Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9686670 CV EXPL 22-2429
vonnis van: 6 september 2022
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap Lastagio Investments B.V.
gevestigd te Enschede
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: Lastagio
gemachtigde: mr. M. Cohen
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [gemachtigde]
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 3 februari 2022, met producties;
- antwoord/eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- repliek/antwoord met productie en aanvullende productie;
- dupliek/repliek, met producties;
- dupliek in reconventie;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.
1.1.
Tussen Lastagio als verhuurder en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [gedaagde] als huurders is met ingang van 17 juni 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de duur van twaalf maanden met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) .
1.2.
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is een huurprijs overeengekomen van € 1.650,00 per maand.
1.3.
Lastagio, [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) zijn overeengekomen dat [naam 2] wordt geacht met ingang van 19 juli 2019 in de plaats van [naam 1] te zijn getreden terzake van de nakoming van de huurovereenkomst.
1.4.
De huurcommissie heeft op 29 oktober 2019 een verzoek op naam van [gedaagde] ontvangen op grond van artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek (BW). Naar aanleiding van dit verzoek is een bureaurapport opgesteld, omdat [gedaagde] is verhuisd voordat een onderzoek ter plaatse heeft kunnen plaatsvinden. Partijen hebben tijdens de videozitting van 8 december 2021 kunnen reageren op dit rapport. In haar uitspraak van 8 december 2021, verzonden op 15 december 2021, heeft de huurcommissie beslist dat het puntenaantal van de woonruimte 94 punten bedraagt en dat bij dit puntenaantal de maximale huurprijsgrens € 464,57 per maand is. Daartoe heeft de huurcommissie onder meer overwogen dat op de peildatum van het geschil (17 juni 2019) geen WOZ-beschikking voor de woonruimte is afgegeven en dat in die gevallen altijd wordt uitgegaan van de op dat moment geldende minimum WOZ-waarde die in dit geval € 47.960,00 bedraagt. De huurcommissie heeft niet kunnen beoordelen of er ernstige gebreken waren in de woonruimte, nu er geen onderzoek ter plaatse heeft kunnen plaatsvinden. De huurcommissie heeft beslist dat een huurprijs van € 464,57 per maand met ingang van 17 juni 2019 redelijk is.
Vordering en verweer in conventie
2. Lastagio vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde ten bedrag van € 1.650,00 per maand over de periode van 19 juni 2019 tot en met 30 juni 2020 redelijk is en niet met terugwerkende kracht wordt verlaagd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Lastagio stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat de huurcommissie de WOZ-waarde ten onrechte heeft vastgesteld op de minimumwaarde van € 47.960,00. Er is sprake geweest van een fout van de gemeente, omdat de waarde van de vierde verdieping niet in aanmerking was genomen. De gemeente heeft de WOZ-waarde over 2019 geschat tussen € 315.000,00 en € 350.000,00. Met een WOZ-waarde op de peildatum van een bedrag van € 317.000,00 correspondeert een puntenaantal van 157,25 punten in plaats van 94 punten, hetgeen boven de liberalisatiegrens van 145 punten uitkomt. Dat deze waarde conservatief is ingeschat, blijkt uit de beschikking van 31 maart 2022 over het belastingjaar 2020 waarin de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 is vastgesteld op € 374.000,00. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) meent Lastagio dat deze beschikking als uitgangspunt dient te worden genomen. Het stond partijen dan ook vrij om een huurprijs van € 1.650,00 overeen te komen.
4. [gedaagde] stelt primair dat Lastagio niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
5. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat Lastagio zich niet tijdig heeft ingespannen om van de gemeente een adequate WOZ-beschikking te ontvangen, nu Lastagio de gemeente voor het eerst op 17 december 2021 heeft benaderd over het ontbreken van een WOZ-waarde voor het gehuurde.
Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie
6. In het geval Lastagio in haar vorderingen wordt ontvangen en de kantonrechter in conventie tot huurprijsvaststelling overgaat, vordert [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van Lastagio tot betaling van € 14.782,17 aan onverschuldigd betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente per 15 maart 2022 tot aan de voldoening van dit bedrag, met veroordeling van Lastagio in de proceskosten.
7. Lastagio voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring dan wel afwijzing van de vordering in voorwaardelijke reconventie.
Beoordeling
Ontvankelijkheid
8. [gedaagde] voert aan dat nu de vordering uitsluitend tijdig tegen [gedaagde] is ingesteld en niet tegen [naam 1] , de medehuurder op 19 juli 2019, Lastagio niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het betreft hier een ondeelbare overeenkomst. De procedure bij de huurcommissie is ook namens [naam 1] ingesteld, ze waren hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Dat de huurcommissie één naam op de uitspraak heeft vermeld is te wijten aan het digitale formulier waarmee de procedure moet worden ingeleid, die staat slechts één naam toe. Het is te laat om [naam 1] nu op te roepen. De dagvaarding had immers binnen 8 weken na verzending van de uitspraak door de huurcommissie moeten worden uitgebracht.
9. Tegen het gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer voert Lastagio aan dat alleen sprake is van ondeelbaarheid als het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing ten aanzien van al die betrokkenen hetzelfde luidt. Een contractueel medehuurder hoeft niet bij de procedure te worden betrokken. In dit geval is slechts één van de twee huurders naar de huurcommissie gestapt, de ander heeft zijn rechten verspeeld. De onderhavige procedure is een vorm van hoger beroep tegen de uitspraak van de huurcommissie die dus uitsluitend geldt tussen Lastagio en [gedaagde] . Daarbij wil Lastagio met deze procedure de contractuele situatie en overeengekomen huurprijs gewoon in stand laten en niets veranderen. Subsidiair verzoekt Lastagio om [naam 2] op te mogen roepen op grond van artikel 118 Rv.
10. De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 7:262 lid 1 BW is bepaald dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de huurcommissie is op 15 december 2021 verzonden. De dagvaarding is op 3 februari 2022 aan [gedaagde] betekend, zodat Lastagio zich binnen de periode van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. Dit betekent dat de fictieve wilsovereenstemming voor wat betreft de hoogte van de aanvangshuurprijs is komen te vervallen.
11. Het gaat dus met de instelling van de procedure bij de huurcommissie om een wijziging van de huurovereenkomst, met andere woorden: de afspraken tussen de verhuurder en de (mede)huurder(s). De vraag of [gedaagde] expliciet gemachtigd was door deze medehuurders om deze procedure in te stellen is hierbij niet relevant. Het instellen van de procedure bij de rechter waardoor deze gewijzigde afspraken weer vervallen raakt ook de (hoofdelijk aansprakelijke) medehuurders. Als regel geldt dat alle bij een rechtsverhouding betrokken partijen in de procedure moeten worden betrokken. Als dat al niet direct bij dagvaarding is gebeurd, biedt art. 118 Rv daartoe de mogelijkheid. Dit is een regel waarover de rechter ambtshalve dient te waken en zo nodig gelegenheid tot herstel dient te bieden. In onderhavig geval zijn de medehuurders hoofdelijk aansprakelijk voor hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen, inclusief de betaling van de huurpenningen. Dit betekent dat zowel de eerdere medehuurder [naam 1] als de latere medehuurder [naam 2] bij onderhavige rechtsverhouding betrokken zijn. Zij moeten dus ook worden opgeroepen. Dat deze gelegenheid niet moet worden gegeven omdat reeds 8 weken zijn verstreken na de verzending van de uitspraak van de huurcommissie, zoals [gedaagde] stelt, kan niet worden gevolgd. Het betreft hier immers oproeping inzake een reeds lopende en tijdig ingestelde procedure.
12. Uit het voorgaande volgt dat Lastagio in de gelegenheid moet worden gesteld de (eerdere) medehuurder(s) op te roepen.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
geeft Lastagio de gelegenheid medehuurder [naam 1] en de latere medehuurder [naam 2] op de voet van artikel 118 Rv in het geding op te roepen voor de rolzitting van 4 oktober 2022;
bepaalt dat bij deze oproeping afschriften van de tot nu toe ingediende processtukken alsmede een kopie van dit vonnis worden betekend;
bepaalt dat voornoemde medehuurders, indien zij die behoefte hebben, op die rolzitting een conclusie mogen nemen waarin zij hun standpunt naar aanleiding van de processtukken uiteen kunnen zetten;
In conventie en reconventie
houdt alle verdere beslissingen aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.