Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10001031 EA VERZ 22-424
beschikking van: 9 november 2022
func.: 452
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1.[verzoeker 1] ,
wonende te [woonplaats 1]
nader te noemen: [verzoeker 1]
2.
[verzoeker 2] ,
[verzoeker 2] ,
wonende te [woonplaats 1]
3.
[verzoeker 3]
[verzoeker 3]
wonende te [woonplaats 2] , gemeente Woerden
4.
[verzoeker 4]
[verzoeker 4]
wonende te [woonplaats 1]
5.
[verzoeker 5]
[verzoeker 5]
wonende te [woonplaats 3]
6.
[verzoeker 6]
[verzoeker 6]
wonende te [woonplaats 3]
7.
[verzoeker 7]
[verzoeker 7]
wonende te [woonplaats 4]
8.
[verzoeker 8]
[verzoeker 8]
wonende te [woonplaats 4]
9.
[verzoeker 9]
[verzoeker 9]
wonende te [woonplaats 1]
10.
[verzoeker 10]
[verzoeker 10]
wonende te [woonplaats 1]
11.
[verzoeker 11]
[verzoeker 11]
wonende te [woonplaats 1]
verzoekers in conventie
verweerders in reconventie
gezamenlijk te noemen: verzoekers
gemachtigde: mr. J. Bol
t e g e n
de vereniging
Vereniging van Eigenaars [verweerster]
Vereniging van Eigenaars [verweerster]
gevestigd te [vestigingsplaats 1]
verweerster in conventie
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: [verzoeker 7]
en
1.de besloten vennootschap [verweerder 1] B.V.
gevestigd te [vestigingsplaats 2]
2.
[verweerder 2]
[verweerder 2]
wonende te [woonplaats 5]
3.
[verweerder 3]
[verweerder 3]
wonende te [woonplaats 1]
4.
[verweerder 4]
[verweerder 4]
wonende te [woonplaats 1]
5.
[verweerder 5]
[verweerder 5]
wonende te [woonplaats 1]
verweerders in conventie
verzoekers in reconventie
verzoekers in reconventie
gezamenlijk te noemen: [verweerders] (enkelvoud)
gemachtigde: [verweerder 3]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 14 juli 2022 een verzoekschrift met producties ingediend. Het verzoek strekt ertoe dat de kantonrechter een vervangende machtiging verleent voor het wijzigen van de akte van splitsing zoals bepaald in artikel 5:140 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW).
Op 5 oktober 2022 heeft de gemachtigde van [verweerders] een verweerschrift met producties, tevens houdende een eis in reconventie ter griffie ingezonden.
Partijen, de appartementseigenaars/stemgerechtigden van de VvE en de door verzoekers opgegeven beperkt gerechtigden zijn door de griffier van deze rechtbank opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022.
Op de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022 zijn namens verzoekers verschenen:
[verzoeker 1] , bijgestaan door de tolk in de Engelse taal C.M. Pennings, [verzoeker 9] , [verzoeker 8] , [verzoeker 2] en [gemachtigde] als gemachtigde van [verzoeker 4] , vergezeld door mr. J. Bol als gemachtigde.
Namens de VvE is verschenen [verzoeker 8] , echtgenote van [verzoeker 7] , als gemachtigde van [verzoeker 7] , bestuurslid van de VvE.
Verder is verschenen [verweerder 3] , als belanghebbende en gemachtigde van de belanghebbenden [verweerder 2] , [verweerder 1] B.V., [verweerder 5] en [verweerder 4] . Er is een procesvolmacht overgelegd. [verweerder 2] en [verweerder 4] zijn ook in persoon verschenen.
Namens verzoekers is een akte wijziging verzoek ex artikel 283 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Hierna is beschikking bepaald op 9 november 2022.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten in conventie en in reconventie
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Bij akte van 28 april 1987 (hierna: de Splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond, staande en gelegen te Amsterdam, plaatselijk bekend Prinseneiland 517 tot en met 545 (oneven), hierna: het Gebouw, gesplitst in appartementen. Daarbij is tevens de VvE opgericht en is het Modelreglement 1983 (hierna: het Reglement) met enige aanpassingen van toepassing verklaard.
1.2.
De Splitsingsakte is op 28 november 1996 en 1 mei 1997 gewijzigd.
1.3.
Verzoekers zijn allen lid van de VvE.
1.5.
Ingevolge artikel 37 lid 1 van Pro het Reglement worden alle besluiten, waarvoor in het Reglement of de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
1.6.
Het gebouw bestaat thans uit de volgende 24 appartementsrechten:
- A3 t/m A11: berging (op de begane grond)
- A16 t/m A28: woonruimte op de 1e, 2e , 3e en zolderverdieping;
- A29: woonruimte op de begane grond alsmede aanbouw op de begane grond met dakterras op het dak van de aanbouw (voorheen A2);
- A30: woonruimte op de begane grond (voorheen A1).
1.7.
Op 3 mei 2018 hebben [naam 1] en [naam 2] (hierna te noemen: [naam 1] ) de appartementsrechten A3 t/m A6, A11, A29 en A30 aan [verzoeker 1] (en haar wijlen echtgenoot [naam 3] ) geleverd.
1.8.
Omdat de Splitsingsakte en de splitsingstekening niet overeenkomen met de werkelijkheid zijn de leden van de VvE met elkaar in beraad gegaan over een minnelijke regeling teneinde de Splitsingsakte en splitsingstekening te wijzigen.
1.9.
Blijkens de notulen van de algemene ledenvergadering van 14 april 2021 hebben de leden gestemd over het volgende voorstel van [verzoeker 1] :
[verzoeker 1] (kantonrechter: [verzoeker 1] ) betaalt de VvE een som van Euro 10.000 Euro voor de m2 nu in eigendom van de VvE (punt 2)
[verzoeker 1] (kantonrechter: [verzoeker 1] ) betaalt de VvE een som van Euro 10.000 Euro voor de m2 nu in eigendom van de VvE (punt 2)
[verzoeker 1] betaalt een som van Euro 1350 voor correctie van service lasten over deze m2 (gelijk aan ca 3 jaar tegen de gemiddelde service lasten over deze periode voor deze m2).
[verzoeker 1] betaalt een som van Euro 1350 voor correctie van service lasten over deze m2 (gelijk aan ca 3 jaar tegen de gemiddelde service lasten over deze periode voor deze m2).
[verzoeker 1] zorgt voor een nieuw concept splitsingsakte die de huidige realiteit weergeeft en ook de breukdelen/servicelasten naar de toekomst goed weergeeft.
[verzoeker 1] zorgt voor een nieuw concept splitsingsakte die de huidige realiteit weergeeft en ook de breukdelen/servicelasten naar de toekomst goed weergeeft.
[verzoeker 1] zorgt ook voor een bouwkundig inspectierapport voor de VvE dat aantoont dat de gedane veranderingen niet op korte termijn leiden tot specifieke reparatie kosten voor de constructie, voor zover redelijkerwijs te voorzien.
[verzoeker 1] zorgt ook voor een bouwkundig inspectierapport voor de VvE dat aantoont dat de gedane veranderingen niet op korte termijn leiden tot specifieke reparatie kosten voor de constructie, voor zover redelijkerwijs te voorzien.
[verzoeker 1] geeft haar claim aan [verweerder 3] (die o.a. ook de dertig duizend euro aan advocaatkosten bevat die ze tot nu toe stelt gemaakt te hebben). [verweerder 3] is vrij om hier achter aan te gaan bij de familie [naam 1] , op zijn rekening/risico en evt. opbrengsten zijn dan ook voor hem.
[verzoeker 1] geeft haar claim aan [verweerder 3] (die o.a. ook de dertig duizend euro aan advocaatkosten bevat die ze tot nu toe stelt gemaakt te hebben). [verweerder 3] is vrij om hier achter aan te gaan bij de familie [naam 1] , op zijn rekening/risico en evt. opbrengsten zijn dan ook voor hem.
[verzoeker 1] zal de concept splitsingsakte aan de VvE voor acceptatie voor leggen, acceptatie daarvan regelt dan uiteindelijk dit geschil voor alle partijen. (…)
[verzoeker 1] zal de concept splitsingsakte aan de VvE voor acceptatie voor leggen, acceptatie daarvan regelt dan uiteindelijk dit geschil voor alle partijen. (…)
[verweerder 3] (kantonrechter: [verweerder 3] ) geeft aan dat hij er begrip voor heeft dat een dergelijke claim-overdracht ingewikkeld kan zijn voor de rest van de VvE leden. [verweerder 3] geeft aan dat hij een heldere opzet zal maken waarin staat dat de VvE er helemaal van los gekoppeld is. Deze zal hij met de VvE delen (…)”.
In de notulen is vermeld dat het voorstel van [verzoeker 1] met een gekwalificeerde meerderheid van meer dan 80% is aangenomen.
1.10.
Op 2 juni 2021 heeft notaris mr. P.J. van de Kar van notariskantoor Bellaar c.s. te Amstelveen op verzoek van [verzoeker 1] een “concept wijziging splitsing in appartementsrechten” opgesteld.
1.11.
In de algemene ledenvergadering van 30 juni 2021 zijn de notulen van 14 april 2021 goedgekeurd en is het concept van de wijziging Splitsingsakte met de leden besproken.
In de notulen is het volgende vermeld:
“ [verweerder 3] en [verzoeker 1] zullen deze onderlinge regeling nog deze week nog rond maken, zodat ook [verweerder 3] akkoord gaat met het voorstel.
[naam 4] geeft het concept ‘Wijziging Splitsing in Appartementsrechten’ in stemming. Iedereen is akkoord.”
1.12.
In de notulen van de algemene ledenvergadering van 8 december 2021 is het volgende vermeld:
“(…) [verweerder 3] heeft na een aantal maanden op 30/8 een concept overeenkomst gestuurd. Deze was voor de VVE niet acceptabel en dit is op punten onderbouwd op 2/10 aan [verweerder 3] gemeld. Er is geconstateerd dat het voorstel van [verweerder 3] de VvE potentieel in lastige juridische en financiële situaties kan brengen. De VvE leden zijn het er over eens dat het risico op verdere betrokkenheid te groot is en daarom niet kunnen instemmen met [verweerder 3] voorstel. [verweerder 3] heeft op 12/10 laten weten het document niet te willen aanpassen. Hiermede is de voorwaarde niet ingevuld en is er dus nog altijd geen sluitend voorstel. (..) [naam 5] stelt aan [verzoeker 1] voor haar tot half februari ’22 de tijd te geven om met een nieuw voorstel aan de VvE te komen en deze vervolgens in stemming te brengen (...)”.
1.13.
Bij e-mail van 16 februari 2022 heeft [verzoeker 1] het volgende voorstel aan de VvE gedaan:
-
dat de vergadering nogmaals instemt met het concept van de akte wijziging splitsing d.d. 2 juni 2021;
dat de vergadering nogmaals instemt met het concept van de akte wijziging splitsing d.d. 2 juni 2021;
-
dat de vergadering het bestuur machtigt om in overleg met Notariskantoor Bellaar c.s. opdracht te verstrekken tot het vervaardigen van de splitsingstekening die de feitelijk bestaande situatie weergeeft;
dat de vergadering het bestuur machtigt om in overleg met Notariskantoor Bellaar c.s. opdracht te verstrekken tot het vervaardigen van de splitsingstekening die de feitelijk bestaande situatie weergeeft;
-
dat de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte (en het vervaardigen van de splitsingstekening) geheel voor haar rekening zouden komen;
dat de kosten voor het wijzigen van de splitsingsakte (en het vervaardigen van de splitsingstekening) geheel voor haar rekening zouden komen;
-
dat [verzoeker 1] na het wijzigen van de splitsingsakte aan de kas van de VvE een bedrag zal overmaken van € 35.000,00.
dat [verzoeker 1] na het wijzigen van de splitsingsakte aan de kas van de VvE een bedrag zal overmaken van € 35.000,00.
1.14.
Het bestuur van de VvE heeft VvE Belang, een belangenorganisatie voor VvE’s verzocht advies uit te brengen over de redelijkheid van het voorstel van [verzoeker 1] . VvE Belang heeft in maart 2022 daarover het volgende geadviseerd:
en
“Als het gaat om de privé gedeelten die in de splitsingsakte thans nog de bestemming “bergruimte” hebben, wordt deze bestemming gewijzigd in “woonruimte”. Hiervoor wordt door de gezamenlijke eigenaars niets opgeofferd. Hier kan dan ook geen vergoeding tegenover staan.”
en
“(…) Aangezien de vergoeding slechts betrekking kan hebben op de gemeenschappelijke gedeelten die bij het privé gedeelte zijn betrokken, lijkt mij dit -voor zover ik dit kan beoordelen – een reëel bedrag.”
1.15.
Op de algemene ledenvergadering van 20 april 2022 en 18 mei 2022 is gestemd over het voorstel van [verzoeker 1] van 16 februari 2022. Op deze vergaderingen was wel een meerderheid van negen stemmen, maar geen meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt voor het voorstel, zodat niet aan het vereiste van artikel 5:139 lid 2 BW Pro was voldaan. [verweerders] was niet aanwezig.
1.16.
Verzoekers hebben daarop onderhavig verzoekschrift ex artikel 5:140 BW Pro ingediend.
1.17.
[verzoeker 1] wil haar appartementsrechten verkopen.
Het verzoek en het verweer in conventie
2. Verzoekers verzoeken de kantonrechter – na wijziging van het verzoek –hen te machtigen tot het wijzigen van de Splitsingsakte conform het concept van 2 juni 2021 – met een in opdracht van een notaris te vervaardigen splitsingstekening die de feitelijke bestaande situatie weergeeft – , met dien verstande dat de door [verzoeker 1] aan de VvE te betalen vergoeding niet op € 10.000,00, maar op € 35.000,00 wordt gesteld, een en ander op kosten van [verzoeker 1] bij een door haar aan te wijzen notaris. Verzoekers verzoeken [verweerders] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3. Verzoekers stellen daartoe dat reeds geruime tijd de appartementsrechten A3 t/m A6 en A11 feitelijk bij A29 zijn getrokken en als woonruimte worden gebruikt. Daarnaast is reeds meer dan twintig jaar geleden een gedeelte van de algemene ruimte op de begane grond van het Gebouw (9,4 m2) – zonder toestemming van de VvE - bij A29 getrokken. [verzoeker 1] is daarover bij de aankoop van de appartementsrechten door [naam 1] onvoldoende geïnformeerd. Verzoekers wensen de Splitsingsakte en de splitsingstekening in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie.
4. Het (laatste) voorstel van [verzoeker 1] , dat er kort gezegd op neerkomt om de Splitsingsakte op haar kosten te wijzigen en een bedrag van € 35.000,-- aan de VvE te betalen, is in de ledenvergaderingen van 20 april 2022 en 18 mei 2022 in stemming gebracht. Daarbij is het voorstel wel met meerderheid van stemmen aangenomen maar de vereiste 80% die nodig is om de akte van splitsing te kunnen wijzigen niet gehaald. Verzoekers stellen dat [verweerders] zonder redelijke grond niet aan de wijziging van de Splitsingsakte wil meewerken.
5. De VvE heeft geen verweer gevoerd tegen het verzoek.
6. [verweerders] heeft diverse verweren tegen het verzoek gevoerd, die in de beoordeling zullen worden besproken. Ter zitting heeft [verweerder 4] nog verklaard dat zij om financiële redenen tegen de wijziging van de splitsingsakte is. Zij wil dat [verzoeker 1] een marktconform bedrag betaalt.
7. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling in conventie
wettelijk uitgangspunt
8. Op grond van artikel 5:139 lid 1 BW Pro kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. In lid 2 van dit artikel is bepaald dat het tot wijziging strekkende besluit ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt.
9. Op grond van artikel 5:140 eerste Pro lid BW kan, indien een of meer van de in de leden 1 en 3 van artikel 5:139 BW Pro genoemden zich niet verklaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Lid 2 bepaalt dat de machtiging slechts kan worden verleend op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars toekomt.
10. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten van artikel 5:140 lid 1 en Pro lid 2 BW is voldaan, zodat verzoekers ontvankelijk zijn in hun verzoek.
11. De kantonrechter heeft zich er, met het oog op artikel 5:140 lid 4 BW Pro, van vergewist dat de belanghebbenden en beperkt gerechtigden behoorlijk zijn opgeroepen teneinde op het verzoekschrift te worden gehoord. De beperkt gerechtigden hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid te reageren op het verzoekschrift.
rechtsvraag
12. De vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of [verweerders] zijn medewerking aan het wijzigen van de Splitsingsakte zonder redelijke grond weigert.
13. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat het volgens jurisprudentie van de Hoge Raad bij de toepassing van art. 5:140 BW Pro niet erom gaat of de verzoekers de houding van hun wederpartij kunnen uitleggen als het zonder redelijke grond weigeren van medewerking, maar of de rechter van oordeel is dat van zo’n weigering sprake is. De kantonrechter moet dit vol toetsen. Verder geldt bij de beoordeling als uitgangspunt dat appartementseigenaars verplicht zijn zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid.
14. Of de weigering van [verweerders] zonder redelijke grond is hangt af van de omstandigheden van het geval. Nu zich in deze procedure geen andere belanghebbenden hebben gemeld die verweer hebben gevoerd tegen het verzoek, staat vast dat alleen [verweerders] tegen de voorgenomen wijziging van de Splitsingsakte is.
15. Niet in geschil is dat de feitelijke situatie met betrekking tot de appartementsrechten van [verzoeker 1] niet meer overeenkomt met hetgeen daarover in de laatste wijziging akte van splitsing van 1 mei 1997 is vastgesteld.
16. Aanvankelijk is in de algemene ledenvergadering van 14 april 2021 het voorstel van [verzoeker 1] tot wijziging van de Splitsingsakte goedgekeurd, met de voorwaarde dat [verzoeker 1] haar vordering op [naam 1] aan [verweerder 3] in privé zou cederen. Deze voorwaarde is echter niet vervuld omdat de VvE om haar moverende redenen niet akkoord is gegaan met de inhoud van de door [verweerder 3] opgestelde conceptakte van cessie. Daardoor is dit goedkeuringsbesluit komen te vervallen. Of er zoals [verweerders] heeft aangevoerd en verzoekers hebben betwist onregelmatigheden waren rondom de totstandkoming van dit besluit behoeft dan ook geen bespreking.
17. Het stond [verzoeker 1] vrij een nieuw voorstel te doen aan de VvE, hetgeen zij op 16 februari 2022 heeft gedaan. Dit voorstel is door het bestuur ter advisering aan VvE Belang voorgelegd, alvorens het op de ALV van 20 april 2022 in stemming is gebracht. Op die vergadering was [verweerders] niet aanwezig en ontbrak het meerderheidsvereiste van ten minste 80% voor wijziging van de Splitsingsakte met medewerking van (slechts) het bestuur en dit herhaalde zich op de vervolgvergadering van 18 mei 2022. Dat er, zoals [verweerders] heeft aangevoerd, onregelmatigheden waren rondom de oproeping van de vergaderingen en bij de totstandkoming van het besluit, doet niet meer ter zake omdat hoe dan ook de gang naar de kantonrechter voor verzoekers openstond.
inhoudelijke bezwaren [verweerders]
18. Uit het omvangrijke verweerschrift heeft de kantonrechter geconcludeerd dat het belangrijkste bezwaar van [verweerders] is dat volgens hem [verzoeker 1] geen marktconforme prijs betaalt aan de VvE voor de overname van het gemeenschappelijk gedeelte van 9.4 m2 en de wijziging van de bestemming van berging naar woonruimte. [verweerders] vindt dat [verzoeker 1] een bedrag van € 156.000,00 aan de VvE moet betalen. Hij verwijst daarvoor naar het taxatierapport van R.H. de Blaey RT van december 2020, waarin de meerwaarde van de bijtrekking door [verzoeker 1] van 9.4 m2 aan gemeenschappelijke ruimte tot woonruimte en aan 22.9 m2 omgebouwde externe bergruimte tot woonruimte is gewaardeerd op voornoemd bedrag. Dat in een algemene ledenvergadering een onherroepelijk besluit is genomen dat de vergoeding definitief zou worden gebaseerd op de taxatie van deze makelaar leest de kantonrechter echter niet in de notulen van de vergaderingen.
19. De voorgestelde wijze van berekening van [verweerders] acht de kantonrechter ook niet redelijk. Bij de berekening van de vergoeding die [verzoeker 1] aan de VvE moet betalen dient immers te worden uitgegaan van de waarde van
het verliesvan de VvE van 9.4 m2 aan gemeenschappelijke ruimte en niet van de meerwaarde die de toevoeging hiervan voor de waarde van het appartement van [verzoeker 1] oplevert, zoals [verweerders] wenst. De wijziging van de bestemming berging naar woonruimte lijdt niet tot een financieel verlies voor de VvE, omdat de berging reeds toebehoorde aan [verzoeker 1] , zodat de VvE daarvoor, zoals VvE Belang terecht heeft geadviseerd, geen (schade)vergoeding toekomt.
het verliesvan de VvE van 9.4 m2 aan gemeenschappelijke ruimte en niet van de meerwaarde die de toevoeging hiervan voor de waarde van het appartement van [verzoeker 1] oplevert, zoals [verweerders] wenst. De wijziging van de bestemming berging naar woonruimte lijdt niet tot een financieel verlies voor de VvE, omdat de berging reeds toebehoorde aan [verzoeker 1] , zodat de VvE daarvoor, zoals VvE Belang terecht heeft geadviseerd, geen (schade)vergoeding toekomt.
20. [verweerders] heeft voorts onvoldoende onderbouwd waarom het door het merendeel van de stemgerechtigden van de VvE aanvaarde bedrag van € 35.000,00 niet redelijk is. Namens de voorzitter van de VvE is tijdens de mondelinge behandeling inzichtelijk gemaakt welke berekening is gevolgd. Uitgegaan is van een inschatting van de m2-prijs voor gemeenschappelijke ruimte. Dat deze m2-prijs veel lager ligt dan de m2-prijs voor ruimte met woonbestemming is evident. De kantonrechter acht het door [verzoeker 1] voorgestelde bedrag van € 35.000,00 dan ook redelijk.
splitsingstekening
21. [verweerders] heeft verder aangevoerd dat de splitsingstekening niet overeenkomt met de feitelijke situatie en ook dient te worden gewijzigd. [verzoekers] heeft dat erkend en dienaangaande een wijzigingsverzoek ingediend tijdens de mondelinge behandeling. [verweerders] heeft bezwaar gemaakt tegen dit wijzigingsverzoek. De kantonrechter heeft echter bepaald dat het wijzigingsverzoek, dat schriftelijk is gedaan, tijdig is gedaan en wordt toegelaten. De kantonrechter is van oordeel dat op de wijze zoals thans wordt verzocht er voldoende waarborg is voor de VvE dat de splitsingstekening die bij de akte van wijziging zal worden gevoegd in overeenstemming zal zijn met de feitelijke situatie.
wijziging van de breukdelen
22. [verweerders] heeft verder bezwaar gemaakt tegen de concept-akte omdat de breukdelen niet gelijktijdig worden gewijzigd. De VvE heeft daarover verklaard dat de notaris dit heeft afgeraden omdat het weinig verschil maakt. Voorts is ter zitting verklaard dat [verzoeker 1] heeft toegezegd een financiële vergoeding aan de VvE te zullen betalen voor de extra servicekosten die zij op basis van de extra 9,4 m2 zou hebben moeten betalen vanaf de aankoop van haar appartementsrechten. Dat de VvE deze constructie heeft gekozen is niet in strijd met de Splitsingsakte dan wel het Reglement. Immers, de breukdelen kunnen niet met terugwerkende kracht worden gewijzigd en de VvE heeft dan ook geen opeisbare vordering op [verzoeker 1] met betrekking tot extra servicekosten over de periode tot de datum van wijziging van de Splitsingsakte. Dat [verzoeker 1] met de VvE is overeengekomen desondanks een vergoeding hiervoor te betalen staat dan ook los van het onderhavige verzoek. Daarom zal aan het verweer van [verweerders] voorbij worden gegaan. Uiteraard staat het [verweerders] vrij om in een algemene ledenvergadering een voorstel te doen tot wijziging van de breukdelen en aanpassing van de Splitsingsakte. Daar zal dan vervolgens over kunnen worden gestemd.
wijziging bestemming
23. [verweerders] heeft ook bezwaar tegen de wijziging van de bestemming van de bij de appartementsrechten van [verzoeker 1] getrokken ruimtes. Nu niet gebleken is dat [verweerders] nadeel ondervindt van deze bestemmingswijziging, zal de kantonrechter aan dit verweer voorbijgaan.
vergunningen
24. [verweerders] heeft verder aangevoerd dat [verzoeker 1] niet beschikt over een bouwvergunning en een omzettingsvergunning. Vast staat echter dat de verbouwing reeds meerdere jaren geleden heeft plaatsgevonden en niet is gebleken dat de gemeente handhavend zal optreden. Bovendien heeft [verweerders] onvoldoende onderbouwd dat het ontbreken van gemeentelijke vergunningen wijziging van de Splitsingsakte in de weg staat. Een en ander laat onverlet dat het de VvE vrij staat een vordering in te stellen jegens [naam 1] , die immers het appartement heeft verbouwd, als de gemeente alsnog handhavend zal optreden of blijkt van constructiefouten of schendingen van het VvE-recht. Daar staat [verzoeker 1] echter buiten.
overige bezwaren
25. Voor de overige aangevoerde bezwaren geldt het volgende. Van belang is dat tegen de concept-akte wijziging Splitsingsakte van 2 juni 2021 die op de vergadering van 30 juni 2021 is besproken door [verweerders] geen bezwaren zijn geuit, anders dan de voorwaarde dat de claim van [verzoeker 1] op De [naam 1] aan [verweerder 3] in privé zou worden gecedeerd. Met de VvE is de kantonrechter van oordeel dat het niet redelijk is van [verweerders] om nu – naast bezwaar tegen de hoogte van de voorgestelde koopsom – talloze nieuwe bezwaren op te werpen. [verweerders] heeft tijdens meerdere algemene ledenvergaderingen de gelegenheid gehad om deze bezwaren bij de VvE in te brengen, maar heeft die gelegenheden aan zich voorbij laten gaan. Het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid om deze bezwaren, die ook onvoldoende met stukken zijn onder-bouwd, eerst in deze procedure in te brengen.
conclusie
26. De slotsom is, alle omstandigheden in aanmerking genomen, dat [verweerders] zonder redelijke grond weigert aan de wijziging van de Splitsingsakte mee te werken in de zin van art. 5:140 BW Pro. De gevraagde vervangende machtiging zal dan ook worden verleend zoals hierna in de beslissing onder I verwoord.
De beoordeling in reconventie
27. De verzoeken tot vernietiging van de besluiten van de algemene ledenvergaderingen van 17 mei 2018, 14 april 2021, 30 juni 2021, 8 december 2021, 20 april 2022 en 18 mei 2022 hebben betrekking op de wijze van totstandkoming van de besluiten en richten zich jegens de VvE. Dit betreffen derhalve verzoeken ex artikel 5:130 lid 2 BW Pro. In dit artikel is bepaald dat een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE dient te worden ingediend binnen één maand na de dag waarop de verzoeker kennis heeft genomen van het besluit, althans daarvan kennis had kunnen nemen.
28. Vastgesteld kan worden dat [verweerders] niet binnen die termijn tegen de besluiten is opgekomen. Daarom kan hij zich er nu niet meer op beroepen dat de besluiten niet rechtsgeldig genomen zijn. Van verschoonbaarheid van de termijnoverschrijding is onvoldoende gebleken. [verweerders] zal dan ook terzake niet ontvankelijk worden verklaard.
29. Voor zover [verweerders] een verklaring voor recht ten aanzien van de nietigheid van besluiten verzoekt volgt uit hetgeen hiervoor onder 16 en 17 is overwogen dat hij daarbij in deze procedure geen belang meer heeft. Daarom zal dit verzoek worden afgewezen.
30. Voor zover de overige verzoeken/vorderingen van [verweerders] zich richten tegen [verzoeker 1] in persoon of tegen de VvE en niet tegen de overige verzoekers, heeft te gelden dat [verweerders] deze verzoeken/vorderingen in een separate procedure tegen [verzoeker 1] c.q. de VvE zal moeten instellen.
31. Voor zover de verzoeken voorwaardelijk zijn ingesteld geldt dat nu de vervangende machtiging in conventie zal worden verleend niet aan de voorwaarden is voldaan, zodat aan behandeling van deze verzoeken niet kan worden toegekomen.
32. Ten slotte is de kantonrechter niet gebleken dat verzoekers misbruik van bevoegdheid hebben gemaakt door onderhavig verzoek bij de kantonrechter in te dienen.
33. Nu reeds bij deze beschikking een eindbeslissing wordt gegeven, behoeft niet meer te worden beslist op het schorsingsverzoek.
in conventie en reconventie
proceskosten
34. [verweerders] wordt als de in het ongelijk gestelde partij -hoofdelijk- met de proceskosten belast. Nu er geen schriftelijk verweer in reconventie is ingediend, zullen de kosten in reconventie op nihil worden gesteld.
uitvoerbaar bij voorraad
35. Ten overvloede merkt de kantonrechter het volgende op. Partijen zijn al enkele jaren verwikkeld in dit conflict. [verzoeker 1] wil haar appartement verkopen. Dit betekent dat zij maar ook de VvE er belang bij hebben dat de gegevens in de Splitsingsakte met betrekking tot de appartementsrechten van [verzoeker 1] zo spoedig mogelijk overeenkomen met de feitelijke situatie. Dat [verweerders] gebruik wil maken van de gelegenheid om nog meer wijzigingen aan te brengen in de Splitsingsakte is uit economisch oogpunt wellicht begrijpelijk, maar de kantonrechter acht het niet redelijk dat [verzoeker 1] , zeker niet nu zij alle kosten voor de huidige wijziging van de Splitsingsakte op zich neemt, op besluitvorming daarover moet wachten. Daarom zal deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
I. verleent aan verzoekers machtiging tot het wijzigen van de Splitsingsakte conform het concept d.d. 2 juni 2021, dat als productie 10 bij het verzoekschrift is gevoegd, met een in opdracht van een notaris te vervaardigen splitsingstekening die de feitelijk bestaande situatie weergeeft, met dien verstande dat de door [verzoeker 1] aan de VvE te betalen vergoeding niet op € 10.000,00 maar op € 35.000,00 wordt gesteld, een en ander op kosten van [verzoeker 1] bij een door haar aan te wijzen notaris;
II. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de toestemming van [verweerders] ;
III. veroordeelt [verweerders] hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen voor dat deel zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verzoekers begroot op:
salaris € 498,00
griffierecht € 86,00
----------------
totaal € 584,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 498,00
griffierecht € 86,00
----------------
totaal € 584,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
IV. veroordeelt [verweerders] hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen voor dat deel zijn bevrijd, in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 18,00 aan salaris gemachtigde, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
in reconventie
V. verklaart [verweerders] niet ontvankelijk in de verzoeken tot vernietiging van de besluiten van de algemene ledenvergadering van 17 mei 2018, 14 april 2021, 30 juni 2021, 8 december 2021, 20 april 2022 en 18 mei 2022;
VI. veroordeelt [verweerders] hoofdelijk, des dat de een betalende de anderen voor dat deel zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verweerders in reconventie begroot op nihil;
in conventie en reconventie
VII. wijst het meer of anders verzochte af;
VIII. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 9 november 2022.