Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10071370 KK EXPL 22-521
vonnis van: 6 december 2022
vonnis van de kantonrechter in kort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. H. Fallah
t e g e n
de stichting
Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. R.H. Jonkhout
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding met producties van 8 november 2022 heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 22 november 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiseres] is verschenen met haar zoon, [naam zoon] , en werd bijgestaan door mr. Fallah. Namens Eigen Haard zijn verschenen mr. Jonkhout en mr. M.L. van der Knaap. Eigen Haard heeft een tegenvordering ingesteld. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht en hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, [eiseres] aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald op vandaag.
Op 5 december 2022 heeft de kantonrechter een e-mail van [eiseres] 's gemachtigde ontvangen. De kantonrechter betrekt dit stuk niet in zijn beoordeling, omdat dit stuk te laat in de procedure is ingebracht.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
De moeder van [eiseres] heeft in september 1994 met (de rechtsvoorganger van) Eigen Haard een huurovereenkomst gesloten voor een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
1.2.
[eiseres] , geboren op [geboortedatum] , huurt met haar echtgenoot van Ymere een woning aan de [adres] . Zij hebben een zoon van 28 jaar oud en een dochter van 23 jaar oud.
1.3.
De moeder van [eiseres] heeft in 2013 een TIA gehad. Sindsdien heeft [eiseres] haar moeder verzorgd en haar geholpen in het huishouden.
1.4.
Op 15 maart 2022 is de moeder van [eiseres] (onverwachts) overleden.
1.5.
Met een e-mail van 3 mei 2022 heeft [eiseres] aan Eigen Haard gevraagd of zij de woning van haar moeder mocht overnemen. In deze e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:
“
(…) Het overlijden van mijn moeder heeft een grote impact op ons leven omdat zij het centrum was van de familie. Vele gezinsleden zijn opgegroeid in het huis aan de [adres] en hebben vele mooie jeugdherinneringen aan het huis. Het huis van mijn moeder is altijd de verzamelplaats geweest voor de familie en wij hebben vele gelukkige jaren doorgebracht in het huis. (…)
(…) Het overlijden van mijn moeder heeft een grote impact op ons leven omdat zij het centrum was van de familie. Vele gezinsleden zijn opgegroeid in het huis aan de [adres] en hebben vele mooie jeugdherinneringen aan het huis. Het huis van mijn moeder is altijd de verzamelplaats geweest voor de familie en wij hebben vele gelukkige jaren doorgebracht in het huis. (…)
De gezondheidssituatie van mijn moeder was de afgelopen tijd verslechterd doordat zij sinds de eerste beroerte in 2013 nog minimaal 3 beroertes heeft gehad. Mijn moeder had steeds meer moeite met het uitvoeren van haar dagelijkse activiteiten en vooral met het innemen van haar medicijnen. Anderhalf jaar geleden besloot ik om meer tijd te besteden aan haar mantelzorg en zodoende was ik minimaal vrijdag tot en met zondag bij mijn moeder. Ik bleef regelmatig overnachten en controleerde haar medicijngebruik en zorgde voor haar ontbijt, lunch, avondeten, lichaamsbeweging en het toedienen van medicijnen. Ik was genoodzaakt om mijn leven aan te passen en een nieuwe carrière te volgen dat meer tijd en ruimte bood om mantelzorg te bieden aan mijn moeder. De overige gezinsleden zorgden voor lunch en avondeten. Wij rouleerden en waren dagelijks bij mijn moeder thuis om mantelzorg te verlenen. Mijn zoon (haar kleinzoon) heeft veel tijd besteed met mijn moeder en was sinds 2013 ook zeer actief in het verlenen van mantelzorg. Tijdens de coronapandemie, waarbij contact zoveel mogelijk moest worden vermeden, heeft mijn zoon 4 maanden bij mijn moeder gewoond om zorg te verlenen. (…)
Na de plotselinge dood van mijn moeder is er een grote leegte ontstaan binnen de familie en zoals vele andere mensen in een dergelijk situatie voelen wij veel verdriet en hebben veel moeite met het verlies van onze moeder. Het huis waar onze moeder sinds 1994 woont is voor ons een herinnering dat wij niet kwijt willen. De vele gelukkige jaren en de blijdschap bij onze moeder als alle familieleden in haar huis verzamelden is een beeld dat wij niet willen vergeten. Het was de laatste wens van mijn moeder dat ik als oudste dochter de familie bij elkaar zou houden. Dit heb ik haar beloofd, daarin is het huis waarin we verzamelden onmisbaar.
Als familie zouden wij graag zien dat het huis behouden blijft binnen het gezin. Wij zouden graag de mogelijkheden willen bespreken om dit voorstel te realiseren. Ik ben bereid om mijn woning waar ik met mijn gezin in woon op te geven of te ruilen met het huis aan de [adres] . (…)”.
1.6.
Met de e-mail van 4 mei 2022 heeft Eigen Haard aan [eiseres] bericht dat zij niet in de woning kan blijven wonen, omdat zij geen duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met haar moeder en zij zelf een woning heeft. Verder staat in deze e-mail dat [eiseres] tot 30 september 2022 in de woning mag blijven.
1.7.
[eiseres] heeft Eigen Haard vervolgens bij herhaling verzocht haar beslissing te heroverwegen. Eigen Haard is bij haar standpunt gebleven.
Het geschil in conventie en in reconventie
In conventie
2. [eiseres] heeft gevorderd Eigen Haard te veroordelen:
na het wijzen van dit vonnis en voor de vastgestelde datum van 30 september 2022 de huurverbintenis voort te zetten op naam van [eiseres] ;
[eiseres] in de woning te laten verblijven totdat vonnis [bedoeld zal zijn: in de bodemprocedure,
ktr] is gewezen;
ktr] is gewezen;
tot betaling van buitengerechtelijke kosten;
in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3. [eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Haar moeder heeft in 2013 een TIA gehad. [eiseres] heeft toen besloten om bij haar moeder te gaan wonen om haar te kunnen verzorgen. Sindsdien heeft [eiseres] daar haar hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding gehad met haar moeder. Het gezin van [eiseres] is destijds in de huurwoning van Ymere blijven wonen. Als familie of vriendinnen bij [eiseres] op bezoek kwamen, gebeurde dit altijd in de woning van haar moeder. [eiseres] heeft gedurende de jaren dat zij met haar moeder samenwoonde een wederzijdse relatie gehad die uit veel meer elementen bestond dan alleen het dragen van de zorg. [eiseres] kookte vaak het avondeten, deed samen met haar moeder de boodschappen en ging altijd met haar moeder mee naar de huisarts of het ziekenhuis. De moeder van [eiseres] in aantal keer mee op vakantie geweest met het gezin van [eiseres] . De moeder van [eiseres] betaalde de huur en de vaste lasten. [eiseres] betaalde vaak de boodschappen en heeft de inrichting van de woning van haar moeder naar eigen smaak veranderd. Indien de moeder van [eiseres] nog zou hebben geleefd zou zij nog steeds samen in de woning hebben gewoond.
4. Eigen Haard heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd. In de eerste plaats betwist Eigen Haard dat [eiseres] de vordering tijdig heeft ingesteld. Verder heeft Eigen Haard betwist dat [eiseres] haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat zij met haar moeder een gemeenschappelijke huishouding voerde.
In reconventie
5. Eigen Haard heeft gevorderd, samengevat, [eiseres] te veroordelen om de woning te ontruimen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
6. Eigen Haard stelt daartoe dat [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat zij geen huurder is en ook niet in aanmerking komt voor voortzetting van de huurovereenkomst.
7. Voor het verweer van [eiseres] tegen de vordering van Eigen Haard wordt verwezen naar haar standpunten ter onderbouwing van haar vordering, zoals vermeld onder 3.
De beoordeling in conventie en in reconventie
8.Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
9.Op grond van artikel 7:268 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) kan de persoon die in de woning van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huur voortzet. Volgens vaste rechtspraak moet de vraag of sprake is van hoofdverblijf en een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind met een ouder na het meerderjarig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Het is aan [eiseres] om die bijzondere omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken.
Is de vordering op tijd ingesteld?
10. Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt dat een vordering om de huur voort te zetten binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij de rechter moet worden ingesteld. Het niet tijdig instellen van de vordering leidt tot verlies van het recht, als aan de voorwaarden wordt voldaan, om de huur na het overlijden van de huurder voort te zetten.
11. De moeder van [eiseres] is op 15 maart 2022 overleden. Dit betekent dat [eiseres] uiterlijk voor 15 september 2022 de vordering had moeten instellen. De dagvaarding is op 8 november 2022 aan Eigen Haard betekend. Voor de datum waarop [eiseres] haar vordering heeft ingesteld, zal echter niet uit worden gegaan van 8 november 2022. De gemachtigde van [eiseres] heeft namelijk op 29 augustus 2022 bij deze rechtbank een datum gevraagd voor een kortgedingprocedure en gekregen waarbij een zitting is bepaald op 28 september 2022, onder de voorwaarde dat de dagvaarding uiterlijk op 2 september 2022 zou worden uitgebracht. Bij e-mail van 27 september 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] verzocht de zitting van 28 september 2022 te verzetten, vanwege een positieve coronatest van de gemachtigde. Hierop is de datum voor de zitting verplaatst. Eigen Haard heeft gesteld dat aan haar voor 2 september 2022 geen dagvaarding is betekend. Ter zitting is dit met partijen besproken. Onduidelijk is gebleven of de dagvaarding voor de aanvankelijke zittingsdatum daadwerkelijk voor 2 september 2022 aan Eigen Haard is betekend. Omdat die onduidelijkheid op zitting niet is weggenomen, krijgt [eiseres] het voordeel van de twijfel. De kantonrechter vindt het vooralsnog aannemelijk dat de eerste dagvaarding voor 15 september 2022 is uitgebracht, zodat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering.
Hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
12. De kantonrechter begrijpt de wens van [eiseres] om de huur voort te zetten. [eiseres] en haar moeder hebben altijd een sterke band gehad. De moeder van [eiseres] is op jonge leeftijd weduwe geworden, waarna [eiseres] haar heeft geholpen met de administratie en andere zaken. Het huis van haar moeder is altijd de verzamelplaats geweest voor de familie voor feest- en verjaardagen. In de woning liggen veel dierbare herinneringen voor [eiseres] . Dit zijn echter persoonlijke omstandigheden die de kantonrechter niet mag meenemen in de beoordeling of [eiseres] haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning en met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.
13. Wat de kantonrechter wel moet betrekken bij deze beoordeling, zijn de volgende omstandigheden. [eiseres] heeft in de dagvaarding en ter zitting gesteld dat zij al vanaf 2013 bij haar moeder is gaan wonen en sindsdien haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. [eiseres] heeft alleen geen stukken in het geding gebracht die deze stelling onderbouwen. Zij heeft een brief overlegd van de buurvrouw van haar moeder, maar daarin staat dat [eiseres] en haar zoon sinds 2013 voor de moeder kookten; niet dat [eiseres] daar sinds 2013 woont. Verder blijkt uit deze brief vooral dat de buurvrouw heel graag zou willen dat [eiseres] in de woning mag wonen. Ook de brief van de huisartsenpraktijk vormt geen aanwijzing dat [eiseres] haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. In die brief staat dat [eiseres] dagelijks bij haar moeder was voor hulp en verzorging. Die brief vermeldt echter niet vanaf wanneer dat was. Ook valt uit die brief niet op te maken of [eiseres] bij haar moeder woonde of daar alleen dagelijks kwam. Het dagelijks aanwezig zijn voor hulp en verzorging is immers nog geen samenwoning.
14. De stelling van [eiseres] dat zij in 2013 bij haar moeder is gaan wonen, komt daarnaast niet overeen met haar e-mail van 3 mei 2022 aan Eigen Haard. Daarin schrijft zij dat zij ongeveer anderhalf jaar voor het overlijden van haar moeder minimaal van vrijdag tot en met zondag bij haar moeder was en regelmatig bleef overnachten. Verder schrijft zij in die e-mail dat zij bereid is om ‘
mijn woning waar ik met mijn gezin woon’op te geven of die te willen ruilen met de woning van haar moeder. Hetgeen [eiseres] in deze e-mail schrijft, duidt er dus niet op dat zij haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning van haar moeder. En hoofdverblijf is een van de vereisten die nodig is voor voortzetten van de huur.
mijn woning waar ik met mijn gezin woon’op te geven of die te willen ruilen met de woning van haar moeder. Hetgeen [eiseres] in deze e-mail schrijft, duidt er dus niet op dat zij haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning van haar moeder. En hoofdverblijf is een van de vereisten die nodig is voor voortzetten van de huur.
15. Het andere vereiste is dat sprake moet zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ook dat vereiste vindt de kantonrechter op basis van de stukken en wat is besproken op de zitting onvoldoende aannemelijk.
16. Hierbij is van belang, voor zover [eiseres] op enig moment daadwerkelijk haar hoofdverblijf in de woning van haar moeder heeft gehad, dat deze samenwoning werd ingegeven door de behoefte aan hulp en verzorging van haar moeder. Voor de kantonrechter is niet aannemelijk geworden dat het ook was om weer definitief bij haar moeder te gaan wonen.
17. Ook is niet gebleken dat er sprake was van een wederkerige relatie, in die zin dat [eiseres] en haar moeder elkaar over een weer verzorgden. Het ontbreken van wederkerigheid is een belangrijke aanwijzing dat er geen sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding, maar meer van een (mantel)zorgrelatie waarbij [eiseres] haar moeder intensief heeft verzorgd. Bij mantelzorg gaat het altijd om een zorgrelatie voor een bepaalde tijd. Of de persoon die wordt verzorgd wordt beter, of, wat helaas hier is gebeurd, de persoon komt te overlijden. In beide gevallen eindigt de mantelzorg.
18. Dat de moeder van [eiseres] met het gezin van [eiseres] meeging op vakantie, maakt aannemelijk dat sprake was van een sterke familieband. Maar het vormt nog geen indicatie dat [eiseres] en haar moeder onderling een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormden.
19. De conclusie van bovenstaande is dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning van haar moeder en dat zij met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Dit betekent dat [eiseres] niet aan de vereisten van artikel 7:268 lid 2 BW Pro voldoet om de huur van de woning van haar moeder voort te zetten. De vorderingen die gericht zijn op voortzetting van de huur zullen dan ook worden afgewezen.
De tegenvordering van Eigen Haard
20. In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
21. Bovenstaande leidt er namelijk niet zonder meer toe dat de vordering van Eigen Haard om [eiseres] te veroordelen de woning van haar moeder te ontruimen kan worden toegewezen.
22. Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt immers dat de ‘samenwoner’ niet alleen de huur voortzet indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe ingestelde vordering, maar ook zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. Een vonnis is pas onherroepelijk als de rechtzoekende geen hoger beroep of cassatie meer kan instellen. [eiseres] heeft de mogelijkheid om tegen dit vonnis hoger beroep in te stellen. Van een onherroepelijke beslissing op de vordering is dus nog geen sprake.
23. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken wanneer er onder andere sprake is van zwaarwegende omstandigheden voor verhuurder of onevenredigheid in de wederzijdse belangen.
24. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar in dit geval sprake van. Het gaat om een sociale huurwoning met vijf kamers. Eigen Haard heeft ter zitting meegedeeld dat deze woningen worden toegewezen aan gezinnen met minstens drie kinderen. Het is verder een feit van algemene bekendheid dat voor sociale huurwoningen lange wachtrijen bestaan. Op Eigen Haard rust de maatschappelijke verplichting om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar sociale huurwoningen onder haar doelgroep. Eigen Haard heeft er daarom een groot belang bij om de woning zo spoedig mogelijk te kunnen verhuren aan kandidaten die daarvoor in aanmerking komen. Voor [eiseres] geldt weliswaar dat zij een sterke en begrijpbare emotionele band met de woning heeft, maar dat zij ook een eigen woning heeft en dus niet op straat zal komen te staan. Bij deze omstandigheden geeft het maatschappelijk belang van Eigen Haard om zo spoedig mogelijk over de woning te kunnen beschikken en deze te kunnen verhuren aan een gezin op de wachtlijst de doorslag. Daarom zal de kantonrechter de veroordeling tot ontruiming in dit geval uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
25. Eigen Haard heeft ter zitting haar vordering aanpast, in die zin dat [eiseres] de woning binnen twee maanden na betekening moet ontruimen. De vordering van Eigen Haard zal met inachtneming van deze termijn worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
26. Omdat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, zal de vordering van [eiseres] om Eigen Haard te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten eveneens worden afgewezen.
Kosten van de procedure
27. Als de in het ongelijk gestelde partij in conventie zal [eiseres] worden veroordeeld in de proceskosten. Deze kosten in conventie worden tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 498,00 voor salaris advocaat. In reconventie worden deze kosten begroot op nihil, omdat niet aannemelijk is dat Eigen Haard voor de vordering in reconventie apart kosten heeft gemaakt.
Beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- weigert de gevraagde voorzieningen,
- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw,
- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
- veroordeelt [eiseres] om de woning aan [adres] binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en leeg op te leveren aan Eigen Haard, onder afgifte van de sleutels, met al wie en al wat zich daarin vanwege [eiseres] bevindt, waarbij de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm zoals bepaald in artikel 555 en Pro verder in samenhang met artikel 444 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering,
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
- veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op nihil,
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2022.