ECLI:NL:RBAMS:2022:5086

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9556666 \ CV EXPL 21-16707

vonnis van: 14 juni 2022

fno.: 52128

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting

Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: verhuurster

gemachtigde: mr. T.W. Jaburg

t e g e n

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats 1]

nader te noemen: [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats 2]

nader te noemen: [gedaagde 2]

gedaagden, nader te noemen: huurders

gemachtigde: mr. M. Westerveld

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter gaat uit van de volgende processtukken en proceshandelingen:

- de dagvaarding van 15 november 2021 met producties 1 tot en met 9;

- de conclusie van antwoord van 25 januari 2022 met producties 1 tot en met 3;
- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- producties 4 tot en met 8 van de kant van huurders, ontvangen op 2 mei 2022;

- producties 10 en 11, en de spreekaantekeningen voor de mondelinge behandeling met daarin een voorwaardelijke vermeerdering van eis van de kant van verhuurster, ontvangen op 6 mei 2022.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 mei 2022. Voor verhuurster zijn verschenen de heer [naam 1] (teamcoördinator Woonfraude bij verhuurster) en mevrouw [naam 2] (senior medewerker Woonfraude bij verhuurster), vergezeld door mr. Jaburg. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn beiden verschenen, vergezeld door mr. Westerveld, die het standpunt van huurders heeft toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

De woning aan het [adres 1] (hierna: de woning) is destijds door verhuurster per advertentie te huur aangeboden, onder vermelding van – voor zover relevant voor deze zaak – het volgende:

“Toewijzing:


De woning verhuren wij aan huishoudens met een bruto jaarinkomen van minimaal € 38.035,- en maximaal € 57.857,-. (…)”

1.2.

Huurders hebben de woning bezichtigd. Daarna hebben zij een e-mail (hierna: de e-mail uit 2019) aan verhuurster gestuurd waarin staat:

“
Hierbij willen graag reageren op de woning aan de [adres 1] . Wij hebben de woning bezichtigd en zijn zeer geïnteresseerd.

Hierbij lever ik de volgende documenten aan:


Uittreksel Basisregistratie Personen [gedaagde 1]


Uittreksel Basisregistratie Personen [gedaagde 2]


Kopie uittreksel van de Kamer van Koophandel [gedaagde 1]


Kopie Winst- en verliesrekening 2018 [gedaagde 1]


Aangiften inkomstenbelasting 2018 [gedaagde 1]


Kopie van de prognose van het huidige jaar [gedaagde 1]


Kopie laatste 3 loonstroken/salarisspecificaties [gedaagde 2]


Werkgeversverklaring [gedaagde 2]


Kopie definitieve aanslag inkomstenbelasting van het afgelopen jaar [gedaagde 2] .


Kopie definitieve aanslag inkomstenbelasting van het afgelopen jaar [gedaagde 1] .

Tijdens de bezichtiging hebben wij een kort gesprek met u gehad over de documenten die aangeleverd moeten worden en die van belang zijn. Ik heb van de boekhouder toch nog een winst- en verliesrekening ontvangen, deze staat in de bijlagen. Verder was het van belang dat wij in de mail aangeven dat wij huurders zijn van Eigen Haard en een sociale huurwoning achterlaten, bij deze. Ons adres is[adres 2].

Graag wil ik nog toelichten dat de inkomensgegevens van jaar 2017 veel lager is dan ons huidige inkomen. Dit komt omdat wij beiden nog in ons afstudeerjaar zaten en nog bezig waren met onze studie. Hierbij hoop ik u voldoende te hebben geïnformeerd en hopen wij dat de woning aan ons wordt toegewezen.

Met vriendelijke groet,

[gedaagde 1] & [gedaagde 2]”

1.3.

Op 14 maart 2019 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning (hierna: de huurovereenkomst).

1.4.

In 2021 heeft een strafrechtelijk onderzoek plaatsgevonden tegen de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ) omdat hij ervan werd verdacht vervalste documenten op te maken voor derden, die vervolgens werden gebruikt om woonruimten te huren. In maart 2021 heeft de heer [naam 4] , inspecteur van de politie (hierna: de inspecteur), verhuurster geïnformeerd dat op de computer van [naam 3] ten behoeve van [gedaagde 2] valselijk opgemaakte documenten zijn aangetroffen. [naam 3] is strafrechtelijk veroordeeld in verband met vervalsingen.

1.5.

De inspecteur heeft op 12 augustus 2021 een proces-verbaal van bevindingen opgesteld, waarin hij onder meer heeft verklaard:

“
(…) Uit verder onderzoek is gebleken dat er een drietal woningen werden gehuurd door de betrokkene[kantonrechter: [gedaagde 2] ]
. Dit zijn de woningen met de volgende adressen:

1.
[adres 3]

2.
[adres 4]

3.
[adres 5]

Uit onderzoek is gebleken dat betrokkene [gedaagde 2] deze woningen (tegelijkertijd) heeft gehuurd in de periode (begin) 2019 tot aan begin 2021. (…)

Uit ons onderzoek is gebleken dat de documenten op de computer van [naam 3] met persoonsgegevens van [gedaagde 2] zijn gebruikt bij de verhuur van de woning [adres 3] . (…) Ook de op de computer aangetroffen (werkgevers)gegevens met betrekking tot het arbeidsverleden van [gedaagde 2] (BICM Interimmanagement en Unique Software Solutions B.V.) zijn valselijk opgemaakt nu uit ons onderzoek is gebleken dat [gedaagde 2] geen geregistreerd arbeidsverleden heeft. Ook deze gegevens omtrent het arbeidsverleden van [gedaagde 2] zijn bij de verhuur van de woning [adres 3] gebruikt. (…)

Naar aanleiding van onze bevindingen heeft VB&T voor het adres [adres 4] onderzoek uitgevoerd naar de ingeleverde stukken. Bij benadering bleken deze ook niet correct. (…) Met verwijzing naar vorenstaande feiten kan ik niet anders concluderen dat ten behoeve van de huur van de [adres 5] gebruik is gemaakt van valse dan wel vervalste documenten. Vaststaat in ieder geval dat [gedaagde 2] geen arbeidsverleden ten tijde van de huur van [adres 5] kende. Er was geen sprake van een dienstverband waaruit inkomen uit loondienst werd ontvangen in de genoemde periodes. Dit geldt voornamelijk voor de periode 2018 en 2019. Ook de aanvullende documenten die worden vereist bij het aangaan van de verhuur zoals werkgeversverklaringen, loonstrookjes, BRP-aktes blijken in deze gevallen niet op waarheid te berusten.

Gezien de bovenstaande bevindingen is er samen met Eigen Haard en de Gemeente Amsterdam op 1 april 2021 (om 18:40 uur) een controle uitgevoerd op het adres [adres 5] ”

1.6.

Bij de controle op 1 april 2021 is afgesproken dat huurders aan verhuurster de stukken opsturen die zij bij het verkrijgen van de woning hebben aangeleverd. Toen verhuurster die stukken op 6 april 2021 nog niet had ontvangen, heeft zij op diezelfde datum per e-mail een herinnering gestuurd aan [gedaagde 1] . In reactie daarop heeft [gedaagde 1] een e-mail gestuurd met precies dezelfde inhoud als de e-mail uit 2019, maar zonder onderliggende stukken. Verhuurster heeft deze nogmaals opgevraagd bij huurders bij brief van 21 april 2021. [gedaagde 1] heeft vervolgens stukken met betrekking tot haar eigen inkomenssituatie aan verhuurster gestuurd, maar niets van of met betrekking tot [gedaagde 2] .

1.7.

Bij brief van 15 juni 2021 is namens verhuurster de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen op grond van dwaling en/of bedrog.

Het geschil

2. Verhuurster vordert primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 15 juni 2021 buitengerechtelijk is vernietigd op grond van dwaling en/of bedrog en subsidiair om de huurovereenkomst op diezelfde grond te vernietigen. Daarnaast vordert zij ontruiming van de woning en veroordeling van huurders in de kosten van deze procedure. Ten slotte vordert verhuurster bij vermeerdering van eis voorwaardelijk om huurders te veroordelen afschriften te verstrekken van de bescheiden voor [gedaagde 2] waarnaar wordt verwezen in de e-mail uit 2019.

3. Samengevat legt verhuurster hieraan ten grondslag dat huurders, al dan niet opzettelijk, onjuiste inlichtingen over het arbeidsverleden en de inkomenssituatie van [gedaagde 2] aan haar hebben verstrekt. De betreffende stukken waar verhuurster zich op beroept zijn niet langer in haar bezit. Zij heeft deze namelijk in overeenstemming met de Algemene Verordening Gegevensbescherming moeten vernietigen. Daardoor komt zij in bewijsnood te verkeren en beroept zij zich er voor zover nodig op dat er op huurders in het kader van hun verweer een verzwaarde stel- of motiveringsplicht rust. Op grond daarvan is het aan huurders om de eerder door hen voor [gedaagde 2] aangeleverde gegevens opnieuw te verstrekken.

4. Gedaagden voeren kort gezegd aan dat zij geen valse of onjuiste gegevens met betrekking tot het arbeidsverleden en de inkomsten van [gedaagde 2] hebben verstrekt. Daarnaast was verhuurster de huurovereenkomst volgens hen ook aangegaan op basis van alleen de inkomensgegevens van [gedaagde 1] . Zij beschikken nog wel over de e-mail uit 2019, maar de destijds daarbij verstuurde bijlagen zitten daar niet meer bij, aldus huurders. Zij weten dan ook niet meer óf en zo ja wat voor stukken zij voor [gedaagde 2] hebben gestuurd. Het ligt echter bij verhuurster om te stellen en zo nodig te bewijzen dat er destijds stukken voor [gedaagde 2] zijn overgelegd en dat deze vals of onjuist zijn. Nu zij hierin niet is geslaagd moet hun vordering worden afgewezen, aldus huurders. Subsidiair verzoeken zij de kantonrechter om – voor het geval bedrog wordt aangenomen – over te gaan tot partiële vernietiging in die zin dat alleen de huurovereenkomst tussen verhuurster en [gedaagde 2] wordt vernietigd, maar die tussen verhuurster en [gedaagde 1] in stand blijft. Meer subsidiair vorderen zij afwijzing van de vordering tot ontruiming ten opzichte van [gedaagde 1] en de baby en nog meer subsidiair om de ontruimingstermijn op een jaar vast te stellen, een en ander met compensatie van de proceskosten tussen partijen.

De beoordeling

5. In deze procedure gaat het om de vraag of verhuurster de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd op grond van dwaling en/of bedrog, dan wel of de rechter de huurovereenkomst op die grond moet vernietigen.

Dwaling

6. Op grond van de wet is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder andere vernietigbaar als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. In dit geval is verhuurster “de dwalende” en zijn huurders “de wederpartij”. De “inlichting” waar het hier om gaat, betreft de informatie die huurders volgens verhuurster aan haar hebben verstrekt over het arbeidsverleden en de inkomsten van [gedaagde 2] .

7. Tussen partijen is in geschil óf en zo ja welke stukken huurders voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst hebben aangeleverd met betrekking tot het arbeidsverleden en de inkomsten van [gedaagde 2] . Volgens verhuurster moet ervan uit worden gegaan dat huurders voor [gedaagde 2] stukken omtrent zijn arbeidssituatie, genoemd in de e-mail uit 2019, hebben aangeleverd. Ter onderbouwing wijst zij er kort gezegd op dat i) de e-mail uit 2019 een opsomming bevat van de documenten die daarbij zijn aangeleverd, ii) de documenten van [gedaagde 1] alleen onvoldoende waren om de woning aan huurders te kunnen toewijzen, en iii) bij de andere twee woningen die [gedaagde 2] via bemiddeling door [naam 3] heeft gehuurd, gebruikt is gemaakt van vervalste stukken omtrent zijn arbeidsverleden. De kantonrechter volgt verhuurster in haar stelling en overweegt daartoe het volgende.

8. De opsomming in de e-mail uit 2019 verwijst voor [gedaagde 1] nadrukkelijk naar met name genoemde stukken ten aanzien van haar onderneming. De omschrijving daarvan komt ook overeen met de stukken die [gedaagde 1] in 2021 na de controle aan verhuurster heeft verstrekt. Voor [gedaagde 2] wordt in de opsomming juist verwezen naar stukken die zien op een dienstverband. De gedetailleerde opsomming doet vermoeden dat daarover is nagedacht en dat deze is afgestemd op de specifieke stukken die destijds zijn bijgevoegd. Het is aan huurders om dit voldoende te weerleggen. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de opsomming kan zijn gekopieerd uit een andere e-mail. De opsomming hoeft dus niet te betekenen dat zij (deze) stukken hebben aangeleverd. Dat verweer komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor. Daarvoor is de e-mail zoals hiervoor overwogen te weinig algemeen. Huurders hebben ook geen stukken overgelegd ter onderbouwing van hun verweer op dit punt, zoals bijvoorbeeld een e-mail van verhuurster met een lijst van aan te leveren documenten die zij gekopieerd kunnen hebben.

9. Dat er stukken voor [gedaagde 2] zijn aangeleverd concludeert de kantonrechter ook op basis van de vaststelling dat verhuurster de woning op basis van alleen de gegevens van [gedaagde 1] niet aan hen kon toewijzen. Uit de advertentie volgt namelijk dat voor de woning in aanmerking kwamen huishoudens met een bruto jaarinkomen van minimaal € 38.035,- en maximaal € 57.857,-. De (verwachte) inkomsten van [gedaagde 1] , zoals die volgen uit de voor haar overgelegde stukken, bedroegen:

2017: € 2.936,- (jaarinkomen);
2018: € 19.514,- (resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen);
2019: € 25.940,- (verwacht resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen)

De inkomsten van [gedaagde 1] over 2017 en 2018 waren daarmee ontoereikend om te voldoen aan de inkomenseis die gold voor de woning. Dat geldt ook voor de aangeleverde verwachte inkomsten van [gedaagde 1] voor 2019. Daarbij komt dat verhuurster ter zitting heeft verklaard dat zij niet tot toewijzing van een woning overgaat alleen op basis van prognoses. Huurders hebben in dit kader aangevoerd dat [gedaagde 1] als zzp’er minder belasting verschuldigd is dan iemand die inkomsten uit loondienst ontvangt. Daarmee houdt zij onder de streep meer over en waren haar inkomsten meer dan voldoende om de maandelijkse huur van te betalen. Ook dit verweer kan haar niet baten. De toets was niet of [gedaagde 1] de huur kon betalen maar of zij aan de inkomenseis voldeed. Dat [gedaagde 1] daaraan voldeed omdat haar verwachte netto inkomsten voor 2019 gelet op het verschil in belastingdruk gelijk waren aan de netto inkomsten van iemand die in loondienst € 38.035,- bruto per jaar verdient, hebben huurders onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. Er moet dus vanuit worden gegaan dat er stukken voor [gedaagde 2] zijn aangeleverd. Verder is nog aangevoerd dat verhuurster de woning per vergissing toch aan huurders heeft toegewezen, ook al voldeden de inkomsten van alleen [gedaagde 1] niet aan de inkomenseis. In het licht van de verklaring van verhuurster ter zitting dat strikt wordt gehouden aan gestelde inkomenseisen, hebben huurders dit verweer onvoldoende feitelijk onderbouwd zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.

10. Dat er stukken omtrent het arbeidsverleden van [gedaagde 2] zijn aangeleverd, en niet bijvoorbeeld omtrent zijn onderneming die hij vanaf 2018 dreef, heeft verhuurster als volgt onderbouwd. Vast staat dat op de computer van [naam 3] vervalste (werkgevers)gegevens met betrekking tot het arbeidsverleden van [gedaagde 2] zijn aangetroffen én dat deze gegevens zijn gebruikt bij de verhuur van de twee andere woningen aan [gedaagde 2] waarbij [naam 3] heeft bemiddeld. Volgens verhuurster was [naam 3] ook betrokken bij het aangaan van de huurovereenkomst voor de woning en kan het niet anders dan dat daarbij ook gebruik is gemaakt van (vervalste) documenten met betrekking tot het arbeidsverleden van [gedaagde 2] . Huurders hebben daar tegenin gebracht dat [naam 3] geen rol heeft gespeeld bij de huur van de woning. Volgens hen is [naam 3] pas daarna in beeld gekomen. Dat gebeurde namelijk pas toen [gedaagde 2] en [gedaagde 1] een paar maanden daarna tijdelijk uit elkaar gingen en [gedaagde 2] op zoek moest naar andere woonruimte. Volgens [gedaagde 2] heeft hij [naam 3] toen ook geen valse of vervalste gegevens verstrekt, maar alleen zijn financiële informatie ter beschikking gesteld. Verder is alles buiten hem om gegaan. Huurders hebben echter niets overgelegd om dit standpunt nader te onderbouwen, terwijl dit wel op hun weg had gelegen. Zo hebben zij bijvoorbeeld niet de (financiële) stukken overgelegd die [gedaagde 2] destijds aan [naam 3] heeft verstrekt. Ook zijn geen stukken verstrekt waaruit blijkt dat [naam 3] inderdaad pas na het aangaan van de huurovereenkomst voor de woning is ingeschakeld.

10. Met het bovenstaande in onderlinge samenhang bezien heeft verhuurster haar stelling dat huurders voor [gedaagde 2] de stukken omtrent zijn arbeidsverleden en inkomenspositie, genoemd in de e-mail uit 2019, hebben aangeleverd voldoende onderbouwd en hebben huurders daar onvoldoende tegenin gebracht. Huurders hebben in de procedure ook geen andere stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij destijds samen voldeden aan de inkomenseis. De kantonrechter gaat er in het navolgende dan ook vanuit dat genoemde stukken destijds zijn aangeleverd.

10. De vraag is vervolgens of die stukken onjuist of vervalst waren, zoals verhuurster heeft gesteld. De kantonrechter oordeelt van wel. Vast staat namelijk dat [gedaagde 2] in 2018 en 2019 niet in loondienst werkzaam is geweest. [gedaagde 2] kon dus niet beschikken over (werkgevers)gegevens met betrekking tot zijn voormalige of toenmalige arbeidspositie. Dat conclusie kan dan niet anders zijn dan dat de stukken die voor [gedaagde 2] zijn aangeleverd niet authentiek zijn geweest.

10. Slotsom is dat het beroep op dwaling slaagt: vast staat namelijk dat huurders onjuiste inlichtingen aan verhuurster hebben verstrekt over de arbeidspositie van [gedaagde 2] , dat verhuurster mede op basis daarvan de woning aan huurders heeft toegewezen en dat zij dat bij een juiste voorstelling van zaken niet had gedaan. Verhuurster heeft de huurovereenkomst dus rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd op 15 juni 2021. De gevorderde verklaring voor recht zal de kantonrechter daarom toewijzen. Aan het verzoek van huurders om slechts een partiële vernietiging uit te spreken, komt de kantonrechter dan niet meer toe. De vernietiging heeft immers al plaatsgevonden en ziet op de huurovereenkomst tussen verhuurster aan de ene kant en [gedaagde 1] én [gedaagde 2] aan de andere kant. Het is dan niet aan de kantonrechter om die gedeeltelijk ongedaan te maken. Gelet op deze uitkomst, is het ook niet nodig om de voorwaardelijke vordering van verhuurster om huurders te veroordelen de betreffende stukken bij de e-mail uit 2019 te overleggen, te behandelen.

Ontruiming

14. Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat huurders zonder recht of titel in de woning verblijven. De vordering tot ontruiming zal dus worden toegewezen.

14. De gevolgen die een ontruiming meebrengen voor huurders, [gedaagde 1] en haar nog ongeboren baby in het bijzonder, maken voormeld oordeel niet anders. Huurders hadden zich de mogelijke gevolgen van hun handelwijze kunnen en moeten realiseren. De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat [gedaagde 1] zwanger is en binnen niet al te lange tijd zal bevallen van het tweede kind van huurders wel aanleiding huurders een ruimere termijn voor ontruiming te gunnen, namelijk tot uiterlijk 1 september 2022.

14. De op voorhand gevorderde kosten van ontruiming voor zover deze bewerkstelligd moet worden door de deurwaarder zal de kantonrechter afwijzen, omdat die kosten pas na de uitspraak ontstaan en de omvang en de verschuldigdheid daarvan op dit moment nog niet vast staan.

Motivering uitvoerbaarheid bij voorraad

17. Verhuurster heeft ten slotte gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en te motiveren. Een vonnis in een bodemprocedure wordt in beginsel uitvoerbaar verklaard. Hiertegen is ook geen verweer gevoerd. De kantonrechter zal de uitvoerbaarheid bij voorraad daarom toewijzen.

17. Gelet op het voorgaande worden huurders als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen verhuurster en huurders ter zake de woning per 15 juni 2021 op grond van dwaling buitengerechtelijk is vernietigd;

veroordeelt huurders om de woning uiterlijk 1 september 2022, met wie en wat zich daarin vanwege hunnentwege moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot de woning behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt huurders in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op:

exploot € 242,78
salaris € 374,00
griffierecht € 126,00

veroordeelt huurders tot betaling van een bedrag van € 62,- aan nasalaris, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.W.J.M. Kemperink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.