Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10069003 CV EXPL 22-11064
vonnis van: 14 maart 2023
fno.: 47653
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: de verhuurder
procederend in persoon
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: de huurder
gemachtigde: mr. M.H.M. Muyrers (Stichting Achmea Rechtsbijstand).
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 22 augustus 2022 heeft de verhuurder een procedure bij de kantonechter aanhangig gemaakt. Op 11 oktober 2022 heeft zij nadere stukken ingediend.
Van de kant van de huurder is op 18 oktober 2022 een conclusie van antwoord alsmede een reconventionele eis ingediend.
Bij instructievonnis van 15 november 2022 is bepaald dat er een mondelinge behandeling zal worden gehouden.
Op 13 januari 2023 heeft de verhuurder op de reconventionele vordering gereageerd en bij e-mailbericht van 18 januari 2023 nog nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 januari 2023, waar de verhuurder is verschenen en de gemachtigde van de huurder. Partijen hebben hun standpunt uiteengezet en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na debat is vonnis gevraagd; vonnis is (nader) bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
De huurder woont sinds 2007 op de eerste etage van het pand [locatie] ; in de uitspraak van 27 juli 2018 van de kantonrechter is geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst (met de rechtsvoorganger van verhuurder).
1.2.
De verhuurder is sinds 1 augustus 2019 eigenaar van het pand [locatie] .
1.3.
In een eerdere procedure tussen partijen heeft de kantonrechter op 14 maart 2022 geoordeeld dat de uitspraak van 26 juli 2021 van de Huurcommissie omtrent door huurder verzochte huurprijsverlaging is komen te vervallen en dat niet gebleken is van ernstige gebreken als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW; de vorderingen van huurder die zien op huurprijsverlaging zijn bij dat vonnis afgewezen.
1.4.
Voor de nutsvoorzieningen ten behoeve van het gehuurde op 1-hoog en van de ruimte op de begane grond is er één (gezamenlijke) meter.
1.5.
Partijen hebben afgesproken dat de verhuurder de termijnbedragen ten behoeve van de nutsvoorzieningen afdraagt aan de water- en energieleveranciers en dat huurder die bedragen minus een korting van € 5,00 per maand, bij wijze van voorschot vergoedt aan de verhuurder. Op basis van de jaarafrekening van de water- en energieleveranciers vindt een verrekening tussen partijen plaats.
1.6.
Naar aanleiding van een verzoek 20 november 2021 van de huurder om verlaging van het voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen heeft de voorzitter van de Huurcommissie op 20 april 2022 beslist dat het maandelijkse voorschotbedrag, vastgesteld op € 161,00, niet verandert.
1.7.
Naar aanleiding van het verzet van de huurder heeft de Huurcommissie bij beslissing van 23 mei 2022, verzonden 28 juni 2022, beslist dat het verzet gegrond is en het maandelijkse voorschotbedrag voor de nutsvoorzieningen vastgesteld op € 128,00 per maand.
De vordering
2. Verhuurder vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, zo begrijpt de kantonrechter:
- voor recht te verklaren dat de beslissing van de Huurcommissie van 23 mei 2022 (verzonden 28 juni 2022) niet redelijk is,
- het voorschotbedrag vast te stellen op € 161,00 zoals de voorzitter van de Huurcommissie eerder had beslist, en
- de huurder te veroordelen tot betalen van een schadevergoeding van € 300,00, met:
- veroordeling van de huurder tot betaling van de kosten van de procedure en de nakosten.
3. De verhuurder is van mening dat huurder leugens heeft verteld bij de Huurcommissie waardoor die ten onrechte heeft beslist tot verlaging van het voorschotbedrag van de nutsvoorzieningen. Daarnaast is in de ruimte op de begane grond (nog) geen woning gerealiseerd, is er een fietsenstalling waarvan derden gratis gebruik kunnen maken alsmede een garage die door de verhuurder zelf wordt gebruikt. De radiatoren op begane grond werden niet gebruikt en zijn inmiddels weggehaald. Op de begane grond is geen gas-aansluiting. Ten behoeve van de renovatie van de achtergevel heeft de aannemer wel wat water betrokken vanuit de begane grond-ruimte; het energieverbruik door de aannemer is te verwaarlozen. De paar lampen die er branden zouden een korting van hooguit € 2,00 per maand rechtvaardigen, aldus de verhuurder. De huurder heeft dus eigenlijk al die jaren teveel korting genoten.
Het verweer
4. Huurder is van mening dat de dagvaarding nietig is, nu in strijd met art. 111 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de dagvaarding niet vermeldt op welke (rechts)gronden de verhuurder haar vordering baseert. Het bedrag aan schadevergoeding is daarnaast niet onderbouwd. Inhoudelijk stelt de huurder dat er wel degelijk op de begane grond werkzaamheden (door de aannemer) worden verricht en dat een deel van de fietsenstalling aan derden wordt verhuurd. Door de verhuurder wordt het gebruik van water en elektriciteit door de aannemer erkend. De nutsvoorzieningen zien dus ook op een deel dat de huurder niet huurt.
Beoordeling
5. Zoals ter zitting besproken, behelst de conclusie van antwoord in conventie volgens de aanhef tevens een conclusie van eis in reconventie, maar ten onrechte, nu de vordering tot nietigverklaring van de dagvaarding veeleer bij wijze van verweer is voorgedragen en er niet een zelfstandige tegenvordering is geformuleerd.
6. Van een nietige dagvaarding is echter geen sprake omdat de kantonrechter, ambtshalve de rechtsgronden aanvullend, van oordeel is dat de verhuurder haar vordering tot vergoeding van de door haar geleden schade (het bedrag van € 300,00) baseert op een door de huurder gepleegde onrechtmatige daad te weten de leugens die hij volgens haar verteld heeft bij de Huurcommissie en die de Huurcommissie ten onrechte ertoe gebracht hebben het voorschotbedrag te verlagen. Ter zitting heeft verhuurder erkend dat dit inderdaad de rechtsgrond onder haar vordering is.
7. Verhuurder stelt dat met name de stellingen van de huurder in zijn verzet bij de Huurcommissie, te weten: dat er een nieuwe woning op de begane grond is gerealiseerd en dat er sprake is van gebruikskosten door of vanwege de verbouwingswerkzaamheden voor de Huurcommissie aanleiding zijn geweest het voorschotbedrag te verlagen.
8. De kantonrechter stelt vast dat, blijkens de desbetreffende uitspraak van de Huurcommissie (onder het kopje ‘Beoordeling van het verzet’), voor deze alleen leidend is geweest de aannemelijk geachte stelling dat er werkzaamheden worden verricht op de begane grond welke stelling onvoldoende gemotiveerd door de verhuurder is betwist. Dat heeft ertoe geleid dat de Huurcommissie van oordeel is dat de ‘berekende servicekosten niet alleen voor rekening van huurder kunnen komen’ om welke reden de Huurcommissie een onafhankelijke rapporteur heeft benoemd die haar vervolgens ook heeft geadviseerd.
9. Dat er sprake is van energieverbruik door de aannemer wordt door verhuurder ook erkend, zij het dat dit ‘te verwaarlozen’ zou zijn; daarnaast is niet komen vast te staan dat de verzetsgrond: ‘op de begane grond is een woning gerealiseerd’ door de Huurcommissie is meegewogen in haar beslissing. Dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat er geen oorzakelijk verband is aan de merken tussen de ‘leugens’ van de huurder en het uiteindelijke oordeel van de Huurcommissie. Om die reden moet de vordering tot vergoeding van de schade, naar de kantonrechter begrijpt de € 300,00 aan leges die de verhuurder aan de Huurcommissie heeft moeten betalen, worden afgewezen.
10. Door het instellen van de vordering zoals hier aan de orde, is de uitspraak van de Huurcommissie geheel komen te vervallen, zo volgt uit artikel 7:262 BW. Of de uitspraak van de Huurcommissie niet redelijk was, zoals gevorderd wordt, is derhalve niet meer relevant. De verhuurder heeft daar geen belang meer bij. Wel zal de kantonrechter een oordeel geven over de hoogte van het voorschot op servicekosten over de punten die partijen bij de Huurcommissie hebben voorgedragen. Dat volgt ook uit (de toelichting op) dit wetsartikel.
11. Vaststaat dat er voor het gehuurde en de ruimte op de begane grond tezamen, voor de nutsvoorzieningen één meter in gebruik is. Vaststaat ook dat er sprake is van verbruik van elektriciteit in die ruimte op de begane grond door derden (aannemer, de verhuurder zelf en buren die de fietsenstalling gebruiken) vanwege verbouwingswerkzaamheden, verlichting en bediening van de elektrische garagedeur. Vast staat ook dat door de aannemer water wordt verbruikt, voor de door hem gepleegde werkzaamheden aan de achtergevel van het gebouw en door gebruik van de wc op die begane grond. Van gasaansluiting blijkt geen sprake; dat de radiatoren zijn verwijderd is door de huurder niet weersproken. Het verbruik aan water en elektriciteit door de huurder enerzijds en de derden anderzijds is niet vast te stellen. Een en ander betekent wel dat de servicekosten niet alleen voor de huurder kunnen komen. De niet-nader onderbouwde berekening door de verhuurder, welke berekening door de huurder wordt weersproken, kan daarbij niet leidend zijn.
12. De kantonrechter ziet geen reden waarom de maatstaf en de berekening zoals gehanteerd door de door de Huurcommissie ingeschakelde onafhankelijke rapporteur niet juist zouden zijn. Deze rapporteur gaat uit van een appartement bewoond door twee personen en hanteert cijfers uit 2021. De verhuurder heeft weliswaar gesteld dat het appartement wordt bewoond door 2 volwassenen en (nu) twee kinderen, maar zij heeft ook gesteld dat de huurder van december 2020 tot juli 2022 vooral en veel in Berlijn verbleven heeft en dat hij in 2021 ‘bijna helemaal weg was’. Het tweede kind is eerst in april 2022 geboren. De door de rapporteur gehanteerde cijfers voor gas, elektriciteit, vastrecht, (teruggave) energiebelasting en water zijn door partijen niet bestreden, zodat ook de kantonrechter daarvan uitgaat.
13. Het voorgaande brengt met zich mee dat een bedrag aan voorschot op de nutsvoorzieningen van € 128,00 redelijk moet worden geacht. Dat zal de kantonrechter dan ook uitspreken.
14. Gelet op de datum van het verzoek van de huurder aan de Huurcommissie en de door deze gehanteerde ingangsdatum van de verlaging (1 december 2021), welke ingangsdatum door partijen niet is bestreden en die ook de kantonrechter juist voorkomt, zal de kantonrechter beslissen dat de ingangsdatum van het te betalen verlaagde voorschotbedrag 1 december 2021 is.
15. Nu de verhuurder grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal zij veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de huurder.
16. Beslist wordt derhalve als volgt.
BESLISSING
De kantonrechter:
- stelt het door de huurder te betalen voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen per 1 december 2021 vast op € 128,00 per maand;
- veroordeelt de verhuurder tot vergoeding van de proceskosten aan de zijde van de huurder, dezerzijds begroot op € 398,00 (2 punten à € 199,00) aan salaris gemachtigde;
- veroordeelt de verhuurder in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2023 in aanwezigheid van de griffier.
de griffier de kantonrechter