Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 21/2121
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
( [gem. eiseres] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adres 1 t/m 3] te Amsterdam voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 512.000,- en de WOZ-waarde van de [adres 4] op
€ 521.000,- (hierna: de woningen). In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 maart 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 augustus 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon] , als waarnemer van de gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door [persoon 2] taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woningen. Het gaat om vier bovenwoningen. De oppervlakte van de woningen zijn ongeveer 82 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waardes van de woningen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woningen op die datum verkeren. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waardes te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waardes van de woningen vastgesteld moeten worden op € 407.000,-. Volgens eiseres is de staat van onderhoud van de [adres 5] beter dan matig. Eiseres voert verder aan dat de [adres 6] niet vergelijkbaar is omdat dit vergelijkingsobject langer dan een jaar na de waardepeildatum is verkocht.
4. In beroep heeft de heffingsambtenaar de waardes van de woningen getaxeerd op € 467.000. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 5] , [adres 7] en
[adres 6] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waardes van de woningen van eiseres niet te hoog zijn vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
WOZ-waarde
5. Omdat de heffingsambtenaar in beroep de WOZ-waardes voor de woningen verlaagd heeft naar € 467.000,-, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. De heffingsambtenaar dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden en de rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten. De rechtbank zal hierna ingaan op de beoordeling van de WOZ-waardes die de heffingsambtenaar in beroep heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat de waarde die moet worden vastgesteld de waarde in het economische verkeer is. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat de [adres 7] voldoende vergelijkbaar is met de woningen van eiseres en dit vergelijkingsobject bruikbaar is om de waardering van de woningen op te baseren. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom niet bespreken, maar hierna alleen de andere vergelijkingsobjecten beoordelen.
8. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud van de [adres 5] als matig heeft kunnen aanmerken. Uit de verkoopinformatie van dit vergelijkingsobject volgt namelijk niet dat dit vergelijkingsobject in een betere staat van onderhoud verkeert. Hieruit volgt bijvoorbeeld dat de keuken alleen beschikt over een fornuis en is verouderd. Ook volgt hieruit dat in de badkamer geen tegelvloer ligt. Dit wijst dus niet op een gemiddelde of goede staat van onderhoud.
9. Ten aanzien van de [adres 6] heeft de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat abusievelijk de verkeerde transactie van de [adres 6] is gebruikt. Hierdoor ligt deze verkoop langer dan een jaar na de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de transactie van de [adres 6] uit 2019 had moeten worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kan het gebruikmaken van de transactie van de [adres 6] uit 2021 echter niet leiden tot het oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, omdat ook bij het gebruik van de transactie uit 2019 de gemiddelde vierkantemeterprijs hoger zou zijn dan de vierkantemeterprijs van de woningen van eiseres.
10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
Redelijke termijn
11. Volgens vaste rechtspraak [3] geldt dat de behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepsprocedure sprake is, maximaal twee jaar in beslag mag nemen, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ontvangen en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
13. De behandeling van het bezwaar heeft (afgerond) een jaar geduurd en de behandeling van het beroep heeft (afgerond) een jaar en zeven maanden geduurd. De rechtbank stelt vast dat vanaf de ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op 9 april 2020 tot deze uitspraak afgerond twee jaar en zeven maanden zijn verstreken en dat dus de redelijk termijn afgerond met een jaar is overschreden.
14. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, moet de door eiseres geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 1000,-. Dit betekent dat naar rato van de overschrijding van de behandelingsduur, de heffingsambtenaar zal worden veroordeeld tot het betalen van een gedeelte van de schadevergoeding van € 857,- en de Staat van € 143,- .
Conclusie
15. Het beroep is gegrond.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woningen voor het kalenderjaar 2021 vast op
€ 467.000;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres, vastgesteld op € 857,-,
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een schadevergoeding aan eiseres, vastgesteld op € 143,-,
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.518,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Sullivan, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Vijn, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2022.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.