Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9842902 CV EXPL 22-5726
vonnis van: 24 november 2022
fno.: 51491
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
de stichting Woningstichting Rochdale
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Rochdale
gemachtigden: mrs. R.N.E. Visser en W. Altenaar
t e g e n
1. de vennootschap onder firma Café/Coffeeshop [gedaagde 1] V.O.F.
gevestigd te [vestigingsplaats] , en haar vennoten:
2. [gedaagde 2]
3. [gedaagde 3]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden, gezamenlijk nader te noemen: [gedaagde 1]
gemachtigden: mrs. S. Levelt en M. Zinkhann.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In het procesdossier bevinden zich de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 april 2022 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 14 juli 2022;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 14 juli 2022;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022. Voorafgaand aan de zitting heeft Rochdale nog aanvullende producties ingediend. Voor Rochdale zijn verschenen [naam 1] (gebiedsontwikkelaar) en [naam 2] (coördinator bedrijfs- onroerend goed), vergezeld door de gemachtigden. Voor [gedaagde 1] zijn verschenen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , vergezeld door de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is het vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] . Deze overeenkomst is op 1 april 1992 gesloten tussen [gedaagde 2] als huurder en een rechtsvoorganger van Rochdale als verhuurder. De bedrijfsruimte is volgens artikel 5.1 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als ‘koffieshop’.
1.2.
[gedaagde 1] huurt sinds 1 juli 2012 tevens het naastgelegen object aan het adres [adres 2] , dat volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als opslagruimte. [adres 2] en [adres 1] worden hierna gezamenlijk aangeduid als “het gehuurde”.
1.3.
Het pand waarin het gehuurde huist heet het [naam gebouw] .
1.4.
De bestemming die volgens het geldende bestemmingsplan Banne Buiksloot II op het gehuurde rust is “Maatschappelijk-1”. Volgens de bestemmingsomschrijving komt dit neer op maatschappelijke dienstverlening met de daarbij behorende groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, (ontsluitings)wegen, erven, water en overige voorzieningen ten behoeve van deze bestemming. Het bestemmingsplan is onherroepelijk goedgekeurd.
1.5.
Het gehuurde is gelegen in de buurt Banne Noord, die door het college van burgemeester & wethouders van de gemeente Amsterdam is aangewezen als ontwikkelbuurt. In de principenota van de gemeente van december 2018 staat dat de ontwikkeling een nieuwe impuls moet geven aan de sociaaleconomische en fysieke achterstand van de buurt. Het [locatie] , waar het gehuurde is gelegen, moet een centrale ontmoetingsplek in de buurt worden. Het bestaande [naam gebouw] moet worden gesloopt om een nieuw gebouw te realiseren teneinde het voorzieningenniveau te verbeteren.
1.6.
Bij brieven van 15 augustus 2019 en 27 januari 2020 heeft Rochdale de huurovereenkomsten met [gedaagde 1] opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Bij brief van 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van Rochdale de huurovereenkomsten tevens opgezegd op grond van een belangenafweging. [gedaagde 1] heeft niet ingestemd met de huuropzeggingen.
1.7.
Rochdale heeft bij dagvaarding van 20 mei 2020 vaststelling van een tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomsten en ontruiming gevorderd. Bij vonnis van 22 januari 2021 gewezen tussen partijen heeft de kantonrechter te Amsterdam de vorderingen afgewezen. Rochdale heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De mondelinge behandeling bij het hof zal plaatsvinden op 6 april 2023.
1.8.
In mei 2021 heeft de gemeente Amsterdam de projectnota Banne Noord vastgesteld. Uit het projectplan blijkt dat op de locatie van het huidige [naam gebouw] een nieuw gebouw komt met voorzieningen voor verschillende doelgroepen uit de buurt. In de projectnota staat onder meer vermeld:
“(…) In het huidige te slopen [naam gebouw] bevindt zich de coffeeshop [gedaagde 1] . De coffeeshop past niet in het nieuwe voorzieningengebouw midden in Banne Noord, tegenover een school, en Rochdale is bezig met een ontruimingsprocedure. De coffeeshop is zelf op zoek naar een nieuwe plek en de gemeente onderzoekt of er mogelijkheden zijn voor een andere plek voor deze coffeeshop in stadsdeel Noord.
(…)”
Met de huidige vastgoedeigenaren is een voorlopig programma opgesteld voor het voorzieningengebouw aan het [locatie] : 240 m2 cultuur, 1200 m2 broedplaats, een moskee (cultureel centrum), 120 m2 horeca en 24 atelierwoningen.
1.9.
Sinds december 2021 bevindt het projectplan zich in de ontwikkelfase: het plan en de financiering zijn in de gemeenteraadsvergadering van 1 en 2 december 2021 goedgekeurd.
1.10.
Bij brief van 10 januari 2022 heeft Rochdale de huurovereenkomsten op grond van het verwezenlijken van de op het gehuurde liggende bestemming (conform een geldend bestemmingsplan) opgezegd. [gedaagde 1] heeft op deze brief niet gereageerd.
1.11.
Rochdale heeft op 11 oktober 2022 aan de gemeente bericht dat zij voornemens is om nog in het jaar 2022 een omgevingsvergunning aan te vragen voor de eerste stappen in het bouwplan, te weten de ruimtelijke activiteiten, waaronder sloop van het [naam gebouw] . In de loop van 2023 zal dan de aanvraag voor het bouwen volgen.
1.12.
Daarop heeft [naam 3] van de gemeente Amsterdam in een memo van 12 oktober 2022 aan Rochdale geschreven dat herhuisvesting van coffeeshop [gedaagde 1] vanuit gemeentelijke optiek niet wenselijk is.
Vordering
2. Rochdale vordert – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
de datum 1 februari 2023 als tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomsten met betrekking tot de adressen [adres 2] en [adres 1] eindigen, althans een in goede justitie vast te stellen datum, met veroordeling van [gedaagde 1] om het gehuurde vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van beëindiging te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;
[gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Rochdale van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;
[gedaagde 1] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Rochdale van de proceskosten.
3. Rochdale stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij ingevolge artikel 7:296 lid 4 aanhef Pro en onder d van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomsten heeft opgezegd op grond van het verwezenlijken van het geldende bestemmingsplan. Uit dit onherroepelijke bestemmingsplan volgt dat het gehuurde bestemd is voor maatschappelijke dienstverlening met de daarbij behorende voorzieningen. De exploitatie van een coffeeshop valt niet onder deze bestemming, maar onder de bestemming ‘horeca’. Ter verwezenlijking van de bestemming is het noodzakelijk de huurovereenkomsten te beëindigen. In geval van een belangenafweging dient enkel getoetst te worden of Rochdale in redelijkheid tot opzegging heeft kunnen overgaan. Dit is het geval, nu Rochdale groot belang heeft bij het verwezenlijken van de bestemming. Zij dient bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijk en een coffeeshop heeft een negatief effect op de exploiteerbaarheid van de beoogde nieuwbouw, de verbetering van de buurt en het leefklimaat.
Verweer
4. [gedaagde 1] heeft aangevoerd, samengevat en zakelijk weergegeven, dat er geen sprake is van verwezenlijking van de bestemming: uit de projectnota volgt dat in het [naam gebouw] onder andere horeca en atelierwoningen komen. Die passen niet binnen de huidige bestemming. [gedaagde 1] past wel binnen de vigerende maatschappelijke bestemming, of in ieder geval valt zij onder horeca. In de tweede plaats zijn de plannen nog weinig concreet. Van de vier fasen van ruimtelijk planvormingsprocessen is de tweede fase pas net afgerond. Daarom kan niet met zekerheid worden geoordeeld dat de ontwikkeling daadwerkelijk noopt tot verwezenlijking van de bestemming.
5. Indien anders zou worden geoordeeld, dan geldt dat [gedaagde 1] goed binnen de plannen past. Rochdale verschuilt zich achter vermeende wensen van de gemeente, maar de gemeente heeft juist aangegeven te willen dat [gedaagde 1] blijft. Volgens de projectnota is 120 m2 gereserveerd voor horecaruimte in het nieuwe gebouw: [gedaagde 1] zou deze ruimte kunnen huren. Zij is van maatschappelijk belang voor de buurt, zoals omwonenden in schriftelijke steunbetuigingen hebben verklaard. Er heerst juist vrees dat overlast zou toenemen indien [gedaagde 1] zou verdwijnen. Bovendien vallen coffeeshops binnen geen enkele bestemming en daardoor binnen elke bestemming. Tot slot geldt dat de opzeggingsgrond terughoudend dient te worden toegepast bij particuliere verhuur.
6. Indien de vordering van Rochdale wordt toegewezen, verzoekt [gedaagde 1] om vaststelling van een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, dat de dwangsom wordt afgewezen dan wel gematigd en dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Omdat Rochdale deze opzeggingsgrond ook al had kunnen vermelden in de brief van 10 maart 2020, is deze procedure onnodig en maakt Rochdale misbruik van procesrecht. Daarom dient zij te worden veroordeeld in de reële proceskosten.
Beoordeling
7. De vordering van Rochdale moet op grond van artikel 7:296 lid 4 aanhef Pro en onder d BW worden toegewezen indien wordt vastgesteld dat Rochdale een krachtens het geldende (onherroepelijk goedgekeurde) bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, waarbij de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Gelet op het verweer van [gedaagde 1] moet worden beoordeeld of Rochdale in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat hiervan sprake is.
8. Rochdale heeft op 10 januari 2022 de huurovereenkomsten opgezegd nadat eerder haar vordering tot beëindiging van de overeenkomsten na opzegging was afgewezen. Artikel 7:300 lid 4 BW Pro bepaalt dat onder de daarin genoemde voorwaarde de overeenkomst alleen rechtsgeldig opnieuw kan worden opgezegd na een eerdere procedure, indien meer dan een jaar is verstreken nadat de afwijzende beslissing in de eerdere procedure onherroepelijk is. In dit geval is die eerdere afwijzende beslissing niet onherroepelijk. Partijen hebben zich hierover in de procedure niet uitgelaten en ter zitting heeft de kantonrechter de toepasselijkheid van deze bepaling nog niet opgemerkt. Nu het gaat om de rechtsgeldigheid van de opzegging brengt de kantonrechter deze alsnog ambtshalve naar voren, mede vanwege het verweer van [gedaagde 1] dat Rochdale met de nieuwe opzegging misbruik van recht maakt. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover uit te laten en met name zal [gedaagde 1] kunnen meedelen of zij toepassing van deze bepaling wenst. Rochdale zal dan daarop kunnen reageren. Mocht [gedaagde 1] willen dat artikel 7:300 lid 4 BW Pro wordt toegepast, dan zal naar verwachting de vordering van Rochdale niet toewijsbaar zijn. Mocht [gedaagde 1] dat echter niet willen dan wordt reeds thans het volgende overwogen.
9. Het projectplan Banne Noord, onder meer inhoudende dat op de locatie van het [naam gebouw] een nieuw gebouw komt met voorzieningen voor verschillende doelgroepen uit de buurt, past binnen het geldende (onherroepelijk goedgekeurde) bestemmingsplan. De bestemming is immers maatschappelijke dienstverlening en daaraan voldoen de plannen voor het project Banne Noord. De gemeente wil in het nieuwe voorzieningengebouw een broedplaats en een buurtcultuurzaal met ondersteunende horeca gevestigd zien, waarin een baliefunctie voor de buurtcultuurzaal moet komen en een keuken en/of kantine. Die horecaruimte is dus niet geschikt voor een coffeeshop (zie het memo van de gemeente van 12 oktober 2022). De plannen van de gemeente blijken duidelijk uit onder meer de projectnota en het memo. [gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat het memo is geschreven door iemand die niet bevoegd is zelfstandig rechtsgevolgen in het leven te roepen namens de gemeente, maar daarvan is ook geen sprake. De memo bevestigt wel dat de ontwikkelwensen van de gemeente in de afgelopen jaren tot zeer recent niet zijn gewijzigd en dat de gemeente coffeeshop [gedaagde 1] na sloop van het [naam gebouw] niet langer op de huidige locatie wil hebben.
10. Volgens [gedaagde 1] zijn de ontwikkelplannen nog onvoldoende concreet maar terecht heeft Rochdale dat bestreden. Daartoe wordt verwezen naar de projectnota, het memo en de gemeentelijke besluiten (zie hiervoor onder 1.8, 1.9 en 1.12).
11. Rochdale heeft bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot verwezenlijking van de bestemming waarbij geen plaats meer is voor coffeeshop [gedaagde 1] . Het belang van [gedaagde 1] is dat zij op de huidige locatie gevestigd kan blijven. Maar daarbij wordt aangetekend dat zij wel stelt maar niet onderbouwt dat een verhuizing naar een andere locatie in Amsterdam Noord, zoals de gemeente voorstaat, het einde van haar onderneming zal betekenen. Het belang van de gemeente is dat de ontwikkelplannen uitgevoerd kunnen worden. Daarvoor is sloop van het [naam gebouw] nodig. Dit is een algemeen belang. En het belang van Rochdale is gelegen in haar wettelijke taak als wooncoöperatie om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurt Banne Noord. Tegenover de belangen van de gemeente en Rochdale weegt het belang van [gedaagde 1] , zoals Rochdale in redelijkheid heeft kunnen concluderen, minder zwaar. [gedaagde 1] zou bij beëindiging van de huurovereenkomsten moeten verhuizen, maar dat er in Amsterdam Noord in het geheel geen nieuwe locatie te vinden zal zijn voor de coffeeshop is niet gebleken. Zelfs echter als dat wel het geval zou zijn, zou het ondernemingsbelang van [gedaagde 1] moeten wijken ook al begrijpt de kantonrechter dat dit voor de vennoten bijzonder teleurstellend en moeilijk is. Zij zullen in dat geval ten behoeve van henzelf en hun gezinnen een andere inkomstenbron moeten zien te vinden. Ook daarvan is niet gebleken dat dat onmogelijk is.
12. Het eindvonnis zal echter bij toewijzing van de vordering van Rochdale niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW Pro, dat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat onherroepelijk is beslist. Er is geen reden om hierop een uitzondering te maken, omdat het verweer niet kennelijk ongegrond voorkomt. Zonder uitvoerbaar verklaring bij voorraad kan de gevorderde dwangsom niet worden toegewezen.
13. [gedaagde 1] verzoekt bij toewijzing van de vordering om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Rochdale heeft ter zitting een bedrag van € 20.000,- aangeboden, maar [gedaagde 1] heeft daarop te kennen gegeven dit bedrag veel te laag te vinden en zij heeft verzocht om zich hierover bij akte nader te mogen uitlaten. Indien [gedaagde 1] geen toepassing van artikel 7:300 lid 4 BW Pro wenst kan zij zich alsnog hierover bij akte uitlaten, waarna Rochdale bij antwoordakte zal kunnen reageren.
14. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 22 december 2022 te 10:00 uur voor het indienen door [gedaagde 1] van een akte als hiervoor onder 8 en 13 bedoeld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.