ECLI:NL:RBAMS:2023:2041

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10082845 CV EXPL 22-11392

vonnis van: 4 april 2023

fno.: 57327

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. E. Swart

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats 2]

gedaagden

samen nader te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. J.N. Heeringa.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 25 augustus 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling;

- aanvullende producties van beide partijen;

- de akte vermeerdering van eis.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 februari 2023. [eiser] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is vonnis nader bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagden] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna genoemd: de woonruimte). Sinds 1 januari 2013 huurt [eiser] de woonruimte van [gedaagden] Bij aanvang bedroeg de huurprijs € 700,00 per maand. Deze huurprijs bedroeg vervolgens – voor zover hier van belang – per 1-1-2020 € 770,00, per 1-2-2021 € 830,00 per maand, per 1-6-2021 € 840,00 per maand, per 1-1-2022 € 862,68 en thans € 898,05 per maand.

1.2.

[eiser] heeft met [gedaagden] gecorrespondeerd over de veranda die in slechte staat verkeerde, over een klemmende, kierende en inbraakgevoelige voordeur en het niet kunnen openen van het raam boven de voordeur, en over de langdurige werkzaamheden aan de badkamer.

1.3.

[gedaagden] heeft aan Premium Keur opdracht gegeven onderzoek te doen naar de bouwkundige staat van de woonruimte. In het rapport van 24 november 2021 dat is opgesteld naar aanleiding van dit onderzoek wordt onder meer vermeld:

‘Voordeur

De voordeur klemt en het is goed te zien dat er flinke scheefstand is aan de bovenzijde van de deur. De deur klemt door dat het gebouw aan de rechterzijde verzakt is. (…) De huurder gaf aan dat er veel tocht en kou via deze deur naar binnen komt. Tijdens de inspectie heb ik geconstateerd dat dit inderdaad klopt. (…) Door de verzakking van o.a. de voorgevel gaan de sloten moeilijk dicht. (…)

Trap en bordes bij achtergevel

De staalconstructie bij de achtergevel is in een zeer slechte bouwkundige staat. De klacht van de bewoner is gegrond. Ik raad u aan om de complete staalconstructie te verwijderen en een trap van hardhout bij de achterzijde te laten aanbrengen. (…)’

Vordering

2. [eiser] vordert -na wijziging van eis ter zitting- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagden] te veroordelen om, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat niet aan de veroordeling zal zijn voldaan, binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de kierende voordeur en het niet te openen raam boven de voordeur te herstellen (door zorg te dragen voor de plaatsing van een goed sluitende voordeur en een bovenraam dat open en dicht te doen is);

verlaging van de huurprijs van de woonruimte per 1 september 2022 tot de maand volgend op het herstel van het onder a. omschreven gebrek, met 20% van € 862,68 naar € 690,14 (periode van 1 september 2022 tot 31 december 2022) en van € 898,05 naar € 718,44 per maand (vanaf 1 januari 2023);

verlaging van de huurprijs van de woonruimte over de periode van 1 september 2020 tot 1 april 2021 met 20% vanwege de gebreken aan badkamer en dan voordeur en raam, verlaging van de huurprijs over de periode van 1 april 2021 tot 1 februari 2022 met 30% vanwege de gebreken aan voordeur, raam en veranda en verlaging van de huurprijs over de periode van 1 februari 2022 tot de maand volgend op herstel van het gebrek onder a. met 20% vanwege de gebreken aan voordeur en raam, zodat de verschuldigde huurprijs bedraagt:

€ 616,00 per maand over de periode van 1 september 2020 tot 31 december 2020;

€ 672,00 per maand over de periode van 1 januari 2021 tot 1 april 2021;

€ 581,00 per maand over de periode vanaf 1 april 2021 tot 1 juni 2021;

€ 588 per maand over de periode van 1 juni 2021 tot 31 december 2021;

€ 603,88 per maand over de periode van 1 januari 2022 tot 1 februari 2022;

€ 690,14 per maand over de periode van 1 februari 2022 tot 31 december 2022;

€ 718, 44 per maand over de periode van 1 januari 2023 tot de maand volgend op herstel van het onder a. omschreven gebrek;

[gedaagden] te veroordelen om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 5.879,94, hetgeen door [eiser] over de periode van 1 september 2020 tot en met 28 februari 2023 op grond van de verlaagde huurprijzen onverschuldigd is voldaan, te vermeerderen met de vanaf 1 maart 2023 onverschuldigd betaalde huurpenningen en de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;

[gedaagden] te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 714,87;

[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, zo nodig vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis.

3. [eiser] stelt hiertoe het volgende. Er is sprake of sprake geweest van gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. De veranda is in slechte staat: de dekplanken vertonen gaten en sommige balken van de constructie zijn weggerot, waardoor het aanwezige hekje niet meer blijft staan. De voordeur klemt en kiert. De woonruimte is hierdoor niet goed water- en winddicht en inbraakgevoelig. Het raam boven de voordeur kan niet worden geopend, wat hinderlijk is omdat de voorkamer niet -zonder de deur open te zetten- kan worden geventileerd. De werkzaamheden aan de badkamer duurden in totaal 19 weken, waardoor [eiser] gedurende 7,5 week niet kon douchen en meerdere dagen geen toilet kon gebruiken in de woning.

4. De gebreken aan de veranda zijn inmiddels verholpen en de werkzaamheden aan de badkamer zijn afgerond. De gebreken aan de voordeur en aan het raam boven de voordeur zijn nog aanwezig. [eiser] vordert daarom herstel van de nog bestaande gebreken op grond van artikel 7:206 BW en voor de tijd dat sprake is of sprake geweest is van gebreken aan het gehuurde, vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 BW. Hoewel [eiser] met klem betwist dat hij bij het aangaan van de huur op zich heeft genomen gebreken te verhelpen, zou deze afspraak -als was deze wel gemaakt- nietig zijn op grond van artikel 7:242 BW.

Verweer

5. [gedaagden] heeft het volgende verweer gevoerd. Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2012 was het voor alle betrokkenen overduidelijk dat de staat van de woonruimte reeds dusdanig was dat op enig moment ingrijpende renovatie aan de orde zou zijn. Omdat de woonruimte verouderd was en er grote constructieve ingrepen te verwachten vielen is gezocht naar een mogelijkheid om de wens tot tijdelijke verhuur, tot aan de verwachte renovatie, vorm te geven. Verschillende vormen zijn daarbij ter sprake gekomen. Uiteindelijk is gekozen voor een reguliere overeenkomst, maar uit de gewisselde correspondentie over de te kiezen vorm van verhuur blijkt de achterliggende gedachte van tijdelijke verhuur tot aan het moment van grootschalig onderhoud/renovatie. Er is sprake van een gentleman’s agreement, waarbij [eiser] onder meer heeft aangegeven zelf de verouderde keuken en badkamer te zullen opknappen; hier probeert hij nu onderuit te komen omdat zijn financiële situatie een hogere huurprijs niet toelaat. De huurprijs van de woonruimte is te laag in verhouding tot de kosten die met onderhoud ervan gemoeid zullen gaan.

6. Met betrekking tot de veranda is geen sprake van een gebrek. De veranda is in verouderde staat geaccepteerd; na verwijdering ervan heeft [eiser] niet geklaagd dat hij geen gebruik meer kon maken van een veranda. [eiser] is maximaal twee dagen in zijn woongenot gestoord omdat hij de tuin toen niet gemakkelijk kon betreden, maar een dergelijke korte periode rechtvaardigt geen huurprijsvermindering. Met betrekking tot de badkamer heeft [eiser] niet voldaan aan zijn klachtplicht en is er geen sprake van een gebrek. Ten aanzien van de voordeur is [gedaagden] niet verplicht dit te verhelpen, nu sprake is van een uitzondering op grond van artikel 7:206 BW. De deur en het raam erboven verzakken ten gevolge van funderingsproblematiek; een permanente oplossing is pas mogelijk zodra de fundering is hersteld. Wat betreft de tocht: deze heeft [eiser] zelf veroorzaakt door geen onderhoud te plegen en door de hal die de deur van de woonruimte scheidde en de tocht tegenhield, te verwijderen. Over het raam boven de voordeur is niet geklaagd door [eiser] , zodat hem daarvoor geen recht op vermindering van de huurprijs toekomt.

7. De dwangsom dient te worden afgewezen nu deze niet gemaximeerd is.

Beoordeling

8. Aan de orde is de vraag of sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, of deze gebreken op grond van artikel 7:206 verholpen dienen te worden door de verhuurder en of ten gevolge van de gebreken sprake is van vermindering van het woongenot, op grond waarvan [eiser] een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen ex artikel 7:207 BW.

9. De kantonrechter stelt het volgende voorop. De maatstaf van artikel 7:204 lid 2 BW is niet wat deze huurder van de zaak waarop de huurovereenkomst ziet mag verwachten, maar wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waar het om gaat mag verwachten. Hiervan mag niet worden afgeweken ten nadele van de huurder, zo volgt uit artikel 7:242 BW. De huurder van een woning die gebreken vertoont kan dus steeds herstel verlangen, ondanks een lage huurprijs en ondanks de omstandigheid dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst van de gebreken op de hoogte was. [eiser] mag derhalve van [gedaagden] verlangen dat gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW hersteld worden, ongeacht wat er in het verleden is besproken ten aanzien van zelf te verrichten werkzaamheden aan de woonruimte. Het verweer dat geen beroep gedaan kan worden op de gebrekenregeling, gaat niet op aangezien artikel 7:242 BW bepaalt dat de gebrekenregeling van dwingend recht is.

10. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Kleine herstellingen ex artikel 7:217 BW vallen niet onder deze verplichting.

11. Een huurder kan op grond van artikel 7:207 lid 1 BW in geval van verminderd huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Dit kan vanaf de dag dat hij de verhuurder behoorlijk kennis heeft gegeven van de betreffende gebreken dan wel vanaf de dag dat de verhuurder met het gebrek bekend was.

Veranda

12. Op 28 maart 2021 heeft [eiser] melding gemaakt van de slechte staat van de veranda. Op de overgelegde foto’s van de veranda die gevoegd zijn bij de e-mail van 28 maart 2021 en op de opname op de usb-stick is te zien dat sprake is van rottende vloerdelen en loszittende planken, evenals een loszittend hek. De slechte staat van de veranda en de mogelijke gevaarlijke situatie die bij gebruik ervan kon ontstaan, zijn niet de eigenschappen die een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Dit wordt ondersteund door de bevindingen in het rapport van Premium Keur, waarin wordt geconstateerd dat de constructie in een zeer slechte bouwkundige conditie is. De kantonrechter is dan ook van mening dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De omvang en de ernst van het gebrek brengt met zich dat het hier niet gaat om een klein gebrek betreffende de inrichting van de tuin, zodat aan die stelling van [gedaagden] voorbij wordt gegaan.

13. Door dit gebrek is er sprake van verminderd woongenot, nu [eiser] niet (veilig) gebruik kon maken van de veranda en zodoende geen (veilige) toegang had tot de tuin. Het gebrek is volgens de kantonrechter van zodanige aard, dat dit vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Dat het gebrek hooguit een paar dagen duurde, zoals [gedaagden] aanvoert, is niet juist. [eiser] heeft [gedaagden] op 28 maart 2021 behoorlijk kennis gegeven van het gebrek zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW en [gedaagden] heeft het gebrek eerst op 16 januari 2022 volledig verholpen. Ook de gevorderde korting van 10% acht de kantonrechter redelijk, nu sprake is van een gebrek in categorie C volgens het Gebrekenboek va de Huurcommissie, zodat de verlaging over de periode van 1 april 2021 tot 16 januari 2022 zal worden toegewezen.

Voordeur en raam boven voordeur

14. Voldoende staat vast dat er gedurende lange tijd problemen zijn met de voordeur. In ieder geval op 12 april 2019 meldt [eiser] per e-mail aan [gedaagden] dat de voordeur zodanig klemt, dat de kinderen zelfstandig de deur niet meer open krijgen. [gedaagden] heeft dit laten verhelpen door een timmerman. Ook daarna is er veelvuldig contact geweest over de problemen met de voordeur.

15. Op 15 oktober 2021 constateert Stichting !Woon tijdens een huisbezoek:

‘Door verzakking van de woning zijn er kieren groter dan 8 mm tussen de voordeur en kozijn ontstaan.’

(…)

Het raam boven de voordeur van de woning kan niet meer open. Dit wordt veroorzaakt door de verzakking van de voorgevel. Hierdoor kan er onvoldoende geventileerd worden in de woning, zeker in de situatie dat de kieren in het raamkozijn en de deur verholpen zijn.’

Op 3 november 2021 verstuurt de gemachtigde van [eiser] een brief aan de voormalig gemachtigde van [gedaagden] waarin zij het rapport van !Woon overlegt.

16. Op 24 november 2021 constateert Premium Keur in haar rapport over de voordeur:

‘De voordeur klemt en het is goed te zien dat er flinke scheefstand is aan de bovenzijde van de deur. De deur klemt door dat het gebouw aan de rechterzijde verzakt is. De huurder heeft gelijk dat de deur klemt en u zult deze opnieuw moeten laten afhangen en het hang- en sluitwerk na laten kijken. De huurder gaf aan dat er veel tocht en kou via deze deur naar binnen komt. Tijdens de inspectie op locatie heb ik geconstateerd dat dit inderdaad klopt, (…)’.

17. Een deur die blijkens de verschillende rapportages en foto’s zodanige kieren vertoont dat de buitenlucht te zien is, die regelmatig zodanig klemt dat deze heel moeilijk open en dicht te krijgen is en het bijna niet lukt om deze zodanig dicht te trekken dat de deur op slot kan en daardoor inbraakgevoelig is, heeft niet de eigenschappen die een huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Hetzelfde geldt voor het voorheen te openen raam boven de voordeur dat niet meer te openen is. De kantonrechter acht met de foto’s uit de rapportage woningopname van Stichting !Woon van 15 oktober 2021 en de bevindingen uit het rapport van Premium Keur van 24 november 2021 voldoende aannemelijk dat met betrekking tot de voordeur en het raam boven de voordeur sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dat de problemen met de voordeur mede veroorzaakt zijn doordat [eiser] de deur niet heeft onderhouden, acht de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt. Dat [eiser] het halletje heeft verwijderd, zodat hij daardoor meer last heeft van koude en tocht moge zo zijn, maar dit doet niets af aan de aanwezigheid van het gebrek aan de voordeur in de vorm van klemmen, kieren en onveiligheid.

18. [gedaagden] heeft op de meldingen van [eiser] gereageerd en de voordeur is meermalen geschaafd en bewerkt. Uit onderzoek blijkt inmiddels dat het klemmen van de deur veroorzaakt wordt door een verzakking van de fundering, en dat er problemen zullen blijven ontstaan totdat de fundering is hersteld. Dit neemt echter niet weg dat [eiser] van [gedaagden] mag verlangen dat hij het gebrek aan de voordeur (blijft) verhelpen, zolang de fundering nog niet is hersteld. De kosten van een vervangende, tijdelijke deur zijn blijkens de offerte zoals aangeleverd door [gedaagden] niet zodanig hoog dat dit redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen is. De vordering van [eiser] om binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis de kierende voordeur en het niet te openen raam boven de voordeur te herstellen, wordt dan ook toegewezen.

19. Door deze gebreken is er sprake van verminderd woongenot. Doordat het raam niet open kan, kan de woning niet geventileerd worden wat eveneens zorgt voor verminderd woongenot. Deze gebreken samen zijn volgens de kantonrechter van zodanige aard, dat dit vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

20. Ten aanzien van de periode waarover vermindering van de huurprijs wordt verzocht, overweegt de kantonrechter derhalve als volgt. In ieder geval op 12 april 2019 heeft [eiser] behoorlijk kennis gegeven van het gebrek aan de voordeur zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW. Ook hierna maakt hij meerdere keren melding van het klemmen en/of kieren van de voordeur. Ten aanzien van de melding van het raam boven de voordeur echter, is niet voldoende duidelijk gesteld wanneer hiervan eerst melding is gemaakt. De kantonrechter gaat daarom uit van de brief van de gemachtigde van [eiser] van 3 november 2021, waaraan het rapport woningopname van 15 oktober 2021 van Stichting !Woon is toegevoegd. Deze brief is verzonden aan de toenmalig gemachtigde van [gedaagden] Hierin staat beschreven dat het raam boven de voordeur niet meer open kan. Eerst dan heeft [eiser] [gedaagden] behoorlijk kennis gegeven van deze klacht, zoals artikel 7:207 lid 1 BW vereist. De kantonrechter acht beide gebreken echter dusdanig ernstig, dat een vermindering van de huurprijs van 20% voor ieder gebrek redelijk wordt geacht. Hierbij sluit de kantonrechter aan bij het Gebrekenboek 2022 van de Huurcommissie, volgens welke de gebreken aan de voordeur en het raam boven de voordeur ieder als een gebrek in de categorie C wordt gekwalificeerd, waarvoor een huurprijsvermindering van maximaal 40% mogelijk is. Nu de kantonrechter niet meer kan toewijzen dan gevorderd is, zal het verzoek tot huurprijsvermindering worden toegewezen zoals gevorderd, aangezien reeds voor het gebrek aan de voordeur 20% kan worden toegekend over de gehele gevorderde periode. De gevorderde verlaging van de huurprijs met 20% over de periode vanaf 1 september 2020 tot en met de maand volgende op het herstel van deze gebreken, wijst de kantonrechter dan ook toe.

Werkzaamheden badkamer

21. Ter zitting heeft de gemachtigde van [eiser] toegelicht dat zij een verlaging van de huurprijs van 20% redelijk acht voor de gebreken aan voordeur/het raam boven de voordeur (i), van 20% voor de gebreken wegens de langdurige werkzaamheden aan de badkamer (ii) en van 10% vanwege de gebreken aan de veranda (iii). Bij dagvaarding vordert [eiser] een verlaging van de huurprijs van 20% over de periode van 1 september 2020 tot 1 april 2021. In de dagvaarding is toegelicht dat dit gaat om de gebreken aan de badkamer (ii) én om de gebreken aan de voordeur/het raam boven de voordeur (i). De vordering ziet blijkens de dagvaarding derhalve op twee (deels samengestelde) gebreken, terwijl slechts één maal 20% huurverlaging over deze periode gevorderd wordt. Nu de kantonrechter de vordering ter zake de huurvermindering met 20% vanwege de gebreken aan de voordeur/het raam boven de voordeur al heeft toegekend, moet de kantonrechter concluderen dat [eiser] geen belang heeft bij beoordeling van de vraag of ook nog een huurverlaging dient te worden toegekend voor de gebreken aan de badkamer; immers ter zake is geen vordering ingediend.

Dwangsom

22. Ten aanzien van de dwangsom overweegt de kantonrechter als volgt. Er is niet sprake van een gebrek dat onmogelijk kan worden verholpen of waarvan het herstel niet in redelijkheid kan worden gevergd van [gedaagden] De hoogte van de dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat het gebrek niet is verholpen komt de kantonrechter niet onredelijk voor, zodat deze zal worden toegewezen. Deze zal echter gemaximeerd worden tot een bedrag van € 7.500,00.

Onverschuldigde betaling

23. Ten aanzien van het bedrag dat door [eiser] op grond van de verlaagde huurprijzen onverschuldigd is voldaan, oordeelt de kantonrechter dat deze zal worden toegewezen als na te vermelden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding.

Proceskosten

24. Nu [gedaagden] in het ongelijk is gesteld zal hij worden veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten aan de zijde van [eiser] .

Buitengerechtelijke kosten

25. Gelet op de bij de dagvaarding overgelegde aanmaning van 7 juli 2022 als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW wordt een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen
,dezerzijds begroot op € 500,00
.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de huurprijsvermindering terzake het gebrek aan de veranda vast op 10% over de periode van 1 april 2021 tot 16 februari 2022;

stelt de huurprijsvermindering terzake het gebrek aan de voordeur en het bovenraam vast op 20% over de periode vanaf 1 september 2020 tot de datum waarop dit gebrek is verholpen;

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser] van hetgeen op grond van deze uitspraak onder I. en II. door [eiser] onverschuldigd is betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot aan de voldoening;

veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 500,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagden] om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de kierende voordeur en het niet te openen raam boven de voordeur te herstellen (door zorg te dragen voor de plaatsing van een goed sluitende voordeur en een bovenraam dat open en dicht te doen is) op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag of dagdeel dat het gebrek niet is verholpen tot een maximering van € 7.500,00;

veroordeelt [gedaagden] tot vergoeding aan [eiser] van de proceskosten zijnde een bedrag van € 622,00 (2 punten à € 311,00) aan salaris gemachtigde, € 134,44 aan explootkosten en € 244,00 aan griffierecht, derhalve totaal een bedrag van € 1.000,44 voor zover van toepassing inclusief btw;

veroordeelt [gedaagden] tot de nakosten, dezerzijds begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde voor zover van toepassing inclusie btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.