Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9955278 CV EXPL 22-8366
vonnis van: 25 april 2023 (bij vervroeging)
fno.: 991
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Amvest RCF Custodian B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Amvest
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 7 maart 2023 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft Amvest een akte genomen. Daaraan voorafgaand heeft Amvest op verzoek van de kantonrechter een toelichting gegeven over haar entiteit. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
In de toelichting over haar entiteit verzoekt Amvest de kantonrechter uit te gaan van Amvest RCF Custodian B.V. als eisende partij. Dat is ook de rechtspersoon die in de huurovereenkomst als verhuurder staat vermeld. De kantonrechter zal aan het verzoek van Amvest voldoen en het ervoor houden dat er een vergissing is begaan bij de aanduiding van de eisende partij in de dagvaarding. De benaming zal worden aangepast, waarbij in aanmerking is genomen dat de benaming in de dagvaarding lijkt op Amvest RCF Custodian B.V. en dat [gedaagde] door de aanpassing niet onredelijk in haar belangen wordt geschaad.
Amvest heeft, zoals in het tussenvonnis verzocht, de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan een oneerlijk karakter hebben.
Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen gaat het erom of een beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.
In de huurovereenkomst van de woning staat dat de huurprijs inclusief voorschot servicekosten maandelijks € 1.415,00 bedraagt. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats staat dat de huurprijs inclusief overeengekomen diensten maandelijks € 125,00 bedraagt. Uit de specificatie van de ontstane huurachterstand die Amvest voorafgaand aan de mondelinge behandeling in het geding heeft gebracht volgt dat beide huurprijzen zijn verhoogd. Amvest gaat voor de woning uit van een laatstelijk geldende huurprijs van € 1.500,09 en voor de parkeerplaats van € 132,47.
In de huurovereenkomst van de woning staat bij de bijzondere bepalingen het volgende beding:
12. Huurprijswijziging
12.1.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt in afwijking daarvan het volgende:
a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.
b. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegde minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
c. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
d. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b. en 12.1.c. vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.
e. Het in 12.1.b, 12.1.c en 12.1.d bepaalde laat onverlet dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende.
f. (…)
g. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
(…)
12. Huurprijswijziging
12.1.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het gestelde onder artikel 16 van de algemene bepalingen niet van toepassing en geldt in afwijking daarvan het volgende:
a. De jaarlijks op 30 juni geldende huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli gewijzigd overeenkomstig het in de volgende leden bepaalde.
b. De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd met een percentage dat gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks zijdens de bevoegde minister wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.
c. Verhuurder heeft, in plaats van een huurprijswijziging conform het bepaalde in onder sub b van dit artikellid, de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dit geval vindt de berekening plaats volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
d. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b. en 12.1.c. vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%.
e. Het in 12.1.b, 12.1.c en 12.1.d bepaalde laat onverlet dat de huurprijs niet wordt gewijzigd indien de aanpassing zou leiden tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende.
f. (…)
g. De gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan de huurder geen of niet tijdig afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
(…)
6. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats staat het volgende beding:
Huurprijsverhoging
6. Met betrekking tot de huurprijsverhoging komen partijen het volgende overeen:
- de jaarlijkse huurprijswijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS);
- de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
- de huurprijs zal niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende, doch in dat geval blijft de laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer van de kalendermaan, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
(…)
- de gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
- verhuurder heeft het recht om de gewijzigde huurprijs, berekend op basis van de hiervoor vermelde indexclausule, op de wijzigingsdatum daarenboven te verhogen met 5%.
Huurprijsverhoging
6. Met betrekking tot de huurprijsverhoging komen partijen het volgende overeen:
- de jaarlijkse huurprijswijziging vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS);
- de gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
- de huurprijs zal niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende, doch in dat geval blijft de laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer van de kalendermaan, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
(…)
- de gewijzigde huurprijs geldt ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
- verhuurder heeft het recht om de gewijzigde huurprijs, berekend op basis van de hiervoor vermelde indexclausule, op de wijzigingsdatum daarenboven te verhogen met 5%.
7. In de op de huurovereenkomst van de woning van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staat het volgende beding:
25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
25.2. In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
8. De huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomsten zijn naar hun aard te beschouwen als bedingen die zijn bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Ze worden niet als kernbeding aangemerkt. Gesteld noch gebleken is dat over die bedingen is onderhandeld.
9. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de hiervoor aangehaalde huurprijswijzigingsbedingen ter zake van de woning en de parkeerplaats als oneerlijk moeten worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor het beding op grond waarvan alle kosten op de wederpartij kunnen worden verhaald indien er een sommatie, ingebrekestelling of een exploot moet worden uitgebracht. Ter toelichting het volgende.
10. Het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding geeft de verhuurder de bevoegdheid om de huurprijs eenzijdig te wijzigen, en wel op verschillende manieren (conform sub a en b, dan wel conform sub c, al dan niet in combinatie met sub d). Door dat laatste kan de huurder geen inschatting maken van de te verwachten ontwikkeling van de huur, waardoor de economische gevolgen niet kunnen worden ingeschat. Daarbij geldt dat de berekeningswijze van sub c voor de gemiddelde consument vrijwel niet is te volgen. Een verduidelijking zou kunnen blijken uit een rekenvoorbeeld, maar dat ontbreekt. Van belang is voorts dat het huurprijswijzigingsbeding uitsluitend ziet op de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen. Een verlaging voor de huurder zit er niet in, gelet op het bepaalde in sub e. Zou een verlaging van de huurprijs wel mogelijk zijn, dan is van verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen minder snel sprake. Naast een huurverhoging conform sub a en b, dan wel conform sub c, heeft de verhuurder in sub d de bevoegdheid bedongen om de verhoging extra te verhogen met een percentage van maximaal 3%. Welk percentage erbij komt, is dus niet duidelijk. Evenmin is duidelijk welke reden een eventuele extra verhoging heeft. De huurder is derhalve volledig aan de willekeur van de verhuurder overgeleverd. Tot slot hoeft de verhuurder de huurder over huurverhogingen niet voorafgaand aan de huurverhoging te informeren. Eén en ander maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder en het huurprijswijzigingsbeding daarom oneerlijk is.
10. Voor het huurprijswijzigingsbeding dat is opgenomen in de huurovereenkomst ter zake van de parkeerplaats geldt in essentie hetzelfde. Weliswaar is huurprijswijziging conform de consumentenprijsindex op zichzelf niet oneerlijk, maar door de onnavolgbare berekeningswijze en de toevoeging dat een wijziging uitsluitend kan leiden tot een verhoging en niet tot een verlaging, in combinatie met de mogelijkheid van de verhuurder om de huurprijs naar willekeur daar bovenop nog eens te verhogen met 5%, is ook hier sprake van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ten nadele van de huurder en dus van oneerlijkheid.
10. Het beding geciteerd onder 6 (artikel 25.2. van de algemene voorwaarden) wordt tot slot ook als oneerlijk aangemerkt, omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van het Hoge Raad arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk. Op grond van het in de huurovereenkomst opgenomen beding kunnen alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald, als er een sommatie, ingebrekestelling of een exploot wordt uitgebracht, dan wel een procedure zoals de onderhavige is gestart. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten is verschuldigd, mits is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW, waarbij de aanmaning als bedoeld in dat artikellid moet voldoen aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 25 november 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704) gestelde eisen. Weliswaar lijkt de verhuurder een uitzondering te willen maken door de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten te vermelden, maar die wet en dat besluit zien enkel op buitengerechtelijke incassokosten, terwijl het beding in de huurovereenkomst een aanzienlijk bredere strekking heeft.
10. Gevolg van de oneerlijkheid is dat de hiervoor aangehaalde bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden.
10. Toegespitst op deze zaak heeft het voorgaande tot gevolg dat voor wat betreft de in deze procedure gevorderde onbetaald gelaten huurtermijnen uit moet worden gegaan van de huurprijzen die in de huurovereenkomsten staan en de gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen.
10. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel dat genoemde bedingen oneerlijk zijn.
10. Verder is, gelet op het recentelijk verschenen artikel van Z.H. Duijnstee-van Imhoff & C.L.J.M. de Waal over artikel 3 IVRK (WR 2023/32), voor de belangenafweging in het kader van de vordering tot ontbinding en ontruiming van belang de vraag of er kinderen in de woning wonen. De belangen van inwonende kinderen vormen ingevolge artikel 3 IVRK namelijk een eerste overweging. Als er kinderen in de woning wonen, dan moet worden onderzocht welke voorzieningen zijn getroffen om te voorkomen dat de kinderen dakloos worden. Deze voorzieningen moeten ook toereikend zijn.
Partijen dienen de kantonrechter hierover te informeren.
Partijen dienen de kantonrechter hierover te informeren.
10. De zaak wordt hiervoor verwezen naar de rol.
10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 30 mei 2023 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen over wat is overwogen onder 13 en 14;
dinsdag 30 mei 2023 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door beide partijen over wat is overwogen onder 13 en 14;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, bijgestaan door
mr. S. Homringhausen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023.
mr. S. Homringhausen, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023.