete aansluiten bij dit matigingsbeleid. Hiermee wordt naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende tegemoetgekomen aan de door eisers naar voren gebrachte inkomenspositie.
€ 3.000,- wordt opgelegd. De Beleidsregel matiging bestuurlijke boete Huisvestingsverordening en Leegstandverordening (matigingsbeleid) is gepubliceerd op 10 januari 2023 en op 11 januari 2023 in werking getreden. Daarin is proportionaliteitsbeleid opgenomen voor eerste administratieve boetes voor vakantieverhuur. Ook boetes van overtredingen van vóór 1 oktober 2021 waarin nog een procedure loopt worden uit coulance verlaagd tot € 3.000,-. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien en bij het bepalen van de op te leggen boete aansluiten bij dit matigingsbeleid. Hiermee wordt naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende tegemoetgekomen aan de door eisers naar voren gebrachte inkomenspositie.
Conclusie
6.1.
De rechtbank verklaart het beroep gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit wegens strijd met het motiveringsbeginsel en met artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank ziet aanleiding het primaire besluit te herroepen en de boete met toepassing van artikel 8:72a van de Awb vast te stellen op het bedrag van € 3.000,-. De rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van het bestreden besluit.
6.2.
Omdat het beroep gegrond is krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 2.868,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 597,-; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 19 oktober 2021;
- herroept het besluit van 23 juli 2020;
- stelt het boetebedrag vast op € 3.000,- en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.868,- aan proceskosten aan eisers.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.F. Ferdinandusse, rechter, in aanwezigheid van
mr.P. Tanis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2023.
mr.P. Tanis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
5:46 Awb
1.
De wet bepaalt de bestuurlijke boete die wegens een bepaalde overtreding ten hoogste kan worden opgelegd.
2.
Tenzij de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, stemt het bestuursorgaan de bestuurlijke boete af op de ernst van de overtreding en de mate waarin deze aan de overtreder kan worden verweten. Het bestuursorgaan houdt daarbij zo nodig rekening met de omstandigheden waaronder de overtreding is gepleegd.
3.
Indien de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, legt het bestuursorgaan niettemin een lagere bestuurlijke boete op indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.
21 Hw
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a.anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
b.anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
c.van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d.tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
Hvv
Artikel 3.1.1 Reikwijdte vergunningplicht
1.Als woonruimte gelegen in de gemeente Amsterdam waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 21, onderdelen a, b, c en d, van de Huisvestingswet wordt aangewezen:
a.alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;
b.alle zelfstandige woonruimten tot en met 200 huurpunten;
c.alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten; en,
d.alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten.
2.Solids genoemd in bijlage 1 behorende bij deze verordening vallen niet onder het werkingsgebied van dit hoofdstuk.
3.Het is verboden om woonruimte als bedoeld in het eerste lid zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a.aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
b.samen te voegen of samengevoegd te houden;
c.van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte(n) om te zetten of omgezet te houden; of,
d.tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden (woningvorming).
Artikel 3.1.2 Uitzonderingen op de vergunningplicht
Lid 4
Voor vakantieverhuur is geen vergunning noodzakelijk mits en zolang:
a.de bewoner, die een woonruimte verhuurt, de betreffende woonruimte als hoofdverblijf heeft en op het adres van deze woonruimte ingeschreven staat in de basisregistratie personen;
b.vakantieverhuur maximaal dertig nachten per kalenderjaar plaatsvindt;
c.aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
d.geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie;
e.de woonruimte niet is gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt; en,
f.de bewoner die verhuurt, elke keer voordat het gebruik ten behoeve van vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
Artikel 3.3.7 Voorwaarden en voorschriften onttrekkingsvergunning voor B&B
1.Voor een vergunning voor het gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van een B&B gelden in aanvulling op artikel 3.3.5 de volgende voorwaarden:
a.de exploitant(en) van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft, heeft (of hebben) de woonruimte als hoofdverblijf en staat (of staan) in de basisregistratie personen op het adres van de woonruimte ingeschreven;
b.de B&B voldoet aan de oppervlakte-eisen;
c.de B&B beschikt over maximaal vier slaapplaatsen voor gasten;
d.de B&B-woonruimte die ten behoeve van B&B wordt onttrokken is een deel van een zelfstandige woonruimte;
e.de woonruimte waarbinnen wordt onttrokken is niet in eigendom van een woningcorporatie;
f.de vergunning is geldig voor een periode van ten hoogste acht jaar;
g.de vergunning is exploitant- en woonruimtegebonden;
h.meer dan één exploitant, als bedoeld in onderdeel a, kan slechts wanneer deze exploitanten tot hetzelfde huishouden behoren; en,
i.ten aanzien van de exploitant(en) is in de afgelopen vijf jaar geen B&B-vergunning ingetrokken vanwege een recidive, het tweemaal schenden van de voorwaarden binnen drie jaar, als bedoeld in tabel 4 in bijlage 3.
2.Voor een vergunning voor het gedeeltelijk onttrekken van een woonruimte aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van een B&B gelden de volgende voorschriften:
a.de exploitant(en) waar de aanvraag betrekking op heeft, exploiteert (of exploiteren) de B&B zelf en houdt nachtverblijf in de woonruimte tijdens het verblijf van gasten;
b.in de B&B wordt aan maximaal vier personen logies verleend;
c.de woonruimte wordt in de periode dat de vergunning geldig is niet aangeboden voor vakantieverhuur;
d.de B&B wordt gehouden in een deel van een zelfstandige woonruimte; en,
e.er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de vorige volzin indien:
I.er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en,
II.
de overlastveroorzaker en eigenaar vooraf door de klagers en door burgemeester en wethouders op de overlast is gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.
3.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot de oppervlakte-eisen als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b.
4.In afwijking van het eerste lid, zijn de voorwaarden als bedoeld in het eerste lid, onderdelen b en e, en het tweede lid, onderdeel a, pas van toepassing na een duur van zes jaar indien artikel 3.3.8, tweede lid, van toepassing is. In dat geval gelden de tot 2020 geldende voorwaarden.
Artikel 3.3.8 Overgangsrecht B&B
1.In de wijken waar op basis van artikel 3.3.5, tweede lid, is geloot, geldt voor B&B-houders die zich voor 1 januari 2019 hebben gemeld dat zij nog zes jaar de B&B mogen exploiteren op basis van de tot 2020 geldende voorwaarden onder de voorwaarde dat zij zich hebben aangemeld voor een loting als bedoeld in artikel 3.3.5, tweede lid, maar zijn uitgeloot.
2.In aanvulling op het eerste lid, geldt voor B&B-houders die zich voor 1 januari 2019 hebben gemeld, en indien sprake is van een loting als bedoeld in artikel 3.3.5, tweede lid, zijn ingeloot, dat zij nog zes jaar de B&B mogen exploiteren onder de tot 2020 geldende voorwaarden onder de voorwaarde dat zij een vergunning als bedoeld in artikel 3.3.7 hebben.