ECLI:NL:RBAMS:2022:7470

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9821547 EA VERZ 22-243

beschikking van: 12 december 2022

func.: 47653

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[verzoeker 1]

[verzoeker 2]

[verzoeker 3]

allen wonende te [woonplaats]

nader te noemen: [verzoekers]

gemachtigde: mr. N. Roodenburg , Netwerk Bedrijfsjuristen B.V.

t e g e n

de vereniging
Vereniging van Eigenaars het Gebouw [verweerster]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verweerster

nader te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. M.J.R. Elbers.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij verzoekschrift ex art. 5:130 BW van 11 april 2022, met producties, heeft [verzoekers] verzocht (kortweg) het besluit van 3 maart 2022 van de VvE te vernietigen voorzover daarbij geen toestemming wordt verleend voor het van de splitsingsakte afwijkend gebruik (verhuur) van zijn woning.

Op 1 augustus 2022 heeft [verzoekers] nadere stukken overgelegd: het Huishoudelijk Reglement, het Modelreglement 1983 en het Splitsingsreglement van 26 augustus 1988. Op 2 november 2022 heeft [verzoekers] nog een uittreksel uit het Kadaster overgelegd. Op 11 november 2022 heeft [verzoekers] een aantal ‘gebruikersverklaringen’ overgelegd. Bij mail van diezelfde datum heeft de gemachtigde bericht dat ook de drie huursters aanwezig zullen zijn op de zitting.

Op 7 november 2022 heeft de VvE een verweerschrift, met producties, ingediend. Op 11 november 2022 heeft de VvE een bericht gezonden over de ter zitting aanwezige belanghebbenden/eigenaars.

De zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2022. Hier was aanwezig [verzoeker 3] , bijgestaan door de gemachtigde. Als huurders zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .

Namens de VvE is verschenen [naam 4] , werkzaam bij B&O Gevelconsultancy BV te Almere (bestuurder van de VvE), bijgestaan door de gemachtigde. Tevens zijn verschenen [naam 5] en [naam 6] alsmede [naam 7] en [naam 8] (leden van de VvE).

Partijen hebben hun standpunt uiteen gezet, aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Zowel de huurders als de verschenen leden van de VvE hebben het woord kunnen voeren. Na debat is het onderzoek ter zitting gesloten en is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.

1.1.

Het appartementencomplex gebouw [verweerster] is gebouwd in 1956.

1.2.

Bij akte van 26 augustus 1988 is het gebouw gesplitst in appartementsrechten, is een reglement vastgesteld en is de VvE opgericht.

1.3.

In dit reglement (hierna: het Reglement) is het Modelreglement 1983 van toepassing verklaard en is de doorlopende tekst van het op de splitsing van toepassing zijnde reglement vastgesteld.

1.4.

In artikel 16 van het Reglement (rubiek G: gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten) is bepaald:

(…)

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van die toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

(…)

1.5.

In artikel 24 van het Reglement (rubriek H. Het in gebruik geven door de eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker) is bepaald:

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening en afgifte aan het bestuur van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het BurgerlijkWetboek
voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

2. Bovendien is vereist, dat de vergadering haar toestemming tot het gebruik verleent.

(…).

1.6.

In artikel 27 van het Reglement (rubriek I. Ontzegging van het gebruik van privé gedeelten) is bepaald:

1.
Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:

a.
de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement of de bepalingen bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek niet nakomt of overtreedt;

b.
zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaars en/of gebruikers,

kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bepaalde maatregel.

2.
Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of wordt deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.

3.
De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (…)

4.
De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.

5.
Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde[de kantonrechter leest hier: vierde]
lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek[tegenwoordig: art. 5:130 BW, kantonrechter]
schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit met dien verstande , dat de schorsing wordt opgeheven, wanneer de rechter zich met het besluit verenigt, zelf wanneer de betrokkene tegen de uitspraak de rechtsmiddelen van hoger beroep of cassatie zou kunnen aanwenden.

6.
Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, (…).’

1.7.

[verzoekers] is vanaf 1 oktober 2015 eigenaar van het appartementsrecht [adres 1] . Sedertdien is de woning steeds verhuurd aan derden.

1.8.

In de jaren vanaf 2016 heeft zich een aantal incidenten voorgedaan (bevuiling van het trappenhuis en geluidsoverlast in en rondom de woning (trappenhuis en balkon) welke incidenten ook aan [verzoekers] zijn gerapporteerd. In 2017 zijn er klachten geweest in verband met diverse lekkages naar de benedenburen vanuit de douche van [adres 1] .

1.9.

Bij de vergadering van 5 maart 2020 van de leden van de VvE is het document ‘Regeling inzake verhuur appartementen binnen uw VvE’ besproken en is besloten dat jaarlijks toestemming zal worden gevraagd voor de ingebruikgeving van appartementsrechten. In die vergadering is toestemming gegeven voor het ‘afwijkend gebruik van de woning’ voor [naam 3] .

1.10.

In de vergadering van 4 maart 2021 is besproken ‘dat er veel verhuur plaatsvindt aan bijvoorbeeld kamerverhuur (evt. studenten) waarvan de VvE niet op de hoogte is.’ Ten aanzien van de woning [adres 1] wordt vermeld dat slechts één huurder bekend is bij de VvE, dat er wel meerdere mensen wonen, dat daarvoor geen toestemming is verleend door de VvE en dat er geen gebruikersverklaring is ingevuld. Besloten wordt ‘dat er voor [adres 1] voorlopig geen toestemming wordt verleend voor de huurders waarvoor geen gebruikersverklaring door de eigenaar is aangeleverd.’

1.11.

Bij brief van 12 april 2021 is aan [verzoekers] door de bestuurder van de VvE een brief geschreven waarin klachten over geluidsoverlast worden gemeld. Tevens wordt gewezen op het zonder toestemming van de vergadering afwijkend gebruik van het appartement [adres 1] en de desbetreffende bepalingen uit de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, kantonrechter) en het Huishoudelijk Reglement.

1.12.

Naar aanleiding van meerdere klachten van een aantal eigenaren over geluidsoverlast veroorzaakt door de bewoners van [adres 1] heeft de bestuurder van de VvE op 4 januari 2022 een brief geschreven aan [verzoekers] Aangegeven wordt dat er nog geen officiële toestemming van de vergadering is voor de bewoning. ‘In de komende Algemene Leden Vergadering van dit jaar zal de overlast vanuit uw woning als agendapunt tijdens de vergadering worden besproken en tevens het wel of niet verlenen van toestemming voor de huidige huurders’ aldus deze brief. Gewezen wordt op diverse bepalingen van het Reglement, o.a. artikel 16 lid 4 (zie hierboven onder 1.4.) en op de mogelijkheid dat de toestemming door de vergadering voor het afwijkende gebruik van het appartement bij voortdurende overtreding van de bepalingen van het Reglement wellicht niet worden verlengd.

1.13.

Volgens de ook aan [verzoekers] toegezonden agenda voor de vergadering van 3 maart 2022 zou o.a. het punt ‘vaststellen toestemming afwijkend gebruik van de Akte (verhuur)’ aan de orde komen op de vergadering.

1.14.

In de vergadering van 3 maart 2022 is na stemming besloten akkoord te gaan met afwijkend gebruik van de adressen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] hs, [adres 5] en [adres 6] maar voor de woning [adres 1] geen toestemming te geven. ‘Woning [adres 1] blijft dagelijks problemen veroorzaken in de vorm van geluidsoverlast. Dit buiten de aantal keren dat er begin 2020, in april 2021 en einde van 2021 vanuit de omwonenden veel klachten zijn binnengekomen en B&O VvE Beheer [de bestuurder, kantonrechter] dit ook bij de eigenaar heeft gemeld. Op basis van het schrijven en de terugkoppeling van de huurders dat zij e.e.a. zouden aanpassen blijft de overlast met name de dagelijkse geluidsoverlast, een storende factor voor de omwonenden. Hierdoor besluit de vergadering met meerderheid om geen toestemming te geven aan de woning [adres 1] hoog om deze te verhuren.’ aldus de notulen van deze vergadering.

1.15.

Bij brief van 28 maart 2022, waarbij gewezen is op hernieuwde geluidsoverlast op 27 maart 2022 en de ‘eerdere officiële waarschuwing’ van 4 januari 2022 heeft de bestuurder van de VvE aan [verzoekers] bericht de ‘huurders per direct de toegang tot uw appartement te ontzeggen.’ Gewezen wordt op artikel 16 van de Akte (bedoeld zal zijn het Reglement, kantonrechter) dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken als woon- en bergruimte voor zich en zijn gezin.

Het verzoek

2. [verzoekers] verzoekt de kantonrechter het besluit dat is weergegeven in hoofdstuk 3 van de notulen van 3 maart 2022 van de VvE, welk besluit erop ziet dat de Vereniging de toestemming om het appartement van verzoeker(s) te mogen verhuren aan de huidige huursters weigert, hangende de procedure te schorsen en uiteindelijk te vernietigen. Tevens wordt verzocht om vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, te verhogen met de wettelijke rente. Ter zitting is verzocht om vergoeding van (ook) de proceskosten.

De desbetreffende klachten van geluidsoverlast en vervuiling worden ontkend en zijn afkomstig waarschijnlijk slechts van één enkele appartementseigenaar. Bovendien zijn de klachten qua aantal en ernst – als deze al zouden komen vast te staan – te beperkt om een dergelijke verstrekkende maatregel als ontzegging van het gebruik, te rechtvaardigen. Het pand is gehorig dus is het logisch dat de buren meer horen dan wenselijk is. Normale leefgeluiden moeten worden gedoogd. Het besluit van de VvE is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Omdat de huurders niet zijn opgeroepen voor de vergadering is het besluit nietig.

Het verweer

3. Van de kant van de VvE is gewezen op de persisterende klachten van diverse eigenaren ter zake de geluidsoverlast. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid waarbij gewezen wordt op de grote beleidsvrijheid van VvE’s en de marginale toets van de kantonrechter in dat verband. [verzoekers] heeft geen belang bij zijn verzoek nu vernietiging van het besluit niet leidt tot een voor hem andere uitkomst. Met een vernietiging van het besluit heeft [verzoekers] nog geen toestemming voor het afwijkend gebruik. Het besluit heeft in zoverre geen rechtsgevolg. Niet alleen vanwege de overlast, maar ook vanwege het kamergewijs verhuren door [verzoekers] is er sprake van een gedraging in strijd met het Reglement. Er wordt immers niet ‘voor zich en zijn gezin’ gewoond, noch door [verzoekers] noch door de huurders. Dit is in strijd met de bestemming van de woning. Nu geen toestemming is verleend voor het afwijkend gebruik moeten de laatste twee nieuwe gebruikers de woning verlaten.

Beoordeling

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de facto bij de vergadering van 5 maart 2020 ten behoeve van één gebruiker ( [naam 3] , huurder van [verzoeker 3] ) van wie blijkbaar toen wel een gebruikersverklaring is overgelegd aan het bestuur, toestemming is verleend voor het afwijkend gebruik van de woning (te weten: bewoning niet door de eigenaar maar door een gebruiker/huurder). Niet in geschil is ook dat t.a.v. deze gebruiker de toestemming voor afwijkend gebruik bij de vergadering van 3 maart 2022 niet is ingetrokken. Het onthouden van toestemming voor het afwijkend gebruik ziet dus slechts op twee van de drie huurders, zo heeft de VvE ook erkend.

5. Door [verzoekers] is verzocht het besluit hangende de procedure te schorsen. Uit het bepaalde in artikel 27 lid 5 van het Reglement volgt al dat een beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 BW met zich brengt dat het besluit wordt geschorst. Om die reden ziet de kantonrechter geen aanleiding die schorsing met zoveel woorden uit te spreken en moet dit deel van het verzoek worden afgewezen.

6. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verzoekers] wel degelijk belang bij (vernietiging van) het besluit; ook is dit besluit op rechtsgevolg gericht. Uit artikel 27 lid 4 van het Reglement volgt dat het bestuur van de VvE na het besluit van de vergadering de maatregel ‘ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte’ aan de eigenaar kan aanzeggen aan de eigenaar (en de hypotheekhouder) maar ook dat de eigenaar ingevolge artikel 24 lid 2 van het Reglement bij gebreke aan toestemming voor afwijkend gebruik het appartement niet (aan derden) in gebruik
kangeven. Daarmee is het rechtsgevolg van het onderhavige besluit van de VvE gegeven.

7. Uit het bepaalde in artikel 27 lid 6 van het Reglement in combinatie met lid 3 van dit Reglement moet de oproeping van de vergadering ook geschieden aan de gebruikers. In de oproeping moeten de gerezen bezwaren worden vermeld. De bezwaren kunnen zien op gedragingen beschreven in lid 1 van dit artikel: handelen in strijd met het Reglement (in casu volgens de VvE: kamergewijs verhuren) en ‘onbehoorlijk gedrag (in de visie van de VvE: de persisterende geluidsoverlast). De kantonrechter kan slechts vast stellen dat een dergelijke oproep aan de gebruikers niet heeft plaatsgevonden noch dat anderszins de gerezen bezwaren in een aangetekende brief aan hen zijn vermeld. Dat betekent dat het besluit tot stand is gekomen in strijd met het Reglement. Ingevolge artikel 2:14 BW brengt dat nietigheid van het besluit met zich mee.

8. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat het nog maar de vraag is of de geluidsoverlast en de vervuiling ernstig genoeg is om de zware maatregel ‘ontzegging van gebruik’ te rechtvaardigen. Voor de gebruikers komt het neer op aantasting van hun woonrecht; voor de eigenaar komt het neer op een inperking van zijn eigendomsrecht. Om die reden zijn ook de waarborgen in de procedure beschreven in art. 27 van het Reglement opgenomen. Niet alleen zijn diverse klachten niet gedocumenteerd (en ook niet bij de bestuurder van de VvE bekend) maar ook het aantal klachten vanaf 2016 is in omvang beperkt te noemen en komt neer op een à twee incidenten per jaar. Het komt de kantonrechter voor dat, tenzij sprake is van ernstige overlast of overlast over een langere periode, al snel geoordeeld moet worden dat een besluit van de VvE tot ontzegging van het gebruik is genomen ‘zonder redelijke grond’ als bedoeld in artikel 2:15 BW. Tekstuele aanpassingen in meer recente Modelreglementen ondersteunen deze gedachtegang.

9. De conclusie van het voorgaande is dat de VvE in het ongelijk wordt gesteld zodat zij veroordeeld zal worden tot vergoeding van de proceskosten van [verzoekers] De verzochte buitengerechtelijke kosten worden afgewezen, ook al omdat deze kosten zien op slechts een enkele brief van 4 april 2022 van de gemachtigde van [verzoekers] aan de VvE.

BESLISSING

De kantonrechter:

- verklaart nietig het besluit van 3 maart 2022 van de VvE om geen toestemming te geven aan [verzoekers] om het appartement [adres 1] te verhuren;

- veroordeelt de VvE tot vergoeding van de proceskosten aan de kant van [verzoekers] welke kosten dezerzijds worden begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten à € 187,00) en griffierecht € 86,00 zijnde totaal derhalve € 460,00 voor zover van toepassing incl. btw;

- veroordeelt de VvE tot de nakosten, zijnde € 62,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

- wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2022 in aanwezigheid van de griffier.