Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9087033 CV EXPL 21-4146
vonnis van: 4 augustus 2022
fno.: 869
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
1. [eiser 1]
wonende te [woonplaats 1]
2. [eiser 2]
wonende te [woonplaats 2]
3. [eiser 3]
wonende te [woonplaats 3]
eisers
nader te noemen: [eisers]
gemachtigde: mr. M.W. Sybrandts
t e g e n
Hotel Rembrandt 17 B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Hotel Rembrandt 17
gemachtigde: mr. J.N.M. van Trigt.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 14 oktober 2021 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis hebben beide partijen een akte met producties ingediend, op respectievelijk 9 december 2021 en 10 februari 2022. Hotel Rembrand 17 heeft op 12 april 2022 nog een antwoord-akte ingediend.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
De verdere beoordeling
1.
In het tussenvonnis van 14 oktober 2021:
zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de lijn van de jurisprudentie ten aanzien van de verdiscontering van de toegekende TVL in de berekening van de huurkorting (rov 3.3);
is Hotel Rembrandt 17 in rov. 3.9 in de gelegenheid gesteld in ieder geval de volgende leesbare en door een accountant goedgekeurde stukken over te leggen (voor zover niet reeds eerder in deze procedure overgelegd)
met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers:
met overlegging van een overzichtelijk schema waarin wordt verwezen naar de in de stukken genoemde relevante cijfers:
- de vaste lasten van de hele onderneming 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand; hieronder wordt onder meer verstaan: huur en servicekosten, pacht, onderhoud, verzekeringen, leasecontracten, abonnementen.
- de toegekende en ontvangen TVL in 2019, 2020 en 2021 (met vermelding van de periode waarvoor deze is toegekend);
- de huurprijs van nr. 17 (met aparte vermelding van eventuele servicekosten) vanaf maart 2020 tot op heden;
- de omzet van de gehele onderneming van Hotel Rembrandt 17 in 2019, 2020 en 2021, onderverdeeld per maand;
- de omzetdaling per maand vanaf maart 2020 in vergelijking met de omzet van Hotel Rembrand 17, dan wel de voorgaande huurder, per maand in de periode maart 2019 tot en met februari 2020.
Is Hotel Rembrandt 17 in rov. 3.11 van het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op de eiswijziging van [eisers] waarbij ontbinding en ontruiming is gevorderd.
De recente jurisprudentie
2.
In voornoemd tussenvonnis zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de wijze waarop de TVL door het hof te Amsterdam, onderschreven door de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad, wordt meegerekend in de berekening van de huurkorting. [eisers] hebben zich niet uitgelaten op dit punt en Hotel Rembrand 17 heeft zich gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. Inmiddels heeft de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974 geoordeeld dat dat de maatregelen in verband met de coronapandemie, die tot (gedeeltelijke) sluiting van het gehuurde leiden, geen gebrek aan het gehuurde opleveren omdat de maatregelen zijn genomen in verband met omstandigheden die de volksgezondheid betreffen en de sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak zelf. Wel kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Uit hetgeen is overwogen in rov. 3.2. in voornoemd tussenvonnis volgt dat in de onderhavige zaak sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat, indien de gevolgen daarvan voldoende ernstig zijn, de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan verwachten, waardoor een huurvermindering redelijk is.
Uit de uitspraak van de Hoge Raad, voornoemd, volgt dat voor de berekening van de huurvermindering de volgende stappen worden gevolgd:
A. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
B. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
C. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
D. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50.
3.
Hotel Rembrand 17 heeft bij akte overzichten van ACB Consultants B.V. (hierna: ACB Consultants) over de jaren 2020 en 2021 overgelegd, waarin zijn opgenomen: vaste lasten, het percentage van de huurprijs in de vaste lasten, TVL, omzetdaling en een op grond van de formule van de Hoge Raad daaruit resulterende verlaagde huurprijs tot en met juli 2021.
4.
[eisers] hebben aangevoerd dat niet voldaan is aan het tussenvonnis omdat de gegevens die Hotel Rembrand 17 heeft overgelegd niet leesbaar zijn en niet door een accountant zijn goedgekeurd: ACB Consultants is een boekhouder. Voorts zijn de stukken niet inzichtelijk en onderbouwd. De in de overzichten opgevoerde omzetcijfers sluiten niet aan bij de aangeleverde BTW-cijfers. De TVL kan niet gecontroleerd worden en er zijn geen definitieve vaststellingen daarvan. De TVL over het 2e kwartaal 2021 is in het geheel niet aangeleverd. [eisers] verbazen zich er ook over dat het hotel te koop wordt aangeboden. Het huurcontract voor nr. 17 is niet overgelegd en [eisers] betwisten dat daarvoor een huurprijs van € 20.000,00 per maand is overeengekomen: de vorige eigenaar betaalde – teruggerekend - maar € 8.333,33 per maand. Dat Hotel Rembrand 17 bewijs levert van de werkelijk betaalde huurprijs is temeer van belang nu de eigenaars van nr. 17 familie zijn van de twee exploitanten van Hotel Rembrand 17. Voorts stellen [eisers] dat Hotel Rembrand 17 ten onrechte loonkosten en variabele kosten in de vaste lasten meerekenen. [eisers] hebben zelf een berekening gemaakt, waarbij zij veronderstellenderwijs zijn uitgegaan van een huurprijs van € 20.000,00 per maand voor nr. 17. In die berekening moet Hotel Rembrand 17 over 2020 € 29.674,41 en over 2021 tot en met juli 2021 € 50.870,42 betalen, derhalve in totaal € 80.544,83. Hotel Rembrand 17 heeft in 2021 € 76.940,36 betaald (waarvan € 28.707,82 na de dagvaarding), zodat een huurachterstand van € 3.604,47 resteert. [eisers] stellen zich voorts op het standpunt dat het feit dat het hotel sinds mei 2021 niet meer wordt geëxploiteerd voor rekening en risico van Hotel Rembrand 17 moet blijven en dat Hotel Rembrand 17 bovendien in strijd met de exploitatieverplichting in art. 26 van de huurovereenkomst handelt. Daarnaast krijgen [eisers] klachten over overlast van feestjes en blijkt uit correspondentie van de Gemeente dat er geen sprake van een verbouwing zou zijn.
5.
Bij akte uitlating producties heeft Hotel Rembrand 17 gesteld dat [eisers] zich buiten het kader van de procedure op dat moment hebben begeven door een stelling te betrekken ter zake van het stil liggen van de exploitatie. Hotel Rembrand 17 erkent dat het hotel leegstond in de coronaperiode en dat er een of meer feestjes zijn gehouden zonder dat de corona-beperkingen zijn overschreden. Hotel Rembrand 17 stellen niet betrokken te zijn bij het te koop zetten van het hotel door de eigenaars van nr. 17. ACB Consultants is wel degelijk een Accountant-Administratiekantoor, niet alleen een boekhouder en het kantoor is een onpartijdige derde. Met betrekking tot de door Hotel Rembrand 17 in het geding gebrachte cijfers stelt zij dat deze zijn opgesteld naar aanleiding van de in het grootboek opgenomen cijfers. Hotel Rembrand 17 biedt aan het complete grootboek over 2020 en 2021 in het geding te brengen. Onder de in de berekening te betrekken vaste lasten vallen wel degelijk ook variabele kosten: het gaat erom of het maandelijks of jaarlijks terugkerende lasten betreft. Nu [eisers] zelf een berekening van de huurkorting in het geding hebben gebracht, waaruit volgt dat nog een huurachterstand van slechts € 3.604,47 (minder dan een maand) openstaat, kan Hotel Rembrand 17 in ieder geval niet tot méér worden veroordeeld, wel tot minder. Hotel Rembrand 17 heeft het bedrag van € 3.604,47 betaald, zodat er thans in het geheel geen huurachterstand meer is. Op grond daarvan is er evenmin nog enige aanleiding voor het toewijzen van ontbinding en ontruiming. Gelet op het verweer inzake de boete, buitengerechtelijke kosten en rente, dienen deze eveneens te worden afgewezen. Voor zover er nog wel een huurachterstand mocht resteren verzoekt Hotel Rembrand 17 om een terme de grace.
ACB Consultants
6.
Met betrekking tot ACB Consultants wordt het volgende overwogen. Wat er zij van de vraag of dit kantoor wel of niet registeraccountant is, de cijfers zijn door een gecertificeerd kantoor van administratie en belastingconsulenten, derhalve een onpartijdige derde, opgesteld aan de hand van gegevens die door Hotel Rembrand 17 zijn overgelegd. Er is geen reden om aan de juistheid van de cijfers te twijfelen. Die kunnen dan ook in deze procedure worden gebruikt.
Huurprijs nr. 17
7.
[eisers] hebben terecht gesteld dat zij niet kunnen vaststellen of Hotel Rembrand 17 daadwerkelijk € 20.000,00 per maand betaalt voor nr. 17, omdat Hotel Rembrand 17 daarvan geen bewijsstukken heeft overgelegd. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om niet van de door Hotel Rembrand 17 gestelde huurprijs uit te gaan, omdat [eisers] zelf tijdens de mondelinge behandeling hebben aangegeven dat de ontbijtzaal 20 % van het geheel beslaat, terwijl de huurprijs voor nr. 19 (ontbijtzaal en één kamer) van april 2020 tot en met maart 2021 € 4.416,59 is. In die verhouding is € 20.000,00 niet een onlogische huurprijs voor de overige 80 % van het hotel. Verder staat als onbetwist vast dat de huurprijs voor nr. 19 vóór april 2020 een bedrag van € 4.299,95 bedroeg en na maart 2021 een bedrag van € 4.459,88. Dit is van belang voor de berekening van de huurkorting.
Berekening huurkorting tot wanneer?
8.
[eisers] hebben aangevoerd dat het hotel sinds mei 2021 niet geëxploiteerd wordt en dat daarom het ontbreken van omzet voor rekening en risico van Hotel Rembrand 17 komt. Hotel Rembrand 17 heeft daar tegenin gebracht dat het feit dat de coronamaatregelen zijn verlicht nog niet betekent dat zij de exploitatie van het hotel als vanouds heeft kunnen hervatten, omdat het hotel zich niet richt op backpack-toeristen, die inmiddels Amsterdam weer bezoeken, maar veelal op families en juist die zijn in 2021 nog niet teruggekeerd in het hotel. Daarom heeft ze van de nood een deugd gemaakt door een verbouwing uit te voeren. Wat daarvan zij, nu [eisers] zelf in haar berekening de huurkorting tot en met juli 2021 heeft berekend, zal daarvan worden uitgegaan.
Vaste lasten
9.
In de door Hotel Rembrand 17 overgelegde overzichten over 2020 en 2021 zijn de vaste lasten opgesomd. [eisers] heeft bezwaar gemaakt tegen het daarin opnemen van een aantal posten, stellende dat loonkosten en variabele kosten niet onder de vaste lasten in de berekening van de huurkorting mogen vallen. Ten aanzien van de loonkosten heeft [eisers] het bij het rechte eind. Voor de personeelskosten heeft de overheid immers de NOW-regeling opgesteld, specifiek bedoeld voor een bijdrage in die lasten. Die tegemoetkoming voor die lasten wordt niet in de berekening betrokken en daarmee ook die kosten niet. [eisers] stelt echter wel ten onrechte dat variabele kosten niet mogen worden meegerekend: Hotel Rembrand 17 stelt terecht dat het gaat om maandelijks of jaarlijkse terugkerende kosten. Gelet daarop tellen - naast de huurprijs - de servicekosten, kosten van gas, water en elektra, lokale heffingen en belastingenadministratie en accountantskosten, telefoon- en internetkosten, contributies en abonnementen, kantoorartikelen en drukwerk, kleine aanschaffen kantoor, automatiseringskosten, verzekeringen algemeen en bankkosten wel mee. Ten aanzien van “schoonmaakkosten” en “kosten overige adviseurs” heeft Hotel Rembrand 17 naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat deze kosten niet onder de loonkosten vallen, zodat deze buiten beschouwing worden gelaten. Dat geldt ook voor de beveiligingskosten, omdat gesteld noch gebleken is dat dit een maandelijks of jaarlijks terugkerende last is. De vaste lasten over de jaren 2020 en 2021 zullen daarom, met inachtneming van het voorgaande, worden vastgesteld in lijn met het overzicht van Hotel Rembrand 17. Daarbij zij opgemerkt dat de totalen niet overal juist zijn opgeteld, zodat uitgegaan wordt van de per post weergegeven cijfers. De kantonrechter zal aan de hand van deze cijfers de berekening van de vaste lasten per maand zelf maken, waarbij zoals gezegd de schoonmaakkosten, overige adviseurs en beveiligingskosten buiten beschouwing blijven.
De TVL
10.
[eisers] heeft gesteld dat de TVL niet gecontroleerd kan worden, dat er geen definitieve vaststellingen daarvan zijn en dat de TVL over het 2e kwartaal 2021 in het geheel niet is aangeleverd. Wat daarvan zij, de kantonrechter is van oordeel dat mag worden uitgegaan van wat door ACB Consultants in de overgelegde jaarcijfers aan TLV is opgenomen.
Het omzetdalingspercentage
11.
Nu [eisers] in haar eigen berekening uitgaat van de in de overzichten van Hotel Rembrand 17 genoteerde omzetdalingspercentages in 2019, 2020 en 2021, zal de kantonrechter daar bij de berekening van de huurkorting ook van uitgaan.
Berekening van de huurkorting
12.
Al het voorgaande leidt tot de volgende berekening in de hieronder geplaatste tabel. In “Resultaat Stap A” is het aandeel van de totaal contractueel verschuldigde huur (dus zowel voor nr. 17 als nr. 19) in het totaal aan vaste lasten, uitgedrukt in een percentage van die vaste lasten, opgenomen (het huuraandeel). In “Resultaat stap B” is het restant van de huur nadat het aandeel van de huur in de TVL van de huurprijs is afgetrokken. Bij “Resultaat stap C” is het percentage van de omzetvermindering vermeld en in “Resultaat stap D” staat het bedrag van de totale huurkorting vermeld.
13.
I. Berekening van het bij de korting in aanmerking te nemen deel van de huur
volgens de stappen A. en B.
Totaal
Contract
Resultaat
Aanspraak
Resultaat
Periode
vaste lasten
huurprijs
stap A.
TVL c.a.
stap B.
2020
januari
€ 26.135,00
€ 24.300,00
93,0
€ 0,00
€ 24.300,00
februari
€ 31.504,00
€ 24.300,00
77,1
€ 0,00
€ 24.300,00
maart
€ 25.892,00
€ 24.300,00
93,9
€ 0,00
€ 24.300,00
april
€ 24.857,00
€ 24.416,00
98,2
€ 0,00
€ 24.416,00
mei
€ 25.182,00
€ 24.416,00
97,0
€ 0,00
€ 24.416,00
juni
€ 27.836,00
€ 24.416,00
87,7
€ 9.167,00
€ 16.375,28
juli
€ 32.742,00
€ 24.416,00
74,6
€ 9.167,00
€ 17.580,09
augustus
€ 25.994,00
€ 24.416,00
93,9
€ 9.167,00
€ 15.805,49
september
€ 30.237,00
€ 24.416,00
80,7
€ 9.167,00
€ 17.013,76
oktober
€ 25.147,00
€ 24.416,00
97,1
€ 17.646,00
€ 7.282,95
november
€ 25.517,00
€ 24.416,00
95,7
€ 17.646,00
€ 7.531,38
december
€ 26.661,00
€ 24.416,00
91,6
€ 17.646,00
€ 8.255,89
2021
januari
€ 27.411,00
€ 24.416,00
89,1
€ 20.143,00
€ 6.473,88
februari
€ 26.773,00
€ 24.416,00
91,2
€ 20.143,00
€ 6.046,32
maart
€ 27.980,00
€ 24.416,00
87,3
€ 20.143,00
€ 6.838,75
april
€ 27.256,00
€ 24.460,00
89,7
€ 23.553,00
€ 3.323,14
mei
€ 25.906,00
€ 24.460,00
94,4
€ 23.553,00
€ 2.221,66
juni
€ 27.474,00
€ 24.460,00
89,0
€ 23.553,00
€ 3.490,85
juli
€ 25.744,00
€ 24.460,00
95,0
€ 24.869,00
€ 831,36
II. Berekening percentage omzetdaling en huurkorting
volgens de stappen C. en D.
Totaal
Resultaat
Resultaat
verlaagde
Periode
stap C
stap D
huurprijs
2020
januari
0,0
€ 0
€ 24.300,00
februari
0,0
€ 0
€ 24.300,00
maart
72,0
€ 8.748
€ 15.552,00
april
87,0
€ 10.621
€ 13.795,04
mei
79,0
€ 9.644
€ 14.771,68
juni
83,0
€ 6.796
€ 17.620,26
juli
63,0
€ 5.538
€ 18.878,27
augustus
80,0
€ 6.322
€ 18.093,80
september
0,0
€ 0
€ 24.416,00
oktober
91,0
€ 3.314
€ 21.102,26
november
98,0
€ 3.690
€ 20.725,62
december
77,0
€ 3.179
€ 21.237,48
2021
januari
100,0
€ 3.237
€ 21.179,06
februari
100,0
€ 3.023
€ 21.392,84
maart
100,0
€ 3.419
€ 20.996,63
april
100,0
€ 1.662
€ 22.798,43
mei
100,0
€ 1.111
€ 23.349,17
juni
100,0
€ 1.745
€ 22.714,57
juli
100,0
€ 416
€ 24.044,32
€ 391.267,44
totaal
14.
Uit voorgaand schema blijkt dat Hotel Rembrand 17 in totaal over de periode januari 2020 tot en met juli 2021 een bedrag van € 391.267,44 verschuldigd is, voor zowel nr. 17 als nr. 19. De kantonrechter acht het redelijk, gelet op de verhouding in oppervlakte tussen nr. 17 en nr. 19 (80/20) om 20 % van de totaal verschuldigde - verlaagde - huur toe te rekenen aan nr. 19. Dat komt neer op een bedrag van 0,20 x € 391.267,44 = € 78.253,49.
[eisers] hebben in hun laatste akte aangegeven dat Hotel Rembrand 17 tot en met juli 2021 in totaal € 76.940,36 heeft voldaan. Dat betekent dat een huurachterstand van € 1.313,13 resteert, welk bedrag zal worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
15.
[eisers] hebben bij vermeerdering van eis ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd op grond van het bestaan van huurachterstand. Nu uit het hiervoor overwogene voortvloeit dat de toe te wijzen huurachterstand een bedrag van minder dan drie maanden betreft, is geen sprake van een zodanig ernstige tekortkoming dat de gevorderde ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Los daarvan is tevens aan de orde dat Hotel Rembrand 17 ernstig gedupeerd is door de coronapandemie en er tevens gedurende de gehele periode waarover thans huurbetaling wordt gevorderd, onduidelijkheid heeft bestaan over de vraag of de pandemie en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheid zouden worden aangemerkt door de Hoge Raad en zo ja, op welke wijze een eventuele huurkorting zou moeten worden berekend. Dit betreft een omstandigheid die meebrengt dat een ontbinding en ontruiming niet snel in de rede ligt.
Buitengerechtelijke kosten, boete en wettelijke rente
16.
Hetgeen hier voor in rov. 15 ter zake van de coronapandemie is overwogen betekent tevens dat de kantonrechter van oordeel is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] aanspraak maakt op buitengerechtelijke kosten en boete. Op dit punt wordt de vordering van [eisers] dan ook afgewezen. Toewijzing van de wettelijke handelsrente over de toe te wijzen huurachterstand acht de kantonrechter wel gerechtvaardigd.
Proceskosten
17.
Nu partijen over en weer in het ongelijk gesteld zijn ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt Hotel Rembrand 17 om te betalen aan [eisers] € 1.313,13 ter zake van achterstallige huur tot en met juli 2021, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 4 maart 2021 tot de voldoening;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.