Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10315691 KK EXPL 23-67
vonnis van: 22 maart 2023
fno.: 57170
vonnis van de kantonrechter in kort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Florisse Adammium B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiser in de hoofdzaak
verweerder in het incident tot oproeping in vrijwaring
nader te noemen: Florisse
advocaat-gemachtigde: mr. P. van den Berg
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Aragosta Consigliere B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in de hoofdzaak
eiser in het incident tot oproeping in vrijwaring
nader te noemen: Aragosta
advocaat-gemachtigde: mr. R.E.P. de Koning
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Tijdens de mondelinge behandeling van 8 maart 2023 heeft Florisse de op 8 februari 2023 uitgebrachte dagvaarding en de akte wijziging van eis van 7 maart 2023 toegelicht, mede aan de hand van een pleitnotitie. Tegen de vordering tot oproeping in vrijwaring heeft Florisse verweer gevoerd. Aragosta heeft in de hoofdzaak verweer gevoerd, mede aan de hand van een tevoren ingediende conclusie van antwoord en tevens haar vordering tot oproeping in vrijwaring nader toegelicht.
Ter zitting is beslist dat de vordering van Aragosta tot oproeping in vrijwaring van Ballentine Business Notaries B.V. (BBN) wordt afgewezen vanwege het processuele belang van Florisse dat dit kort geding voortvarend wordt behandeld. Voor de door Florisse ingestelde vorderingen in de hoofdzaak heeft Florisse een spoedeisend belang gesteld. Dit belang van Florisse weegt zwaarder dan het belang van Aragosta om BBN – die mogelijk op haar beurt Deux B.V. in vrijwaring wil oproepen – in dit kort geding in vrijwaring op te roepen.
Namens Florisse zijn verschenen [naam 1] , legal counsel, [naam 2] , [naam 3] , beiden werkzaam voor Savills, [naam 4] , werkzaam voor Aroundtown, bijgestaan door mr. Van den Berg. Namens Aragosta is verschenen [naam 5] , statutair bestuurder, bijgestaan door mr. De Koning.
Na verder debat in de hoofdzaak is vonnis bepaald op 22 maart 2023.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Florisse is eigenaar van het kantoorpand Adammium aan de [locatie] . Aroundtown Management NL B.V. (hierna: Aroundtown) treedt namens Florisse op als beheerder.
1.2.
Namens Florisse hebben [naam 2] en/of [naam 3] van makelaar Savills in het eerste kwartaal van 2022 gesprekken gevoerd met [naam 5] - statutair bestuurder - van Aragosta over het (ver)huren van kantoorruimte op de 9de en 10de verdieping van Adammium en parkeerplaatsen.
1.3.
Op dat moment huurde Aragosta elders in Amsterdam kantoorruimte, waar ook Ballentine Business Notaries B.V. (hierna: BBN) en Deux B.V. (hierna: Deux) gebruik van maakten. [naam 6] is een van de bestuurders van BBN. [naam 7] is bestuurder van Deux. [naam 7] heeft een relatie met [naam 8] . [naam 8] is werkzaam als makelaar voor CBRE Nederland B.V. (hierna: CBRE). Zij waren beoogd (mede)huurder van de kantoorruimte van Adammium.
1.4.
Bij brief/e-mail van 27 mei 2022 heeft Savills een huurvoorstel gestuurd naar Aragosta voor het huren van de 9de en 10de verdieping van Adammium en parkeerplaatsen. Het voorstel omvat onder andere: de huuringangsdatum (1 december 2022), de huurperiode, de aanvangshuurprijs, zekerheidsstelling door het stellen van een bankgarantie, een huurvrije periode van acht maanden, een investeringsbijdrage van € 133.256,25 te ontvangen door Aragosta, het recht van Aragosta de kantoorruimte onder te verhuren aan drie aan haar gelieerde partijen. In het voorstel staat dat het door Florisse gestand wordt gedaan tot en met 3 juni 2022. Bij het huurvoorstel zijn de volgende bijlagen meegestuurd: algemene bepalingen, energielabel, model bankgarantie, plattegronden van de kantoorruimte, een meetrapport, modelhuurovereenkomst conform ROZ-model met eigen bijzondere bepalingen van Florisse.
1.5.
[naam 5] heeft namens Aragosta het huurvoorstel en alle bijlagen op 30 mei 2022 getekend.
1.6.
Op 27 juni 2022 is een huurovereenkomst voor de 9de en 10de verdieping van Adammium gestuurd naar [naam 8] . Bij e-mail van 19 juli 2022 heeft [naam 8] de huurovereenkomst met daarin een aantal opmerkingen teruggestuurd aan Savills en Aroundtown. Een van de opmerkingen zag op hoe om te gaan met de huurvrije periode en of deze omgezet kan worden naar een cashbijdrage ten behoeve van de inrichting van de kantoorruimte. Bij e-mail van 20 juli 2022 heeft Aroundtown aan [naam 8] een versie van de huurovereenkomst gestuurd waarin de commentaren van [naam 8] zijn verwerkt of van een opmerking zijn voorzien.
1.7.
Bij e-mail van 11 augustus 2022 met als onderwerp ‘Huurovereenkomst Aragosta Consigliere B.V & Ballentine Business Notaries B.V.’ aan [naam 5] , [naam 8] en [naam 6] , heeft Savills, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
Bijgevoegd sturen wij jullie de huurovereenkomsten inclusief bijlagen voor de 9e (Ballentine Business Notaries B.V.) en de 10e verdieping (Aragosta Consigliere B.V.) voor Adammium.
Bijgevoegd sturen wij jullie de huurovereenkomsten inclusief bijlagen voor de 9e (Ballentine Business Notaries B.V.) en de 10e verdieping (Aragosta Consigliere B.V.) voor Adammium.
We vernemen graag of jullie akkoord zijn met de inhoud van de overeenkomsten. (…)”.
1.8.
Op 31 augustus 2022 is de huurovereenkomst - de versie van 20 juli 2022 - opnieuw ter ondertekening aan Aragosta gestuurd.
1.9.
Op 11 oktober 2022 heeft [naam 5] telefonisch contact opgenomen met Savills. [naam 5] heeft in dat gesprek te kennen gegeven nog slechts één verdieping te willen huren, omdat hij geen onderverhuurders kan vinden. Savills heeft hierop afwijzend gereageerd.
1.10.
Bij e-mail van 28 oktober 2022 aan [naam 5] heeft Savills, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) Zoals besproken zal het overeengekomen en getekende huurvoorstel aangehouden worden.
(…) Zoals besproken zal het overeengekomen en getekende huurvoorstel aangehouden worden.
Tijdens de call gaf je aan enkele punten nader te bekijken en bij ons terug te komen. Wij hebben geen reactie vernomen.
Wij zien dan ook graag voor 1 november een getekende versie van de reeds verstrekte huurovereenkomst tegemoet. (…)”.
1.11.
[naam 5] heeft hierop bij e-mail van 31 oktober 2022 als volgt gereageerd:
“
Vorige week tijdens onze call hebben wij geconstateerd dat wij een verschillende mening hebben over de (juridische) status van de potentiële overeenkomst en zouden wij nog een nadere bespreking plannen op basis van mijn overleg met oa [naam 6] van Ballentine Business Notaries, dat overleg heeft helaas nog niet plaatsgevonden, doch staat gepland voor deze week ik zal je direct aansluitende berichten, (…)”.
Vorige week tijdens onze call hebben wij geconstateerd dat wij een verschillende mening hebben over de (juridische) status van de potentiële overeenkomst en zouden wij nog een nadere bespreking plannen op basis van mijn overleg met oa [naam 6] van Ballentine Business Notaries, dat overleg heeft helaas nog niet plaatsgevonden, doch staat gepland voor deze week ik zal je direct aansluitende berichten, (…)”.
1.12.
Bij e-mail van 14 november 2022 heeft Aroundtown een factuur voor de huur van de maand december 2022 aan Aragosta gestuurd. Bij e-mail van diezelfde dag heeft [naam 5] als volgt gereageerd:
“
Als bijlage ontvangt u de door u aan ons gezonden factuur inzake Adammium retour. Er is tussen u en ons geen huurovereenkomst tot stand gekomen en deze zal ook niet tot stand komen, daarmede is deze factuur door ons ook niet verschuldigd en wordt zij betwist. (…)”.
Als bijlage ontvangt u de door u aan ons gezonden factuur inzake Adammium retour. Er is tussen u en ons geen huurovereenkomst tot stand gekomen en deze zal ook niet tot stand komen, daarmede is deze factuur door ons ook niet verschuldigd en wordt zij betwist. (…)”.
Het geschil
2. Florisse vordert, na akte vermeerdering van eis, Aragosta te veroordelen:
Primair:
om binnen een week na het wijzen van dit vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, medewerking te verlenen aan ondertekening en parafering van de huurovereenkomst die als productie 11 in het geding is gebracht, op straffe van een dwangsom;
om binnen een week na het wijzen van dit vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, medewerking te verlenen aan de oplevering van het gehuurde, op straffe van een dwangsom;
om binnen een week na het wijzen van dit vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, een bankgarantie te stellen, op straffe van een dwangsom;
tot betaling van de contractuele boete op grond van artikel 28.2 jo. Artikel 29 Algemene Pro Bepalingen wegens het niet stellen van de overeengekomen zekerheid vanaf 1 december, dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen datum, totdat alsnog zekerheid is gesteld;
tot betaling van € 133.497,78 aan huurachterstand tot en met 31 maart 2023, vermeerderd met de contractuele boeterente van € 3.000,00, dan wel (een) in goede justitie te bepalen bedrag(en), en voorts tot betaling van de huur vanaf 1 april 2023, dan wel een in goede justitie te bepalen datum, tot aan het einde van de huurovereenkomst, te verhogen met eventuele indexeringen en contractuele boete in geval van niet tijdige betaling;
tot betaling van de contractuele boeterente van 1% van de huursom per maand met een minimum van € 300,00 op grond van artikel 4.10 van de huurovereenkomst en artikel 23 van Pro de Algemene Bepalingen vanaf 1 december 2022 dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen datum;
tot betaling van de door Florisse gemaakte kosten op grond van artikel 28.1 Algemene Bepalingen begroot op 15% van de hoofdsom, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag.
Subsidiair:
Aragosta te veroordelen om binnen een week na het wijzen van dit vonnis, dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn, aan Florisse een voorschot te betalen op de door Florisse gemaakte kosten en gederfde winst, begroot op € 250.000,00, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag.
Primair en subsidiair:
Aragosta te veroordelen in de proces- en nakosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente.
3. Florisse stelt hiertoe het volgende. [naam 5] heeft op 30 mei 2022 namens Aragosta een uitgebreid huurvoorstel met bijlagen voor akkoord getekend en geparafeerd. Partijen hebben op dat moment over de essentialia en praktisch alle ondergeschikte punten overeenstemming bereikt, zodat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Na aanpassing van de huurovereenkomst door Florisse waarin op de laatste ondergeschikte punten tegemoet is gekomen aan de opmerkingen [naam 8] , die namens Aragosta optrad, viel er niets meer te onderhandelen. Dat in het huurvoorstel op diverse plaatsen is opgenomen na of bij ‘
ondertekening van de huurovereenkomst”duidt niet op een totstandkomingsvoorwaarde, maar op timing en behoort tot de standaardtekst zoals die door Aroundtown wordt gehanteerd in alle huurovereenkomsten. Dat na het sluiten van de overeenkomst overleg is geweest over het splitsen van de huurovereenkomst in twee separate overeenkomsten en concepten zijn toegestuurd, doet niet af aan de omstandigheid dat een voor beide partijen bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen. Over het splitsen van de huurovereenkomst is geen overeenstemming bereikt. Partijen hebben bovendien niet afgesproken dat besprekingen daarover en het toezenden van concept huurovereenkomsten tot gevolg zouden hebben dat de getekende huurovereenkomst niet langer bindend zouden zijn.
ondertekening van de huurovereenkomst”duidt niet op een totstandkomingsvoorwaarde, maar op timing en behoort tot de standaardtekst zoals die door Aroundtown wordt gehanteerd in alle huurovereenkomsten. Dat na het sluiten van de overeenkomst overleg is geweest over het splitsen van de huurovereenkomst in twee separate overeenkomsten en concepten zijn toegestuurd, doet niet af aan de omstandigheid dat een voor beide partijen bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen. Over het splitsen van de huurovereenkomst is geen overeenstemming bereikt. Partijen hebben bovendien niet afgesproken dat besprekingen daarover en het toezenden van concept huurovereenkomsten tot gevolg zouden hebben dat de getekende huurovereenkomst niet langer bindend zouden zijn.
Aragosta is de huurtermijnen van december 2022 en het eerste kwartaal van 2023 verschuldigd. Op grond van artikel 28.2 van de algemene bepalingen vordert Florisse betaling van verbeurde boetes, omdat Aragosta de huur niet heeft betaald.
Aragosta is gehouden een bankgarantie conform het aan het huurvoorstel gehechte model te stellen. Op grond van artikel 28 van Pro de algemene bepalingen is Aragosta een boete verschuldigd omdat zij in verzuim is met het stellen van de overeengekomen zekerheid.
Op grond van artikel 5.1 van de algemene bepalingen is Aragosta gehouden het gehuurde zelf te gebruiken en te voorzien van voldoende inrichting en inventaris. Aragosta is hiermee in gebreke en verbeurt daarom een boete op grond van artikel 29 algemene Pro bepalingen.
Op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen is Aragosta gehouden om de werkelijk gemaakte (proces)kosten te vergoeden, zowel in als buiten rechte gemaakt. De gemaakte redelijke kosten worden vastgesteld op 15% over de hoofdsom.
4. Aragosta heeft het volgende verweer gevoerd. Aragosta, Deux en BBN zaten in hetzelfde kantoorpand. Deux was op zoek naar vervangende kantoorruimte. Deux ( [naam 7] ) heeft, bijgestaan door [naam 8] , haar pijlen gericht op kantoorruimte in Adammium. Omdat [naam 7] vernam dat een andere partij dreigde de door Deux beoogde kantoorruimte te huren, heeft zij contact opgenomen met BBN en Aragosta. Aragosta, BBN en Deux hebben daarop de mogelijkheden onderzocht om gezamenlijk kantoorruimte in Adammium te betrekken. BBN en Deux waren dus beoogd (mede)huurders. Juist de goede zakelijke relatie tussen Deux, [naam 8] , BBN en Aroundtown, heeft Aroundtown doen besluiten op 27 mei 2022 een huurvoorstel te doen. Vanwege de financiële gegoedheid van Aragosta, is het voorstel op naam gezet van Aragosta. Het is echter nimmer de bedoeling geweest dat Aragosta uitsluitend voor eigen gebruik zou gaan huren van Florisse. BBN was de beoogd huurder van de 9de etage van Adammium, zoals volgt uit de huurovereenkomst die op 11 augustus 2022 aan BBN is gestuurd.
Het is nimmer de bedoeling geweest van Aragosta om door ondertekening van het huurvoorstel een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dit is voor partijen duidelijk geweest en blijkt uit de verschillende totstandkomingsvoorbehouden die in het huurvoorstel zijn opgenomen. Zo staat in het huurvoorstel ‘
huurder verklaart door ondertekening van de huurovereenkomst, (…), dat hij het Gehuurde blijvend gebruikt (…)’. Uit deze bepaling blijkt dat een huurovereenkomst niet eerder tot stand komt dan door ondertekening van een huurovereenkomst. Verder staat in het voorstel ‘
Bij ondertekening van de huurovereenkomst dient huurder een bankgarantie, (…), te stellen (…)’. Hier komt tot uitdrukking dat niet het huurvoorstel tot huur verplicht maar eerst de ondertekening van een huurovereenkomst. Voorts staat in het voorstel ‘
Na rechtsgeldige ondertekening van onderhavig huurvoorstel zal er een huurovereenkomst worden opgesteld op basis van (…)’. Aragosta heeft dit zo opgevat, en mocht dit zo opvatten, dat pas later een huurovereenkomst tot stand zou komen, mede ingegeven doordat van aanvang duidelijk was dat Aragosta niet de (enig) beoogd huurder zou worden. Tot slot is in het huurvoorstel opgenomen dat de kantoorruimte voor de huuringangsdatum in gebruik kan worden genomen om werkzaamheden uit te (laten) voeren voor de huuringangsdatum en na ondertekening van de huurovereenkomst, na het stellen van de bankgarantie en nadat de eerste huurnota is voldaan. Op 11 augustus 2022 is een huurovereenkomst gestuurd naar BBN. Dit weerspreekt het standpunt van Florisse dat op 30 mei 2022 een rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen. Eind juni 2022 is een huurovereenkomst gestuurd naar [naam 8] en in juli 2022 heeft [naam 8] daarover contact gehad met Aroundtown en Savills. Aragosta en [naam 5] kennen die e-mailcorrespondentie niet. [naam 8] was niet bevoegd om Aragosta te vertegenwoordigen.
huurder verklaart door ondertekening van de huurovereenkomst, (…), dat hij het Gehuurde blijvend gebruikt (…)’. Uit deze bepaling blijkt dat een huurovereenkomst niet eerder tot stand komt dan door ondertekening van een huurovereenkomst. Verder staat in het voorstel ‘
Bij ondertekening van de huurovereenkomst dient huurder een bankgarantie, (…), te stellen (…)’. Hier komt tot uitdrukking dat niet het huurvoorstel tot huur verplicht maar eerst de ondertekening van een huurovereenkomst. Voorts staat in het voorstel ‘
Na rechtsgeldige ondertekening van onderhavig huurvoorstel zal er een huurovereenkomst worden opgesteld op basis van (…)’. Aragosta heeft dit zo opgevat, en mocht dit zo opvatten, dat pas later een huurovereenkomst tot stand zou komen, mede ingegeven doordat van aanvang duidelijk was dat Aragosta niet de (enig) beoogd huurder zou worden. Tot slot is in het huurvoorstel opgenomen dat de kantoorruimte voor de huuringangsdatum in gebruik kan worden genomen om werkzaamheden uit te (laten) voeren voor de huuringangsdatum en na ondertekening van de huurovereenkomst, na het stellen van de bankgarantie en nadat de eerste huurnota is voldaan. Op 11 augustus 2022 is een huurovereenkomst gestuurd naar BBN. Dit weerspreekt het standpunt van Florisse dat op 30 mei 2022 een rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen. Eind juni 2022 is een huurovereenkomst gestuurd naar [naam 8] en in juli 2022 heeft [naam 8] daarover contact gehad met Aroundtown en Savills. Aragosta en [naam 5] kennen die e-mailcorrespondentie niet. [naam 8] was niet bevoegd om Aragosta te vertegenwoordigen.
Omdat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, moeten de daaruit voortvloeiende vorderingen van Florisse worden afgewezen. In het geval geoordeeld wordt dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen, dan heeft Florisse op dit moment geen schade geleden. Op grond van het huurvoorstel geldt een huurvrije periode van acht maanden, zodat Aragosta pas vanaf juli 2023 huur verschuldigd is.
De beoordeling
5.De vordering strekt tot nakoming van gestelde afspraken. Een vordering tot nakoming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het standpunt van eiser zal volgen, bijvoorbeeld als gedaagde een kennelijk ongegrond verweer voert, en indien van eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitslag van de bodemprocedure afwacht.
6. In dit geval wordt geoordeeld dat met het ondertekenen van het huurvoorstel en de daarbij behorende bijlagen op 30 mei 2022 een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen. Het huurvoorstel bevat bepalingen over onder meer de huuringangsdatum, de huurperiode, de aanvangshuurprijs, het stellen van een bankgarantie, een huurvrije periode, een investeringsbijdrage en het onderverhuren van de kantoorruimte. Bij het huurvoorstel zijn de algemene bepalingen, energielabel, model bankgarantie, plattegronden van de kantoorruimte, een meetrapport, modelhuurovereenkomst conform ROZ-model met eigen bijzondere bepalingen van Florisse meegestuurd. Over de essentialia van de huurovereenkomst hebben partijen overeenstemming bereikt en dat is voldoende om een huurovereenkomst tot stand te laten komen.
7. De door Aragosta benoemde bepalingen zijn, zoals Florisse terecht aanvoert, geen totstandkomingsvoorbehouden, maar zijn verplichtingen voor Aragosta die voortvloeien uit en samenhangen met de huurovereenkomst. Aragosta heeft uit die bepalingen redelijkerwijs niet mogen aannemen dat pas na het aanvaarde huurvoorstel, bij het tekenen van een schriftelijke huurovereenkomst, daadwerkelijk een huurovereenkomst tot stand zou komen.
8. Dat partijen en BBN na het tekenen van het huurvoorstel nog hebben gesproken over het splitsen van de huurovereenkomst in twee separate huurovereenkomsten doet niet af aan de reeds bereikte overeenstemming tussen Florisse en Aragosta.
9. Dan resteert de vraag aan welke huurovereenkomst Aragosta is gebonden: de versie van mei 2022 conform het getekende huurvoorstel of de versie van juli 2022 die tot stand is gekomen na overleg tussen [naam 8] en Florisse.
10. Na ondertekening van het huurvoorstel op 30 mei 2022 door [naam 5] , heeft Florisse niet meer vernomen van [naam 5] . [naam 8] was reeds vanaf maart 2022 bij de onderhandelingen betrokken namens CBRE. Aragosta heeft niet duidelijk gemaakt dat Florisse op enig moment heeft moeten weten dat [naam 8] niet meer optrad voor de beoogde huurder(s). Bovendien is de huurovereenkomst niet op essentiële onderdelen gewijzigd en Aragosta heeft niet het standpunt ingenomen dat de in juli 2022 in de huurovereenkomst opgenomen wijzigingen ten opzichte van de eerdere versie niet akkoord zijn. Dit betekent dat Aragosta is gebonden aan de versie van de huurovereenkomst van 20 juli 2022, die als productie 11 door Florisse in het geding is gebracht.
11. Bovenstaande betekent dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure het standpunt van Florisse zal worden gevolgd. Florisse heeft er voor haar bedrijfsvoering een spoedeisend belang bij dat de huurafspraken tussen partijen worden nagekomen, zodat de primaire vorderingen van Florisse die strekken tot het tekenen van de huurovereenkomst, het meewerken aan de oplevering van het gehuurde en het stellen van een bankgarantie zullen worden toegewezen. De gevorderde dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
12. Betaling van de huur over december 2022 en het eerste kwartaal van 2023 wordt eveneens toegewezen. In de huurovereenkomst (productie 11) hebben partijen afgesproken dat de huurvrije periode wordt toegepast in de maanden april en mei 2023 en april en mei 2024. De gevorderde termijnen zijn dus verschuldigd. De gevorderde contractuele boete wegens het niet betalen van de huur zal, nu deze niet is betwist, worden toegewezen.
13.De gevorderde toekomstige huurtermijnen worden afgewezen. Aragosta heeft de eerste huurtermijnen niet voldaan, omdat zij zich op het standpunt stelde dat geen huurovereenkomst met Florisse tot stand was gekomen. Er kan daarom niet zonder meer van uitgegaan worden dat Aragosta ook de toekomstige huurtermijnen niet of niet tijdig zal betalen. De gevorderde boete verband houdende met het te laat betalen van toekomstige huurtermijnen zal eveneens worden afgewezen.
14. De gevorderde boete vanwege het te laat stellen van de bankgarantie is te onbepaald om te kunnen worden toegewezen.
15. Op grond van artikel 242 lid 1 Rv Pro kan de rechter bedragen die worden bedongen ter vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ambtshalve matigen, maar niet tot onder het bedrag van de buitengerechtelijke kosten die, gelet op de tarieven volgens welke zodanige kosten aan de opdrachtgevers gewoonlijk in rekening worden gebracht, jegens de wederpartij redelijk zijn. Deze bepaling stelt de rechter in staat bedongen buitengerechtelijke incassokosten ambtshalve te matigen tot het bedrag van een redelijke schadeloosstelling. Deze bepaling is ook van toepassing op kosten die zijn overeengekomen tussen partijen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf (vgl. Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868). De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden begroot conform het tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Op grond van het bedrag dat wordt toegewezen, € 136.497,78, worden de buitengerechtelijke kosten berekend op € 2.139,98.
16. Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Omdat Aragosta heeft verzuimd gevolg te geven aan de gemaakte afspraken en de kantoorruimte thans leeg staat, wordt geoordeeld dat het belang van Florisse om dit vonnis ondanks het instellen van een eventueel rechtsmiddel ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van Aragosta bij behoud van de bestaande toestand.
17. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Aragosta worden veroordeeld in de proceskosten, gevallen aan de zijde van Florisse. De kosten betreffende het verzoek tot oproeping in vrijwaring worden daarbij begroot op nihil.
Beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt Aragosta om binnen een week na dagtekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan ondertekening en parafering op de daartoe bestemde plaatsen door haar rechtsgeldig vertegenwoordiger van de huurovereenkomst die als productie 11 door Florisse in het geding is gebracht, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of een gedeelte daarvan dat Aragosta niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum is bereikt van € 50.000,00,
veroordeelt Aragosta om binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan de oplevering van het gehuurde, daaronder begrepen ondertekening van het proces-verbaal en het in ontvangst nemen van de sleutels/keycards en het in gebruik nemen van het gehuurde conform het bepaalde in artikel 5.1 van de algemene bepalingen ten behoeve van het in de huurovereenkomst overeengekomen gebruik en de overeengekomen bestemming, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of een gedeelte daarvan dat Aragosta niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum is bereikt van € 50.000,00,
veroordeelt Aragosta om binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis een bankgarantie te stellen conform het aan het huurvoorstel gehechte model tot een bedrag van € 100.123,34, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of een gedeelte daarvan dat Aragosta niet aan deze veroordeling voldoet, tot een maximum is bereikt van € 100.123,34,
veroordeelt Aragosta tot betaling aan Florisse van € 133.497,78 aan huurachterstand tot en met 31 maart 2023, vermeerderd met de contractuele boeterente van € 3.000,00,
veroordeelt Aragosta tot betaling van € 2.139,98 aan buitengerechtelijke kosten,
veroordeelt Aragosta in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Florisse begroot op € 109,22 aan dagvaardingskosten, € 1.383,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met € 66,- aan na dit vonnis ontstane kosten aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf vijftien dagen na de datum van dit vonnis, tot aan de voldoening,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2023.